中粮大悦城业态规划及分布
成都大悦城
108项目名称：成都大悦城业 主：中粮地产（成都）有限公司 建设地点：成都市武侯区大悦路设计单位：CallisonRTKL 占地面积：66 536 m2建筑面积：316 775 m 2（商业部分）建筑层数：地上5层，地下2层（一层商业、二层停车场）结构形式：混凝土（框架柱，剪力墙）设计咨询顾问统筹：袁孝楠（项目负责总裁），Grace Cheng（主创设计师），Giselle Leung（项目经理）成都大悦城CHENGDU JOY CITY, CHINA楷亚锐衡建筑设计咨询 ｜ CallisonRTKL 收稿日期：2016－07－22建筑专业：李茂，张珂（四川省建筑设计院）结构专业：四川省建筑设计院设备设计咨询顾问：栢诚（亚洲）有限公司设备专业：四川省建筑设计院景观设计：AECOM施工单位：中建三局集团有限公司设计时间：2010～2015年 建成时间：2015年12月图纸版权：中粮地产（成都）有限公司摄影：胡艺怀109项目总体介绍成都大悦城是中粮大悦城在中国西南地区精心打造的首个城市综合体，位于成都市武侯区大悦路，商业部分建筑面积达316 775 m 2，包括写字楼、大型购物中心和主题街区等部分，其中购物中心地下3层、地上3层，局部为4～5层，涵盖购物、餐饮、娱乐、服务四大业态，规划有精品超市、4D +IM A X 影院、冰场、剧场、儿童职业体验、酒吧等特色主力店。
从最初赢得竞标开始，CallisonRTKL 设计团队便与业主紧密沟通协作，针对项目的定位“J OY CITY J OY PARK 国内首个体验游憩式潮玩购物公园”理念，打造出一个首创的新体验概念项目，为成都城市商业区域发展提供一种完美的平衡与升级。
规划及体量在项目规划之初，CallisonRTKL 团队充分借鉴四川绮丽多姿的自然景观，融合前沿的商业思想和理念，实现都市与自然的完美融合。
鸟瞰四川的自然景观，九寨沟的河流在山间奔流，构筑成不同的山峦形态。
大悦城-天津
二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。
在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。
形成强大的项目宣传阵地。
天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。
•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。
•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。
20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
2019年中粮悠唐购物中心商业定位调整方案
目标人群 项目特色 购物中心主打方向
24 24
25
24-28初入职场的女性
26
27
28
29-35有一定职场经验未有小孩的女性
29
30
31
33
35 35
二 定位方向及策略
首先是职场成长需求 24-28岁由于初入职场，进 入一个外在迅速摆脱稚气 的成长期，在服装、配饰 、美发、美甲、化妆品、 交际、聚会等方面需求较 大。9
定位
鲜明的主题定位，与竞品错位经营，“国 际青年城”使消费者和商户对大悦城品牌 一目了然
布局
高楼层设置目的性强的餐饮娱乐业态，通 过飞天梯快速到达，吸引大量客流上行， 再形成喷淋效应带活低楼层的零售业态
品牌
（1） 定位型、销售贡献型、租金贡献型 、客流贡献型品牌合理组合； （2） 新（首次进中国或北京品牌，保持 时尚度）、优（销售冠军品牌，保证销售 和市场占有率）、特（保证差异化）合理 组合
3F
品牌建议
28
三 各楼层调整建议
4F
主题位:U活
定位主题思想：都市白领的生活家、职场充 电器、商务成功的交流会所
三 各楼层调整建议
学
习
体
休
验
闲
区
时
光
区
容 颜 永 驻 区
4F层定位区块描述
学习体验区：
• 经营精品生活区：精品电 器、生活超市、成人教育 等；包括：顺电、HOLA 、华尔街英语等；
休闲时光区：
•化妆品
MABELLINE/MAXFACTOR/REVLON/I PKN/BANILA.CO/MISSHA/深蓝/AFU 香薰/佰草集/家美乐/汇美舍/林清轩
3F
品牌建议
中粮集团大悦城商业模式解析
北京西单大悦城全部234个品牌中，46个品牌为首次进入北京，58个品牌首次进 入西单，超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。
在运营管理方面，实现了购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前 有15%的客户以提成租金交付。
____内部资料,请勿外传____
1
核心价值特征
2
资本策略
介入商业运营领域
经常举办各种活动，提升消
费者对于品牌及商场的忠诚 度与参与程度
经营模式
为细化管理，设置了楼 层经理制度
规范商场管理
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（一）商业综合体（ 购物中心）
西单大悦城
上海大悦城
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
专题（四） 文化建设
团大悦城商业模式解析
中粮集团【大悦城】商业模式解析
(商业地产标杆企业研究系列)
商业研究院 2019年07月19日
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复制和发布报告中的部分或全部内容。
PART ONE 大悦城商业模式解读
1
核心价值特征
万达模式传统百货模式核心竞争力在建筑设计方面投入较大以优质的购物环境取胜产品品种和品类丰富取胜盈利模式公寓住宅类物业是中粮大悦城模式的主要收入来源靠出租商铺获取租金管理费用以及物业费盈利是次要收入来源公寓住宅写字楼商业街等散售型物业靠出租商铺获取租金管理费用以及物业费盈利是次要收入来源万千百货会为万达带来无需利息的现金流靠收取入驻厂家的扣点获利无需利息的现金流可以应用到其他领域与商家的关系依靠整体的环境品牌影响力来增加自己对租金的议价能力与商家属于松散型管理将收益最高的百货模式控制在自己手中与小商户采取松散型管理依靠实际销售额来增加自身对租金的议价能力以账期牢牢控制住商家典型企业中粮华润凯德深国投商万达宝龙华联茂业大商银座万达模式传统百货模式目前遇到的问客户下单率无法与同商圈的百货相抗衡将一线城市成功案例复制到二三线城市盲目拔高当地消费水平对于二三线城市收入水平认知不够深刻品牌谈判力较差大部分万达广场开业初期品牌档次杂乱不利于维系消费者的购买力业态的复制并不一定适合当地消费力商业体本身侧重于零售使用率较高体验型消费严重不部分项目选址不当盲目扩张解决方案对二三线城市消费力重新评估不要过早引入西单大悦城的商业模式以防水土不二三线城市以朝北大悦城定位更符合中国城市的发展阶加强以万千百货为主体的购物中心发展模式万千百货未来需要分化成为两类
思源——成都大悦城产品定位(END)
约2.5年
2010年4月
新界
30
23
约9.5
约3年
户型为主
2010年1月
•区域内的三个直接竞品项目，未来3年供应量将达62.5万㎡，区域供应量大。 •竞品项目因区域内规控指标相近，区域产品同质化重。 •竞品项目具有土地成本的优势，有很大的价格优势，加大了本案的竞争难度。
总108页
第34页
住宅面临的问题: 地块分散
总108页 第43页
一居 紧凑两居
本案目标客户需求
客户类别 原项目周边住户 (拆迁户) 重点关注点 区域情节 原有生活习惯 区域情节 需求产品 紧凑两居 紧凑三居 舒适三居 舒适四居 一居 舒适两居 舒适三居 一居 紧凑两居 舒适三居 舒适四居 舒适三居 舒适四居 一居 购买行为特征 地缘性情节 购买力一般 地缘性 具备一定的购买力 改善居住条件 地缘性 具备一定的购买力 购买力一般 过度性需求 较强购买力 需求类型 被迫型刚性需求
楼面地价高；
地块分散，不利于大盘整体统一。 噪音污染降低居住品质。 销售抗性大
总108页 第36页
基于这些问题, 如何进行住宅的定位？
让我们来分享一个故事
总108页
第37页
一杯可乐 加冰、背景音乐 ２５元
商店中 瓶装可乐 500ML 3元
超市里 散装可乐
可乐的故事
1.25L 4.9 2.5L 6.9
总108页 第26页
2008年
2009年
2010年
2011年
销售纬度
商业
持有招商， 长期稳定收益
住宅
快速销售， 现金流支持
写字楼
稳健租售，
大悦城
稳定投资回报
公寓
调研问卷(竞争项目调研)
主力店
金逸影城、babyboss、ols’超市、李宁全明星冰场
次主力店
俏江南、鹿港小镇
项目周边交通
地铁一号线、地铁四号线、周边拥有49条公交线
项目业态分布
预计业态：服装百货、高端综合类超市、影院剧场、大中型餐饮，中西快餐，商务餐，健身中心，体育用品专卖，大型电玩城、量贩式KTV、儿童职业体验场等
业态比例分配
百货类约占项目总体比例60%；餐饮娱乐等业态约占项目总体比例40%
商业品牌构成
前期招商模式
前期主力店及品牌店招商通过中粮大悦城集团渠道招商，次主力店及其他配套由天津大悦城招商部负责。
租金水平及收取方式
租金水平及物业费待定。收取方式为纯租金租赁。
运营状况
尚未进入运营期
物业费涵盖内容及收取方式
项目综述
天津大悦城项目是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，即称之为“都市综合体”（HOPSCA——都市综合体的简称）。
该项目与本项目的相似之处
先期的主力店招商，均为综合类超市及电影院。
该项目值得借鉴的成功之处
该项目前期渠道招商十分成功，充分的利用了大悦城的品牌资源，在短期内完成了主力店及部分特色业态商业的招商。
商业项目调研问卷（竞争项目调研）
项目名称
天津大悦城
项目位置
天津市南开区南马路与南门外大街交口
开发商
中粮集团
运营商/物业公司
开业时间
预计2011年10月
运营管理模式
独立招商，商管公司ห้องสมุดไป่ตู้理
项目定位
以商业为主导的城市综合体项目
商业类型
大悦城市调报告
天津市大悦城调研报告1、项目基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。
大悦城商业研究报告(二)2024
大悦城商业研究报告（二）引言：本文是对大悦城商业的研究报告的第二部分，通过分析大悦城商业的运营模式、市场定位、业态布局、品牌力以及未来发展的前景等方面，进一步深入剖析大悦城商业的核心竞争力和市场影响力。
正文：一、运营模式大悦城商业以多业态运营模式为核心，通过引入多种业态如购物中心、餐饮娱乐、文化体验等，满足消费者全方位的需求。
其中，其独特的租赁模式和前瞻性的管理模式为大悦城商业带来了巨大的竞争优势。
小点1：灵活的租赁模式，包括短期租赁、临时展示和合作共赢模式。
小点2：创新的管理模式，采用统一供应链管理、共享物流资源等，提升了运营效率。
小点3：与品牌商的深度合作，共同打造独特的品牌形象和购物体验。
小点4：针对不同的消费群体，推出个性化的优惠活动和会员福利，提升顾客忠诚度。
小点5：有效的市场推广，通过线上线下的整合营销策略，提升品牌知名度。
二、市场定位大悦城商业以高端、时尚、多元为市场定位，通过不断挖掘市场需求，精准定位目标消费群体，实现了市场份额的持续增长。
小点1：针对高消费能力人群，引入奢侈品牌和高端定制服务。
小点2：定期举办时尚潮流活动，吸引时尚消费者。
小点3：为年轻人群提供娱乐体验和社交平台，增加消费活力。
小点4：关注家庭消费需求，打造家居生活馆和家庭亲子活动。
小点5：开展文化艺术活动，提升消费者文化品味。
三、业态布局大悦城商业通过多元业态布局，形成了较为完善的商业生态圈，实现了多业态间的互补和协同发展。
小点1：购物中心业态，引入国际知名品牌和本土优势品牌，提供一站式购物体验。
小点2：餐饮娱乐业态，打造特色餐饮街区和娱乐设施，吸引消费者停留和消费。
小点3：文化体验业态，设立图书馆、博物馆、影院等文化场所，满足消费者对文化的需求。
小点4：健康养生业态，开设健身房、spa等，关注消费者健康生活。
小点5：科技创新业态，引入VR、AR等科技元素，提升购物和娱乐体验。
四、品牌力大悦城商业凭借其良好的品牌形象、卓越的服务和优质的产品，赢得了消费者的信任和认可，提升了品牌力和市场竞争力。
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项目——调研资料
Part 1. 业态分析 Part 2. 面积分割 Part 3. 动线分析 Part 4. 电梯
项目——调研资料
Part 1. 业态分析
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 （B1F）
家居
超市 服装
配饰、礼品、数码
餐饮
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （B1F）
B1F业态数量
餐饮 配饰、礼品、数码 服装 超市 家居 0 2 4 5 10 15 20 25 5 9 20
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 （1F）
服装
化妆品 鞋 箱包 餐饮 配饰、礼品
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （1F）
1F业态数量
餐饮 配饰、礼品、数码 箱包 鞋 化妆品 服装 0 5 10 15 20 25 30 1 4 9
各楼层业态布局 （3F）
服装
运动类 儿童世界
配饰、礼品、数码
餐饮
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （3F）
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 （4F）
影院
服务 餐饮
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （4F）
Part 1. 业态分析
各楼层业态布局 （5F）
万达百货
餐饮 万达影院
A
2
项目内部动线分析
主入口
次入口
沪 南 公 路
年家滨路
2
项目内部动线分析
水平动线
周浦万达采用单一环线， 易达性良好，可视度较 高，给人宽敞大气之感 主通道：长 400米 宽 3米
项目——调研资料
Part 4. 电梯
Part 4. 电梯
扶梯平面布局图
Part 4. 电梯
电梯平面布局图
Part 4. 电梯
各楼层业态面积 （4F）
Part 2. 面积分割
Part 2. 面积分割
辅助功能区布局
• 洗手间
Part 2. 面积分割
辅助功能区分析
Part 3. 动线分析
Part 3. 动线分析
1
项目外部动线分析
A
Part 3. 动线分析
1
项目外部动线分析
外部立地条件分析
A
2
项目内部动线分析
停车场
13 34 35 40 NhomakorabeaPart 1. 业态分析
各楼层业态布局 （2F）
时装
内衣 珠宝
配饰、礼品、数码
餐饮
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （2F）
2F业态数量
餐饮 配饰、礼品、数码 珠宝 内衣 服装 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1 1 40 45 2 4
Part 1. 业态分析
楼梯平面布局图
Part 4. 电梯
电梯类型 货梯 客梯 扶梯
数 量
品牌名 荷载人数 荷载重量 电梯分布位置
13 68
三菱 三菱
13
1000KG
见图 见图
项目——调研资料
Part 4. 附件
项目——调研资料
1F
2F
3F
4F
5F
说明
本次调研采取实地调研的方式 图片来源：实地拍摄
数据来源：现场实地测量
测量方法：测量瓷砖、柱距，步测等
天津大悦城
项目类型：综合体
开发商：中粮集团
地理位置：上海市浦东新区年家浜 路437号 建筑面积：320000平米 商业面积：130000平米
开业时间：2009年09月19日 停车位：1820个 层数：B1F-5F 业态组合：购物、餐饮、娱乐等 目标客群：商务客户、居民
Part 1. 业态分析
各楼层业态数量 （5F）
项目——调研资料
Part 2. 面积分割
Part 2. 面积分割
各楼层业态面积 （B1F）
Part 2. 面积分割
各楼层业态面积 （1F）
Part 2. 面积分割
各楼层业态面积 （2F）
Part 2. 面积分割
各楼层业态面积 （3F）
Part 2. 面积分割