乾盛上海虹口区四川北路旧城改造项目

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(推荐)上海四川北路城市规划设计说明

四川北路城市设计说明书壹、背景研究1.项目概况2.规划依据与参考资料3.地区现状4.商业发展的特色和现存主要问题贰、设计说明5.发展目标6.总体构思7.用地布局8.道路与交通9.空间结构10.绿地与景观背景研究1.项目概况本项目用地南起苏州河，北至鲁迅公园，东侧以吴淞路－四平路为边界，西侧以河南路－明珠线为边界，南北长3.2公里，东西宽约300余米，四川北路南北纵贯整个用地。

其总用地面积为约为210公顷。

本项目用地可以分为三个大部分：北段由鲁迅公园起，至海伦西路，由上海同济大学建筑与城市规划学院、沈祖海建筑文教基金会（台湾）和上海虹口区城市规划管理局联合编制了《上海老虹口北部地区规划研究——风貌保护与发展》，其中法国夏氏建筑与城市规划事务所对多伦路地块编制了《上海市多伦社区保护与更新规划》；中段从海伦西路至海宁路，由上海同济城市规划设计研究院与上海市虹口区城市规划管理局联合编制了《四川北路中段城市设计》；南段从海宁路直到苏州河北岸，由上海信虹房地产有限公司和日建设计事务所（日本）联合编制了《外滩中信城城市设计（暂）》。

另外由上海城市规划设计研究院对虹口足球场西侧地块编制了《地铁M8线虹口足球场站综合交通枢纽地区规划》。

2.规划依据与参考资料●《中华人民共和国城市规划法》●《城市规划编制办法实施细则》（建设部 (1995) 建规字333号文发布）●《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137－90)●《城市居住区规划设计规范》(GB 50180－93)●《城市道路交通规划设计规范》(GB 50220－95)●《上海老虹口北部地区规划研究——风貌保护与发展》●《四川北路中段城市设计》●《外滩中信城城市设计（暂）》●《地铁M8线虹口足球场站综合交通枢纽地区规划》●《上海市多伦社区保护与更新规划》●地形图电子文件●《四川北路沿线地区改建规划（1993）》●虹口区大型绿地周边道路红线图●土地使用现状以及项目审批情况●其他相关的道路、用地规划3.地区现状3.1背景综述四川北路为上海市市级商业街，有着悠久的商业传统，多年以来形成的“看看逛逛其它路，买卖请到四川路”的口号深入人心。

虹口区动迁5年规划图

虹口区动迁5年规划图上海2030市区规划图(张江将建城市副中心）上海市域2030年远期的整体布局。

一个主城区：北侧以富锦路（绕城高速北段）、翔浏公路、蕰藻浜为界，西侧以嘉金高速、吴淞江、绕城高速西段、规划沪湖客运专线、嘉金高速为界，南侧以黄浦江、大治河为界，东侧以申江南路、迎宾大道、三甲港至狮子林段长江口岸线为界，面积约1620平方公里左右；主城区在外环线以内的660平方公里，可以分为浦西苏州河北、浦西苏州河南、浦东三片；浦东外环线以外，主要是川沙老城区和曹路、合庆、唐镇新城区及外高桥港区，以及康桥园区及航新、浦江、周浦新城区；浦西外环线以外，分为虹桥商务区、宝山-江翔地区，闵行及九新车地区。

主城区范围的划定，主要是覆盖了东西向和南北向两条发展轴线的主体部分，加上江湾五角场、大场、张江科学城、召稼楼、莘庄七宝、真如桃浦地区等六个城市副中心所涵盖的直接影响区。

同时，根据不与省市边界过度接触和与北京对齐的惯例，不把白鹤地区与川沙以南地区、浦东机场周边划入主城区。

三个辅助城区（即内部不能实现自体循环，主要是与主城区采取生态屏障隔离开的、采取组团化城市向乡村形态过渡区域）：青浦辅城区，北起吴淞江，东至绕城高速西段，南起沪湖客运专线及练塘、金泽地区上海湖区规划线南侧，西至省市边界，面积约250平方公里；空港辅城区，西起申江南路、东至大海、北至迎宾大道、南至大治河，面积大于300平方公里（涨滩因素）；宝山北部辅城区，即翔浏公路以东、长江口以西、省市边界以南、绕城高速北段以北的三个镇和宝钢地区，面积约150平方公里。

三个支撑性的重点新城：南汇、松江、嘉定。

南汇新城除了东海湖工程区域向东不断拓展以外，向西拓展到海港综合开发区西侧的洪庙附近，向北包括大团地区，拓展到大治河一线，远期约450平方公里以上；嘉定新城向西、向北与昆山太仓两地连为一体，面积在280平方公里；松江新城向南拓展到黄浦江，西南的新浜和石湖荡地区与上海湖区联动发展，面积在300平方公里左右。

虹口四川北路17街坊地块简介

17街坊地块基本情况简介17街坊地块示意图17街坊地块基础信息一、2010至今土地出让情况分析17街坊193-02M10/12天潼路站M10四川北路站M3/4宝山路站注：上表统计的为2009.01.01-2015.11.30，闸北不夜城、虹口四川北路四平路板块已成交含普通住宅属性的土地2010年至今已成交含普通住宅属性土地分布示意图17街坊地块位于虹口四川北路-四平路板块，该板块临近闸北不夜城板块。

这两个板块，2010年至今共有3幅土地出让，全部位于不夜城。

虹口四川北路-四平路板块，无任何含普通住宅属性的土地成交。

内环内城区土地供应稀缺，近年来市场基本处于消化存量阶段，进一步推动了各房企拿地的热情，地价不断攀升。

二、2010-2015，17街坊地块周边普通商品住宅市场分析1、2010-2015年度四川北路-四平路板块供求量价走势天目西路街道118、119、120街坊地块上海火车站北广场以北地块苏州河北岸东块1街坊地块(华侨城苏河湾)17街坊193-022010-2015年间，四川北路-四平路板块的供应量、成交量几乎都是瑞虹新城、建邦16区贡献的。

2012年，瑞虹新城和建邦16区断供时，整个板块也就基本处于无供应无成交状态了。

2013年01月19日，瑞虹新城第五期璟庭入市，成为板块内唯一的在售楼盘。

2014年瑞虹新城璟庭进入持销期，10月建邦16区入市接力。

2015年，瑞虹新城六期怡庭、建邦十六区同时加推房源，且销售情况可观，带动板块量价齐升。

2、2010-2015年地块周边在售典型楼盘分析10,000 20,00030,000 40,00050,000 60,00070,0002010-2015四川北路-四平路板块普通商品住宅供求量价走势图单位：㎡单位：元/㎡建邦16区瑞虹新城17街坊地块中粮天悦壹号华侨城苏河湾17街坊地块周边在售典型楼盘分布示意图华侨城苏河湾，楼盘与人民广场商圈不到1km，主推大面积平层豪宅，主要卖点为苏河湾景观资源，致力于打造上海中心唯一的地标级滨水都市综合体。

上海市虹口区住房保障和房屋管理局对区政协十四届四次会议第1440109号提案的答复

上海市虹口区住房保障和房屋管理局对区政协十四届四次会议第1440109号提案的答复文章属性•【制定机关】上海市虹口区住房保障和房屋管理局•【公布日期】2020.02.13•【字号】•【施行日期】2020.02.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文上海市虹口区住房保障和房屋管理局对区政协十四届四次会议第1440109号提案的答复周俊委员：您提出的《关于在本区“留、改、拆”旧区改造工作中大力推进“老旧住房微更新”举措的建议》的提案已收悉。

经研究，现就有关意见作如下回复：旧区改造工作事关民生改善、事关城区安全。

市委、市政府提出了“坚持留改拆并举，深化城市有机更新，进一步改善市民群众居住条件”的工作要求。

近年来，我区不断转变观念、创新机制、完善政策，按照“保基本、保安全”的原则，着眼于改善基本居住条件、保障基本居住功能，适应卓越的全球城市建设需要，加大力度、加快速度推进“留、改、拆”工作，多渠道、多样化改善市民群众居住条件，推动虹口实现高质量发展，创造高品质生活。

在此背景下，您围绕旧区改造中“老旧住房微更新”提出的若干建议很有前瞻性和针对性，对指导“留、改、拆”旧区改造工作具有现实意义。

一、我区“留、改、拆”基本情况（1）稳妥推进旧区改造按照“2022年前基本完成成片二级旧里以下地块”的工作目标，我区2022年之前每年需完成旧改征收约6000户。

因此，我区多措并举稳步推进旧区改造力度。

其中，对规划明确无保留保护要求的旧改地块，继续通过房屋征收等方式，按照两轮征询等相关工作要求，积极推进旧改地块整体改造。

对纳入保留保护范围的旧改地块改造，根据旧改地块实际情况编制改造方案，经历史风貌规划评估和认定后实施改造。

对需要风貌保护且对居民重新安置的旧改地块，如我区18街坊等，通过“留房不留人”等方式，对房屋实施征收，原有建筑保留，征收完成后，按照规划要求实施保留保护改造和利用。

城市更新之老旧街区改造案例

城市更新之老旧街区改造案例城市更新是指对老旧街区进行改造和重建，以提升城市形象和居住环境的过程。

下面列举了10个城市更新之老旧街区改造案例。

1. 北京市东城区王府井老旧街区改造：通过拆除旧建筑，修缮历史建筑，改善交通设施和公共空间，提升了该地区的整体形象和居住环境。

2. 上海市虹口区老旧工业区改造：将原本废弃的老工厂和仓库改造为创意产业园区，吸引了众多设计师和艺术家入驻，为区域经济发展注入了新的活力。

3. 广州市荔湾区老城区改造：通过整治破旧建筑、改善市政设施和道路，提升了该地区的居住条件，增加了居民的幸福感和生活品质。

4. 成都市锦江区老旧街区改造：将原本拆迁的老房屋改造为具有特色的文化街区，引入了众多文化创意企业和商业品牌，打造了一个具有吸引力的旅游目的地。

5. 杭州市西湖区老旧街区改造：通过修缮古建筑、改善交通和绿化环境，提升了该地区的历史文化价值和旅游吸引力，为当地经济发展带来了新的机遇。

6. 南京市秦淮区老城区改造：通过修缮古建筑、改善市政设施和交通配套，恢复了该地区的历史风貌，吸引了众多游客和商家，促进了区域经济发展。

7. 武汉市江汉区老旧街区改造：通过拆除破旧建筑、改善市政设施和公共空间，提升了该地区的整体形象和居住环境，为居民提供了更好的生活条件。

8. 深圳市罗湖区老旧工业区改造：将原本废弃的老厂房改造为创新科技园区，吸引了众多高科技企业和创业者入驻，推动了区域经济的快速发展。

9. 青岛市市南区老城区改造：通过修缮古建筑、改善市政设施和交通配套，提升了该地区的历史文化价值和旅游吸引力，为当地经济发展注入了新的动力。

10. 天津市河西区老旧街区改造：通过拆除破旧建筑、改善市政设施和公共空间，改善了该地区的居住环境和交通条件，提升了居民的生活品质和幸福感。

这些城市更新之老旧街区改造案例充分展示了城市更新的重要性和效果。

通过改造老旧街区，我们可以改善城市的形象和居住环境，提升居民的生活品质，促进区域经济的发展。

虹口区原拆原建方案(一)

虹口区原拆原建方案(一)虹口区原拆原建方案资料一、背景分析•虹口区是上海市的核心城区之一，面积有限、人口密集。

现有建筑物老化、设施陈旧，无法满足居民日常需求。

•“原拆原建”是指在拆除老旧建筑的同时，原地建设新的楼房或设施，以提升区域品质和居民生活。

二、目标•提升虹口区的城市形象，吸引更多投资和人才。

•改善居民的生活环境和居住条件。

•促进经济发展，增加就业机会。

三、方案推进1. 方案计划•制定详细的拆迁计划，确保居民合法权益受到保护。

•与相关部门合作，协调资源，确保项目推进顺利。

•建立监督机制，确保工程质量和进度控制在合理范围内。

2. 社区参与•开展公众听证会，听取居民意见和建议。

•对居民进行充分的信息沟通和解释，消除拆迁过程中的不确定性。

•成立社区服务中心，提供咨询和帮助，帮助居民顺利过渡。

3. 工程规划•打造多功能的城市综合体，包括住宅、商业、公共设施等。

•注重绿化和景观设计，提升城市宜居性。

•利用现代科技和智能化设备，提高建筑的能效和管理水平。

4. 资金保障•制定可行的财务规划，确保项目的可持续运营。

•吸引投资方参与项目建设，分散资金来源。

•申请政府补贴和贷款，解决资金缺口。

5. 环境保护•实施规范拆迁，妥善处理废弃物和污染物。

•推行绿色建筑，减少资源消耗和环境污染。

•提倡节能减排，推广可再生能源的应用。

四、成果评估•建立完善的监测和评估体系，对方案实施效果进行定期评估。

•通过居民满意度调查，了解居民对项目的反馈意见。

•总结经验教训，为后续类似项目提供参考和借鉴。

以上是针对虹口区原拆原建的方案资料，我们将以专业的态度和全力以赴的精神，推动该项目的顺利实施，为虹口区居民创造更美好的生活环境和经济发展机会。

五、风险与挑战1.技术风险：在拆迁和建设过程中，可能会遇到技术难题和工程质量问题。

我们将与专业团队合作，确保施工质量和安全。

2.资金风险：项目资金需求量大，资金来源可能面临不确定性。

我们将积极争取政府支持和吸引优质投资，同时制定合理的财务规划，确保资金保障。

全国城市更新案例

全国城市更新案例全国城市更新案例：1. 北京市朝阳区CBD国际贸易中心更新：该项目将原有的旧建筑拆除并重新建造，引入了现代化的设计理念和绿色建筑技术，使得整个CBD区域焕然一新，成为国内外企业和机构的首选办公地点。

2. 上海市虹口区老工业区更新：虹口区原有的老工业区被改造成为现代化的商业综合体，吸引了大量的商业、文化和娱乐场所进驻，成为市民休闲娱乐的好去处。

3. 广州市天河区珠江新城更新：珠江新城是广州市的核心商业区，通过更新改造，引入了大量的高档购物中心、酒店和办公楼，成为国内外游客和商务人士的热门目的地。

4. 成都市锦江区宽窄巷子更新：宽窄巷子是成都市的历史文化街区，通过更新改造，保留了原有的传统建筑风貌，同时引入了各种特色店铺和文化艺术活动，吸引了大量游客和市民前来观光和休闲。

5. 南京市玄武区夫子庙更新：夫子庙是南京市的一处历史文化景区，通过更新改造，夫子庙周边的建筑得到修缮和保护，同时引入了各种特色店铺和美食街，成为游客和市民品味传统文化的好去处。

6. 杭州市西湖区湖滨更新：湖滨是杭州市的核心景区，通过更新改造，湖滨地区的建筑得到升级和改善，同时增加了休闲广场和公共设施，使得游客能够更好地欣赏西湖风景。

7. 长沙市岳麓区橘子洲更新：橘子洲是长沙市的一处历史文化景区，通过更新改造，橘子洲公园得到了升级和改善，同时增加了文化展览和娱乐设施，吸引了更多游客和市民前来游玩和休闲。

8. 武汉市江汉区江滩更新：江滩是武汉市的核心商业区，通过更新改造，江滩地区的旧建筑得到了改善和更新，同时引入了各种商业和文化设施，成为市民消费和娱乐的好去处。

9. 青岛市市南区栈桥更新：栈桥是青岛市的重要景点，通过更新改造，栈桥地区的建筑得到了修缮和保护，同时增加了休闲设施和文化活动，吸引了更多游客和市民前来观光和休闲。

10. 大连市中山区星海广场更新：星海广场是大连市的标志性建筑，通过更新改造，星海广场的建筑得到了升级和改善，同时增加了购物中心和娱乐设施，成为市民休闲娱乐的好去处。