中粮集团大悦城商业模式解析大悦城商业模式解析商业
大悦城-天津
二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。
在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。
形成强大的项目宣传阵地。
天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。
•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。
•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。
20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
2019年中粮悠唐购物中心商业定位调整方案
目标人群 项目特色 购物中心主打方向
24 24
25
24-28初入职场的女性
26
27
28
29-35有一定职场经验未有小孩的女性
29
30
31
33
35 35
二 定位方向及策略
首先是职场成长需求 24-28岁由于初入职场，进 入一个外在迅速摆脱稚气 的成长期，在服装、配饰 、美发、美甲、化妆品、 交际、聚会等方面需求较 大。9
定位
鲜明的主题定位，与竞品错位经营，“国 际青年城”使消费者和商户对大悦城品牌 一目了然
布局
高楼层设置目的性强的餐饮娱乐业态，通 过飞天梯快速到达，吸引大量客流上行， 再形成喷淋效应带活低楼层的零售业态
品牌
（1） 定位型、销售贡献型、租金贡献型 、客流贡献型品牌合理组合； （2） 新（首次进中国或北京品牌，保持 时尚度）、优（销售冠军品牌，保证销售 和市场占有率）、特（保证差异化）合理 组合
3F
品牌建议
28
三 各楼层调整建议
4F
主题位:U活
定位主题思想：都市白领的生活家、职场充 电器、商务成功的交流会所
三 各楼层调整建议
学
习
体
休
验
闲
区
时
光
区
容 颜 永 驻 区
4F层定位区块描述
学习体验区：
• 经营精品生活区：精品电 器、生活超市、成人教育 等；包括：顺电、HOLA 、华尔街英语等；
休闲时光区：
•化妆品
MABELLINE/MAXFACTOR/REVLON/I PKN/BANILA.CO/MISSHA/深蓝/AFU 香薰/佰草集/家美乐/汇美舍/林清轩
3F
品牌建议
北京市中粮集团西单大悦城的详细介绍
Байду номын сангаас
•2007年底隆重开业的北京西单大悦城（JOY CITY）是一座由中粮集团精心打造的“国际化青 年城”，这座西单商圈唯一的Shopping Mall迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物 的首选之地，也是2008年北京商业地产的最大亮点。《精品购物指南》、《北京青年周刊》、 《风尚志》、《Time Out》、新浪、搜狐,开业之时就引来京城各路媒体争相报道。 •来大悦城的人对她有着不同的解读，因为这里每一层都主打一个概念，并由这些概念为她的年 轻消费群体构筑了一个面向世界的全方位体验空间。这些概念是：趣味、 炫目、优雅、性感、 潮流、动感、冲撞、快乐、约会、童真、兴奋、梦想，每个概念都充分体现青春个性和独特性 格。 •“大悦城”之出处来自《论语•子路》： “近者悦,远者近。” 释义为“创造喜悦和欢乐，使周 围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人”，于是大悦城秉悦众之原则为来者精心挑选了近 300个优秀品牌。这里有西班牙国宝级品牌ZARA，有英国平价服装销售巨头NEXT,有融合美国 西部风味和法国浪漫设计的GUESS,有源自希腊的时尚配饰Folli Follie，有简约自然、充满现代 生活哲学MUJI(无印良品) 。潮牌的潮店在“城”里鳞次栉比地恭候着自己的访客，UNIQLO、 Esprit、motivi、DHC、马克华菲、THE FACE SHOP、potato&co.……在这里，你不会面对LV 、 Armani、Gucci 这样的奢华品牌而感到囊中羞涩，因为你可以用不多的银两购置一身流行前线 的“装备”。 •大悦城还坐拥若干“之最”而傲视京城商圈：世界跨度最长的飞天梯，让来者叹为观止；长江 以北最大的数码影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆品超 市SEPHORA（丝芙兰），妙龄女郎趋之若鹜。各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是 鲜元素、找茶、COLD STONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心 的舒适选择。大悦城里的美食组合也尽显国际风范，成为了写字间里白领金领们津津乐道的美 味话题。港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐厅，意式休闲的巴贝拉，澳式时尚火锅豆捞坊，日本料 理元绿寿司，韩式餐饮大长今，香港特色食品大快活，难怪有人奉劝来者一定要先规划好想触 动哪种口味的味蕾。 •经过近1年的时间，西单大悦城的“一站式”购物理念正在京城口口相传并得到越来越多消费 者的认同，这里势必成为北京国际化时尚的又一风向标。
0420_西单大悦城产品线研究
目标规划：5－10年内在全国拓展打造20个大悦城
【中粮集团】
集团简介：中粮集团（COFCO）是中国领先的农产品 、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于利用不断 再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的 生活空间及生活服务，贡献于人类社会的繁荣。 集团使命：我们奉献营养健康的食品和高品质的生活服务，建立行业领导地位，使 客户、股东、员工价值最大化。 中粮集团目前下设中粮粮油、中国粮油、中国食品、地产酒店、中国土畜、中粮屯 河、中粮包装、中粮发展、金融等9大业务板块。
✓商业运营效果较好，主力店及次主力店营业额较为客观，人流量较大，提袋率较高； ✓业态布局较为保守；
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
【西单大悦城小结】
关于西单大悦城：
1、【经营模式】利用精品店代替主力的商业模式，大大的提升了购物中心的租金水平以
及招租的灵活性，是一代新型商业发展的趋势；
1号线和4号线
西单商场站 1－2分钟
西单站
5分钟左右
•竞争环境：君太百货、中友百货、西单商场等9家百货店，此商圈内缺 乏一站式购物中心和专门针对年轻人的体验场所 •其他概况：在大悦城中餐饮功能、娱乐功能分别占到30%、20%的比 重，购成商业新的体验点；在招商过程关注“首次登陆中国/北京”的 知名品牌引入，如美国大型服装零售商NEXT；针对青年人消费特征， 时尚品牌、潮流品牌的占比大大提高
关于项目规划：
✓外部动线与内部动线设置较为合理；水平动线与垂直动线互相呼应，人流导向较为明确；通天梯的 设置具有开创意义，较好的解决了高层人流向上问题； ✓三个中庭的设置各有特色，具备丰富空间聚拢人流的效果； ✓人流动线以直线为主，较为呆板； ✓项目装修较为陈旧，影响项目品质；
大悦城场地分析
JOY CITY
——活泼时尚的立体Shopping Mall
01
02 03 04 05
项目背景
场地设计 建筑设计 总结 附图
Case Background
Site Design Architecture Design Summary Appendix
01
项目背景
Case Baund
项目区位
周边有多条公交线路到达，直达火车站及市中心人民广场例:210、46、916等，还有地铁8号线和在2011年开通 的12号线； 距离人民广场距离不到1公里，人民广场是全市交通集合的核心中心。
900 米
CCDI 公建·设计中心
01
项目背景
Case Background
央视市场研究股份有限公司 CITVC TNS Research
广告策划BRANDING & MARKETING CONSULTANT 迪卡品牌策划咨询（上海）有限公司 Identica Brand Consulting.
CCDI 公建·设计中心
01
项目背景
Case Background
中产阶级 >20000 10000-20000
总体规划
项目概况：上海大悦城将成为上海苏河湾地区的大型城 市综合体。项目整体开发超过40万平米，总投资额超过 120亿，预计2014年全面竣工。 功能：规划包括大型时尚购物中心、第一居所临水豪宅、 高品质酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，打造海 派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质 生活第一选择。 愿景： 潮流生活。全新体验国际同步。时尚资讯交流转换平台， 定期主题式时尚趋势发布。 前卫艺术。将购物环境与商业艺术有机融合，营造当代 摩登的都市情调；当代艺术与时尚主题互动，加强艺术 化商业时尚氛围。 立体享乐。以都市白领人生阶段轨迹需求为核心，上下 扩展。享乐外延囊括消费、交际、自我提升、性格塑造、 情感归属等。 新生活●新体验。最大化集结都会配套服务，满足多种消 费需求，涵括：购物、娱乐、餐饮、休闲、享乐等服务； 将时尚与科技融合，全楼蓝牙覆盖，无线网络提供更多 更新时尚ICON 。
大悦城--近者悦,远者来
大 悦 城 的 诞 生
“ 者悦 。远者 来 ” 近 ，出 自
合作 关 系 。西单 大 悦 城开 业第
一
团。现 下设 中 国粮 油 、中 国食 品、 产酒店 、 融事业部等 ９ 地 金
大业 务 板 块 ．在 中 国大 陆和 香 港拥 有 ７家上 市公 司 ．打造 了 福 临 门食 用油 、 城 葡萄 酒 、 长 金 帝 巧 克 力 、 大 悦 城 Ｓ ｏ ｐｎ ｈ ｐ ｉｇ Ｍａｌ ｌ等一 系列知 名 品牌 ，连续
ｌ ｌ 动静 皆宜 ｌｌ ： 休 闲娱 乐 、 长 飞 天 梯 、 特 ｌ ｌ ｌ … 超 独
上海 大 悦城 地处 苏 河湾 核 心 区域 ． 至海 宁路 、 至西 藏 北 西 北路 、 至 曲阜 路 、 至浙 江北 南 东
路， 与南 京 东路 商 圈衔 接 ， 离 距 人 民广 场仅 ９ ０米 ， 通便 利 ， ０ 交
悦 城 闪耀 亮相 ，成为 引 领沈 阳 消 费形 态 的 时 尚 新 地 标 ；０ ０ ２ １
之意。 即大悦 城 品类 、 业态 的丰 富 ，服 务 功能 与情 感 表达 的丰
富。“ 年轻 、 尚、 流 、 时 潮 品位 ” ，
年 ５月 ， 北 大 悦 城 璀璨 登场 ， 朝
成 为京 东 核 心居 住 区 中产 阶级 的 品质生 活 中心 ； 随之 ， 海大 上
推 出 了一 系列 的文 化 活 动 ， 比
如吃掉 城 市 、 国达人 秀海 选 ； 中
罗 志祥 、 玮 柏 、 Ａ Ｎ、 乐女 潘 Ｒ Ｉ 快
生 、 辛 博 、 笔 畅 、 打绿 等 付 周 苏
偶像 签售 ；沪上 首次 大 型几米 装 置 展 、 高 城 市 展 、 Ａ ＡＡ 乐 Ｂ Ｚ Ｒ
西安大悦城的使命,价值观和愿景
西安大悦城的使命,价值观和愿景作为中粮集团旗下的十八家专业化公司之一，大悦城控股深度传承母公司“忠于国计、良于民生”的使命担当。
作为国资委批准的、以房地产为主业的央企之一，始终以保障国家粮食和食品安全的态度来建造房屋，通过商、产、文、旅、科、居等产业能力，塑造满足人民美好生活需求的多元场景。
双核赋能多维产业大悦城控股以“创造城市永续价值，追求可持续性幸福”为使命，以“城市运营商和美好生活服务商”为方向，以“持有+销售”双轮驱动，以“产品+服务”双核赋能，实现稳健发展，创造价值增长。
目前，大悦城控股布局北京、上海、深圳、成都、西安等30余个一、二线核心城市，是以商业地产、住宅地产和产业地产为核心板块，涵盖写字楼、酒店、长租公寓、旅游地产等创新业态的全产业综合地产开发平台。
深耕西北三年四盘砥砺三年，深耕西北，塑造多维城市空间。
自2017年成立以来，大悦城控股西北区域公司始终以发展大悦城城市综合体为主线，同步拓展住宅等业态，传播精致、时尚的生活态度。
2018年，西北首个商业项目西安曲江大悦城购物中心盛大开业，迅速引领古都时尚潮流。
而今，布局西安国际港务区奥体板块之上，以世界500强央企的责任与担当，联袂陆港集团打造世界公民的生活主场。
前瞻未来永续发展从世界文化遗产大雁塔旁的潮流商业坐标，到奥体板块人居品质塑造，大悦城控股西北区域公司在西安不断“开疆拓土”。
在城东，紧追置业热门区域；在城南，把握城市发展脉络；在港务区，助力潜力版块升级；在长安区，规划打造集居住、办公、商业、休闲等多功能复合业态为一体的千亩超级城市综合体。
种种布局充分证明了团队在行业内的前瞻性眼光，拥有着央企中粮同样的独到和游刃有余。
胸怀对西安这座拥有悠久历史与辉煌故事的城市的敬意，大悦城控股西北区域公司以品牌的吸引力、运营思维方式的创新力、文化的传承力与理解力和对西安这座城市真诚奉献的不遗余力，为十三朝古都，奉献了潮流主场和品质宜居生活，让西安在历史文化气息中感受时尚摩登与惬意安居。
详解中粮大悦城的5个创新维度 附经典案例
大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。
中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。
他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。
通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。
”产品创新：建筑升级，业态重构最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。
与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。
人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。
大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。
建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。
大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。
建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。
仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。
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75.5㎡
商业体量 10万㎡ 23万㎡ 34万㎡
27万㎡
-
-
开业时间 2007,12,28 2010,05,28 2009,05,28 2010年底 2011年10月 2013年（E ）
-
➢ 目前，已确定的投资项目达到9个，其中，已开业3个，即将开业3个，储备项目3个
。
1
核心价值特征
2
资本策略
资本化阶段
购买三个大型 商业综合体
初步创立大 悦城品牌
成长期
扩张与整合期
中粮置业正在积极酝酿在三五 年内做大做强后将商业地产的 几个项目打包做REITs。
起步期
拿地块 做项目
做行业 做品牌
全国布局 扩张与内部资源整合 上市及资产证券化
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年（E 2012年（E
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
表1.投资项目基本情况
类型 已开业
即将开业
城市
北京 沈阳 上海 天津 成都
项目名称 西单大悦城 朝阳（北）
----
大悦城
储备项目
北京 天津
安定门 通州 纬六路
投资规模 40 30 30 120 40
20
-
项目规模 20万㎡ 40万㎡ 52万㎡ 40万㎡ 53万㎡
2
项目选址
市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长型区域性商圈 ；
3
目标客源
20-30岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群 ；
4
产品特征
高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体 ；
5
行业价值链
商业地产开发+商业物业经营+专业化物业管理；
6
赢利模式
7
增长路径
长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值 ；
西单区域消费者单次开销金额在101~310元的比重占到70%， 1000元以上的只有4%。消费群相对年轻化，购买力有限。
资源整合：商业、资本； 商业开发与经营人才梯队 。
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
图1.中粮集团地产业务构成
中粮集团地产板块
备注：中粮集团旗下有多家上市公 司，除A股上市的中粮地产及中粮 屯河外，还有在香港挂牌的中粮油 控股(0606.HK)、中国食品 (0506.HK)及中粮包装(0906.HK)。
响了知名度，沈阳大悦城 一期的顺利开业证明了大
整合，保证项目高强度开 发的顺利推进。如： SPACE招商团队、日裔美 国设计师等。
资源整合力
核心竞争力
悦城的扩张拓展是成功的
品牌培育力 。大悦城独特的风格、对
时尚潮流的引领，都已经 在消费者头脑中的“品牌阶
梯”上占据了独特的位置。
项目运作力
中粮选择进驻的目标主要是“具备经济 活力和零售潜力”的城市；而目标城市中 区位的布局以核心商圈或区域性商圈的 核心位置为主。
目标客群：针
畅通的融 资渠道
集团注资： 银行贷款：
第一步是扩张,以购买三个 大型商业综合体为主; 第二步是内部资源整合,将 中粮集团目前内部优质商 业地产业务进行归集。
对青年白领群体 ； 项目选址：区 域中心城市的核 心地段。
差异化的 市场定位
创新的经 营模式
扣点模式 专业店替代主力店
商业资源：重
以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内 部优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并 依靠自身力量进行再扩张。
____内部资料,请勿外传____
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（二）商业模式的核心价值：
1、通过收购、集团注资 等“资本化”运作手段，获 取城市核心地段优质商业 项目，大大缩短投资开发 周期，以利于快速扩张。
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（三 ）产品结构形态：
代表项目：西单大悦城
主题定位： 国际化青年城
引领属于年轻人的时尚潮流
新兴高档 社区的区 域性商圈
城市核心 区的重要 商业节点
代表项目：沈阳大悦城
国际化时尚生活地标mall”的定位，打 造出当地鲜见的全天候、一站式的大 型综合地标式购物中心项目。
）
）
➢ 经历近5年的初创期，目前已进入扩张与内部资源整合阶段。
2013年（E 2014年（E
）
）
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
图3.公司全国战略布局图
北京
沈阳
天津
烟台
已开业城市
成都
即将开业城市
储备项目及重点拓展城市
广州
上海
长沙 杭州 深圳
目前，中粮
商业地产已经 形成了以环渤 海都市圈为核 心，辐射东北 与西南，拓展 长三角、珠三 角的全国布局 。
稳定资金 来源及安
全性
资金退出机制，时间周期较长；
如何实现独立运营，稳定现金流
。
目前，除中粮集团资金支持外，目前主 要依靠银行贷款；中粮此前的资产负债 率控制在60%以下，推行全产业链战略 后放宽到65%。
规模扩张 与模式的 可复制性
经营模式 的可持续
目标客群：年轻消费群体的购买力有限； 市场扩张：向二、三线市场扩张过程中的市场差异性。
视引进首次进入 该城市的品牌， 在商圈内实现错 位竞争。
北京西单大悦城全部234个品牌中，46个品牌为首次进入北京，58个品牌首次进 入西单，超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。
在运营管理方面，实现了购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前 有15%的客户以提成租金交付。
____内部资料,请勿外传____
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（三）核心竞争力评价：
集团老总的独特职业经历与人格魅力，强力
的领导力。中粮培养了招商、推广、运营、
物业四只专业素质过硬、创新能力很强的队
伍，具备很强的竞争能力。
品牌优势，西单大悦城的
成功运营为大悦城品牌打
专业（公司）资源的有效
团队专业力
开发复制力
精准的定位，无论是在城市中心打造“国际 化青年城”，还是在区域中心打造“品质时尚 生活中心”，大悦城都准确地把握了消费者的 需求。
____内部资料,请勿外传____
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（四）商业模式的发展瓶颈与难题：
1）中粮商业地产规模达到一定 规模或已经实现了上市，可以依 靠自身能力进行扩张。 2）目前有很多金融机构有意跟 其合作开发商业地产信托基金， 但中粮更希望能在融资中占据主 导，自己来做。
1
核心价值特征
2
资本策略
3
ห้องสมุดไป่ตู้
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（二）战略目标与组合策略：
生活之心—全服务链的城市综合体
战略目标：通过打造‘生活之心’，成为所在区域的‘城市之心’
通过市场需求的组合、建筑功能的组合、专业化团队的组合、多元化的资本组 合，实现全服务链的整合。
通过业态品类的组合、商品品牌的组合、主次店铺的组合、主题区域的组合， 创造最佳的消费体验。
收购 弘泰基业
沈阳 52万㎡ 34万㎡ 65.0% 30亿元 0.58万元/㎡ 集团注资 沈阳鹏利
上海
40万㎡ -
70.0% 120亿元 3.0万元/㎡
收购 新梅太古
天津
53万㎡ 27万㎡ 51.0% 30.5亿元 0.75万元/㎡ 合作开发
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成都 54万㎡ 25万㎡ 46.0% 19.0亿元 0.37万元/㎡ 集团注资 四川鹏利
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（一）品牌核心内涵与特征：
不单是对传统百货业的升级，而是真正的消费模式、产业结构和 人们消费需求的升级。
引进商业品牌，不求最高 ，但求最新，引领时尚潮 流。
潮流
品位 时尚
在此基础上，打造年轻 群体的高档消费场所。
年轻、活力
主要针对18-30岁的青年消费群体。
上海
核心区北端
市级商业中心
1㎞
210万
300-500万
天津
内环核心区
市级商业中心
0.5㎞
71万
330万
成都
西南三环
高端住区
6㎞
51万
100万
➢离市中心约0.5-1.0㎞的市级核心商圈或6.0-8.0㎞的新兴大型住区所构成的区域商圈 ；
➢核心商圈辐射人口范围在50万人以上，有效辐射人口可达到200-500万人。