中粮集团大悦城商业模式解析(49页)
中粮品牌合伙人商业模式
中粮品牌合伙人商业模式一、联姻上下游中粮骐麟联合酒业（天津）有限公司—中粮持股45%，西勒酒业占股15%，13个经销商分别持股1%-5%，共持有剩余40%的股份；上游供应链捆绑，下游渠道商整合。
斐王名庄荟（山东）有限公司—山东景芝持股65%为控股方，中粮占股35%；全面负责进口酒业务、渠道管理、市场开拓，装入下游五大商业模式。
二、五大商业模式1000“E+名庄荟”——战略型模式—三年时间全国实现1000家“E+名庄荟”。
500优商工程——分销型模式—把最好的单品组合提供给有渠道的代理商。
200名庄酒商——分销型模式—给有高端资源的代理商承诺正品行货。
100品牌合伙人——形象型模式—用好品牌找那些用酒圈层，而不是用圈层来卖酒的代理商。
全网营销模式——直销型模式—在天猫、京东、1号店、酒仙网、众筹、电视购物和微商等平台为网络消费者提供产品。
三、品牌合伙人定义：由中粮牵头，直接将合伙人和酒庄进行衔接的一种运营模式。
合作人：跨界有人脉资源的意见领袖,100人。
产品组合：中粮独家代理的具有稀缺概念的3到5个组合的名庄+精品酒庄。
策略：以"稀缺品牌+社群活动"实现圈层营销，打通社群营销模式，生意对象为高净值人群。
运作：一个品牌，10-30个合伙人；每个合伙人投资10-30万。
利益：正规的商品来源、专业的团队运作、高端的社交荣誉、服务享受、低门槛、低风险。
—珍藏品牌分享全国庞大的市场，宣传产品故事、品质、性价比、产量，创造收藏价值。
—高端体验品牌体验：酒庄专属；欧洲王室私邸晚宴；珍贵年份私酿签名赠酒；品牌合伙人正式授权勋。
营销体验：庄主、大使亲临您的晚宴；获赠庄主签名酒提升收藏价值收藏；定制专属的营销奖励方案；专业品酒师、活动策划助阵活动。
产品体验：以您的名字命名的葡萄藤；感受工厂酿造采摘；酿酒师带你品鉴佳酿；获赠绝版签名橡木桶。
—身份稀缺有考核：首单进货考核，全年任务考核，三年任务考核，三年内合伙人的席位只减不增，不达标合伙人淘汰。
大悦城公司组织管理手册(试行)
中粮置地有限公司组织管理手册（大悦城公司）版本：A/0编制：中粮置地有限公司批准：总经理发布日期：2011年11月目录第一部分手册说明 (3)一、手册的基本内容 (3)二、手册的发布、修订和解释 (3)三、其他 (3)第二部分大悦城公司组织架构及管理模式 (5)一、大悦城公司组织结构 (5)二、大悦城公司管理模式 (5)第三部分大悦城公司各部门通用职责 (7)一、制度建设 (7)二、计划管理 (7)三、日常管理 (7)四、知识管理 (7)五、协作配合 (7)第四部分大悦城公司各部门职责 (9)1.【办公室】 (9)2.【人力资源部】 (11)3.【财务部】 (13)4.【招商部】 (15)5.【推广部】 (16)6.【商户部】 (18)7.【客服部】 (20)8.【商业IT组】 (21)9.【酒店公寓部】 (22)10.【写字楼部】 (22)第一部分手册说明本手册是基于中粮置地有限公司（以下简称“中粮置地”或“置地”）以大悦城为品牌的综合体发展战略需要和管理精细化的要求，并结合行业经验编制而成，是大悦城公司组织管理的基本文件。
一、手册的基本内容本手册描述了大悦城项目运营期的管控模式、大悦城公司组织结构以及组织定位，并重点明晰各职能部门的职责边界，为提升大悦城的管理精细化程度夯实基础。
本手册共分四部分：第一部分手册说明第二部分大悦城公司组织架构及管理模式第三部分大悦城公司各部门通用职责第四部分大悦城公司各部门职责二、手册的发布、修订和解释本手册经中粮置地总经理办公会审批确认后，由中粮置地总经理签署发布实施。
本手册的修订和解释由置地本部人力资源部负责。
组织架构与部门职责确定后，在一定时期内应保持相对稳定。
中粮置地人力资源部应根据中粮置地战略发展规划和内外部环境变化的要求，每年组织置地本部相关部门、各城市公司、大悦城公司对本手册的适用性、有效性做出评价，并根据评价结果适时提出调整修订方案，经中粮置地总经理办公会审批确认后，由中粮置地总经理签署发布实施。
中粮集团国际化战略分析与评价
中粮集团国际化战略分析与评价15金融硕士一、中粮集团背景介绍1・中粮集团概况中粮集团有限公司(COFCO)成立于1949年，是中央直接管理的国有重要骨干企业之一，是国内最大的农产品加工和食品生产企业。
经过多年的努力，从最初的粮油食品贸易公司发展成为中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业。
中粮集团LI前业务划分为：农产品收储物流、粮油食品贸易、农产品加工、饲料加工、屠宰及肉类加工、品牌食品、产品包装、电子商务、商业地产、住宅地产、旅游地产、酒丿占、金融服务这12大业务板块。
面对世界经济一体化的发展态势，中粮集团不断加强与全球业务伙伴在农产品•粮油食品、番痴果蔬、饮料、酒业、糖业、饲料、肉食以及生物质能源、地产酒丿占、金融等领域的广泛合作。
凭借其良好的经营业绩，中粮集团持续名列美国《财富》杂志全球企业500强,居中国食品工业厅强之首。
作为投资控股企业，中粮旗下拥有九家上市公司，其中包括五家香港上市的公司以及四家在内地上市的公司，汇总如表所示。
通过日益完善的产业链条，中粮形成了诸多品牌产品与服务组合：福临门食用油、长城葡萄酒、金帝巧克力、屯河番前制品、家佳康肉制品、香雪面粉、五谷道场方便面、悦活果汁、蒙牛乳制品、大悦城、亚龙湾度假区、雪连羊纸、中茶牌、我买网、金融保险等。
这些品牌与服务祷就了中粮高品质、高品位的市场声誉。
中粮旗下品牌共有40个，其中分为三大类:食品类，非食品类以及地产酒店类。
目前，中粮资产超过719亿美元，336个分公司和机构覆盖140多个国家和地区，全球仓储能力3100万吨，年经营总量近1.5亿吨，年加工能力8950万吨，年港口中转能力5400万吨。
同时还拥有包括种植、采购、仓储、物流和港口在内的全球生产采购平台和贸易网络，并在全球最大的粮食产地南美、黑海等国家及地区和拥有全球最大粮食需求增量的亚洲新兴市场间建立起稳定的粮食走廊。
商业地产轻重资产发展模式浅析
商业地产轻重资产发展模式浅析正略钧策管理咨询不管是主动转型还是被动选择，近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零售商进入到商业地产领域，商业地产群雄逐鹿，竞争日趋激烈。
虽然许多企业纷纷进军商业地产，但多数企业尚处在战略摸索阶段，尚未形成清晰的商业地产发展模式。
借鉴国外商业地产的发展历程，结合国内商业地产的发展状况，从资本运营角度我们可把商业地产的发展模式分为两种——重资产和轻资产，重资产更依赖于大量的自有资本投入，轻资产则以资本运作和商业运营能力获取全价值链的收益。
重资产发展模式无论是万达的“现金流滚资产”，还是中粮的“大悦城模式”，国内多数的商业地产商的发展模式是重资产模式，他们以大量的自有资本投入支持商业物业持有，实际持股占项目的50%以上，通过控股的方式来控制项目。
重资产发展的瓶颈在自有资金的多少，而如何突破资金瓶颈，是重资产发展的关键所在。
“租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路，万达、宝龙的“现金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展，有效缓解了资金压力。
同样作为香港租售并举的典型，恒隆地产以住宅销售补贴商业持有，在顺周期扩张持有商业物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。
但我们不得不面对的是“租售并举”模式的重资产发展需要一个较长的周期，新鸿基从以开发物业为主转型到开发和商业持有并重用了十几年的时间。
前世之事后事之师，对于重资产发展的商业地产商上来说，以下几点值得借鉴：1.租售并举可有效的缓解资金压力：万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举的模式，通过销售补贴持有，有效缓自有解资金压力；2.行业上升周期是扩张商业物业的较好时机：在上升周期购买扩张是较为稳妥的经营思路，从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点；3.转型期内销售物业利益的损失在所难免：在转型阶段，要达到一定持有物业规模势必要牺牲短期物业销售的利益，来补贴持有持有物业的投资；4.稳健的财务策略：重资产模式以自有资金为主，转型期运作风险较大，因此多采用稳健的财务策略以规避财务风险。
北京市中粮集团西单大悦城的详细介绍
Байду номын сангаас
•2007年底隆重开业的北京西单大悦城（JOY CITY）是一座由中粮集团精心打造的“国际化青 年城”，这座西单商圈唯一的Shopping Mall迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物 的首选之地，也是2008年北京商业地产的最大亮点。《精品购物指南》、《北京青年周刊》、 《风尚志》、《Time Out》、新浪、搜狐,开业之时就引来京城各路媒体争相报道。 •来大悦城的人对她有着不同的解读，因为这里每一层都主打一个概念，并由这些概念为她的年 轻消费群体构筑了一个面向世界的全方位体验空间。这些概念是：趣味、 炫目、优雅、性感、 潮流、动感、冲撞、快乐、约会、童真、兴奋、梦想，每个概念都充分体现青春个性和独特性 格。 •“大悦城”之出处来自《论语•子路》： “近者悦,远者近。” 释义为“创造喜悦和欢乐，使周 围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人”，于是大悦城秉悦众之原则为来者精心挑选了近 300个优秀品牌。这里有西班牙国宝级品牌ZARA，有英国平价服装销售巨头NEXT,有融合美国 西部风味和法国浪漫设计的GUESS,有源自希腊的时尚配饰Folli Follie，有简约自然、充满现代 生活哲学MUJI(无印良品) 。潮牌的潮店在“城”里鳞次栉比地恭候着自己的访客，UNIQLO、 Esprit、motivi、DHC、马克华菲、THE FACE SHOP、potato&co.……在这里，你不会面对LV 、 Armani、Gucci 这样的奢华品牌而感到囊中羞涩，因为你可以用不多的银两购置一身流行前线 的“装备”。 •大悦城还坐拥若干“之最”而傲视京城商圈：世界跨度最长的飞天梯，让来者叹为观止；长江 以北最大的数码影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆品超 市SEPHORA（丝芙兰），妙龄女郎趋之若鹜。各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是 鲜元素、找茶、COLD STONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心 的舒适选择。大悦城里的美食组合也尽显国际风范，成为了写字间里白领金领们津津乐道的美 味话题。港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐厅，意式休闲的巴贝拉，澳式时尚火锅豆捞坊，日本料 理元绿寿司，韩式餐饮大长今，香港特色食品大快活，难怪有人奉劝来者一定要先规划好想触 动哪种口味的味蕾。 •经过近1年的时间，西单大悦城的“一站式”购物理念正在京城口口相传并得到越来越多消费 者的认同，这里势必成为北京国际化时尚的又一风向标。
0420_西单大悦城产品线研究
目标规划：5－10年内在全国拓展打造20个大悦城
【中粮集团】
集团简介：中粮集团（COFCO）是中国领先的农产品 、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于利用不断 再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的 生活空间及生活服务，贡献于人类社会的繁荣。 集团使命：我们奉献营养健康的食品和高品质的生活服务，建立行业领导地位，使 客户、股东、员工价值最大化。 中粮集团目前下设中粮粮油、中国粮油、中国食品、地产酒店、中国土畜、中粮屯 河、中粮包装、中粮发展、金融等9大业务板块。
✓商业运营效果较好，主力店及次主力店营业额较为客观，人流量较大，提袋率较高； ✓业态布局较为保守；
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
【西单大悦城小结】
关于西单大悦城：
1、【经营模式】利用精品店代替主力的商业模式，大大的提升了购物中心的租金水平以
及招租的灵活性，是一代新型商业发展的趋势；
1号线和4号线
西单商场站 1－2分钟
西单站
5分钟左右
•竞争环境：君太百货、中友百货、西单商场等9家百货店，此商圈内缺 乏一站式购物中心和专门针对年轻人的体验场所 •其他概况：在大悦城中餐饮功能、娱乐功能分别占到30%、20%的比 重，购成商业新的体验点；在招商过程关注“首次登陆中国/北京”的 知名品牌引入，如美国大型服装零售商NEXT；针对青年人消费特征， 时尚品牌、潮流品牌的占比大大提高
关于项目规划：
✓外部动线与内部动线设置较为合理；水平动线与垂直动线互相呼应，人流导向较为明确；通天梯的 设置具有开创意义，较好的解决了高层人流向上问题； ✓三个中庭的设置各有特色，具备丰富空间聚拢人流的效果； ✓人流动线以直线为主，较为呆板； ✓项目装修较为陈旧，影响项目品质；
大悦城ppt课件
地理位置
大悦城
大悦城
天津市南开区南 门外大街2号
友谊新天地
友谊新天地广 场
天津市和平区 滨江道
PART
TWO
店面布局
SHANGHAI RAPIDESIGN ADVERTISING CO.,LTD
共同点：
1.有开发商有计划地建造，实行统一管理，共同开展广告宣传活动。
2.内部结构由百货商店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、 专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。
友谊新天地
新天地店面布局
新天地店面布局地上五层Fra bibliotek地下两层，分AB两区，
其中23 层为AB两区之间的过街走廊。
A区位零售卖场、主要经营品牌服装、 化妆品、珠宝首饰、男女服饰、皮具 箱包、运动休闲系类、家居杂品等;B 区位综合服务区，包括自自助银行、 邮局、洗衣店、美容店、超市、汽车 展区、娱乐区等。
建店历史
友谊新天地广场
于2010年12月16日在滨江道开业。 友谊新天地广场是一商集团友谊高端 百货群在天津市战略布局一个重要的 步骤，在2010年天津友谊新天地是天 津市规模最大的综合性大型购物广场。 多业态现代经营模式，极富现代感全 通透水晶城式外檐设计，南北跨度 1000多米超长室内空中步行街等设计 优势。
大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会
临时产生冲动性购买，所以大悦城在
B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
布局的设计
PART
THREE
陈列效果
中粮集团模式研究
中粮集团模式研究一、中粮集团简介1、中粮集团的简介中国粮油食品（集团）有限公司（简称“中粮集团”，英文简称“COFCO”），是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，享誉国际粮油食品市场，在与大众生活息息相关的农产品贸易、生物质能源开发、食品生产加工、地产、物业、酒店经营以及金融服务等领域成绩卓著。
1994年以来，中粮集团一直位列《财富》世界500强企业。
2、中粮集团的发展历史中粮的前身――1952年9月，中国粮谷出口公司、中国油脂出口公司和中国食品出口公司在北京组建，主要经营粮食、油脂等大宗农产品以及食品的出口业务。
70～80年代，中粮分别将洋酒和可口可乐等软饮料引入中国大陆市场，并进入葡萄酒生产领域。
90年代，中粮集团便开始大举进军实业投资领域，先后以参股、控股、独资等多种方式，建立自己的实业平台。
在这一过程中先后创立了包括长城葡萄酒、福临门食用油、金帝巧克力以及凯莱酒店等多个知名品牌。
1999年上半年，中粮开始实施重组、改制，并在香港整体上市。
1999年底，中粮被列为中央直接管理的国有重要骨干企业之一。
20世纪，中粮集团开始介入保险业，当年收购了新西兰保险公司，其后以战略投资者身份参股华泰财产保险公司。
2003年，中英人寿开业，与美国怡安组建的中国首家合资保险经纪人公司获准筹建。
除了保险业，中粮集团目前已成功参股了交通银行、招商银行以及中信、广东证券。
如今，中粮旗下大致有九项业务，包括：刚完成上市的中粮控股的粮食及农产品加工业务、中粮国际经营的食品消费品及红酒业务、Ａ股中粮地产经营的地产、酒店和旅游产业、中粮屯河的糖及番茄业务、中粮发展的肉食业务、中国土产畜产进出口总公司业务、粮食进出口贸易、金融保险及包装业务。
3、中粮模式的成效及其影响中粮集团经过多年的经验积累和企业多次的重组改革，由传统外贸代理企业向产业化经营的跨国企业转型，逐步发展成为一家集贸易、实业、金融、信息、服务和科研为一体的大型企业集团。
大悦城---产品体系及品牌战略
核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。
大悦城项目概况截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。
在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。
项目效果图 内容概况西单大悦城北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。
地处西单核心商圈，定位为国际化青年城，以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。
开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。
开业时间：2007年12月28日 总投资：近40亿元 建筑面积：20.5万m2 停车位：近2000个 朝阳大悦城北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。
集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲、酒店式公寓为一体，规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇开业时间：2010年5月 总投资：近30亿元 建筑面积：40.6万m2 停车位：近3000个天津大悦城天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处。
是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。
定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。
在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。
开业时间：2011年12月总投资：近30亿元建筑面积：53万m2停车位：近3000个天津六纬路大悦城天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。
详解中粮大悦城的5个创新维度 附经典案例
大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。
中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。
他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。
通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。
”产品创新：建筑升级，业态重构最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。
与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。
人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。
大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。
建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。
大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。
建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。
仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。
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5
主流产品线
6
国内商业模式简要比较
.
2
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（一）商业模式的基本特征：
1
城市选取
一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市；
2
项目选址
市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长型区域性商圈；
3
目标客源
20-30岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群；
稳定资金 来源及安
全性
资金退出机制，时间周期较长； 如何实现独立运营，稳定现金流。
目前，除中粮集团资金支持外，目前主 要依靠银行贷款；中粮此前的资产负债 率控制在60%以下，推行全产业链战略 后放宽到65%。
规模扩张 与模式的 可复制性
经营模式 的可持续
目标客群：年轻消费群体的购买力有限； 市场扩张：向二、三线市场扩张过程中的市场差异性。
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（三）核心竞争力评价：
集团老总的独特职业经历与人格魅力，强力
的领导力。中粮培养了招商、推广、运营、
物业四只专业素质过硬、创新能力很强的队
伍，具备很强的竞争能力。
品牌优势，西单大悦城的
成功运营为大悦城品牌打
专业（公司）资源的有效
团队专业力
响了知名度，沈阳大悦城 一期的顺利开业证明了大
中粮集团【大悦城】商业模式解析
(商业地产标杆企业研究系列)
商业研究院 2010年07月19日
版权声明：
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复制和发布报告中的部分或全部内容。
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1
PART ONE 大悦城商业模式解读
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址策略
4
市场定位与经营策略
➢ 经历近5年的初创期，目前已进入扩张与内部资源整合阶段。
4
产品特征
5
行业价值链
高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体； 商业地产开发+商业物业经营+专业化物业管理；
6
赢利模式
7
增长路径
长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值；
以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内部 优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并依 靠自身力量进行再扩张。
➢在集团内部，以中粮置业为主体的“大悦城”系列日益成为其地产板块的发展重点 领域；未来5-10年，将在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿元。
.
7
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
图2.中粮置业（大悦城系列）发展路线图
形成全国中心 战略布局
向二\三线城 市全面扩张
__. __内部资料,请勿外传____
3
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（二）商业模式的核心价值：
1、通过收购、集团注资 等“资本化”运作手段，获 取城市核心地段优质商业 项目，大大缩短投资开发 周期，以利于快速扩张。
目标客群：针
畅通的融 资渠道
集团注资： 银行贷款：
中粮地产 （上市公司）
集团地产部门
中粮置业 （大悦城）
住宅业务
商业地产、旅游地产
商业地产
1）中粮旗下“万客隆”综合体项目划归中粮置业集团管理，集团拟于2010年前将其规模扩大到30家； 2）内部资源整合，将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集；北京中粮广场、上海中粮广
场、广州鹏源大厦等股权从集团手里划给中粮置业,则中粮集团商业地产资产包将得以迅速壮大。
开发复制力
精准的定位，无论是在城市中心打造“国际 化青年城”，还是在区域中心打造“品质时尚 生活中心”，大悦城都准确地把握了消费者的 需求。
__. __内部资料,请勿外传____
5
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（四）商业模式的发展瓶颈与难题：
1）中粮商业地产规模达到一定 规模或已经实现了上市，可以依 靠自身能力进行扩张。 2）目前有很多金融机构有意跟 其合作开发商业地产信托基金， 但中粮更希望能在融资中占据主 导，自己来做。
整合，保证项目高强度开 发的顺利推进。如： SPACE招商团队、日裔美 国设计师等。
资源整合力
核心竞争力
悦城的扩张拓展是成功的。
品牌培育力 大悦城独特的风格、对时
尚潮流的引领，都已经在 消费者头脑中的“品牌阶梯”
上占据了独特的位置。
项目运作力
中粮选择进驻的目标主要是“具备经济 活力和零售潜力”的城市；而目标城市中 区位的布局以核心商圈或区域性商圈的 核心位置为主。
北京西单大悦城全部234个品牌中，46个品牌为首次进入北京，58个品牌首次进 入西单，超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。
在运营管理方面，实现了购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前 有15%的客户以提成租金交付。
__. __内部资料,请勿外传____
4
1
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
核心价值特征
2
资本策略
资本化阶段
购买三个大型 商业综合体
起步期
拿地块 做项目
2006年
2007年
初步创立大 悦城品牌
成长期
做行业 做品牌
2008年
2009年
扩张与整合期
中粮置业正在积极酝酿在三五 年内做大做强后将商业地产的 几个项目打包做REITs。
全国布局 扩张与内部资源整合 上市及资产证券化
2010年
2011年（E） 2012年（E） 2013年（E）2014年（E）
第一步是扩张,以购买三个 大型商业综合体为主; 第二步是内部资源整合,将 中粮集团目前内部优质商 业地产业务进行归集。
对青年白领群体； 项目选址：区 域中心城市的核 心地段。 商业资源：重
差异化的 市场定位
创新的经 营模式
扣点模式 专业店替代主力店
视引进首次进入
该城市的品牌， 在商圈内实现错 位竞争。
西单区域消费者单次开销金额在101~310元的比重占到70%， 1000元以上的只有4%。消费群相对年轻化，购买力有限。
资源整合：商业、资本； 商业开发与经营人才梯队。
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6
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
图1.中粮集团地产业务构成
中粮集团地产板块
备注：中粮集团旗下有多家上市公 司，除A股上市的中粮地产及中粮 屯河外，还有在香港挂牌的中粮油 控股(0606.HK)、中国食品(0506.HK) 及中粮包装(0906.HK)。