中粮集团大悦城商业模式解析-大悦城商业模式解析-商业模式解析定位共47页
中粮北京大悦城商业综合体品牌运营战略-
大悦城 点亮半个北京的夜晚！
（三）推广思想
走着 乐着 享受着 大悦城 享受MALL 享受快乐享受生活
大悦城代表时尚 大悦城是血性的、反叛的、新潮的 大悦城是一种文化积淀 大悦城是活色声香，是一种风尚 大悦城是一种理想 大悦城是一种内敛的气质 大悦城具有很强的原创性
推广节奏排期
准备期及概念导入期（07年1月－07年3月）
争取 用六个月时间使“MALL”的概念在市场上广为传播。形成业界对“大悦城MALL”
的关注热点，完成“MALL”从抽象概念到具体形象的转换，打造项目的良好形象。
推广执行计划
• 准备期及概念导入期
• 时间：2007年1月-3月 • 目的：预热市场，引发关注，为项目积累人气 • 攻击手法：多媒体集中亮相，短期内迅速制造市场热点 • 主要攻击手段：新闻、网络、户外、现场围档
第二阶段 预热期
07年3-6月
第三阶段 强势宣传期 07年6-09年6月
1、建筑设计概念的新闻炒作 2、Mall论坛举办 3、青年路版块的炒作 4、户外系统启动 5、软文攻势启动 6、现场包装启动 7、网络宣传启动
1、公关活动周启动
2、新闻媒体攻势开始 3、“大悦城读本”创做
阶段 5、网络媒体广告准备 6、广播广告制作
蓄势期 09年10月
MALL狂欢节盛大举行
• 时间：09年10月5日 • 主题：“快乐大悦城•运动狂欢节” • 内容：结合商家，活动期间各种不同主题公关活动同时举行。 • 地点：不限于MALL现场，可考虑朝阳公园。
蓄势期 09年10月
09年－户外传播
◎ 车身（旅游巴士和部分公交路线） 主题：快乐大悦城·大家齐欢乐 内容：大悦城logo、slogan、主力店名。 ◎ 地铁站 位置：出入口通道 主题：快乐大悦城·大家齐欢乐 内容：大悦城logo、slogan、主力店名。
中粮北京大悦城商业综合体品牌运营战略
管理风险是指商业综合体在运营过程中面临的管理问题，包括人员管理、财务管理、安全管理等因素 。
详细描述
商业综合体需要建立健全的管理制度和规范，确保各项管理工作有序进行。同时，商业综合体也需要 加强人员培训和管理，提高员工的专业素质和工作效率。此外，商业综合体还需要加强财务管理和安 全管理，确保资金安全和运营安全。
中粮北京大悦城不断探索新的商业业 态和经营模式，以满足消费者不断变 化的需求。
营销策略
线上线下融合
中粮北京大悦城将线上和线下营销策略相结合，通过线上平台推 广商业综合体的品牌和活动，吸引更多消费者。
会员制度
建立会员制度，为会员提供专属的优惠和服务，增加客户粘性，提 高客户满意度。
跨界合作
中粮北京大悦城积极与其他产业领域进行跨界合作，共同打造创新 的商业体验和活动。
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THANKS
拓展新渠道
通过线上、线下渠道拓展，扩大销售渠道，提高市场份额。
拓展新市场
根据市场趋势和消费者需求，拓展新的市场领域，提高市场占有 率。
跨界合作
跨界品牌合作
01
与其他行业品牌进行跨界合作，共同推出新产品和服务，满足
消费者多元化需求。
跨界资源共享
02
与其他行业品牌共享资源，互相借力，实现资源最大化利用。
04
品牌合作拓展
品牌合作
品牌联合营销
与知名品牌进行联合营销活动，共同推广品牌， 扩大知名度。
品牌互换活动
与其他品牌进行互换活动，互相借用对方资源， 提升品牌影响力。
品牌合作宣传
与其他品牌合作进行宣传活动，共同参与行业展 会、论坛等活动，提升品牌形象。
品牌拓展
拓展新品类
天津商业项目案例分析中粮大悦城
天津商业项目案例分析中粮大悦城市场开发部|市场研究中心2012.1目录项目分析开业情况模式解析第一部分：项目分析项目介绍业态分布经营状况预估项目背景2004年10月，天房发展与浙江华庭、上海澳庭合资组建天津市津茂置业有限公司，共同开发建设南门西B、C地块（今天津大悦城）中粮集团于2004年9月和2007年5月分两次收购完成浙江华庭、上海澳庭在该项目65%的全部股份。
2009年9月，中粮置业再次收购天房集团在津茂置业有限公司的35%股权，本次股权转让完成后，中粮置业持有津茂公司100%的股权。
项目背景项目介绍业态分布经营状况预估☐带着华润创建万象城的梦想来到中粮的宁高宁，在3个大悦城基本进入营业状态后，开始广泛布局他的“大悦城”计划。
☐未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。
☐按照宁高宁的计划，中粮集团在中粮地产（现已上市）、中粮置业（主攻商业地产）两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市，避免再出现下面两三个地产公司同业竞争的问题。
天津“大悦城”项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。
由世界500强企业中粮集团开发，总投资逾40亿元。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目定位• 国际时尚生活城• ——年轻、潮流、时尚、品味• 前期定位描述• 一个具有现代水准的，集购物、休闲、娱乐功能于一体的体 验型综合性购物商业中心，以中等偏上的消费层次作为主要服务对象。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目介绍业态分布经营状况预估项目背景目标客群•潮流青年•流行时尚•新鲜体验•娱乐休闲•中产阶层•追求生活品质•体现身份地位•放松身心压力•和睦家庭关系•时尚家庭•都市2-3口之家，具有一定品味及消费能力，消费频率稳定• 外籍人士• 过往流动性旅游客群• 随机性较强，往来商务和旅游消费•团购集团消费•卡务项目介绍业态分布经营状况预估项目背景主要指标概述购物中心建筑面积 125077平米 使用面积71928平米实用率 57.5%层高首层：6.3米 2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯 位置建筑面积（平米） 车位数立体停车楼10680 140 B1 22056 188 B235851689B3 40209 750（含办公楼500） 合计1087961767停车场项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景业态组合：购物中心、酒店式公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店（替代部分写字楼出租面积）业态定位建筑面积 商业购物中心+观展中心 14万平米 写字楼降低写字楼面积 6万平米 酒店国际精品商务酒店 3.5万平米 公寓销售型酒店式公寓 4万平米 住宅 五栋住宅 7.8万平米业态组合说明：1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。
大悦城---产品体系及品牌战略
核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。
大悦城项目概况截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。
在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。
项目效果图 内容概况西单大悦城北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。
地处西单核心商圈，定位为国际化青年城，以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。
开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。
开业时间：2007年12月28日 总投资：近40亿元 建筑面积：20.5万m2 停车位：近2000个 朝阳大悦城北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。
集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲、酒店式公寓为一体，规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇开业时间：2010年5月 总投资：近30亿元 建筑面积：40.6万m2 停车位：近3000个天津大悦城天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处。
是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。
定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。
在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。
开业时间：2011年12月总投资：近30亿元建筑面积：53万m2停车位：近3000个天津六纬路大悦城天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。
中粮大悦城城市综合体规划设计指引()44页
2011/7/28[在此处键入文档的摘要。
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]目录目录目录 (2)第一章概述 (3)第二章总体规划 (3)一、规划要求 (3)二、功能分区 (4)三、交通组织 (5)四、竖向设计 (9)第三章大悦城购物中心 (11)一、建筑设计 (11)二、结构设计 (16)三、暖通设计 (23)四、给排水设计 (25)五、电气设计 (25)六、弱电设计 (25)第四章购物中心外立面 (25)一、立面设计 (25)三、外立面照明设计 (27)第五章购物中心室内环境 (29)一、室内设计 (29)二、导示设计 (36)三、小品设计 (36)第六章室外园林景观 (37)一、总则 (37)二、铺装设计 (38)三、绿植设计 (39)四、导示设计 (40)五、小品设计 (41)六、屋顶花园设计 (42)第七章其他 (43)一、办公楼 (43)二、酒店（非高端） (43)三、大悦公寓 (43)四、悦府住宅 (43)第一章概述目的：实现大悦城复制，总结提升规划设计方面的经验。
依据：西单、朝北、天津、上海大悦城1、区域2、地段3、技术指标第二章总体规划一、规划要求1.3.1.2建筑退线要求●商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。
●商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。
●应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。
●高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。
二、功能分区根据城市综合体总体定位及策划报告布局大悦城购物中心、大悦城公寓、办公楼（大悦广场）、大悦城酒店式公寓及住宅（大悦悦府）。
购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性、3.1.1 总平面功能分区●大悦城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。
解构大悦城
解构大悦城在美国和欧洲，百货商场和大型购物中心（ShoppingMall）在专卖店和沃尔玛这样的平价零售巨头面前步步退缩，但在中国却完全是另一番情形。
如果你对此有怀疑，不妨到位于北京西单的大悦城去看一看。
自诩为“国际化青年城”的这家购物中心总营业面积达11.5万平方米，相当于半个鸟巢体育场，几乎是西单商圈总营业面积的40%。
风靡全球的众多快速时尚（FastFashion）品牌皆汇集于此：来自日本的优衣库（UNIQLO）、英国的NEXT以及西班牙的ZARA和H&M。
在这里，几乎每天都在上演宛如美国圣诞购物季那样的狂欢式场景。
关于大悦城，你可以有多种方式来形容它：都市生活方式和标准的重新定义者，快速时尚消费的潮流胜地，过去两年来中国最成功的商业零售公司。
自2007年12月28日开业以来，它的所有商铺在5个半月内全部出租一空。
它吸引了234个品牌，其中46个品牌是首次进入北京市场，另外58个品牌选择其作为进入西单商圈的第一站。
过去2年来，这个庞然大物的日销售额最高时达1050万元，日人流量一度高达20万人次。
人们很想知道，这一切是如何发生的。
2007年时，北京商业地产的店铺空置率高达30%，通过收购拿到该项目的大悦城开发商中粮置业集团面临的第一个难题是，零售业成败的关键因素—选址已无法更改，地理位置和交通环境都已被限定。
虽然西单号称北京人流量最大的商圈，但人流多集中于马路的东侧，一街之隔，大悦城所在的西侧地段一度成为商业死角，手机大卖场、北京福彩西单大卖场都曾折戟于此。
另一个不为人知的秘密是，虽然西单商圈名声在外，但顾客的消费能力有限。
大悦城首席招商兼运营管理顾问——香港司培思商业经营管理集团在初期调研时发现，该区域消费者单次开销金额在101-310元的比重占到70%，1000元以上的只有4%。
消费群相对年轻化，购买力有限，主要以目的性消费为主，这甚至可从在此深耕多年的中友百货当时的泊车位数目略知一二—只有区区50个。
中粮大悦城政策研究报告
中粮大悦城政策研究中粮集团将商业地产作为一项支柱产业来经营，未来5-10年内，规划的商业地产资产总额将达到集团资产的30%（即700亿元左右），在全国布局超过20个大悦城商业地产项目。
合理的市场定位是其迅速扩张的基础，大悦城以“时尚、年轻、潮流、品位”的定位迎合了市场需求，通过多样的业态品类组合、丰富的时尚品牌组合，创造最佳的消费体验。
大悦城从诞生、发展到展开全国复制，仅用了短短4年多的时间。
2008年西单大悦城盛大开业，如今年销售额近20亿，年接待消费者近3000万人次，已成为行业翘楚。
2009年，沈阳大悦城闪耀亮相，迅速成为沈阳时尚消费的领航者。
2010年，朝阳大悦城如期开业，其诸多建筑亮点、完美的商业组合，并成功引入美国第一零售品牌GAP等，使其迅速成为北京东部的时尚新地标。
2011年，上海大悦城、天津大悦城亦将震撼出世，均将改变所在城市商业新格局。
加上安定门大悦城、成都大悦城、天津六纬路大悦城……一个大悦城的品牌家族正在迅速形成，作为中粮集团发展城市综合体战略的统领性品牌，中粮商业地产以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局正在显现。
中粮集团是国务院国资委认定的以房地产为主业的央企之一，涵盖住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产、酒店业等房地产行业的各个领域，拥有中国食品、中粮控股、蒙牛乳业三家香港上市公司，中粮屯河、中粮地产和丰原生化3家内地上市公司。
然而与中粮集团分散的多元化业务面临着同样的问题，大而不强成为了房地产板块的头号难题。
2005年，中粮提出了打造“新中粮”的五年计划，开始由多元化向专业化战略转型，对分散的业务进行了整合。
相应的，在房地产板块内部，则选择了商业地产作为突破口，并以发展城市综合体为核心战略，以大悦城为旗帜，不但在北京成功打响开头炮，而且还轰隆隆就把战车开进天津，开进上海、杭州……短短4年，一个新的商业地产品牌横空出世，并迅速成为本土城市综合体的成功标杆，创造了中国商业地产的奇迹，并已经成为影响和改变中国商业地产格局的重要力量。
详解中粮大悦城的5个创新维度 附经典案例
大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。
中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。
他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。
通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。
”产品创新：建筑升级，业态重构最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。
与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。
人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。
大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。
建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。
大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。
建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。
仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。