中山万科城市风景样板房家私拍卖经验
住宅产业化成本优势“显山露水”——解读万科中粮假日风景项目经验
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产 方 式 决 定 的 标 准化 生 产能 够 实 现 建 筑 从 粗 放 生 产模 式 向集 约 化生 产 模 式的 转 换 ， 企业 实现 为 成 本 定额 标 准化 奠 定 了基 础 ， 利 于 企 业控 制成 有
万科 中粮 假 日风 景举 办 活动
面积带 来的直 接建 筑增 加成 本为１ ６ ０ ６ ６ 万元 （ １ ５ ０ ４ ０ ， ４ ６ ０ ＊ ０ ） 由于技术 的革新 增 加的房屋使 用面积 增加 的价 格为７ ４ 万元 （ １ ５ ０７ ＊ ． ２ ０ ０ 其中２ ０ ０ １０ ４ ６ ０ ／ ０ ０６ ０ ０ ， ＊ ００ 为
住 宅 产 业化 的 企业 成 本 优 势 逐 渐 显 现
不可 否认 ， 万科 的经验 来看 ， 从 住宅产 业的机械 化 生产方 式建 筑成 本高于
传统 的 以人工为主 的建造 方式 。 是 以科 建造 的北京 丰台区万科 中粮 假 日风景 还
Ｂ ＃ Ｂ ＃ 为例 ， 项 目总 用地 ２ ６ ０ 平米 ， 划总 建 筑面积 ４ ６ ０ 平米 ， ３、 ４ 楼 该 ２ ５０ 规 １５０ 分
住 宅的成 本会呈现 出逐年 下降的趋 势。 秦衍 表示 当产业化 规模 达 到一定数 量 后， 以比现在 的产业化建 造 成本 可 低 ２ ％ 另～方面 ， ０。 我们 知道住 宅产业化能够 缩 短建 设施 工周期 。 根据 房地产商 经 验得 出， 目开发每 缩短 一个月 ， 项 净利润 可以提高 ０ ％ １ 住宅产业化 缩短 ．一 ‰ ７ 工 期在５ ％ ０ 左右 ， 此一项就 能为企 业节省大 量的资金 。 重要的是 产业化得生 仅 更
万科集团的发展历程
2006年年志11月18日，万科以389,001,360元受让北京市朝阳区国资委持有的北京市朝万房地产开发中心的60％国有产权以及该等产权相对应的股东权益，在环渤海区域迈出具有战略意义的一步。
25月30日，万科2005年度股东大会圆满结束。
《万科企业股份有限公司首期（06~08年）限制性股票激励计划》和提取“企业公民专项建设费用”获得批准。
37月，万科广州四季花城（一、二、三期），深圳公司东海岸（一、二期），上海公司四季花城（一期），天津假日风景，成都金色家园同获2006 年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”二十名额之五席。
47月13日，“万科集团50万元征集‘城市中低收入人群居住解决方案’” 活动圆满结束。
58月4日，经董事会批准，万科以176,566万元，再度受让浙江南都、上海南都等公司股权以及与该等股权相对应的股东权益，加大对杭州市场的投资力度并进入长沙市场。
68月15日，万科与东莞松山湖科技产业园区管委会签订“万科住宅产业化研究基地项目”土地协议，标志着万科住宅产业化研究基地项目进入规划设计阶段。
79月02日，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合发布2005年度“中国纳税百强”排行榜，万科以13.24亿元纳税额位列第97位，是唯一进入百强的房地产企业。
811月02日，万科获得《商业周刊》中文版与Interbrand评选的“2006年度中国最佳品牌20强”。
911月25日，万科“城市中低收入人群住宅”试点项目在广州奠基。
1012月26日，万科 2006年度非公开发行A股股票正式结束，本次发行股票数量40,000万股，发行价格10.5元/股，扣除发行费用募集资金净额419,670万元。
次日，本次发行股票在深圳证券交易所上市。
2005年年志13月4日，万科董事会批准了万科与南都集团的战略合作协议，万科以18.57亿元受让了上海南都70%权益、苏州南都49%权益和浙江南都20%权益。
集团迈出了具有战略意义的一步。
万科别墅设计理念
万科别墅设计理念
万科别墅的设计理念主要体现在以下几个方面：
1. 环保节能：万科别墅注重利用自然资源，减少对环境的负担。
在建筑材料的选择上，采用可循环再利用的材料，减少能源消耗；在建筑结构设计上，采用高效隔热材料和保温设计，降低能耗。
同时，别墅内部设有智能家居系统，可以自动控制照明、空调等设备的使用，提高能源利用效率。
2. 人性化设计：万科别墅注重人们的生活习惯和需求，提供舒适、实用的居住环境。
别墅内部布局合理，房间宽敞明亮，通风良好；别墅外部设置了私家花园、阳台等户外活动空间，让居住者能够享受户外的自然风光。
3. 保护隐私：万科别墅设计注重保护居住者的隐私。
别墅与别墅之间的距离较大，围墙和绿化设计能够有效隔离外界的噪音和视线，提供一个安静、私密的居住空间。
4. 综合配套：万科别墅综合配套设施完善，包括社区商业中心、儿童游乐区、健身房等。
居住者可以方便地满足各种日常需求，享受便利的生活。
5. 融入自然：万科别墅的设计理念强调与自然环境的融合。
别墅建筑采用以地域特色为基础的设计风格，以尊重自然、回归自然为原则；同时，通过绿化和景观设计，使别墅周围的自然环境成为居住者的一部分，提供舒适的生活体验。
总的来说，万科别墅的设计理念是注重人与自然的和谐共生，体现环保、人性化、私密性和综合配套等多个方面的考虑。
这种理念使别墅成为一个舒适、健康、高品质的居住空间，满足居住者对于美好生活的需求。
“四化”管理实施策划
做好成品保护，运砖必须轻拿轻放。 对于细部构造，严格按照万科标准要求及符合施工规范。
第五部分 “四化”管理实施措施
二、集中加工实施措施
水电集中加工措施：
完成水电细化加工图、定位图； 设置水电加工房和成品堆放场； 强化工人的操作交底，全过程执行技术指导； 成品分类堆放并按图纸标注对应编号，吊装应对号入座。
技术负责：陈任
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施工前先对每个工人进行交底，第二层标准层先做样板，经甲方、监理及四化 小组组长验收合格后，才允许其它楼层施工；
二层施工完成后，四化小组开召开总结会，改正不足，不断完善安装图，再次 对工人进行交底，要求达到每个人熟悉工艺操作，按装要求，明确质量标准； 同时节点施工必须按照万科标准要求及符合施工规范。
第五部分 “四化”管理实施措施
一、“四化”组织管理措施
（3）由组长或副组长主持，针对不同工程阶段定 期召开“四化”会议，探讨与交流更加可行可操作 的做法，并在项目部试点和推广应用；定期邀请公 司总工、工程技术部分阶段检查项目的“四化”推 进工作，从多方面予以改正。
别墅推广策略·万科庄子-82页PPT资料
2、时间背景”让传统建筑赋有现代精神，符合国际化审美。
在东方美学不断被推崇的今日，呈现出开放而不失我的姿态。
第五园 骨子里的中国
画了个圈，是一个边界，一种品类。 自视下的圆，他视下的针尖，一举成名。
本案
不只是具备品类属性，更会在内涵和级别上走得更远 不只是提供房子和界线，更提供完整的居住生态（房子＋自然＋人）
意境东方
万科塘厦 整合推广（AD+PR）策略汇报
壹
【属性】
别墅，什么别墅？
精神的别墅
作为终极的居住形态， 别墅的意义>功能 在功能价值之外， 精神价值， 驾驭着别墅购买的关键诱因。
别墅精神属性的3大来源
城市中心/未来之地 土地属性 维港、香蜜湖1号……
精神属性
资源属性
稀缺的、不可再生的山/湖/海/高尔夫 观澜湖、17英里……
消费者细分2： 当代豪绅。有钱有势有点文化的地方大族。包括地主和财主。本土 主义和本位主义的捍卫者。 清流者：财富拥有后的文化提升。虽学识、品位尚缺功力，但乐于 不断修为和学习，努力在财与才之间取得平衡。 浊流者：财富拥有后的附庸风雅。对地位和品位有恐慌感，通过各 种文化标签及符号来维护外界评价。
贰
【切入】
东方，什么东方？
别墅购买者的精神阶梯
心灵道具 PROP
我在
身份面具 MASK
我有
功能工具 TOOL
我是
关注状态
水榭山、17英里
关注标签
观澜湖、丹堤
关注底线
万科城、维港
追求心灵道具的本案购买者 欲求着怎样的状态？
消费者细分1： 当代名仕。包括商官与政官。拥有官员和知识分子的双重身份。 权力符号与文人意趣的交织，是这一群体的特质。 其中清流者通常具有较出众的才华和学识，有一定艺术/学术地位， 为人清正、清雅，消费契合自己精神的商品。 而浊流者为缓解官场压力，表面上仍须立博学之志，喜好山水字 画，以文会友。把文化品位做为官位的拄杖。
万科中山兰乔圣菲别墅样板房
万科中山兰乔圣菲别墅样板房
12月10日晚，全球室内设计Idea-Tops艾特奖颁奖晚宴在深圳大中华喜来登酒店隆重举行，近300位来自两岸三地的设计师出席盛典，共庆“艾特”之夜。
梁景华、谢英凯、林伟而、张清平、周际、王亮、郑杨辉、蔡旭民、YAC国际团队等分获10大专业类别的艾特大奖。
Idea-Tops艾特奖“最佳住宅空间设计提名奖”获奖者：韩松
获奖作品：万科中山兰乔圣菲别墅样板房
万科中山兰乔圣菲别墅样板房——Idea-Tops艾特奖最佳住宅空间设计提名奖
万科中山兰乔圣菲别墅样板房——Idea-Tops艾特奖最佳住宅空间设计提名奖
万科中山兰乔圣菲别墅样板房——Idea-Tops艾特奖最佳住宅空间设计提名奖
万科中山兰乔圣菲别墅样板房——Idea-Tops艾特奖最佳住宅空间设计提名奖。
后现代的温和——万科别墅F26-3设计风格
，
因 为 它 有 了 更 宽 泛 的含
如 空 间规 划 上 是 自 由 的
，
，
它 富有 层 次 感 与 结 构 美 ； 形 式 上
，
是现代 的
同 时散 发 着 华 贵 与 时 尚气 息 ； 表 达 上 含 蓄 而 内敛
一
体 现 出 的是
种 心 灵 上 的体 验
，
，
与 现 代 社 会 中的 新 贵 价 层 在 艺
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形 式 的玻璃 隔 断 丰 富 空 间 层 次
，
与 浅 色 基 调 的 空 间结构 形 成 对
、
再 配 以设 计 感十 足 的 现 代 家 具 及 灯 饰
，
饰品
，
局 部点缀 以
，
极 具 收藏价值 的 古 典 形 式 家 具 华贵
、
从 而 营造
一
个简约大方
●
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项 目 名称 ： 广 州 万 科 城 样板房 设 计单位 ： 广 州 博 洛 尼 装 饰 设 计 工 程 有 限 公 司
面 积 ： 500平 方米
不 同 的 时代
，
人 们 对 奢 华 的 理 解 与表 现 都会 有 所 不 同
，
。
现
代 社 会 金 碧辉 煌 已 不 再 是 奢 华 的代 言
。
术 与文 化 上 产 生 共 鸣
万科经典户型解析+文案鉴赏
主卧超大观景阳台设计，窗外风景尽收眼底 餐厅、厨房经典设计，合理利用空间 干湿分区，南北通透，动静分离 大开间起居室，感受视界冲击
第二部分：跃层 14#
跃层 01 户 216.40 ㎡ 豪华跃层享受，尺度决定气度 一层厅卧连贯通透，二层自成格局 上下主卧均自带卫生间，保证隐私生活 一层客厅中空挑高，转角飘窗设计，无限拓展视野 二层设独立书房，彰显主人文化品位 二层豪华大陆台，更添生活情趣
建筑面积 161.02 平方米 套内面积 148.54 平方米 阳台面积 11.68 平方米 分摊面积 12.48 平方 四室二厅二阳台二卫生间一厨房 户型点评：错层阳台,彰显生活格调;主卧外飘窗,赏庭院绿洲美景;私 家阳光花园,让整个室内弥漫花香绿草的味道.
15
建筑面积 188.88 平方米 套内面积 173.92 平方米 阳台面积 8.08 平方米 分摊面积 14.96 平方 户型点评：客厅与餐厅动静分离，保留完全私密空间。特有的和室，为您营造出优美典雅的休闲娱乐空间。 屋顶花园，让你在鲜花碧草中放松身心享受一份独美心境
跃层 02 户 203.94 ㎡ 豪华跃层享受，尺度决定气度 一、二层设计皆南北通透、干湿分区、动静分离 一层 4 米超大面宽客厅中空挑高，转角飘窗设计，无限拓展视野
18
上下主卧均自带卫生间，保证隐私生活 一、二层均带露台，更添生活情趣
跃层 03 户 193.47 ㎡ 豪华跃层享受，尺度决定气度 上下主卧均自带卫生间，保证隐私生活 一层 4 米超大面宽客厅中空挑高，转角飘窗设计，无限拓展视野
双卫设计,主卧带独立卫生间,干湿分区
3-9 层 02 户 148 ㎡ (三室两厅两卫)、 舒适三居尺度，三室均全明设计,通风采光极佳
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3、客户凭物品成交收据至物品展示区领取物品。
4、根据客户需要，物业可安排配送大件物品。 5、所有拍卖成交物品不保修、不维修、不退换。 6、客户取得拍卖资格确认后，应该严格遵守现场拍卖秩序，不得恶 意举牌，在拍卖成交后，应如数缴纳拍卖物品的款项。
1、物品选择：选择具有可观赏性、实用性的物品，少量大件物品。 1）可观赏性饰品：针对青年夫妇或者三口之家（如花瓶、玻 璃饰品、雕塑等） 2）实用性物品：针对家庭经常需要，或者需要完善的（如油 画、试衣镜、碗盆等） 3）大件用品：针对部分投资客户以及换房需要出租家庭（沙 发、桌椅、灯具等等）
费用率 8.7元/人 7.8元/人 6.7元/人 7.7元/人
1、高档家私拍卖可以设定最低加价，起拍价要合适。毕竟需考虑成本 2、考虑到客户没有带足现金，可预付现金，但必须在次日限定时间内 交足余款，定金不退或者交延期费用后领取物品 3、居住在小区内客户，安排物业配送 4、此项活动也可延伸到高档楼盘的油画、销售大厅等装饰、文具用品
拍卖开始 活 动 执 行 竞拍过程 交钱领取物品 活动结束
音乐背景，业主登记，领取号码牌，坐在各自位置 拍卖师宣布底价，业主无限制加价，击槌成交 业主凭借号码牌到财务去交钱，凭收据领取物品 可安排物业给业主赠送大件物品，清理场地，财务核对帐目
1、主持人以每件为单位进行拍卖，并宣布拍卖标的的起拍价，不设 最低或最高幅度加价，客户以起叫价为起点，举号码牌示意并叫价， 最后产生最高应价者，主持人以击槌方式宣告成交。
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样板房家私拍卖经验
城市风景项目组2009-05-11
吸引
4次家私拍卖会
245批业主及新客上门
筹 款
15套住宅现场成交
筹款
吸 引
16244元拍卖金额
1900元营销成本， 营销费用率仅7.7元/人
分享经验
仓库积压样板间家私饰品，4次家私拍 卖会，吸引业主及新客户245批，营销 成本1900元，营销费用率仅7.7元/人， 拍卖金额16244元，带动现场成交15套 住宅，客户流连忘返，屡拍不爽!
附件：宣传物料及图片
附件：活动现场图片
谢谢观看！
时间 2009.3.29 2009.4.5 2009.4.26 2009.5.1
拍卖物品 沙发、镜子、 餐桌等 饰品、台灯、 花瓶等 饰品、油画 饰品、油画
参加业主 75批 45批 60批 65批
当天成交 2套 4套 3套 6套
活动费用 650 350 400 500
拍卖金额 6700 3500 2800 3244
1、低成本营销：样板房家私通过拍卖，使仓库积压 的损坏、过时产品得以变现，降低营销费用成本。 2、高活动效果：通过此活动，维系业主，进行客户 关怀，有利于社区形象宣传，也对现场气氛起到一 定的烘托，促进成交。
挑选样板房家私 前 期 准 备 产品定价 业主宣传 产品展示
台灯、油画、饰品、沙发、餐桌、茶几、凳子等 财务人员给产品定起拍价，并贴上标签 宣传海报张贴个小区门口、社区宣传板展示、业主短信发送 物品清理干净，在拍卖地集中，让业主提前知道
2、业主宣传：作为客户关怀活动，使客户满意，就应该让业主董应该 知晓这个活动。所以必须让业主以及准业主在我们的范围内通知到。 1）海报：在小区各苑入口处张贴宣传海报 2）宣传板：在销售大厅前以及小区出入口处 3）短信：活动前一天以及当天短信通知业主以及准业主。
3、细节处理： 1）主持人： 邀请与业主们经常打交道的物业人员 2）拍卖时间：下午３点钟，一方面是业主们午休完，另一方面 是此时段是现场人气最旺的时候，有利于促进成交 3）业主满意度：现场配备足量吃喝用品