关于明确危旧房改住房改造有关问题处理意见的补充通知(桂房改〔2012〕62号)

桂房改〔2012〕62号文件《关于明确危旧房改住房改造有关问题处理意见的补充通知》
关于明确危旧房改住房改造有关问题处理意见的补充通知
各市、县住房制度改革委员会，区直、宁铁住房制度改革委员会：
为了更好地贯彻落实《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》（桂政发〔2009〕16号，以下简称《暂行办法》），加快推进危旧房改住房改造工作，现对危旧房改住房改造有关问题处理意见补充通知如下，请认真遵照执行。

一、关于房改住房未售公摊面积的问题
（一）未购买公摊面积的房改住房，房改住房产权人应当按照原购房时的价格及政策计算缴纳原房改住房应分摊的公用建筑面积价款后，公用建筑面积计入房改住房产权人应有的住房建筑面积，给予置换补偿；但已购公摊面积不作为住户已享受的住房建筑面积。

已上市交易的房改住房，买受人可按当年经济适用住房指导价购买公摊面积。

购买的公摊面积，计入买受人应有的住房建筑面积，同样给予置换补偿。

（二）公摊面积的计算，如各地有房改规定的，按原规定执行；如没有原房改规定的，按下列方式计算：
各户公摊面积=[（该栋住房总建筑面积一该栋住房各户《房屋所有权证》标明面积总和）宁该栋住房各户《房屋所有权证》标明面积总和]x各户《房屋所有权证》标明面积。

（三）公摊面积价款应在房委会批复同意该项目进行危旧房改住房改造之后，至拆
除住房之前核定、缴纳。

二、关于房改住房扩建面积的问题
在《暂行办法》施行前，由原土地使用权单位统一组织扩建、尚未办理房屋所有权证的住房扩建面积，经有资质的房产测绘机构测量，房改住房产权人全额缴纳扩建部分建筑面积价款后，扩建面积计入置换的房改住房建筑面积和住房档案，并作为住户已享受的住房建筑面积；房改住房产权人只缴纳扩建面积部分房款的，按部分产权住房处理；房改住房产权人不缴纳扩建面积房款的，按无产权住房处理。

三、关于部分产权住房改造的问题
在对部分产权的危旧房改住房进行改造时，原则上要求拥有房改住房部分产权的职工购买属于单位的那部分产权转为全产权。

因特殊情况不能购买转为全产权的，其置换的房改住房建筑面积按职工所拥有该套住房产权的比例计算。

单位所占住房产权部分面积可以按产权置换或货币方式进行补偿。

四、关于杂物房、车库改造的问题
单位进行危旧房改住房改造，对原已售的杂物房、车库应当给予货币补偿，但不能作为住房面积进行实物补偿。

补偿标准由建设单位和住户协商确定。

五、关于原房改住房产权人、共有人已死亡的问题
在单位危旧房改住房改造前或改造中，原房改住房产权人、共有人已死亡的，应由原房改住房产权人的合法继承人办理危旧房改住房改造相关手续，并凭可以证明其合法继承权的相关材料办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。

六、关于住房共有人的问题
住户在办理还建住房和非还建住房供应手续时，可将其配偶、父母、子女作为房屋共有人，与建设单位签订建房协议（合同）。

七、关于垫付改造项目建设资金计息的问题
建设单位或代建单位为危旧房改住房改造垫付的资金，可参照中国人民银行公布的同期贷款利率计算资金使用成本，经审计机构审定后计入改造项目成本。

八、关于贷款抵押登记备案的问题
参加危旧房改住房改造的职工个人，申请办理个人住房按揭贷款的，可持当地房改部门核发的准购证、本人与建设单位签订的建房协议（合同）及有关材料，联系相关金融企业或住房公积金管理部门参照《广西壮族自治区住房公积金个人住房委托贷款暂行办法》（桂政发〔2003〕30号）第十六条的规定，到当地房屋登记管理机构办理个人住房贷款抵押登记备案，参照办理集资建房个人贷款方式提供有关材料。

广西壮族自治区住房制度改革委员会
2012年10月17日
附件2:余先海《危旧房改住房改造价格管理政策讲义》
一、分清还建住房与非还建住房、还建住房面积与非还建住房面积的关系
（一）含义
（二）还建住房、非还建住房的单位是套数，还建住房面积、非还建住房面积的单位是平方米。

还建住房有还建住房面积，也可能有非还建住房面积；但非还建住房只能有非还建住房面积。

二、价格管理原则
还建住房建筑面积，原则上由建设单位按照最大不得超过原房改住房建筑面积 1.3倍的比例置换给原住房产权人；非还建住房面积按保本微利的原则确定价格。

《危旧房改住房改造价格管理指导意见》主要是对非还建住房面积价格作出规定。

三、非还建住房面积的价格构成
非还建住房面积价格由整个项目（含还建住房和非还建住房）的改造成本、税金和利润三部分构成。

（一）改造成本包括以下项目：
1、土地价款和改造补偿安置费。

危旧房改住房改造方式有三种：一是以限价住房方式；二是参照经济适用住房方式；三是按全额集资建房方式进行危旧房改住房改造。

以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，属于还建住房面积部分应分摊的土地
出让金，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的10%确定，列入建设成本，但已上市交易过的房改住房除外；属于非还建住房面积部分的土地出让金，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的40%确定，列入建设成本，但不得低于国家规定的最低价标准。

参照经济适用住房方式或按全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的，在建房时不需要缴纳土地出让金。

（2）勘察设计和前期工程费。

（3）建安工程费。

（4）基础设施建设费。

（5）管理费。

（6）贷款利息。

（7）其他按规定应计入开发建设成本的费用（含一些地方政府不给予免交的行政事业性收费）。

2.税金。

3.利润。

四、不得计入非还建住房面积价格的费用
1.与危旧房改住房改造无关的住宅小区内经营性设施的建设费；
2.与危旧房改住房改造无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
3•赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
4.按规定已经减免的城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；
5.其他不应计入改造项目价格的费用。

五、非还建住房面积价格的审核程序
（一）建设单位在收取建房职工预付房款前，由建设工程造价咨询企业核算出非还
建住房面积的预算（售）价格，报当地房改办备案。

（二）危旧房改住房改造项目竣工后，建设单位应根据不同改造方式分别向有关部门申请确认或审核批准非还建住房面积决算价格。

（三）申请非还建住房面积定价提供的材料：
1.非还建住房面积定价申请；
2.住房制度改革委员会同意危旧房改住房改造的批准文件；
3.危旧房改住房改造项目规划许可证、施工许可证；
4.缴纳土地出让价款的全部付款凭证、《国有土地使用证》；
5•价格构成项目审核表和项目成本资料；
6.政府价格主管部门规定的其他应当提供的材料；
7.以限价住房方式或全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的，提供建设工程造价咨询企业编制的改造项目工程决算书。

（四）经确认或审核批准的非还建住房面积价格，为该项目同一期工程住房的基准价格。

每套住房的实际价格，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。

楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

六、对非还建住房面积价格实行公开制度
（一）非还建住房面积应实行明码标价。

（二）任何单位和个人不得擅自提高，不得在标价之外收取任何未标明的费用，也不允许有内部与外部不同的房价。

价格主管部门依法对擅自提高房价的价格违法行为进行查处。