民法典物权编之重要增改
《民法典》重点修改条文解读--物权编--业主共有部分的收益归属(第282条)
汇报人：XXX
一 法律条文
二 修改背景
目 三 条文解读与法律适用
录四 案例解读Fra bibliotekCONTENTS
一、法律条文
一、法律条文
《民法典》第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等 利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
三、条文解读与法律适用
对于共有部分的权属性质及应如何管理使用问题，《物业管理条例》作了具 体规定。 《物业管理条例》第27条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设 备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第37条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物 业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
三、条文解读与法律适用
因而建设单位在设立物业服务企业的过程中，以及在物业服务企业设立的初 期，因掌握着物业服务管理权，该企业有时为了追求自己利益的最大化而利 用业主共有部分进行经营。建设单位擅自改变物业小区的土地用途，将共有 部分占为己有，用于出租营利。例如，将本已计入房价的屋顶、一楼空地加 价出售，在业主的共有部分（如本属于业主的停车位、楼顶）上设定专有使 用权而收取使用费。
四、案例解读
故原告主张两被告共同返还原告物业管理区域的经营性收益的70%，系在考 虑到XX物业公司经营性支出费用的基础上提出的，具有合理性。此外，由于 联通公司和移动公司与XX物业公司签订的是租赁合同，并非物业管理合同， 因此，联通公司和移动公司按照约定支付给XX物业公司的各种形式的费用， 其实质上是租金，并非物业管理费用。XX物业公司不得主张该费用为物业管 理费。
三、条文解读与法律适用
民法典物权编司法解释新旧对比
民法典物权编司法解释新旧对比民法典物权编司法解释新旧对比最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》已于2020 年12 月25 日由最高人民法院审判委员会第1825 次会议通过，现予公布，自2021 年 1 月 1 日起施行。
最高人民法院2020年12 月29 日最高人民法院按照“统一规划、分批制定，急用先行、重点推进”原则，制定了与民法典配套的第一批共7 件新的司法解释，将在2021 年1 月 1 日与民法典同步施行。
其中《民法典》物权编的司法解释（一）施行后，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）将同时被《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》废止。
以下为新旧司法解释详细对比以及重点解读（附解释涉及到的相关民法典条文）。
物权编的司法解释（一）《物权法》司法解释（一）相关修改对应的民法典条文及解读第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
未做修改第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
未做修改第三条异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
《民法典》重点修改条文解读--物权编--土地经营权(第341条)
三、条文解读与法律适用
关于土地承包经营权性质如何，学术界争论已久，在“三权分置”政策提出 之后，形成了“总括权利说”“物权说”“债权说”“两权说”四种主要观 点。从以往的试点改革和立法史来看，立法政策上更倾向于将土地经营权定 性为债权。
三、条文解读与法律适用
三、条文解读与法律适用
（一）土地承包经营权的取得制度 根据本条规定，流转期限为五年以上的土地经营权，承包方自流转合同生效 时取得土地承包经营权，即土地承包经营权虽然为不动产用益物权，但是自 合同生效时取得，无须登记。从立法本意来看，考虑到我国农村土地承包的 实际情况和登记制度的现状，土地承包经营权依合意取得显然是符合我国国 情的。
三、条文解读与法律适用
例如，《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》指出，农村产权 流转（包括土地经营权）交易市场“具有明显的资产使用权租赁市场的特征”，依体系解 释，土地经营权也为因租赁而生的债权；在“放活土地经营权”的“三权分置”政策目标 之下，《三权分置意见》没有采取不动产物权变动模式的通常做法——“书面合同+登记” 来确认土地经营权；而在2018年修正的《农村土地承包法》中，引入“登记制度”，在这 一制度下，土地经营权在性质上虽然属于债权，但经由不动产登记簿的记载，自可明晰市 场主体对农村土地的利用关系，使得土地经营权确定化，本条延续了这一立法精神。
三、条文解读与法律适用
登记制度的引入为这一矛盾的解决提供了可实行的办法：经由不动产登记簿 记载，明晰市场主体对农村土地的利用关系，使得土地经营权确定化。第三 人通过不动产登记簿即可查知特定农村土地之上的权利负担，从而作出理性 的商业判断。同时，在土地经营权已经登记的前提之下，金融机构接受市场 主体提供的土地经营权进行担保融资之时，自可在土地经营权上登记抵押权， 其抵押权设定即满足了法定的公示要件，土地经营权担保融资才能据以展开。
《民法典》对产权保护的完善与发展
第74卷第3期2021年5月Vol.74No.3May2021174~184DOI：10.14086/ki.wujss.2021.03.016《民法典》对产权保护的完善与发展石佳友高郦梅摘要《民法典》的颁行是落实“健全以公平为原则的产权保护制度”的重大举措。
保护产权是全面推进依法治国、实现治理能力与治理体系现代化的必由之路。
产权保护的范围不仅包括保护物权、债权、股权，也包括知识产权及其他各种无形财产权。
《民法典》为产权保护制度的完善作出了贡献：一方面，改进了产权保护制度的规则，对产权确权、产权流转、产权分配、产权利用、产权救济等方面进行了明确的制度安排；另一方面，深化了产权保护制度的原则，同时丰富了这些原则的涵义。
作为产权保护核心原则的公平原则应当包含主体之间、代与代之间、历史维度和空间维度的公平价值。
产权保护制度的发展需要以《民法典》为中心。
从实践逻辑出发，健全新时代科学的产权保护制度，应当重点关注完善经营性资产产权保护、民生性资产产权保护、资源性资产产权保护、知识产权保护以及数字财产权保护。
关键词《民法典》；经营性资产产权；民生性资产产权；资源性资产产权；知识产权保护；数字财产权；公平原则中图分类号D913文献标识码A文章编号1672-7320（2021）03-0174-11基金项目国家社会科学基金重大项目（20ZDA049）产权制度是我国社会主义市场经济体制的基石。
党的十八大以来，党中央、国务院发布的一系列重要文件明确指出，要健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强产权保护的根本之策是全面推进依法治国，为此要加强市场法律制度建设，编纂《民法典》。
就此而言，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）作为一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律，对发展社会主义市场经济，巩固社会主义基本经济制度具有重大意义［1］（P4-9），是健全以公平为原则的产权保护制度的重大举措。
健全以公平为原则的产权保护制度这一政策目标有三个维度的内涵：一是明确产权保护的极端重要性。
民法典关于建筑物区分所有权制度的新变化
民法典关于建筑物区分所有权制度的新变化作者：***来源：《上海人大月刊》2020年第08期2020年5月28日，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议通过了《中华人民共和国民法典》，并将于2021年1月1日起实施。
民法典包括总则、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编，内容涵盖了原民法通则、民法总则、物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法等法律。
与原物权法第六章业主的建筑物区分所有权规定相比，民法典“物权编”中业主的建筑物区分所有权一章中新增了1条全新的内容，对5个条文进行了较大的调整，对于其他條文也进行了一定程度的修改。
新增了公共收益的规定关于小区公共收益的归属问题，原物权法并未做出规定。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也只是规定：擅自（占用、处分业主共有部分）进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。
在实践中，小区一般都会或多或少有一些公共收入，主要的收入来源包括小区地面公共道路的停车收入、小区公共部位的广告收入、快递箱的租金收入、屋顶的通讯基站租金收入等等。
过去由于立法没有对公共收益的归属进行明确的规定，导致开发商或者物业公司侵吞小区公共收益的情况比比皆是。
有些规模比较大的小区，每年的地面停车收入高达数百万元，都被物业公司获取，业主投诉无门，维权无路，合法权益被严重侵害。
这次民法典在立法上对公共收益进行了明确的规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
首先，民法典明确了公共收益属于全体业主共有，开发商、物业公司或者其他管理人无权侵占。
其次，立法也允许管理单位扣除合理的成本。
因为公共收入的取得必然伴随着相应的管理服务及成本支出，而这些服务内容一般并不包含在常规的物业管理服务范围之内，要求管理单位在无权获得收入的情况下额外支出管理成本，显然不具有公平性。
《民法典》物权编亮点及条文解读
物权编七大亮点1.新设添附制度添附是指不同所有人的物结合在一起从而形成不可分离的物或者具有新物性质的物。
《民法典》规定了加工、附合、混合三种添附形式，如物件加工、材料生产、房屋增建、房屋装修等。
（第三百二十二条）2.三权分置——土地经营权来了以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要，《民法典》物权编增加土地经营权的规定,并删除耕地使用权不得抵押的规定。
(第三百九十九条、第三百六十一条、第三百六十三条)3.完善建筑物区分所有权制度适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。
（第278条、第281条）4.细化住宅建设用地使用权的自动续期规则《民法典》规定了住宅建设用地使用权届满自动续期，有利于保护房屋产权人的合法权益。
《物权法》规定使用期限最长七十年，如继续使用需再签订合同，缴纳费用。
是否缴纳费用、缴纳多少费用等等问题，《民法典》授权单行法律和行政法规以后规定。
（第三百五十九条）5.居住权入法实现物尽其用为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
（第二编第十四章）6.走向动产质押和权利质押登记制度的统一删除了《物权法》中动产质押和权利质押具体登记机构的内容，为今后建立统一的动产质押和权利质押登记制度留下空间。
（第四百零二条、第四百二十七条）7.扩大担保合同的范围为优化营商环境提供法治保障，《民法典》在现行物权法规定的基础上，进一步完善了担保物权制度，明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同（第三百八十八条第一款）《物权编》条文解读在物权编中，通则这一分编由3章（第一章至第三章）组成，共35条（《民法典》第二百零五条至第二百三十九条）。
论台湾当局有关部门最近对“民法”物权编之修正(一)
论台湾当局有关部门最近对“民法”物权编之修正(一)论文关键词:台湾民法物权论文摘要:台湾当局的有关部门最近对其“民法”物权编的部分章节进行了大规模的修正,鉴于台湾地区施行的“民法”长期以来一直对大陆的立法,司法和学术研究有重大影响,因此,整理、分析、研究此次修正具有重大的理论和现实意义。
文章以物权基本理论为基础,以比照新旧条文为基本方法,全面、详细并有重点的论述了此次“民法”修正,期望能对当前我们正在进行的物权法司法解释起草工作和物权法实践起到一些积极的作用。
一、台湾地区现行“民法”之由来我国台湾地区至今任沿用着旧中国国民政府于1929年至1930年分编先后公布的中华民国民法。
该民法典是我国历史上第一部且是唯一一部正式生效的民法典。
1949年,我们因为僵化而绝对地理解法律具有阶级性的观点而在解放区废除了包括这部民法在内的旧中国的法律体系,而迁至台湾的蒋介石政权仍然宣称它是代表全中国的唯一合法的“中央政府”,于是,旧中国的法律体系仅仅被保留在我国台湾地区。
及至1949年,这部民法在整个中国只有短短19年的生命,由于战事不断等诸多原因,其真正的适用也只是在少数大城市。
这部民法在当时虽然确实对社会各方面的进步起了推动作用,但客观的讲,这部民法开花并结果都是1949年之后的事情了。
对于我国台湾地区的社会转型和经济起飞,这部“民法”的作用和影响不可谓不大,而经济社会的迅速发展和变迁,又对“民法”的与时俱进提出了要求。
自1982年起,台湾当局的有关部门已经对“民法”进行了大大小小15次修正,到目前为此,除了用益物权部分尚未修正外,整个“民法”的翻修工作已经基本宣告完成。
其实用益物权部分的修正草案也早已由“法务部”起草出炉,只是由于任何条文之修正都要于“立法院”经历三读程序,若“立法院”此届会期已结束而作为一个整体的修正议案尚未完成程序,则先前的审议均付之东流,于是修订者采取这样“化整为零”的“小包作业”,以期效率。
论编纂民法典物权编对《物权法》的修改与完善
2016年第6期法治研究论编纂民法典物权编对《物权法》的修改与完善陈华彬* 摘 要：我国《民法总则（草案）》已然完成，民法典的编纂取得阶段性成功。
目前，包括民法典物权编在内的民法典分则的修改、增删及科学整合工作已经开始。
修改我国现行《物权法》、编纂《民法典》物权编时，宜对现行《物权法》“总则编”、“所有权编”、“用益物权编”、“担保物权编”及“占有编”上的各项制度进行全面检视、梳理，尤其是要整合、吸纳《物权法》施行近10年来国内和域外物权法理论研究的新成果及实务经验，对既有物权制度和规则作出科学修改、增删，以构建我国《民法典》物权编上的各项先进制度和规则。
关键词：民法典物权编 《物权法》的修改 《物权法》的完善*作者简介：陈华彬，中央财经大学法学院教授、博士生导师，法学博士。
① 目前，中国社科院民法典编纂工作组已正式启动包括民法典物权编在内的民法分则立法工作。
2016年7月16日，该工作组召开了首次全国性的“民法分则立法研讨会”。
笔者参加此次会议时，于会议上提出了修改现行《物权法》的诸多意见。
谨此说明并以此文志念。
我国目前正在加紧制定民法总则，预计于2017年3月通过后，即是编纂我国民法典各分编，预计于2018年提交国家立法机关讨论，之后于2020年最终完成我国民法典的全部编纂工作。
这其中，作为民法典的重要组成部分的物权编，居于十分重要的地位。
①无疑，编纂民法典的物权编时，须以现行《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）为基础，对其加以修改、完善。
故此，本文谨提出若干具体修改、完善我国现行《物权法》的建议和思路，以供立法机关、理论界及实务界参考、斟酌、考量。
一、对《物权法》“总则编”的修改与完善对现行《物权法》第1编“总则”的修改与完善，主要涵括下列各点。
（一）建议现行《物权法》第5条关于物权法定原则的规定，吸纳我国台湾地区2010年修改通过的“民法”物权编第757条的经验，就物权法定作出如下规定：“物权，除依法律或者习惯外，不得创设。
民法典新旧对比之物权篇
物权法与民法典物权编条文对照表物权法民法典物权编备注序号第一编总则第一章基本原则序号第一分编通则第一章一般规定1为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
2因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
205 本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。
文字修改3国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
206国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展,按劳分配为主体、多种分配方式并存,社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导完善社会主义基本经济制度与社会主义市场经济制度内容。
1国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
4国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
207国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。
增加“平等”二字5 物权的种类和内容，由法律规定。
6不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
208不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。
未改动7第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
8第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记9-17 内容略209-217内容略未改动218权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
《民法典》重点修改条文解读--物权编--物业服务人与业主的关系(第285条)
三、条文解读与法律适用
关于什么是物业服务合同，人们对物业服务企业与业主之间存在何种性质的 法律关系，一直存在模糊的认识。在《物权法》出台之前，一般依据《物业 管理条例》的规定。《物业管理条例》第2条规定，物业管理是指业主通过 选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋 及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理 区域内 的环境卫生和相关秩序的活动。第34条第1款规定，业主委员会应当与业主 大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
二、修改背景
（二）增加规定物业服务人及时答复业主询问的义务，保障业主的知情权和 监督权。 《物权法》第82条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理 建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。该条赋予了业主对 物业服务企业管理行为的监督权。
二、修改背景
《物业管理条例》第6条第2款规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利： 监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相 关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专 项维修资金的管理和使用。
二、修改背景
（三）增加规定物业服务人配合政府执行应急处置措施和其他管理措施的义 务。 本条第2款增加规定，物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施 的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。与此相对应，第 286条相应增加了业主依法予以配合和向有关行政主管部门报告的义务。
二、修改背景
三、条文解读与法律适用
本法第937条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主 提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物 业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理 人。 第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主 具有法律约束力。
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就担保货物买卖价款而在该货物上设立的动产抵押权赋予“超级优先权”地位，并纳入担保物权体系。
同时，《民法典》第642条第2款，“出卖人可以与买受人协商取回标的物；协商不成的，可以参照适用担保物权的实现程序”，明确了所有权保留买卖的非典型担保属性，且对其赋予了动产担保的程序保障。
第二，逻辑统一方面。
《民法典》第414、415条明确实现担保物权的统一受偿规则，对动产担保的实现顺序作出明确指引，填补了此前因规则分散、缺乏而存在的制度缺漏。
同时，《民法典》第403、641、745条对动产抵押、所有权保留、融资租赁统一作出“未经登记，不得对抗善意第三人”的对抗效力规定，构建起逻辑统一的登记型动产担保规则，为建立统一的动产担保登记制度留下空间。
当然，《民法典》此部分规定也不无争议。
如《民法典》第404条“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”之规则，是否适用于动产抵押已登记情形、是否适用于其他类型的动产担保、为何仅适用于动产抵押等，均值得深入讨论。
（四）赋予抵押权追及效力
《民法典》第406条明确赋予了抵押权追及效力，可谓是一处颠覆性的立法变化。
《物权法》第191条要求抵押物转让须经抵押权人事先同意，除。