2015-2016星级精品酒店定位市场研究(成都篇)最新报告
2016年中国酒店行业分析报告
2016年中国酒店行业分析报告伴随着全球经济发展放缓和国内市场变化，2015年可以称得上是中国酒店业风起云涌的一年。
共享经济下的Airbnb 是山雨欲来风满楼；酒店集团间的联姻与平台联盟共谋发展；云PMS、APP、微信、支付宝等技术变革改变着酒店业的运营服务模式；经济型酒店的收益下滑与中档酒店品牌的投资热潮……与此同时，酒店新常态、合并与收购、互联网+、战略联盟、跨界合作、分享经济、酒店资产证券化等热词成为业界关注和讨论的热点。
酒店市场要通过变革和创新应对新常态下的增长减缓、结构调整以及动力转变等局面，首先要适应环境的快速变化，了解和判断行业走势，把握未来几年的行业热点，用以指导构建能够快速决策、快速执行的战略模式。
在这一系列行业现象的背后，其实是在新时代背景下，互联网已经成为各类产业的底层架构，这意味着不会再有纯粹的互联网行业、传统行业的存在了。
因为所有的行业、所有的企业都将互联网化。
“文化旅游产业”微信公众平台想说：传统酒店业的从业者们，酒店业已不再是传统行业，经验主义已灭亡，你需要是站到了十年后看自己的今天。
酒店服务业，从管理走向经营2016年中国酒店业12关键词互联网+2016年，从国家互联网战略的提出，无论讲互联网思维、互联网金融，还是经常被提到的互联网焦虑症，大家已经感受到了来势汹汹的冲击。
现在的互联网，尤其是移动互联网的出现，消除了的是产品与消费者距离，改写了信息的不对称。
酒店餐饮行业有一句名言：地段、地段、还是地段。
所谓“地段”，其实就是指“人流”，而进入互联网时代，人流脱离地段而存在。
进入互联网时代，首先挑战的是“传递产品价值的属性”。
对此，酒店人应都是感同身受：为什么上门散客、协议单位越来入越少？在线旅游电商抢走的客源越来越多？因此，酒店业总在做“去中介化”的努力。
不论是“互联网+酒店”，还是“酒店+互联网”，如何利用互联网技术对酒店经营与服务作出转型升级是这个行业所需要面对的共同问题，无疑对酒店从业管理者提出了新的技术与理论知识要求。
精品酒店资料集成都市经济型酒店研究
成都市经济型酒店研究一、经济型酒店的产生、概述经济型酒店源自汽车旅馆，本是流行于西方、相对于豪华酒店而言的一种酒店模式，近年才在国内兴起。
与高星级酒店相比，它的功能更简化，只能满足客人基本的吃、住等需求。
提供相当于中高档酒店全套服务（Full-service）中有限服务（Limtied-service）的具有现代国际接待水准的非奢华型酒店，它充分重视和满足顾客对睡眠质量和卫生条件的核心需求。
经济型酒店只提供住宿，最多加上简单餐饭的酒店。
它通过舍弃奢侈的设备和减少人员配置以此控制成本，降低价格，一般不参与酒店星级评定，但客房配置一般具备星级水准，它最大的特点就是经济实惠。
目前国内比较著名的有“青年旅舍”、“如家”、“速8”、“锦江之星”、“欣燕都”等品牌。
经济型酒店的分类，有两个角度，一是从供给角度讲，主要涉及酒店设施、功能、物品、服务项目的配置规模、数量和档次等感官形态因素，以及投资总额和单项指标平均额的资金财务指标；二是从需求和市场角度讲，主要涉及进入酒店的消费者的经济支付水平和消费满意度的主观评价，酒店的客房价是最重要的衡量指标。
对于特定地点、时期、供求环境、经营模式的经济型酒店，供给角度的分类衡量标准与需求和市场角度的分类衡量标准，是完全一致的。
如果特定地点、时期、供求环境、经营模式中的条件不是同时成立，供给角度的分类衡量标准和需求和市场角度的分类衡量标准，会出现局部的不完全一致。
例如，在北京支付250元人民币客房价入住的酒店可以基本划为经济型酒店，而在成都的同样的酒店的客房价可以是150元，或者，在成都支付同样的250元客房价可以入住三星级酒店中较好的酒店。
所以，经济型酒店是个特定、动态、均衡的相对概念，决不是简单、绝对、不变的概念。
二、成都经济型酒店分布、特征美国著名经济型酒店品牌——马瑞卡更是早落户成都的经济型酒店，目前在成都已经拥有5家经济型酒店。
预计到2007年，马瑞卡将投入近1亿元，将其在成都的连锁经济型酒店扩展到14家。
主题酒店前期市场调查
"壮哉，竹波万里，峨眉姐妹耳!"
红石谷园区山川秀美，景色怡人，集奇峰峭壁、飞 瀑碧潭、峡谷洞穴、湖光山色于一体，融合丰富的 生物资源和历史人文景观，构成了园区优美的山水 画卷。
大熊猫是人见人爱的珍稀动物，世界生物 多样性保护的标志，亦是和平友好的象征。
传说中锦里曾是西蜀历史上最古老、最具有商 业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻 名全国。
目前世纪城新会展中心、环球中心附近入注携程网的酒店有266家，二星级及一下的酒店有199家
选 址 市 场 调 查
其中商务酒店12家。其商务酒店房间价位在100-320元之间。
酒店消费人群：
“与高星级主题酒店相比，酒店的主
酒 店 定 位
要消费群体为商务人士，主要年龄层 次在25岁-50岁。”
酒店营销:
酒店成本回收Leabharlann 1.如20间房间每月按照50%的入住率，每间房平均房价为350元/晚计算，每月总收入约105000元，除去 每月支出，每月纯收益约67800元，平均每年纯收益813600元。
2.按照前期总投资350万计算，约3.5年时间可收回成本。如先按照前期签约租期5年计算，纯利润约为
1220400元
按客源划分，散客占70%,协议占10%，会员占10%，团体占10%
按年龄结构，23岁-45岁占80%，其他年龄层次占20%
商务酒店部分
Business Hotel
商务酒店选址：建议高新区环球中心、天府软件园附近。 如：天府软件园附近（位于绕城以外） 交通：到市中心13.9公里，乘车约28分钟
酒 店 选 址
成都主题酒店市场调查
酒店项目市场前期调查—成都酒店分析
成都市酒店业发展的重点是国际知名品牌酒店、五星级酒店、投资额在3亿元以上的度假型酒店、
全国星级酒店历年经营数据统计分析报告
全国星级酒店历年经营数据统计分析随着经济增长，无论是旅游规模还是商旅规模都在稳步增长。
目前，旅游总收入以及总人次增速均在10%的水平，而我国商旅总支出增速也达到9.2%，已成为全球增速最快、规模最大的商旅市场。
酒店业也在不断发展着，根据中商产业研究院发布的《2017-2022年中国酒店行业前景分析及投资研究报告》中指出，国内中高端酒店市场份额仅22.63%，而中高端酒店在美国的酒店市场中占据份额超过50%。
经统计整理，2016年全国共有9861家星级酒店，其中五星级酒店有800家，四星级酒店有2363家，三星级酒店共4856家，二星级酒店共1771家，一星级酒店71家。
纵观2012-2016年全国星级酒店数量变动情况，我国星级酒店数量不断减少，从2012年的11687家星级酒店下降到2016年的9861家，一方面由于星级酒店的审查标准和评判越发标准化和严格化，另一方面也有民宿等类型酒店不断兴起而导致星级酒店减少的原因。
资料来源：中商产业研究院大数据库数据显示：2012-2016年星级酒店的平均房价整体呈上涨趋势，但是增长速度有所放缓。
其中2015年平均房价达到历史最高值，当年房价为336.65元/间/天，同比增长0.55%。
到了2016年全国星级酒店房价开始下跌，五年间首次出现同比负增长态势。
2016年全国酒店平均房价为334.54元，同比下降0.63%。
资料来源：中商产业研究院大数据库在2012-2016年全国星级酒店平均出租率方面可以看到，2011-2014年酒店出租率急速下滑，从2012年的59.46%下降至54%，然后2015-2016年开始缓慢回升。
2016年全国酒店平均出租率为54.73%，与上一年同期相比微弱增长了1%。
资料来源：中商产业研究院大数据库中商产业研究院简介中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构，研究范围涵盖智能装备制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。
成都地区酒店考察报告
成都宾馆酒店业考察报告7月上旬，*****公司考察小组一行前往四川成都进行了三天的同业考察，考察小组分别对成都保利皇冠假日酒店（以下简称保利皇冠）和成都攀钢大酒店（以下简称成攀酒店）进行了实地考察，并与保利皇冠、成攀酒店总经理等同业的同行进行了广泛而全面深入的座谈交流，这次考察的所见所闻对******所属宾馆今后深度导入市场化运营模式颇具启发和借鉴的教益意义。
一、保利皇冠、成攀酒店概况（一）关于经营模式此次考察我们精心挑选了两种不同管理模式下的宾馆酒店，通过综合对比使考察小组更强烈地认识到不同的经营模式和管理机制，会产生极大而迥异的服务效果和经营收益。
1．保利皇冠———国际酒店管理集团模式保利皇冠是中国大型国有房地产企业———保利地产旗下的酒店项目，现由成立已有二百余年历史的总部位于英国的洲际酒店集团负责管理和运营。
该酒店为五星级主题式酒店，占地面积5.5万平方米，拥有客房345间，房间均由知名设计师倾心设计、精心雕琢、主题鲜明、印象深刻；十余间风格各异、规模不同的餐厅荟萃全球美食，满足不同消费群体的个性需求。
洲际酒店管理集团其跨国经营范围分布近100个国家，并且是在中国接管酒店最多的超级酒店集团。
现已涵盖中国大陆25个省、区、市。
其客源和收益渠道主要为：全球会员系统、70个顾客直接搜索和预订的OTA系统，市场销售经理制及其强大的销售团队和收益管理体系。
简言之，经营管理中的预订、价格、收益统一是在收益管理平台上实现的。
这种管理模式是实时的、动态的，随全球各国细分市场供求变化而变化的，洲际酒店管理集团作为保利旗下成都皇冠假日酒店的受托管理方，采用的是合同式管理方式，即每年收取该酒店委托方年营业额2%—3%比例的基础管理费。
此外，根据酒店盈利情况，在超出经营目标计划外的基础上由委托方再以奖励管理费4%比例支付给受托方。
2. 成攀酒店———国企非钢产业管理模式成都攀钢大酒店开业于1988年，隶属于攀钢集团公司，原服务定位为服务于成都和攀枝花两地职工家属的中转站。
成都休闲度假酒店市场调研分析
成都休闲度假酒店市场调研分析成都酒店概况成都旅游产业发展迅速，成都酒店建设日新月异，目前成都有星级酒店宾馆113 家，共有客房15970间，床位29934个。
由于成都历史文化悠久,城市形象迅速提升,旅游资源丰富,于是酒店业出现商务酒店、度假型酒店、经济型酒店、汽车旅馆等市场细分。
几年成都的会议、休闲度假酒店迅猛发展。
成都经过国际旅游部门评级的三星级以上酒店共有84家，其中五星酒店有7家，四星级酒店有14家，三星级酒店有63间。
四星、五星酒店都是高档游客及商务人群选择的酒店级别，成都绝大部分四星、五星酒店都在一二环内，而其它的三星级商务型酒店都集中在二环以内，而大部分的旅游渡假型酒店分布在三环外和各景点附近。
成都休闲度假酒店的发展基础随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。
5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假酒店，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。
休闲度假酒店主要是满足城市居民短期居住，，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。
休闲度假酒店客户群体目前主要分为两类，一类为休闲度假的个体旅游者，旺季该类客户的入住率较高；另一类为团体客户，主要是公司、机关客户商务会议使用，一般在淡季的入住率较高。
由于两类客户的互补，决定了休闲度假酒店的较大市场空间。
我国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。
旅游度假成为一种时尚之后，集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的休闲度假酒店也将随之应运而生，成为消费者选择热点。
成都部分休闲度假酒店与普通酒店经营情况的对比分析成都部分休闲度假酒店、普通酒店统计表酒店品牌地址类型客房数量房间规格客房配比价格入住率配套设施及服务樱花宾馆西领雪山3星度假会议型98间标间、单间、套房标间：84单间：7套房：7标间：680单间：498套房：1980、2400平时50%周末80%阳光广场、观赏鱼池、以及十多种温度、功能、造型各异的温泉池13个都江堰鹤翔山庄都江堰四星级涉外宾馆100间豪华标间普通标间单间豪华套房普通套房小别墅大别墅行政套房豪华标间：60普通标间：9单间：17豪华标间：780普通标间：360单间：430豪华套房：1680普通套房：860小别墅：1680大别墅：1880行政套房：2180（除标间、单间外其余可5-7折）平时80%周末及节假日80%-100%餐厅、会议室、游泳池、舞厅、卡拉OK厅KTV包间、棋牌室、美容美发、商务中心天台山大酒店天台山3星会议度假型酒店148间普通间标间豪华标间单人间套房豪华套房标间：148豪华单间：18普通单间：15豪华套间：4普通间：186 优惠(6-8折)标间：368豪华标间：468单人间：468套房：888豪华套房：1380平时80%周末节假日95%-100%迎宾楼、贵宾楼、会议室、茶楼、娱乐中心和餐厅等设施成都镜湖园宾馆郫县郫筒镇望丛祠旁集会议、培训、住宿、餐饮、娱乐为一体的综合性4星级宾馆120普通标间高级标间单人间普通套房高级套房高级别墅豪华别墅普通标间：60高级标间：54单人间：5普通套房：2高级套房：5高级别墅：14豪华别墅：10588（会议价5-7折）688688126615687000元/栋12000元/栋平时90%周密及节假日95-100%保龄球、网球场、游泳池、健身房、茶楼、歌舞厅等辅合娱乐设施河畔酒店4星会议度假型酒店350温馨间单人间标准间河畔酒店豪华间豪华标间观景房豪华套房温馨间：538 优惠价(228)单人间：598 368标准间：598 258豪华间：598 328豪华标间：638 328河畔观景房：738 358豪华套房1280 580（5—7折）平时60-70%周末及节假日75%-85%豪华典雅的多功能厅以及多个灵活多变的会议厅成都罗曼假日酒店四星级的环保商务型酒店234普通标间商务单间商务标间经济单间豪华单间商务套房行政标间行政套房罗曼套房478元658元658元478元698元1280元798元1600元3600元优惠价(7折)平时60%周末节假日70%-90%酒店设有中餐厅、西餐厅及新军谭菜餐厅，能容纳800 人同时就餐。
五星酒店商业调研与定位报告
CBD从规划、建设到成熟一般需20-25年的时间；商业开发从建设到成熟一般 需8-12年时间
依托区域交通、公共设施的建设并投入使用；商业楼宇大量开发，并吸引众多 知名企业进驻。 商业以主题化、特色化定位发展为主，业态上餐饮、娱乐有较大市场机会，并 其档次可相对较高，而零售业态高档次有较大市场风险。或百货业 态以其系统性优势进入。
1. 竞争分析 2. 消费者研究 3. 商户反馈
1. 竞争分析
从无到有，从有到精。 如今，购物中心消费日益成为市民主流的时尚购物休闲生活方式。
国
信
贸
达
阳
恒
光
基
恒
北
昌
塘
竞争分析
国贸商场
项目点评： 1. 项目位于前进路转盘，周边交通较便捷； 2. 项目商业主要定位为渭南高档商业。 3. 项目商业规划特点明显，除地下室超市大卖场外 ，地上商业分布为6层，经营范围珠宝、化妆品、 服饰、家具、家电、肯德基连锁等。
CBD起步期
商业氛围不成熟，商业项 目的定位锁定周围商业档 次较
CBD建设期
随着商务写字楼的发展， 及交通体系、市政配 套的完善，区域商业氛围 也随之浓厚。
CBD稳定发展期
随着CBD区域商务氛围的 完善，商业的档次也随之 逐步提高。
1990年 陆家嘴金融贸 易区宣布开发
1990年
上海陆家嘴CBD
2003年底 陆家嘴落户分行级以上外资 金融保险机构已达146家， 62家外资金融机构资产总值 2200亿元人民币
2.消费者研究 未来本项目商圈除CBD核区域，其商业可辐射CBD周边区域，其特征如下：
本项目区域发展将体未来渭 南城市发展的高度。
本项目区域是中央商务区商务中心区，是未来渭
2016年成都酒店式公寓市场调研报告综述综述分析
成都酒店式公寓市场调研报告序言 (2)一、起源 (2)二、概念 (2)三、特点 (3)3．1、酒店独立产权 (3)3．2、酒店式管理 (3)3．3、兼具居住度假与投资两种功能 (3)四、用途分类 (3)4．1、商务酒店式公寓 (3)4．2、商住酒店式公寓 (4)4．3、新生代酒店式公寓 (4)五、开发流程 (4)5．1、市场定位 (4)5．2、需求分析 (5)5．3、区位选择 (6)5．4、规划设计 (6)5．5、选择装修标准 (6)六、成都市酒店式公寓 (7)6．1、成都酒店式公寓归类 (7)6．1．1、物业特征分类 (7)6．1．2、投资商盈利模式分类 (7)6．2、成都酒店式公寓区域分布 (7)6．3、成都酒店式公寓租金情况 (8)6．4、成都酒店式公寓销售情况 (9)6．5、成都部分酒店式公寓租售情况对比 (10)6．6、典型案例分析 (10)6．6．1、未来中心-桔子水晶 (10)6．6．2、力迅领筑 (12)序言“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。
经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。
借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程，分析酒店式公寓的市场情况。
一、起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。
20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。
这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。
而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。
社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。