(房地产投资招商)董藩让我来告诉你们怎么样做房地产的投资
如何进行房地产投资
如何进行房地产投资随着经济的不断发展，房地产投资已经成为许多人获取财富和实现财务自由的途径之一。
然而，由于房地产市场的复杂性和不确定性，投资者需要具备一定的知识和技能才能获得成功。
本文将介绍如何进行房地产投资，并提供一些建议和策略。
一、市场研究和调查在进行任何投资之前，市场研究和调查都是至关重要的。
投资者应该对所在地区的房地产市场进行全面的了解，包括市场趋势、供求关系、价格走势等。
此外，对于特定的房地产项目，调查项目周边的基础设施、交通状况、教育资源等也是必要的。
二、确定投资目标和策略在进行房地产投资之前，投资者需要明确自己的投资目标和策略。
是寻求稳定的现金流收入，还是追求资本增值？是购买住宅楼盘还是商业物业？投资目标的明确将有助于投资者进行更具针对性的投资计划和决策。
三、财务规划和风险管理在进行房地产投资之前，投资者需要认真进行财务规划和风险管理。
这包括确定投资资金的来源和分配、制定预算计划、评估风险和回报等。
此外，投资者还应该考虑分散投资风险的策略，例如在不同地区或不同类型的房地产项目中进行投资。
四、寻找适合的投资机会寻找适合的投资机会是房地产投资的关键。
投资者可以通过多种途径寻找投资机会，例如通过房地产经纪人、拍卖、房地产展览会等。
此外，投资者还应该与其他投资者、专业投资机构或房地产开发商保持良好的关系，以获得独家的投资机会。
五、进行尽职调查和评估在确定投资机会之后，投资者应该进行尽职调查和评估。
这包括对项目的详细研究、查阅相关文件和报告、了解项目的历史和背景等。
此外，投资者还应该请专业人士对项目进行评估，例如房地产评估师、律师、建筑师等。
六、制定投资计划和合同签订在进行房地产投资之前，投资者应该制定详细的投资计划，并与相关各方签订投资合同。
投资计划应包括投资金额、投资期限、预期回报、风险控制措施等。
投资合同应明确双方的权利和义务，并确保合法合规。
七、租赁和管理物业如果投资者选择的是出租房地产物业，那么租赁和管理物业将成为重要的一环。
做房地产投资的大赢家
326 做房地产投资的大赢家——北师大房地产研究中心主任董藩教授精彩讲演观点2009年5月25日，由全国房地产经理人联盟河北分盟和燕赵都市报主办的红五月房地产高峰论坛在山水清音中堂别墅项目现场召开。
省、市房协、全经联、燕赵都市报及盛邦房地产企业的领导在会上发了言。
全经联首席经济学家、北师大房地产研究中心主任董藩教授做了“做房地产投资大赢家”的主题演讲。
以下是董藩教授精彩演讲的主要观点摘要。
我上次来石家庄讲过一个观点，所有反对房地产复兴的想法都是反人类的。
今天我和大家交流另外一个问题，房价高是怎么回事？在这里我要告诉大家一个道理：对老百姓来说，房地产是最好的理财产品，这是被全世界发展历史所证明一个道理，在中国这个特点表现就更加突出。
因为房地产价格常态就是上涨的，或者原则就是上涨的。
房子是一个特殊的产品，下跌只发生在战争、瘟疫、香港回归、税制改革、经济危机、连续的地震、严重而错误的宏观调控等等这些特殊的情况。
在我们人类发展历史上，这些错误的时间并不长。
从房产运行规律看，不精确的说，可能也就是十分之一左右下跌，绝大多数时间房价都是在上涨，或者持平状态。
任何商品价格都是由供给和需求直接决定的，供应大了价格下跌，供应小了价格上涨。
和成本没有直接关系，成本只是间接影响供应。
什么意思呢？直接决定价格的是这两个因素，包括我们通常关注一个问题，就是地价和房价的关系。
因为房地产是商品市场，商品市场上涨的时候，开发商有利可图，开发商有利可图就想生产更多的房子赚更多的钱，这个就是生产要素，也就是土地的需求，土地需求一大，所以土地价格就上涨，理论上是这么一个逻辑。
房地产市场价格是需求和供应共同决定的，但是他们的地位和作用完全不同。
需求倾斜的大，供应倾斜的小。
需求是主动的、强势的、变化快的。
而供应是被动、弱势、变化慢的。
为什么供应很被动呢？因为供应受到重重管制，首先能够投入建设用地是有限制的，我们有城市规划建设，我们每年还有一个土地出让计划，给你一块地，有一个红线，这个有一个容积率、绿化率，所以供应受到重重管制，这个和一般商品是不同的。
如何做出正确的房地产投资决策
如何做出正确的房地产投资决策房地产作为一种大型资产，对于许多人来说是一种重要的投资方式。
然而，随着今年不断上演的狂热市场和房价上涨，尤其是影响到的年轻人，许多人开始对房地产投资的复杂性和风险感到犹豫。
事实上，房地产投资需要深思熟虑和仔细规划才能真正实现预期的收益。
那么，应该如何做出正确的房地产投资决策呢？1.确定目标首先，需要明确自己的投资目标。
房地产投资的目标可以是各种各样的，例如留作自住、出租、翻修后出售等等。
确定具体的投资目标可以帮助你更好地选择投资方式、区域和对象。
2.分析市场其次，应对市场进行充分的分析。
你需要了解市场上的供需情况、历史趋势、市场价格等等，以及政策对房地产市场的影响。
同时，分析不同地区和不同类型的房地产市场也是非常重要的。
3.检查财务状况之后，需要对自身的财务状况进行全面的检查。
预算和财务规划是房地产投资中非常重要的一部分。
您需要明确自己的资产、负债、现金流等情况，以便更好地规划投资。
如果您计算自己的财务状况无能力，也可以寻求财务顾问或专业机构的支持。
4.选择适合自己的投资方式根据自己的目标、市场分析和财务状况，选择适合自己的投资方式。
例如，如果预算有限，出租住房可能是最好的选择。
如果您有能力，可以选择更大规模的投资方式，例如在商业地产领域进行投资。
5.选择合适的地点选择合适的地点是决定投资收益的关键。
一些重要的因素需要考虑，包括交通、生活环境、大众文化等等。
同时，考虑地域发展也是非常重要的。
投资一个没有持续发展的地区是冒险的。
6.谨慎选择房产最后，选择合适的房产是实现收益的前提。
您需要研究目标市场的性质、发展趋势和需求，以及房产质量、设计及房主历史等因素。
也可以选择寻求专业房产经纪提供帮助，具备市场分析和专业知识，能提供更好的帮助。
总而言之，房地产投资需要规划和深思熟虑，选择投资方式的成功与否取决于您对市场及自身财务状况的充分分析和投资选择的合理性。
同时，必须有耐心，除非是以短期赚钱为目的，否则投资应长期规划。
如何做好房地产投资理财
如何做好房地产投资理财在当今的经济环境中，房地产投资理财一直是备受关注的热门话题。
对于许多人来说，房地产不仅是一个居住的场所，更是一种具有潜在增值空间的投资资产。
然而，要想在房地产投资领域取得成功，并非一蹴而就，需要综合考虑多方面的因素，并制定合理的策略。
首先，了解市场是关键。
这包括对当地房地产市场的供需情况、价格趋势、政策法规等方面有深入的研究。
可以通过关注政府发布的房地产数据、咨询专业的房地产经纪人、阅读相关的财经报道等方式来获取信息。
比如，如果某个地区正在进行大规模的基础设施建设，如修建地铁、新建学校等，那么该地区的房地产市场很可能会有较大的发展潜力，房价也可能会随之上涨。
其次，明确自己的投资目标至关重要。
是追求长期的资产增值，还是希望通过短期的买卖获取差价？不同的投资目标将决定投资策略的差异。
如果是长期投资，可能更注重房产的地段、品质以及未来的发展潜力；而短期投资则需要对市场的短期波动有更敏锐的洞察力，能够准确把握买入和卖出的时机。
资金筹备也是房地产投资中不可忽视的一环。
在决定投资之前，要对自己的财务状况有清晰的认识，计算出可用于投资的资金数额，并确保这笔资金在不影响日常生活和应对突发情况的前提下进行投资。
同时，还需要考虑到购房所需的首付款、贷款利息、税费、维修费用等各项成本。
选择合适的房产类型也非常重要。
住宅、商铺、写字楼、公寓等不同类型的房产，其投资特点和风险收益特征各不相同。
住宅通常是比较稳定的投资选择，尤其是位于优质学区、交通便利地段的住宅，需求相对较大；商铺的收益可能较高，但受商业环境和运营管理的影响较大；写字楼则与当地的经济发展和企业入驻情况密切相关；公寓一般适合于出租，但在一些地区可能存在政策限制。
地理位置是决定房产价值的关键因素之一。
繁华的商业中心、交通枢纽附近、优质学校周边的房产往往更具投资价值。
这些地段通常具有较高的人流量和便捷的交通，能够吸引更多的租客或购房者，从而保证房产的租金收益和增值潜力。
如何在房地产领域进行成功的投资
如何在房地产领域进行成功的投资房地产一直是大家关注的焦点，也是许多投资者追逐的对象。
而要在房地产领域取得成功的投资，需要进行深入的研究和全面的规划。
本文将从市场调研、资金管理、风险控制以及战略布局等方面，为您介绍如何在房地产领域进行成功的投资。
一、市场调研在进行房地产投资前，首先需要进行全面而深入的市场调研。
了解目标城市的经济发展状况、人口流动趋势、政策环境等，是投资成功的基础。
投资者可以通过阅读相关报告、咨询行业专家、参与行业展会等方式来获取市场信息。
同时，与当地的房地产开发商、经纪人、政府官员等建立联系，了解更多实地信息。
二、资金管理房地产投资需要大量的资金，因此良好的资金管理能力是非常重要的。
在投资前，应根据自身资金情况设定一个合理的投资额度，并确保能够承受一定的风险。
同时，在投资过程中要注意控制开支，避免不必要的浪费。
此外，还应建立健全的资金运作机制，确保资金的流动性和安全性。
三、风险控制房地产投资存在一定的风险，投资者需要有一套有效的风险控制策略。
首先，要根据市场情况判断风险程度，选择风险较低的项目进行投资。
其次，要科学评估投资风险，制定合理的投资计划和回报预期。
同时，要密切关注市场动态，及时调整投资策略，降低风险。
最后，要建立完善的风险防范机制，如购买适当的保险或采取其他风险对冲措施。
四、战略布局成功的投资离不开合理的战略布局。
投资者可以选择多元化投资，分散风险，同时提高收益。
此外，可以根据市场发展趋势和自身优势，选择不同的投资策略，如地产开发、物业管理、房屋租赁等。
还可以选择合适的投资时机，抓住市场机会，实现收益最大化。
五、专业团队房地产投资是一个复杂而庞大的系统工程，需要拥有合适的专业团队来支持和协助。
投资者可以邀请房地产顾问、经纪人、律师、会计师等专业人士加入团队，为投资决策提供专业意见。
同时，也可以与当地的开发商、建筑公司、金融机构等建立合作关系，共同推动项目的实施。
总之，房地产投资需要仔细研究市场、合理规划资金、有效控制风险、合理布局战略，并借助专业团队的支持来实现成功。
投资房地产的五个投资技巧
投资房地产的五个投资技巧房地产一直以来都是许多投资者追逐的热门领域。
无论是长期投资还是短期投机，都可以在房地产市场中寻找到机会。
然而，投资房地产并非易事，需要掌握一些投资技巧。
在本文中，我们将介绍投资房地产的五个投资技巧，帮助您在房地产市场中获得更好的回报。
一、密切关注市场动态首先，投资房地产的关键是密切关注市场动态。
了解房地产市场的发展趋势、政策变化以及供需关系变化，对于做出明智的投资决策至关重要。
可以关注房地产行业的专业媒体，参加相关研讨会，获取行业分析和专业见解。
此外，也可以与经验丰富的房地产从业者交流，借鉴他们的经验和观点。
二、进行充分的尽职调查在投资房地产之前，进行充分的尽职调查是非常必要的。
这包括对目标地区的社会经济状况、基础设施建设、交通便利性等因素的了解。
同时，还要对所要投资的物业进行仔细的评估，包括房屋结构、装修质量、租金收入等方面的考虑。
通过对房地产市场和物业的全面了解，可以减少投资风险，提高投资回报率。
三、分散投资风险分散投资风险是投资房地产的重要策略之一。
通过将投资资金分散投资于不同地区、不同类型的房地产项目，可以降低整体投资风险。
例如，可以将一部分资金投资于市区住宅，一部分投资于郊区商业物业，以及一部分投资于旅游地产等。
这样可以避免某一地区或类型房地产市场波动对整体投资的冲击。
四、考虑长期投资在投资房地产时，考虑长期投资是至关重要的。
房地产市场的波动性较大，短期内可能会经历价格的波动和市场的低迷。
然而，随着时间的推移，房地产市场往往会有复苏和增长的趋势。
因此，持有并耐心等待房地产增值的机会，可以获得更好的回报。
同时，长期投资也意味着可以获得稳定的租金收入，为投资者提供持续的现金流。
五、寻求专业帮助与合作最后，寻求专业帮助与合作也是投资房地产的重要技巧。
可以选择与专业机构、投资顾问或经纪人合作，利用他们的专业知识和经验，帮助我们做出更明智的投资决策。
与其他投资者建立合作关系，进行共同投资或共同管理，也可以分享风险和提高投资效率。
如何进行房地产投资
如何进行房地产投资房地产投资是一种常见且具有潜在回报的投资方式。
然而，对于新手来说，房地产投资可能会带来一些挑战和风险。
本文将介绍一些关键的步骤和策略，旨在帮助投资者更好地理解和进行房地产投资。
一、明确投资目标在进行任何投资之前，明确自己的投资目标是至关重要的。
房地产投资可以有多种目标，例如长期资产增值、出租收入或短期投机等。
确定自己的投资目标将有助于选择适合的投资策略和房地产类型。
二、研究市场在选择投资地点时，对市场进行充分的研究是至关重要的。
了解当地房地产市场的趋势、供需情况、租金收益率等因素是投资成功的关键。
可以通过阅读相关报告、咨询专业人士或亲自实地考察来获取市场信息。
三、制定投资策略根据自己的投资目标和市场研究，制定适合自己的投资策略。
投资策略可以包括购买出租房产、购买商业用地、参与房地产开发项目等。
每种策略都有其各自的优缺点，了解并选择适合自己的策略是至关重要的。
四、财务规划和预算在进行房地产投资时，财务规划和预算是不可或缺的一部分。
投资者需要仔细评估自己的财务状况，制定合理的投资预算。
预算包括购房成本、装修费用、维护费用以及税费等方面的开支。
确保有足够的资金来支持投资是投资成功的基础。
五、寻找合适的房产一旦制定好投资策略并有了预算，接下来就是寻找合适的房产。
可以通过房地产中介、在线房产平台或者亲自走访来寻找房产。
在选择房产时，需要考虑地理位置、租金收益、潜在增值空间以及房产的整体状况等因素。
六、进行尽职调查在决定购买房产之前，进行细致的尽职调查是非常重要的。
尽职调查包括评估房产的物理状况、市场价值、租客背景等。
此外，还可以咨询专业人士进行评估，以确保购买的房产符合投资预期。
七、融资和购买如果需要融资来购买房产，可以与银行或其他金融机构协商办理贷款。
在购买时，需要与卖方签订正式的购房合同，并支付相关的费用和税费。
确保购房合同内容明确、符合法律法规是非常重要的。
八、投资后管理一旦购买房产，投资者需要进行后续管理和维护。
如何在房地产市场中投资
如何在房地产市场中投资随着现代化进程的加速，房地产作为国民经济的重要支柱之一，已经走过了一个漫长的发展历程。
作为一种价值稳定、收益可观的投资形式，房地产投资成为越来越多投资者的首选。
但是，如何在房地产市场中投资，确保投资安全和收益稳定，成为了一个值得思考和研究的问题。
一、把握时机——掌握投资时机市场投资的成功与否，与投资时机的把握有很大的关系。
在房地产市场中，也不例外。
投资者需要有足够的市场分析能力，准确定位市场风险和契机，以充分了解市场状况和投资潜力。
在市场高峰期，房屋价格通常十分高涨，此时进行房地产投资，风险十分巨大。
相反，在市场谷底，房屋价格通常会大幅下降，此时进行房地产投资，不但价格优惠，而且未来潜在回报也可期。
因此，投资者需要了解市场的周期性，把握投资时机以及高、低点，从而进行科学的投资。
二、找准投资目标——精准估值在进行房地产投资时，确定投资目标非常重要。
投资者应当考虑一些重要因素，如房屋位置、房屋类型、周围公共设施配套等等。
合适的房屋位置可以为买家带来稳定的租金收入和显著的升值，而房屋类型则需要根据当地需求、资源、商业项目规划以及区域特色来选择，以获得稳定的投资回报。
此外，周围公共设施的配套也要得到重视，如交通、医疗、教育等，可以较好的提高房屋价值，增加房屋投资魅力。
无论是哪种类型的房地产，投资者都需要进行详细而全面的估值工作。
通过考虑各种因素，投资者可以准确估计房地产的价值、租金收入和升值潜力，从而在众多的投资目标中，找到优秀的投资项目。
三、掌握风险——规避投资风险房地产市场中的投资风险，包括资金风险、信用风险、法律风险以及市场风险等。
投资者要充分认识和准确把握风险因素，从而有效地规避投资风险。
在资金投入方面，投资者应当根据自身的资金实力，合理配置资金，以免因资金紧张而无法承受市场波动。
在投资风险管理中，投资者应当密切关注市场动态，及时调整投资策略，以避免市场危机导致的投资损失。
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董藩：让我来告诉你们怎么样做房地产的投资!我们研究发现，有了钱之后第一位购买的是房子，第二位才是车，所以这里边是有科学道理的，我告诉你们怎么样做房产投资？就选择比较堵的城市，哪个城市比较堵就去买，知道吗，为什么北京房价最高？因为北京最堵，这是我的观点。
我的观点全是这样的观点，讲完之后还是有道理的，但是最近老有人批评我，你不能讲，你讲的和中央讲的都不一样，听谁的？听上面的，听中央的，跟总理走，短期的问题我们不谈了，本来我想谈谈这次宏观调控政策出台的内幕以及这次政策会挺长时间、下一步怎么调整，确实今天到场的媒体太多了，我比较怕媒体，所以我跟大家谈一些什么？中央没有谈的，中央没有谈长期趋势，我怎么谈都不能上纲上线。
我们要强调谁掌握了经济发展规律，谁就掌握了市场，谁就掌握了未来。
我们在未来十年、二十年当中看到一个大变化，人口和财富将发生大的整合和变迁，进而带来房地产市场的大变化，因为过去人流动不了，原因在哪里呢？户口发挥了很强的管制作用，户口像一个锭子那样把人们钉在那里。
如果你在这个城市没有户口的话，有很多福利待遇包括小孩上学等等这些事情是没有办法解决的，比如说今天比较高的官员以及财富比较多的企业家们他们没有问题，普通老百姓就有障碍，于是中国人口很难流动。
但是现在情况在发生大的变化，什么变化呢？户籍制度越来越放松了，而且从去年开始除了四个直辖市之外，大学毕业生在哪里就业就在哪里落户，这将带来一系列大的变化，从此拉开序幕，我们会看到什么？人口开始由内陆向沿海流动，由村镇、中小城市向大城市流动、由偏远区域向开放区域，由落后区域向发达区域流动、由干旱缺水的地方向资源丰富的地方流动等等，为什么是这样的？比如说一个大学毕业生他原来在甘肃考到石家庄，怎么办？当他留下来的时候，过了十年、八年他的父母会不会过来？于是父母必须来到石家庄给他带孩子，当父母来到石家庄的时候不可能再回去了，于是把老家的房子卖掉，把钱拿出来来石家庄买房子，这个过程就开始了，而且当他来的时候，会说石家庄比甘肃环境好很多啊！我的侄子、我的外甥你们快来啊，于是人越来越多。
我刚才已经讲了将发生这样一系列大的变化，在房地产领域当中也会带来一些变化，房地产的需求从内陆向沿海流动，我们知道河北是沿海地区，虽然经济不太发达，沿海的开发规模随之扩大，我们石家庄的开发量是很大的，据说新政在这里几乎不起作用，开盘就光，看来石家庄人还比较有钱；第二大城市人口和投资性效应更强，房地产开发规模会高于中小城市，其实跟大家说一句实话：能在一线，不在二线；能在二线、不在三线。
还有落后区域的需求向发达城市流动，马太效应不能讲，每个省都有落后的区域，比如说在河北，下面有一些小的城市，和石家庄相比会落后，所以他们会往石家庄来，过去石家庄在城市建设方面没有什么优势，我们耽误了很多年，但是现在我们“三年大变样”要改变，所以聚集效应会进一步增强。
当然了一些落后区域的企业会逐渐陷入困境，这是一个长期的过程，但是十年、二十年之后有一些企业会陷入困境。
缺水的地方向水资源丰富的地方流动，比如说甘肃宁夏一生就洗几次澡，这种地方能待吗？不能待，但是今天可以流动了，他的孩子考到了石家庄，所以他可以到这里来。
资源丰富的地区意味着资源开发比较大，经济发展发达，意味着可以带动就业。
我刚才说我们河北的唐山，那个地方有唐山，所以唐山这个地方是我们河北省发达的城市，而且油田的开发会带来下一步的开发；像辽宁有一些地方，比如说抚顺、阜新，煤矿差不多挖空了，包括我们赵本山所在的城市铁岭，那个地方的人都是外迁了。
今后会出现以大连和青岛为主的辽东半岛和山东半岛这些地方的优势比较明显，另外一些城市是季节性的，冬天时到海南去，夏天往哪里去？夏天往东北去，往哈尔滨、长春、内蒙古，这些地方夏天非常的凉快，我去年夏天专门到吉林、黑龙江住了半个月，确实是这样。
根据季节的变化可以不断的调整。
第二点，房价的区域间的差别会进一步的拉大。
表现在：第一除了传统的长三角、珠三角这些区域之外，环渤海地区会因为经济发展和气候的原因崛起，成为新的“高原区”，它会带动大连以及唐山等等这些地方经济发展，当然石家庄也会受到这个经济圈的影响；第二是东西差距进一步拉大，核心城市和小城市的均价会差到15倍以上，单个楼盘会有近百倍甚至超过100倍的差别，今后像北京、天津这样的城市，和小城市相比某些楼盘的价格会差上百倍，这是一个演化的趋势，过去房价没有到这种程度。
1987年时，全国卖房子差不多，北京卖600块钱，石家庄卖500块钱，但是今天北京把其他的城市远远落到后面；三是五年之内北京、上海、深圳、杭州会出现一批每平方米单价5万元以上的楼盘，十年以内会出现一批单价在10万的普通楼盘，30万以上的才叫豪宅，这是我一年半之前做的预测，你们可能会觉得看到这个数据很震惊，但是我非常遗憾的告诉大家，我这个预测有一点保守了，一年半过去之后我们发现，这个数据已经大部分兑现了。
08年底的时候我们做这个预测，去年在上海超过10万的楼盘有20多个，深圳已经出现了超过20万的楼盘，10个亿的别墅已经在上海出现了，现在北京的房子你们都知道新开盘的价格是多少？只要是三环以内都是四五万，这是我08年底预测的。
所以现在来看，尽管我们采取一些措施在调控，可能仍然有一点保守，我们有的时候调控是不得不调控的，不得不采取一些措施，但是有的时候我们发现在经济规律面前我们经常是渺小、无能为力的，但是不表明我们这些预测就一定会改变。
理论者说董老师你别说这个，得说石家庄。
我们会发现普通住宅大部分是以8-12%的速度在增速，我们对过去23年的价格进行了测算，全国平均每年上涨11.6%，我们现在的宏观调控很起作用，处在这个中间的豪宅显得比较巨大，有某些特殊环境中的别墅影响巨大，有钱人越来越多。
15年之后大部分90到100平方米的住房将变成建筑垃圾，也就是我们今天所强调的小户型，15年之后它们大部分变成建筑垃圾，相信吗？不相信！我告诉你80年代的时候，住房的标准是多少，70平方米，现在20年过去了，有没有人要？而且那时候还是计划经济时代，很长时间不开发房子，所以户型的变动很小，但是今天户型的变动很大了，告诉大家我们在经济学当中有一种现象叫“过滤现象”，那些顶级的别墅过十年、二十年变成很普通的住宅，现在是普通的住宅再过十年、二十年变成低端的住房，现在原本处在低端的住房，以后会变成垃圾，这就告诉我们买房、投资有很多讲究。
还有少数偏僻、落后的市场会偏离市场。
第三，不同公司的市场边界会发生变化，一些大公司，比如在北京、上海、深圳，万达已经到北京去了，最近听说龙湖也去了，告诉大家，大企业如果到北京才可以成长为领袖型的企业，我也告诉各位石家庄的企业家，把总部搬到北京去，因为北京有特殊的政治优势、管理优势、经济优势等等，这是其他地方是没有办法比的。
在北京逛街很累的时候，去咖啡厅里喝咖啡，一听有人在聊天，一看是央行行长周小川在和别人聊天，你可以听其中一些谈话内容啊，在其他地方可以吗？不可以！一些中型房地产公司纷纷在北京、上海、深圳设立办事处或分公司，小开发公司开发业务有进一步向三四线城市集中。
一些策划代理、融资、信息服务、包括网站这些会向北京、上海、深圳聚集的速度会比较快，你比如说搞策划、代理，如果北京、上海、深圳的公司就可以揽活，但是其他小公司就不占优势。
还有开发规模，将出现一个先扬后抑的态势，十年以内将达到开发的高峰，我们石家庄的“三年大变样”，别的地方还有没有喊口号的，我估计十年会达到最高峰。
不是我鼓动大家大兴土木，我们的数据表明，1956年到1986年三十年一共盖了7亿平方米的房子，从1986年到1998年也没有盖太多，过去我们几十年是不是没有盖房子？现在要补课，我们是没有办法的事情，不是我替开发商说话，有的人在我的博客上留言说我天天替开发商说话。
这以后我跟大家说，是有一些具体的原因的，我不想再次讲了。
第二点是什么呢？2020年到2030年属于稳中有降的状态，十年之后开发规模会降低，这是因为规划逐渐稳定下来了，与过去相比城镇化也逐渐在接近尾声，那么到2030年以后开发规模会明显的下降，拆迁活动很少了，城市化过程基本结束了，人口规模达到了顶峰而且相对稳定下来，不排除有时候人口出现逆增长的状态。
当然我们要注意，2030年以后，房地产仍然是支柱产业，原因在哪里？因为它的业态发生变化，那时候二手房和房地产的金融服务活动会大大增加，由于房地产交易量大、价格量大，是属于资金密集型行业，所以整个房地产行业生仍然是支柱性产业，所以房地产行业还有十几年、二十年的路要走。
记住我的话，永远不要买股票！住房自有化率先升后降，住房私有化率则先微微下降然后上升，这是两个概念，自有化率是先升后降，有自己房子的家庭会继续增多，但是有些人会保不住自己的房子，为什么呢？因为房价上涨的速度与GDP上涨的总量是差不多的，如果你的收入达不到这种程度，因为你属于低收入阶层，就要卖掉，也就是说碰到家里不幸，要骨髓移植需要50万，不是任何人都可以鼓动媒体让大家捐款，只有把房子卖掉保命，如果小孩考上大学没有学费怎么办？不上孩子会离家出走，所以只有把房子卖掉。
在美国最发达的国家，住房自有化率有68%左右，所以我们现在是85%的家庭有自有房产，高于他们将近20个点，尽管中国人买房子的兴趣格外的浓，但是从收入分配的角度来说不太合理，在欧洲住房自有化率是40%到60%，比如到法国去，我们问住廉租房满足吗？他说满足，因为他的条件只能住廉租房，很感谢政府。
在中国不一样，大家都希望住大房子，想法不一样。
我们现在有一个很强的情绪就是排斥人家买房子进行投资，这是很不健康的，最近我们讲究是精神打击，所有买房子的人不管是自己住还是怎么样？都叫投资，所以从来不存在打击的问题。
我们最近发现有的人观望，这是正常的，这是没有办法的事情，不存在一个打击的事情，当然了每次观望都孕育着很好的机会，买房的想抄底，这个机会瞬间就过去了。
人均住房面积继续增加，品质不断提升，住房过滤现象明显增加，住房面积继续增加这是很正常，品质不断提升这是很正常，开发商盖的房子越来越好，技术要求都上来了，我买的房子现在很好，过五年、八年房子不好了，要出租、卖掉，买一个更好的，所以房子更新的速度在加快。
告诉大家这是有原因的，住房永远是少一间，这是符合经济规律的。
大学毕业的时候，没有房子，和单位的人住在一起住在宿舍了，过两年想结婚了，没有房子很郁闷了，互相试探对方，由于没有新的同事过来、由于没有房子，单位领导睁一眼闭一眼，其中一个女生就占房子了，但是过两年之后又郁闷了，找保姆没有地方住，怎么办？但是过了两年，又郁闷了，小孩长大了，上学了；但是又过了两年还是郁闷了，父母过来住了，父母也没有地方住，于是又缺少一间，经过多少年奋斗，又郁闷了，上老总家一看有一个健身房，下雨天不用去健身房就可以锻炼身体，但是你没有啊，又郁闷了；经过多少年后又去了一个老总家回来之后又郁闷了，为什么？他家有一个阳光室，人家在家里养鱼、养花等等，人家过得比我强，考大学的时候没我强；经过多少年之后去老总家看又郁闷了，去他家打麻将，人家住在郊区别墅……所以住房永远少一间，所以我不详细再讲。