龙湖湾B地块项目计划书

龙湖湾B地块项目计划书

一、项目建设说明

龙湖湾B地块项目隶属于龙湖湾1900亩棚户区改造项目之一，也是华裕集团企业转型后品牌与战略引擎重点项目；同时肩负着政府棚户区改造样板工程任务。

1、方向：规划方面：以人文本住得尊严兼顾新城区核心区域的现代风貌

2、面积与功能：符合回迁户拆迁回迁面积大小、满足回迁户选择的具体楼号、楼位；坚持

实用、好用、实惠的原则

3、物业条件：满足自行车停放、满足物业用房、满足公共物业实用

4、生活配套：投入大量资金建设超市、农贸市场、幼儿园等生活便民场所。

5、环境与节能：棚户区改造宗旨始终秉承“内蒙古棚户区改造的示范项目”为原则，坚决

让百姓回迁住的有尊严、更舒适、更实用。景观、门窗等材料坚决做到“又好又便宜”、符合现代人文幸福社区标准，打造四节一环保的住区。

6、政府政策：坚决响应贯彻国家关于回迁户的政策要求，按照内蒙自治区棚户区改造标准

要求，妥善安置回迁户会暂时居住问题，严谨做到保质保量、降低能耗、控制成本。

7、资金政策：拆迁量大、开发量大、周期要求缩短；为此希望政府资金及时到位、专款专

用。

8、开发改造手续：政府相关部门力争简便手续、绿色通道、减免到位、灵活高效。

二、项目概况

龙湖湾项目用地位于巴彦淖尔市临河区明珠路以东、河套大街以北、汇丰街以南，水源大街以西；总用地面积19.08万㎡（286.2亩，南侧算至河套大街红线外，其他三条路算至道路中心线），其中：主要经济指标住宅容积率：3.5，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%；商业金融用地容积率4.0，建筑密度不大于50%，绿地率不大于25%，限高百米。

其中城市道路占地面积、公园绿地面积、退线要求、公共配套、停车指标等详见规划方案。

三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位

1、市场需求状况（供给与需求意思）

库存面积：

新开工面积：

未售面积：

2、开发策略定位

大盘策动分期开发边拆边开适度放量因需微调打造品牌

四、项目建设规模、小区规划、建筑风格

1、建设规模：拟总建筑面积：110.万㎡，其中：住宅地上建筑面积40.34

万㎡，公寓7.7万㎡；商业地上总建筑面积16.86万㎡：住宅用地商业

12.17万㎡，公寓用地商业4.69万㎡。地下建筑面积：预计45万㎡。

2、小区规划、建筑风格

虽然本案为棚户区改造项目，但集团本着以人为本、大盘角度，倾力打造百万平米中式人文景观大宅，力争做到临河标杆样板楼盘，在内蒙区域起到示范人居绿色节能住区。

具体规划方案正在调整，总体原则为：远看秦汉气度，近看盛唐观止，步入宋词寒梅之感。室内外高度舒适度、景观做到“疏可跑马、密不透风”、动静分离、人车分离、配套齐全完善、人文做到“百赏不厌、启迪静思”的廋山枯水、草木石路等，具体规划见方案。

建筑风格：面面中式风格皇家风骨，点点

五、环境影响、风险分析、防范措施

环境分析：

1、市场环境：供给大于需求产品同质挤压分羹

2、政策环境：贷款不易减免不够国开资金到位

3、竞争环境：适者生存强者为王利润预期

4、社会环境：拆迁与开发步调政府力度

风险防范：

1、金融政策风险：早期预判抓住当下合理规避多找婆家

2、工程资金风险：狠抓管理优化资金严控造价选好队伍

3、设计变动风险：决委定案限额设计研判工艺降低变更

4、市场预期风险：定价理性销政灵活紧抓目标复合营销

5、操盘水平风险：民主集中精良团队经验策略授权宽度

六、建设成本、销售、税金、利润估算

1、建设成本估算：

总建筑面积：110万，地上64.9万，地下：45万

地上总成本：2300元㎡，地下2000元㎡

总成本：约15亿，地下9亿，，总计24亿。这是灰常粗略估算。

2、销售估算：

需要说明的是：

1、所有商业类产品不售，可售面积为：地上48万㎡，地下车库类：30

万平米（其中只能按照最大限度50%，也就是一层计算），15万平米。

住宅均价（5-8年开发周期），按照目前均价4500元/㎡，地下按照6000

元/㎡

2、理论总体计算（不考虑地块开发顺序和产品销售对接）

住宅21.6亿+9亿=30.6亿。

结论：1、住宅满足住宅投资且盈利6亿，商业平衡。

3、剩余纯利润、资产（人防位置可以用足用地面积）：

1、商业面积：16.86㎡，其中集中优质商业13万，其他4万㎡，预计

最低均价12000---18000元/㎡，25.5亿

2、地下车库负二层：15万平米*6000=9亿

3、负一层：15万*12000元/㎡=18亿（即使按照车库计算也是9亿）

粗略估算：43+6=49亿。即使按照60%去化，我的妈呀，也是30个亿！！

说明：1、其中住宅部分大概有四分之一左右的产品面积，预计单价在6000元/㎡左右。

2四周商铺可以卖掉，地下负一层坚决做好，必须考虑与A地块联通，临河最大一个“盟级的地下城市商业休闲广场---会展、主题专业市

场，干啥都行”

3潜力还有，暂略。

七、项目资金运作

1、初期投资:拆迁决定开发顺序、资金与阶段产品销售造血关系等等，这些

前置条件要明确，一期投资才能有谱。如果要强行计算，河套大街区域为主，预计开发4栋左右住宅，临街集中商业一次到位，可以做一部分，两用。