中粮集团大悦城商业模式解析-大悦城商业模式解析-商业模式解析定位
中粮_北京西单大悦城项目商业规划运营模式及案例分析报告_49页_XXXX年
27部直梯、63部扶梯
最多电梯与扶梯的 Shopping Mall
亚洲最长飞天梯
北京西单最大停车场
独有中庭的时尚之风
大尺度内空间的享受
纵横交错的垂直交通
建筑特色
主动线
购物中心沿着主动线进行分布，所有店面都分布在动线两边，避免了 整个商场中死角的出现；
高度
十三层商业高度，分为趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、 梦想等多层次的性格内涵，创造独特商业格调 ；
规划运营模式
品牌的扩展
大悦城以“时尚、年轻、潮流、品位”的定位迎合了市场需求，通过 多样的业态品类组合、丰富的时尚品牌组合，创造最佳的消费体验 ；
作为中粮集团城市综合体战略的统领性品牌，中粮商业地产以环渤海 都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局正 在显现 ；
规划的商业地产资产总额将千亿左右，在全国布局超过20个大悦城商 业地产项目。
电扶梯
飞天梯、90部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便，店铺的可视性 与通达性强。
第三部分 品牌与布局
ZARA是西班牙Inditex集团旗下的一个子 公司，它既是服装品牌，也是专营ZARA品 牌服装的连锁零售品牌。1975年设立于西 班牙的ZARA，隶属于Inditex集团，为全球 排名第三、西班牙排名第一的服装商，在世 界各地56个国家内，设立超过两千多家的服 装连锁店。ZARA深受全球时尚青年的喜爱 ，设计师品牌的优异设计，价格却更为低廉 ，简单来说就是让平民拥抱High Fashion。
第一部分 规划运营
北京三环内最后一个 Shopping Mall
北京地标性的 Shopping Maห้องสมุดไป่ตู้l
西单大悦城
大悦城-天津
二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。
在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。
形成强大的项目宣传阵地。
天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。
•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。
•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。
20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
2019年中粮悠唐购物中心商业定位调整方案
目标人群 项目特色 购物中心主打方向
24 24
25
24-28初入职场的女性
26
27
28
29-35有一定职场经验未有小孩的女性
29
30
31
33
35 35
二 定位方向及策略
首先是职场成长需求 24-28岁由于初入职场，进 入一个外在迅速摆脱稚气 的成长期，在服装、配饰 、美发、美甲、化妆品、 交际、聚会等方面需求较 大。9
定位
鲜明的主题定位，与竞品错位经营，“国 际青年城”使消费者和商户对大悦城品牌 一目了然
布局
高楼层设置目的性强的餐饮娱乐业态，通 过飞天梯快速到达，吸引大量客流上行， 再形成喷淋效应带活低楼层的零售业态
品牌
（1） 定位型、销售贡献型、租金贡献型 、客流贡献型品牌合理组合； （2） 新（首次进中国或北京品牌，保持 时尚度）、优（销售冠军品牌，保证销售 和市场占有率）、特（保证差异化）合理 组合
3F
品牌建议
28
三 各楼层调整建议
4F
主题位:U活
定位主题思想：都市白领的生活家、职场充 电器、商务成功的交流会所
三 各楼层调整建议
学
习
体
休
验
闲
区
时
光
区
容 颜 永 驻 区
4F层定位区块描述
学习体验区：
• 经营精品生活区：精品电 器、生活超市、成人教育 等；包括：顺电、HOLA 、华尔街英语等；
休闲时光区：
•化妆品
MABELLINE/MAXFACTOR/REVLON/I PKN/BANILA.CO/MISSHA/深蓝/AFU 香薰/佰草集/家美乐/汇美舍/林清轩
3F
品牌建议
中粮北京大悦城商业综合体品牌运营战略
管理风险是指商业综合体在运营过程中面临的管理问题，包括人员管理、财务管理、安全管理等因素 。
详细描述
商业综合体需要建立健全的管理制度和规范，确保各项管理工作有序进行。同时，商业综合体也需要 加强人员培训和管理，提高员工的专业素质和工作效率。此外，商业综合体还需要加强财务管理和安 全管理，确保资金安全和运营安全。
中粮北京大悦城不断探索新的商业业 态和经营模式，以满足消费者不断变 化的需求。
营销策略
线上线下融合
中粮北京大悦城将线上和线下营销策略相结合，通过线上平台推 广商业综合体的品牌和活动，吸引更多消费者。
会员制度
建立会员制度，为会员提供专属的优惠和服务，增加客户粘性，提 高客户满意度。
跨界合作
中粮北京大悦城积极与其他产业领域进行跨界合作，共同打造创新 的商业体验和活动。
感谢您的观看
THANKS
拓展新渠道
通过线上、线下渠道拓展，扩大销售渠道，提高市场份额。
拓展新市场
根据市场趋势和消费者需求，拓展新的市场领域，提高市场占有 率。
跨界合作
跨界品牌合作
01
与其他行业品牌进行跨界合作，共同推出新产品和服务，满足
消费者多元化需求。
跨界资源共享
02
与其他行业品牌共享资源，互相借力，实现资源最大化利用。
04
品牌合作拓展
品牌合作
品牌联合营销
与知名品牌进行联合营销活动，共同推广品牌， 扩大知名度。
品牌互换活动
与其他品牌进行互换活动，互相借用对方资源， 提升品牌影响力。
品牌合作宣传
与其他品牌合作进行宣传活动，共同参与行业展 会、论坛等活动，提升品牌形象。
品牌拓展
拓展新品类
天津商业项目案例分析中粮大悦城
天津商业项目案例分析中粮大悦城市场开发部|市场研究中心2012.1目录项目分析开业情况模式解析第一部分：项目分析项目介绍业态分布经营状况预估项目背景2004年10月，天房发展与浙江华庭、上海澳庭合资组建天津市津茂置业有限公司，共同开发建设南门西B、C地块（今天津大悦城）中粮集团于2004年9月和2007年5月分两次收购完成浙江华庭、上海澳庭在该项目65%的全部股份。
2009年9月，中粮置业再次收购天房集团在津茂置业有限公司的35%股权，本次股权转让完成后，中粮置业持有津茂公司100%的股权。
项目背景项目介绍业态分布经营状况预估☐带着华润创建万象城的梦想来到中粮的宁高宁，在3个大悦城基本进入营业状态后，开始广泛布局他的“大悦城”计划。
☐未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。
☐按照宁高宁的计划，中粮集团在中粮地产（现已上市）、中粮置业（主攻商业地产）两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市，避免再出现下面两三个地产公司同业竞争的问题。
天津“大悦城”项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。
由世界500强企业中粮集团开发，总投资逾40亿元。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目定位• 国际时尚生活城• ——年轻、潮流、时尚、品味• 前期定位描述• 一个具有现代水准的，集购物、休闲、娱乐功能于一体的体 验型综合性购物商业中心，以中等偏上的消费层次作为主要服务对象。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目介绍业态分布经营状况预估项目背景目标客群•潮流青年•流行时尚•新鲜体验•娱乐休闲•中产阶层•追求生活品质•体现身份地位•放松身心压力•和睦家庭关系•时尚家庭•都市2-3口之家，具有一定品味及消费能力，消费频率稳定• 外籍人士• 过往流动性旅游客群• 随机性较强，往来商务和旅游消费•团购集团消费•卡务项目介绍业态分布经营状况预估项目背景主要指标概述购物中心建筑面积 125077平米 使用面积71928平米实用率 57.5%层高首层：6.3米 2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯 位置建筑面积（平米） 车位数立体停车楼10680 140 B1 22056 188 B235851689B3 40209 750（含办公楼500） 合计1087961767停车场项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景业态组合：购物中心、酒店式公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店（替代部分写字楼出租面积）业态定位建筑面积 商业购物中心+观展中心 14万平米 写字楼降低写字楼面积 6万平米 酒店国际精品商务酒店 3.5万平米 公寓销售型酒店式公寓 4万平米 住宅 五栋住宅 7.8万平米业态组合说明：1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。
大悦城商业研究报告(二)2024
大悦城商业研究报告（二）引言：本文是对大悦城商业的研究报告的第二部分，通过分析大悦城商业的运营模式、市场定位、业态布局、品牌力以及未来发展的前景等方面，进一步深入剖析大悦城商业的核心竞争力和市场影响力。
正文：一、运营模式大悦城商业以多业态运营模式为核心，通过引入多种业态如购物中心、餐饮娱乐、文化体验等，满足消费者全方位的需求。
其中，其独特的租赁模式和前瞻性的管理模式为大悦城商业带来了巨大的竞争优势。
小点1：灵活的租赁模式，包括短期租赁、临时展示和合作共赢模式。
小点2：创新的管理模式，采用统一供应链管理、共享物流资源等，提升了运营效率。
小点3：与品牌商的深度合作，共同打造独特的品牌形象和购物体验。
小点4：针对不同的消费群体，推出个性化的优惠活动和会员福利，提升顾客忠诚度。
小点5：有效的市场推广，通过线上线下的整合营销策略，提升品牌知名度。
二、市场定位大悦城商业以高端、时尚、多元为市场定位，通过不断挖掘市场需求，精准定位目标消费群体，实现了市场份额的持续增长。
小点1：针对高消费能力人群，引入奢侈品牌和高端定制服务。
小点2：定期举办时尚潮流活动，吸引时尚消费者。
小点3：为年轻人群提供娱乐体验和社交平台，增加消费活力。
小点4：关注家庭消费需求，打造家居生活馆和家庭亲子活动。
小点5：开展文化艺术活动，提升消费者文化品味。
三、业态布局大悦城商业通过多元业态布局，形成了较为完善的商业生态圈，实现了多业态间的互补和协同发展。
小点1：购物中心业态，引入国际知名品牌和本土优势品牌，提供一站式购物体验。
小点2：餐饮娱乐业态，打造特色餐饮街区和娱乐设施，吸引消费者停留和消费。
小点3：文化体验业态，设立图书馆、博物馆、影院等文化场所，满足消费者对文化的需求。
小点4：健康养生业态，开设健身房、spa等，关注消费者健康生活。
小点5：科技创新业态，引入VR、AR等科技元素，提升购物和娱乐体验。
四、品牌力大悦城商业凭借其良好的品牌形象、卓越的服务和优质的产品，赢得了消费者的信任和认可，提升了品牌力和市场竞争力。
大悦城---产品体系及品牌战略
核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。
大悦城项目概况截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。
在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。
项目效果图 内容概况西单大悦城北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。
地处西单核心商圈，定位为国际化青年城，以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。
开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。
开业时间：2007年12月28日 总投资：近40亿元 建筑面积：20.5万m2 停车位：近2000个 朝阳大悦城北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。
集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲、酒店式公寓为一体，规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇开业时间：2010年5月 总投资：近30亿元 建筑面积：40.6万m2 停车位：近3000个天津大悦城天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处。
是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。
定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。
在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。
开业时间：2011年12月总投资：近30亿元建筑面积：53万m2停车位：近3000个天津六纬路大悦城天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。
大悦城优秀课件
音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
•.
•14
• 优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。
2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间
1.不利于最大限度的利用营业面积。
2.布局过于变化会造成顾客迷失，顾 客会因无耐心寻找而放弃一计划内购 物。
3. 大悦城也使用了装饰照明，通过采用大量的彩灯、壁灯、吊灯、落地灯和
•.
•19
采光度
•.
•20
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
60%
装饰照明
•.
•21
布局的设计
商品本身 的特性
1
商品盈利程度
2
3
顾客购买行走特 点
•.
商店的位 置优势
4 配合其他促销策略
•22
商品本身的特 性
• 大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会 临时产生冲动性购买，所以大悦城在 B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
3.服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设 相应规模的停车场。
4.地址设在商业中心或城乡部的交通枢纽点。 5.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮、实行租赁制。 6.目标顾客以流动顾客为主。
•2023/12/31
•.
•7
店面布局
大悦城
友谊新天地
•.
•8
•.
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中粮集团地产板块
中粮地产 （上市公司）
住宅业务
备注：中粮集团旗下有多家上市公 司，除A股上市的中粮地产及中粮 屯河外，还有在香港挂牌的中粮油 控股(0606.HK)、中国食品(0506.HK) 及中粮包装(0906.HK)。
集团地产部门
中粮置业 （大悦城）
商业地产
商业地产、旅游地产
1）中粮旗下“万客隆”综合体项目划归中粮置业集团管理，集团拟于2010年前将其规模扩大到30家； 2）内部资源整合，将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集；北京中粮广场、上海中粮广 场、广州鹏源大厦等股权从集团手里划给中粮置业,则中粮集团商业地产资产包将得以迅速壮大。
2007,12,28
2010,05,28 2009,05,28
上海
即将开业 天津 成都 北京 天津
--大悦城
2010年底
2011年10月 2013年（E）
安定门
通州 纬六路
-
储备项目
目前，已确定的投资项目达到9个，其中，已开业3个，即将开业3个，储备项目3个。
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
经历近5年的初创期，目前已进入扩张与内部资源整合阶段。
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
图3.公司全国战略布局图
北京
天津
沈阳
烟台
成都
已开业城市 长沙 即将开业城市 储备项目及重点拓展城市 深圳
上海
杭州
目前，中粮 商业地产已经 形成了以环渤 海都市圈为核 心，辐射东北 与西南，拓展 长三角、珠三 角的全国布局。
2
3
4
5
6
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（一）商业模式的基本特征：
城市选取
2 1
一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市；
市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长型区域性商圈； 20-30岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群；
项目选址
3
目标客源
8㎞
51万
0.5㎞
110万
1㎞
210万
0.5㎞
71万
6㎞
51万
400-500万
220万
200-400万
300-500万
330万
100万
离市中心约0.5-1.0㎞的市级核心商圈或6.0-8.0㎞的新兴大型住区所构成的区域商圈； 核心商圈辐射人口范围在50万人以上，有效辐射人口可达到200-500万人。
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
表3.投资项目基本指标
事项/城市 总建筑面积 商业规模 商业/总建 投资总额 投资单价 获取方式 原开发商 西单 20万㎡ 10万㎡ 50.0% 40亿元 2.0万元/㎡ 收购 中冶集团 朝北 40万㎡ 23万㎡ 58.0% 30亿元 0.75万元/㎡ 收购 弘泰基业 沈阳 52万㎡ 34万㎡ 65.0% 30亿元 0.58万元/㎡ 集团注资 沈阳鹏利 上海 40万㎡ 70.0% 120亿元 3.0万元/㎡ 收购 新梅太古 天津 53万㎡ 27万㎡ 51.0% 30.5亿元 0.75万元/㎡ 合作开发 成都 54万㎡ 25万㎡ 46.0% 19.0亿元 0.37万元/㎡ 集团注资 四川鹏利
赢利模式
7
增长路径
____内部资料,请勿外传____
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（二）商业模式的核心价值：
1、通过收购、集团注资 等“资本化”运作手段， 获取城市核心地段优质商 业项目，大大缩短投资开 发周期，以利于快速扩张。
集团注资： 银行贷款：
提高物业的总体租金收益水平
介入商业运营领域
经常举办各种活动，提升消 费者对于品牌及商场的忠诚 度与参与程度
经营模式
为细化管理，设置了楼 层经理制度 规范商场管理
1
核心价值特征Hale Waihona Puke 2资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（一）商业综合体（ 购物中心）
西单大悦城 上海大悦城
1
4
高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体；
产品特征 行业价值链
6 5
商业地产开发+商业物业经营+专业化物业管理；
长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值； 以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内 部优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并 依靠自身力量进行再扩张。
广州
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
表1.投资项目基本情况
类型 城市 项目名称 西单大悦城 已开业 北京 沈阳 朝阳（北） -投资规模 40 30 30 120 40 20 项目规模 20万㎡ 40万㎡ 52万㎡ 40万㎡ 53万㎡ 54万㎡ 75.5㎡ 商业体量 10万㎡ 23万㎡ 34万㎡ 27万㎡ 开业时间
畅通的融 资渠道
目标客群：针 对青年白领群体； 项目选址：区 域中心城市的核 心地段。 商业资源：重 视引进首次进入 该城市的品牌， 在商圈内实现错 位竞争。
第一步是扩张,以购买三个 大型商业综合体为主; 第二步是内部资源整合,将 中粮集团目前内部优质商 业地产业务进行归集。
差异化的 市场定位
目标客群：年轻消费群体的购买力有限； 市场扩张：向二、三线市场扩张过程中的市场差异性。
西单区域消费者单次开销金额在101~310元的比重占到70%， 1000元以上的只有4%。消费群相对年轻化，购买力有限。
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
图1.中粮集团地产业务构成
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（三）核心竞争力评价：
集团老总的独特职业经历与人格魅力，强力 的领导力。中粮培养了招商、推广、运营、 物业四只专业素质过硬、创新能力很强的队 伍，具备很强的竞争能力。
专业（公司）资源的有效 整合，保证项目高强度开 发的顺利推进。如： SPACE招商团队、日裔美 国设计师等。
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（三 ）产品结构形态：
单一式结构，复合式内涵
代表项目：朝北大悦城
代表项目：西单大悦城
主题定位： 国际化青年城
新兴高档 社区的区 域性商圈
城市核心 区的重要 商业节点
代表项目：沈阳大悦城
国际化时尚生活地标mall”的定位，打 造出当地鲜见的全天候、一站式的大 型综合地标式购物中心项目。
在集团内部，以中粮置业为主体的“大悦城”系列日益成为其地产板块的发展重点 领域；未来5-10年，将在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿元。
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
图2.中粮置业（大悦城系列）发展路线图
形成全国中心 战略布局 初步创立大 悦城品牌 购买三个大型 商业综合体 起步期
主要针对18-30岁的青年消费群体。
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核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（二）战略目标与组合策略：
生活之心—全服务链的城市综合体
战略目标：通过打造‘生活之心’，成为所在区域的‘城市之心’
通过市场需求的组合、建筑功能的组合、专业化团队的组合、多元化的资本组 合，实现全服务链的整合。 通过业态品类的组合、商品品牌的组合、主次店铺的组合、主题区域的组合， 创造最佳的消费体验。
拿地块
2006年
向二\三线城 市全面扩张
资本化阶段
扩张与整合期
中粮置业正在积极酝酿在三五 年内做大做强后将商业地产的 几个项目打包做REITs。
成长期
做项目
2007年
做行业
2008年
做品牌
2009年
全国布局
2010年
扩张与内部资源整合
上市及资产证券化