房地产市场精装修专项课题研究
关于城市住宅精装项目研究
关于城市住宅精装项目研究精装，指经过精致装修的房屋，与“普装、平装、简装”相对立，精装房的大面积应用，带来的将是住房项目精细化设计、精细化施工、精细化管理的应用与推广，将对传统的地产开发项目管理体系带来全新的挑战与革命。
基于此，在结合国外精装发展模式的基础上，根据我国当前精装市场的发展现状，文章进行精装项目研究。
标签：精装项目；特点；解决方法1 研究意义随着房地产项目的快速发展，传统的项目管理模式已经不再适应当前精装修市场的要求。
目前，我国大部分房地产开发商在精装房项目管理上存在巨大的管理瓶颈，如出现策划定位不精准、整改不及时、管理精度不够等，从而导致项目的集中整改存在困难，在后期浪费人力物力，导致开发商无法在预期的工期内交付完整的房地产产品，从而降低了企业的经济效益，同时也损害房地产公司的品牌形象。
所以，再此情况下，面对高速发展的精装房市场，积极地研究科学的住宅精装项目管理策略，提高管理技能，建造高质量的精装项目，对企业和使用者来说都具有重要的價值意义。
2 精装房项目管理的特点2.1 精装房项目的成果考核更为直观对比毛坯房，精装房更为突出其使用功能，部分高档精装房甚至提供了家具、家电等室内设施，达到了拎包入住的效果。
就普通用户而言，精装房产品空间设计、功能设计是否合理，细部设计是否精准，施工质量是否满足美观和使用的需求，质量保修责任分明。
精装房项目产品为合格、舒适，具备完全使用功能的结果性产品，其检验更为直观、产品质量责任的确认更为简单明了。
2.2 精装房项目策划定位必须准确相对于传统的毛坯房而言，精装房展现给客户的是一个完整的设计成果，客户进行二次改造的空间也相对较少，这就要求精装房设项目定位务必精准。
所以，精准房在设计策划阶段需要考虑几方面因素。
第一，注重设计风格个性与共性的统一的同时，需要迎合产品面对的客户群体的需求。
第二，考虑销售过程中，为了迎合市场需求变化而进行风格调整的风险。
这些都要求精装房在进行项目定位前，进行详细的市场调研、科学进行方案的比选，全面考虑设计与销售的统一，进而确定准确的项目定位。
精装修可行性研究报告-V1
精装修可行性研究报告-V1精装修可行性研究报告随着人们生活水平的提高和对居住质量的要求越来越高，精装修在房屋装修中变得越来越受欢迎。
精装修不仅可以提高房屋的舒适度和美观度，还可以增加房屋的实用性和经济价值。
但是，精装修也需要投入更多的时间和资金，那么精装修是否可行呢？本报告将围绕这一问题展开讨论。
一、市场需求分析随着人们生活水平的提高，对居住空间的要求也越来越高。
精装修可以提供更加舒适、美观的住宅环境，符合当前市场的需求。
根据市场调研结果，目前市场对于精装修的需求呈稳步增长趋势。
二、成本分析与普通装修相比，精装修需要投入更多的资金和时间。
从装修材料、人工成本等角度来看，精装修的成本较高。
但是，根据市场需求和对住宅的提升，精装修可以大大提高住宅的附加值和经济价值，从长期来看，精装修的成本投入可以得到更好的回报。
三、质量保障分析精装修的质量水平影响着整个住宅的使用体验和后期维护成本，因此质量保障是精装修的重要环节。
选择可靠的装修公司、优质的材料是保障质量的前提。
同时，更好的工程监理和质量检验也可以降低后期维护成本。
四、风险分析与普通装修相比，精装修的施工工作量、工程时间更长，需要处理的细节更多，因此风险也更高。
如果不选择专业的装修公司或选择劣质材料，会导致精装修效果不佳，甚至出现安全隐患。
因此，精装修的风险要加以注意。
五、前景分析虽然精装修的成本投入较高，但是随着市场需求的不断增长，精装修的前景也非常广阔。
随着个人收入水平的提高和住宅生活质量的提升，人们将更加追求更好的居住环境。
因此，精装修在未来的市场中仍然具有很大的发展潜力。
六、结论综合以上分析，可知精装修在当前市场上的可行性相对较高，但其成本、质量保障、风险等方面需在项目策划阶段进行充分分析和考虑。
对于购房者而言，精装修可以提高住房的使用感和经济价值，但也需要根据个人经济和实际需求进行合理的选择。
精装修专项调研报告_87p_专题研究分析
客厅、卧室、书房、储藏室为乳胶漆；卫生间、厨房为墙砖 客厅、卧室、书房、储藏室为乳胶漆；卫生间和厨房为石膏板 吊平顶 卫生间、厨房、储藏室为地砖；客厅、卧室、书房为实木地板 分户门采用防盗门，表层以木饰面镶拼贴面;各房间外窗采用铝 合金断桥型材，双层玱璃 燃气灶、油烟机-阿里斯顿或同等品牌）、 丌锈钢水槽、龙头-摩恩或同等品牌） 厨柜国产品牌 筒灯 洁具、面盆、冷热水龙头、花洒-科勒或同等品牌 厕纸架、毛巾架、毛巾环 定制淋浴房 洗手台：台面配石材，台面下配储物柜，台面上配化妆镜 排风/采暖-松下暖浴快或同等品牌产品。
通过我司针对15个重点城市100余个装修项目的综合考量分析，
可以看出装修房项目产品主流风格包括以下几种： 1、古典风格（主要体现奢华尊贵）
把各种豪华的设计嵌入装修之中，如彩绘玻璃吊顶，壁炉，装饰面板等 等，基本上类似于巴洛克风格结合国内存在的主要材料为内饰。
代表作品：汤臣一品、新绿源
装修房产品特征分析
2. 3. 4.
Part 2 装修房的产品特征分析
Part 3 典型精装修项目个案分析
Part 4 消费者研究
Part 5 项目装修标准定位
精装修发展历程
1、国内各大城市精装修比例
目前国内主要城市的消费者装修观念已经发生很大变化，逐渐接受了精装修产品，如 北京、上海、广州、深圳等地，精装修已发展到较成熟的地步。在中国精装修楼盘高 峰论坛上，建设部住宅产业化中心发布最新数据显示中国各地区新建装修住宅比例如 下图：
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案例研究
东郊小镇小小家
东郊小镇小小家，48平米二房力荐产品，客厅挑高的设计， 补足了采光度，没有空间的压抑感，体现了时代感。
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案例研究
东郊小镇小小家
房地产住宅项目的精装修施工管理研究
房地产住宅项目的精装修施工管理研究摘要：现今我国正处于经济快速发展的大环境下，社会上的科学技术水平也得到显著提高，许多行业在这一时期都获得较大发展。
而作为我国经济的重要支撑——房地产行业在近年来也获得较大发展，且与之前房地产行业相比，也出现较多的变化。
尤其是现今社会上的人们生活水平得到不断提高，房地产住宅项目精装修也愈加普及，在社会上已经形成了一整套的独立装修体系。
由于各种原因的影响，在住宅项目开展的精装修管理工作中仍然存在较多问题，对我国房地产行业的发展产生影响。
本文主要分析了房地产住宅项目精装修施工管理要点，并探讨如何才能对管理质量进行提高，以期为我国精装修管理人员提供些许借鉴。
关键词：房地产、住宅项目、精装修、施工管理房地产业要相对其档次进行提高，精装修是一个手段。
通过对房屋建筑的精装修，可以使得住宅项目的档次得到大幅提高，从而使得产品价值得以提升，为企业创造意外的经济效益。
但房地产业开展的精装修工作与酒店需要的装修工作不同，其管理工作被提高到一个尤其重要的位置，如果不能对房地产项目开展的精装修工作进行系统监督与管理，就很容易导致工作开展过程中出现各式各样问题，影响房地产企业的后续发展[1]。
但就目前来看，我国的房地产业就精装修项目管理来看，还存在一些问题，需要对其仔细研究并加以解决。
一、房地产住宅项目精装修施工特点分析总的来说，数量较多批量较大的住宅精装修项目与业主自行开展的装修工作是有很大不同的，且与酒店开展的装修工作也存在明显不同。
房地产住宅项目开展的精装修工作在三个方面较为显著：（1）精装修住宅项目包含的专业面较多，如室内装饰、电气设备、空调设备、给排水工程等等设计工作。
（2）精装修住宅项目需要系统的管理以及监督，才能保证各项工作得以顺利进行。
（3）精装修住宅项目需要全局性、系统性的管理以及调度，才能保证工作开始时各部门之间得以协调运行[2]。
如下图精装修工程中，就要能兼顾各种专业点，考虑到收纳功能，了解客户实际需求量，并且在基础上给出相应的收纳方案等。
精装修调研报告
精装修调研报告一、调研目的本次调研的目的是为了了解精装修市场的发展状况和消费者的需求，为精装修行业的进一步发展提供参考。
通过调研，我们希望能够了解精装修行业的现状，把握市场动态，提高企业的竞争力。
二、调研方法1. 数据收集我们通过以下几种方式收集数据：•网络调研：通过搜索引擎和相关网站了解精装修行业的发展趋势、相关政策和行业标准。
•问卷调查：设计问卷并通过线上和线下方式进行调查，了解消费者对于精装修的需求和满意度。
•实地考察：走访多家精装修公司，了解他们的业务模式、服务流程和产品质量。
2. 数据分析我们对收集到的数据进行了整理和分析，利用统计方法和图表对数据进行可视化，以便更好地理解和展示调研结果。
三、调研结果通过对数据的分析和整理，我们得出了以下几个重要的调研结果：1. 市场规模精装修市场规模呈现稳定增长的趋势，预计在未来几年内将保持较高的增长率。
随着人们对居住环境要求的提高，精装修市场的需求不断增加。
2. 消费者需求根据问卷调查结果，我们发现消费者在选择精装修公司时最关注的因素是施工质量和服务态度。
价格因素仅次于质量和服务，但并不是决定性的因素。
此外，消费者还对个性化定制的设计和环保材料有较高的需求。
3. 企业竞争力在精装修市场竞争激烈的环境中，企业的竞争力主要体现在以下几个方面：•产品质量：高品质的装修材料和施工工艺能够提高企业的竞争力。
•服务体验：提供优质的售前咨询和售后服务，能够增加客户的满意度和忠诚度。
•创新能力：通过引入新技术和设计理念，满足消费者对个性化定制的需求。
四、行业发展趋势基于调研结果，我们对精装修行业的未来发展趋势进行了分析和展望：1.智能化：随着科技的进步，智能家居将成为未来的发展趋势。
精装修企业可以通过引入智能化设计和设备，提供更加便捷和舒适的居住体验。
2.环保可持续发展：消费者对环境保护意识的提高，将推动精装修行业朝着更加环保和可持续发展的方向发展。
企业可以注重使用环保材料和推广节能技术，以满足消费者对绿色生活的需求。
精装房研究报告
精装房研究报告精装房研究报告一、研究目的和意义精装房是指房屋在装修方面采用高级装修材料和方式，提供高品质的居住环境。
本研究报告旨在分析精装房的市场现状、发展趋势以及对购房者的影响，探讨精装房的优势和不足，并提出相应建议，以满足购房者对高品质住房的需求。
二、市场现状和发展趋势1.市场现状：目前，精装房市场快速发展，受到越来越多购房者的青睐。
精装房的销售额逐年增长，市场规模持续扩大。
2.发展趋势：随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高，高品质住房的需求不断增加。
因此，精装房市场有望继续保持较快的增长态势。
三、精装房的优势1.高品质环境：精装房使用高品质的装修材料和家居设施，提供舒适、安全、环保的居住环境。
2.节省时间和精力：购买精装房无需再进行装修，能够节省购房者大量的时间和精力。
3.提高投资回报率：精装房的售价相对较高，但投资回报率也较高。
购买精装房可以降低装修风险，提高房屋价值。
四、精装房的不足1.价格较高：精装房的价格普遍较高，对于普通购房者来说可能承担较大经济压力。
2.装修方案选择有限：购买精装房意味着失去了对装修风格和方案的自由选择权。
3.装修质量不一：由于市场监管力度不够，一些精装房项目在装修质量上存在参差不齐的情况。
五、建议1.加强市场监管：相关部门应加大对精装房市场的监管力度，确保精装房的装修质量和价格合理。
2.多样化产品：开发商应提供更多样化的精装房产品，满足不同购房者对于装修风格的需求。
3.注重品质和环保：购买精装房的消费者越来越注重品质和环保。
因此，开发商应在装修材料和设施选择上注重品质和环保。
六、结论精装房市场前景广阔，但也面临一些挑战。
购房者对于高品质住房的需求不断增加，精装房作为一种相对成熟的住房产品形式，将会得到更多购房者的关注和认可。
然而，相关部门应加强对市场的监管，开发商也需提高对购房者需求的理解，提供更优质、环保的精装房产品。
西安住宅精装修市场课题研究
装修住宅售后增值服务等。
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第一部分 精装市场现状及发展趋势
2、住宅精装市场发展趋势——标杆房企对住宅精装3.0及4.0时代产品及运作模式
万科地产：“美好家”
美好家的产品体系有六大定制核心，包括功能可选、材质可选、风格可选、软装可选、全居住周期可选以及量身定制，通过强大的装 修定制库，万科基本确定了加载、升级、定制的装修选装层级表，加载主要实现了从无到有，升级实现了从简到精，定制实现了个性化 需求。
2、住宅精装市场发展趋势——标杆房企对住宅精装3.0及4.0时代产品及运作模式
万科地产：“美好家”
2017杭州万科美好家的个性化组合
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第一部分 精装市场现状及发展趋势
2、住宅精装市场发展趋势——标杆房企对住宅精装3.0及4.0时代产品及运作模式
蓝光地产：“智能物联”
在精装房里，好品牌、 好品质只是基本要求。 人性化很重要，蓝光对 标万科，而且还在做局 部超越，以魔镜为智能 枢纽的智能物联将成为 蓝光的超级IP。
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政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政 策
◎ 为什么开发商要做精装修？
是行业发 展的必然 趋势，房 地产已经 从商品思 维进入产 品思维阶
段
是住宅产 业化发展
的必然ห้องสมุดไป่ตู้
是实现绿 色低碳、 环保节能 的重要途
径
未来主流 目标客户 的需求， 省时、省 事，可以 贷款、拎 包入住、 方便出租
是开发商 提升产品 价值的重 要手段， 获得溢价
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第一部分 精装市场现状及发展趋势
2、住宅精装市场发展趋势——标杆房企对住宅精装3.0及4.0时代产品及运作模式
金地“life智能家”
金地集团推出的智能家居系统 名称为“life智能家”，通过应 用最新的移动互联技术和产品 ，对安防、家电控制、声光、 甚至是空气环境等多个居住子 系统进行有效整合，同时打通 家庭与社区的互联，为客户提 供集安全、健康、舒适、便捷 等多功能于一体的智能家居、 智慧社区生活。
精装修调研报告
精装修调研报告精装修调研报告摘要：本文通过调研了解了当前市场上的精装修情况，得出了精装修在目前市场环境下的特点和发展趋势。
从市场需求、消费者需求、竞争情况、品质保障等方面进行了分析，并提出了相应的建议。
一、引言精装修是指在新房交付使用前，房屋开发商按照统一标准进行装修，使房屋能够直接入住。
近年来，随着房地产市场的不断发展壮大，精装修作为一种新兴的装修方式逐渐引起人们的关注。
为了进一步了解精装修的发展现状和需求特点，本次调研将对目前市场上的精装修进行详细调查分析。
二、市场需求情况根据调研数据显示，目前市场中需求精装修的购房者主要集中在年轻人群体中。
这一群体由于工作压力大、时间紧张，对于房屋装修没有足够的时间和精力进行投入，因此更多选择了购买精装修的房屋。
除此之外，一些投资购房者也更倾向于购买精装修的房屋，因为精装修能够大大提高房屋的租赁价值，从而获得更高的回报。
三、消费者需求对于购买精装修房屋的消费者来说，他们最关注的是品质和装修风格。
消费者普遍认为，精装修不仅要装修精美，更重要的是要具备良好的品质保障。
因此，消费者对于房屋开发商的信誉度和品牌认可度非常重要，他们更愿意购买那些有良好声誉和高品质保障的房屋。
四、竞争情况目前，精装修市场竞争激烈，房屋开发商在精装修上进行了很多创新。
一方面，开发商在装修风格上做出了独特的设计，满足不同消费者的需求；另一方面，开发商也在品质保障上下足了功夫，通过引进先进的建筑材料和装修工艺，提高房屋的品质。
五、品质保障品质保障是购买精装修房屋时消费者最关注的问题。
在精装修中，品质保障包括装修材料的质量、施工工艺的合理性以及装修后的售后服务等方面。
因此，开发商需要选择优质的装修材料，并且严格控制施工流程，确保装修质量达到标准。
与此同时，开发商还应提供高品质的售后服务，及时解决消费者遇到的问题。
六、发展建议在当前竞争激烈的精装修市场中，房屋开发商需要根据市场需求和消费者的需求进行创新。
精装修专题研究
teka、西
特灵中央、日立中
门子、帅康、 松下、意大利
央、美国约克中央、 华帝伦、美国
大金中央、东芝 SMMS中央、三菱
GE、意大利
中央
comprex、德
国smeg
诺贝 尔、大理 石
高于 3000
实木
德国
复合地板、 实木地板
poggenpohi橱柜
科勒、德国 villeroy&boch
松下中央、东
德国
1、精装修研究 精装修营销方式分析：根据不同的楼盘定位，综合
运用各种装修营销方式，给客户最恰当的选择
营销方式 操作方式 优势分析 劣势分析 客户反馈 经验教训
买房送装修
签约的装修公司在开发商要 求的成本控制内设计方案并 做出样板房，方案单一，房 价包含装修价格，但后者不 会被公布
模糊总价、创造利润；规避 装修质量风险
样板房装修：样板房的设计标准及总价 确定后，装修公司及与开发商签订正式 装修样板房合同，开始进行样板房装修 （样板房的折旧、破损都由要装修公司 负责解决，因此产生的费用也将由装修 公司承担）
交房与售后服务：装修房的售后服务也由装修 公司负责，在实践当中装修公司总结出了一套 较为专业的服务工作流程，通常由客服部经理 直接向项目总协调人负责。（交房工作流程 表：房屋验收单复印留底-确认装修事宜-确认 后两天内客户提供材料送装修方仓库-隐蔽工程 验收签字-施工验收签字-客户附加服务）
芝、大金中央
gaggenau
大理 石
1、精装修研究
精装修工程流程分析：收集信息、定位、列配置清单、 样板房装修、全装修、交房与售后步步紧扣
收集基础信息：房型图纸（一般是设计 单位房型平面的扩初图纸）、测绘单位 的面积房型（暂测）、小区平面图、周 边竞争个案资料等相关资料
国内外房地产项目精装修专题研究报告
国内外房地产项目精装修专题研究报告Let's learn positive psychology to make our life happier.国内外房地产项目精装修专题研究报告最新资料,WORD文档,可编辑精装修——调控下房地产品质时代来临随着人民生活水平的上升,对住房的要求也不断提高,住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视,“全装、精装”的概念愈发普及,尤其是处于当下住宅市场受到深度调控,项目的品质成为了支撑业绩的不二法门.一、全装、精装修房的概念早在2002年颁布的商品住宅装修一次到位实施导则便明确规定,“全装修房”是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅.如今,随着装修房逐渐为市场认可,越来越多的住宅产品采取“精装修”的标准予以交付.“精装修”为开发商以及市场普遍提及,而其概念与官方所规定的“全装修”如出一辙.二、国内外精装修市场的发展与特征1、各国“精装修”市场特征美国——个性化精装修.美国物质与技术基础好,地广人稀,经济发达,因此,其房屋类型选择和装修风格自由度都较高.很多美国购房者为了满足个性需求会选择简装房,一般是独栋或联排住宅,房屋独立性强.购买时,房屋只经过墙面粉刷、地面找平等基本装修,之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫设备进行精装修.在美国,精装修住宅一般是高级公寓,单位面积购买价格较高,然而其装修技术和质量很高,是许多高薪阶层的购买对象.这类精装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向,双方共同制定装修菜单,确定设计方案,再由建筑师转交设计图给开发商进行施工,并且业主可以阶段性地提出修改意见.美国住宅及装修产业化已达到较高水平,这不仅反映在主体结构构件的通用化上,而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上——室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化,并且产品十分丰富,数量达几万种,各种产品各具特色,实现了标准化和多样化之间的协调发展.如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多,选择空间很大.购房者可以通过产品目录,从市场上自由购买到所需产品自行进行装修.所以在美国,精装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点.欧洲——简约化装修.在欧洲,如德国和法国,新建住宅一般为装修房,可以直接入住,但是其装修较为简单.厨房的装修比较简单,橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理.在卧室、书房、餐厅直至客厅,一般不装吊灯、吸顶灯、射灯,没有任何屋顶照明,只在门厅、走廊、楼梯等地方,才有顶灯大面积照明.同时,楼内所有屋顶都没有吊顶,天花板四周用石膏线装饰后,连房顶带四周墙壁,用乳胶漆刷白.除此之外,就没有什么看得见的装修了.室内的环境美化主要靠大量的“软装饰”,如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花,甚至是餐具等可移动饰品进行装扮,来体现室内装修风格和主人的个性需求.例如,挪威内外两色的喷塑铝合金断热窗,不仅保温隔热,而且可以翻转360度.由于欧洲国家对住宅节能十分重视,推行节能计划.“生态型装修住宅”得到大力推广.欧洲国家对墙体的保温隔热和门窗的节能都制定了明确的要求,建筑师必须按照国家相关规定设计和选用材料.卫生间的墙、地、卫生洁具的色彩各有特色,色调搭配柔和.日本——标准化精装修.日本的住宅精装修与住宅产业化同步,始于20世纪60年代初期.当时住宅需求急剧增加,而建筑和室内装修的技术人员和熟练工人明显不足.为了使施工简化,提高产品质量和效率,日本的大众住宅从建筑结构到室内装修,几乎都是采用一体化流程,由开发单位统一建造和装修,一步到位.同时,对住宅整体包括室内装修实行部件化、批量化生产.这便是日本精装修住宅的一个显着特征——工业化生产.1969年,日本制订了推动住宅产业标准化5年计划,开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作,分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定,使得住宅有了统一的装修标准.日本的商品住宅是经过基本装修的商品,基本装修包括墙体、地板、天花板、地面等室内表面及维护体,门窗等制品,厨房、卫生间热水系统生活器具,电气、换气、给排水等设备,供电控制盘、插座、安全警报等.为了解决外墙和门窗保温隔热及密封导致室内外空气交换问题,采取可调节室内通风量的房屋呼吸系统,通过对通风量的控制,形成室内外正负压差,让新鲜空气先进入主要居室,再经过卫生间和厨房,将污浊空气排除室外.在选材和施工方面尽可能采取工业化制造的部品设备和装修装饰材料,要求这些产品具备稳定性、耐久性、环保性和通用性.2、国内精装修市场的发展历程环顾世界范围,绝大多数国家在房地产发展的初期,其产品就是与同期发展水平相适应的“精装修”一同发展演进的.而在中国,“精装修”的发展基本可以分为以下三个阶段：第一阶段1998年-2001年：商品房市场开始发展,“精装修”概念初被提及1998年始,中国的商品房市场开始发展, 发展商之间的竞争日益激烈,为了能吸引更多的客户,“精装修房”应运而生.但当时的精装修房只局限于样板房,装修的内容主要包括墙体的涂抹, 地砖、墙砖的铺贴, 橱柜、衣柜的安装, 其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识, 了解房子的格局.1999年,国家开始提倡“全装修”的概念,当年8月国务院办公厅转发了推进住宅产业现代化,提高住宅质量若干意见的通知,首次以政府文件的形式提出了要加强住宅装修管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象.第二阶段2002年-2006年：概念被明确,“精装修房”进入品牌化运作阶段2002年6月,建设部颁布商品住宅装修一次到位实施细则,首次明确“全装修房”即“精装修”的概念,推崇装修一次到位,通过不断规范装修市场,促使住宅装修生产从无序走向有序.自此,精装修开始真正走入人们的生活.2003年起,全国房地产市场进入快速发展时期,房价高速上涨的同时,装饰行业也迎来了发展的春天.开发商开始与一些知名的装饰工程公司合作,也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等,装修品位大大的提高,这种“精装修”主要出现在一些中高档次的楼盘,针对有较强消费能力的消费者.与此同时,由于大量的劳动力投入到该行业中,导致施工队素质低下,施工质量参差不齐,众多“精装修”方面的问题暴露无遗.第三阶段2007年至今：在提倡节能环保的大背景下,“精装修”开始普及2007年以来,楼价发展迅速,房价的快速增长远远超过了一般消费者的承受能力.开发商纷纷推出“精装修”以吸引消费者买房,精装修房的交易比例大大提高.由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的,因此其含义也较以往要广.“精装修”不仅是中、高层消费者的专利,也有部分是针对低层消费者的简单装修.由于这种装修都是开发商根据楼盘的档次进行定位的,因此不同的楼盘其精装修也有较大的差异.2008年,建设部发布进一步加强住宅装饰装修管理的通知,在强调规范装修市场、加强监督的同时,要求完善扶持政策,推广全装修房.2009年底哥本哈根会议的召开,“低碳环保”成为经济发展热点,房地产市场的低碳化也成为社会关注焦点.借此时机,精装修房作为一次性装修到位,通过集中采购、统一装修,实现消费者购买之后只需进行小规模调整即可入住,从而降低多次装修带来的浪费与污染,受到了行业和社会的大力推崇.三、“精装修”的优势及发展推广的难处精装修房是市场细分的必然结果,满足了部分购房者的需要,由地产商负责装修,节省了购房者的时间,人们不必在紧张忙碌的同时,再去考虑自己的装修问题,这是精装修最直接的好处.除此之外, 精装修房和毛坯房相比还具有六大优势：1 精装修房消费者可享受经过专业设计之后的装修效果,同时又为消费者预留了可以充分体现居住者个性的空间；2在建筑设计阶段就考虑到住宅设备如户式中央空调、热水器、净水器、散热器等的安装问题,使住宅整体性能更好；3由于精装修住宅采用的是统一施工,这就避免了在毛坯房单独装修时发生的扰民现象和装修过程中所带来的邻里纠纷,有利于和谐社会的建设；4由于存在进行集团采购的优势,可以在相同的预算情况下使用更好的材料设备,住宅的性能价格比提高；5从前期设计、设备选型、材料采购、验收到施工监控都有专业人员按照严格的操作规范把关,质量能够得到充分保证,精装修房讲究环保,能保证装修后的空气质量,避免有害物质过多损害人体健康；6购买精装修住宅时,消费者所购买的是完整的住宅产品,有明确的投诉对象,售后服务更加有保障.如果用按揭的方式购买精装修房,那么月供部分就包括装修的费用,那么也就等于装修费用采用的也是按揭方式,省去了自己装修一次性付清费用的压力.尽管“精装修房”优势明显,国家也早在上世纪便开始重视提倡,但其发展也由于受到诸多因素干扰而较为缓慢.主要制约其发展的因素可以概括为四类：1、宏观管理、政策有待健全1政府的推行力度不够.虽然建设部积极推进全装修房,但商品住宅全装修仍只是建设部的一个倡导性政策,而非行政手段强制实施.2现行税收政策提高精装修住宅开发成本.目前,针对精装修商品房中的装修部分,“房屋买卖合同的总价款,装修部分应包括在内”由于购房合同中要求装修价格计入房屋总价,为此开发企业将会多缴纳营业税、土地增值税等,同时购房者将多缴纳契税.3土建与装修的分割.由于传统毛坯房的流行,当前国内建筑的土建和装修是完全分割的,由此造成了土建与装饰装修之间工种的衔接存在空白与矛盾,最终对装修房的成本、质量、美观及使用功能等都带来了不良的影响,在一定程度上,阻碍了住宅精装修的发展.2、“精装修”对开发商利润构成风险对开发商来说,一是认为目前毛坯房销售良好,做装修对楼盘销售并没有太大的促进作用,相反,因装修使得总体房价升高,反而会使市场销售在与同等楼盘的竞争中受到影响；二是认为向购房者提供一次性到位的精装修或是菜单式装修,只不过是多提供了一项服务,利润不大甚至无利可图；三是认为开发装修房必然使住宅开发周期延长,相应的税收、管理、广告、销售成本将因此增加,大大增加了开发商的资金压力；四是因为精装修交房后,开发商还因此增加了一项装修责任.因此,出于规避风险的态度,较多开发商不愿开发精装修商品房.3、装修企业能力不足目前我国家装企业水平参差不齐,装修质量难以保证.精装修住宅开发项目对装修从设计到施工都有相当要求.装修设计不是个案设计而是批量设计,要以最共性的设计来满足不同用户的要求,且要与建筑设计协调,同时施工要保证均一性,显然具备条件的家装企业寥寥无几.4、购房者的观念尚需改变虽然消费者对精装修房的接受程度日益提高,但大部分购房者仍倾向于购买毛坯房.究其原因,一是认为虽然开发商统一购买装饰材料比个人购买省钱,但装修费加房款,使得房子总价上涨,其中装修部分,水分很大,消费者并没有得到实惠；二是认为精装修房设计风格千篇一律,难以展示自己的个性；三是对于开发商销售宣传时承诺的装修配置和施工质量能否兑现持怀疑态度.四、重点城市精装修市场的发展1、各地纷纷响应国家号召,推进“精装修”发展上海：“十二五”期间新建住宅全装修比例将达到70%以上.上海在2001年就开展了新建住宅菜单式全装修试点工作,2006年又出台鼓励措施,通过分离装修款的办法,合理确定开发企业税额,鼓励建设全装修住宅.2008年,上海颁布本市新建住宅节能省地发展的指导意见,要求全面推进住宅全装修,推广工业化的装修方式,逐步实现土建、装修设计与施工的一体化.在当年发布的新建商品住宅落实全装修建设比例要求的通知中明确规定,2010年出让的住宅用地,全装修住宅面积占新建商品住宅面积低层住宅除外的比例为：中心城区应达到60%以上,其它地区应达到30%以上.2011 年上海市建设交通工作会议透露,上海“十二五”期间将大力推进住宅产业化,新建住宅全装修比例将达到70%以上.同时加大建筑节能工作力度,逐步提高建筑节能标准,完成既有建筑节能改造4000万平方米.深圳：2010年基本消灭毛坯房,实现住宅全装修率100%.2006年11月19日,深圳市被列为全国第一个“国家住宅产业现代化综合试点城市”,承担起率先探寻住宅产业现代化发展道路的重任.为此,深圳市成立了住宅产业现代化领导小组和住宅产业现代化办公室.经过多年的艰苦探索,在理顺工作机制、创新工作思路,加强法规标准建设、加快示范基地建设等方面取得了显着成绩.此外,政府出台深圳经济特区循环经济促进条例已将住宅产业化推进纳入法制轨道,深圳生态文明建设行动纲领中也包含了“推动住宅产业现代化行动方案”,为试点城市建设打开了新局面.2008年3月,深圳市政府颁布深圳生态文明建设行动纲领,其中推进住宅产业现代化的行动方案,明确提出2010年基本消灭毛坯房,实现住宅全装修率100%.北京：保障房装修一次到位.北京是较早出现全装修商品房的城市之一.2008年,北京实施北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则,首次规定保障性住房含经适房、廉租房、两限房应装修一次到位.2010年7月,北京宋家庄经适房首批住户入住,与此同时,居民均获得一份“菜单式”装修方案,这也是北京保障房项目首次尝试菜单式装修.其他省市中,重庆要求到2012年,装修成品住宅将达到新建住宅的30%以上；2011年2月1日起,重庆新建公租房和廉租房装修设计必须严格执行重庆市保障性住房装修设计标准,实行成品住宅交房.江苏省则规定2012年苏南中心城区“成品房”比例达到50%,其他地区达到30%；同时,江苏省住建厅于2010年7月21日发布了江苏省成品住房装修技术标准,这是全国第一部确定有强制性条文的住房装修标准.这些相关政策法规的出台,为住宅全装修的推广起到了很好的作用.2、重点城市精装修水平：广州精装修率最高根据中国指数研究院的监测,对12个重点城市季度新开盘住宅项目的精装修率进行统计对比,发现一线城市的精装修项目普及度高于二线城市.其中,广州是精装修房最为普及的城市,新开盘住宅的精装修率保持在40%-60%左右,2011年1季度的精装修率达65%；其次为北京,新开盘项目的装修率维持在30%-50%左右.二线城市中,青岛的精装修率最高,维持在30%-40%左右,2011年1季度的精装修率达43%,仅次于广州.值得一提的是,上海新开盘项目的精装修率不高,在20%左右,主要是由于统计范围包含配套商品房,因此拉低了整体的装修率,但商品住宅剔除配套商品房的装修比例也低于其他三个一线城市.据统计,上海自2010年10月以来,新开盘的商品住宅实际精装修比率为27%,仍处于较低的水平.图1：重点城市季度新开盘住宅精装修率0%10%20%30%40%50%60%70%北京上海天津重庆深圳广州杭州南京武汉成都苏州青岛2010Q22010Q32010Q42011Q1数据来源：CREIS 中指数据、中国房地产指数系统图2：2011年1季度重点城市新开盘住宅精装修率对比0%10%20%30%40%50%60%70%广州青岛北京武汉深圳成都苏州南京天津上海杭州重庆精装修率数据来源：CREIS 中指数据、中国房地产指数系统五、企业“精装修”战略与发展1、重点企业“万保招金+恒大”的“精装修”战略随着“精装修”概念的日益普及,品牌开发商逐渐意识到潮流的方向,纷纷加入“精装修”的阵营.“精装修”作为住宅产业化中“绿色住宅”的必由之路,在住宅产业化的领军企业万科集团的倡议及带领下,在全国范围推进低碳经济的呼声中,全面拉开了帷幕.万科集团：全面退出毛坯房市场,实现住宅精装修化.万科是最早意识并倾力投入“精装修”的企业之一,集团主席王石也曾表示：“2010年,万科将全面退出毛坯房市场,实现住宅精装修化；2014年万科完全实现住宅产业化；到2015年,万科不会再用传统的施工方法,预计那时候一年的开工量,将在1300万平方米到1500万平方米.”2010年,万科发布了A 、B 、C 、D 四级精装修体系共14款产品,并建立了相应的研发、应用、升级流程,为装修房的大规模应用和集中采购奠定了基础.全年公司新开工产品中装修房的比例达到93%,装修房得到全面普及,其中约60%的装修房应用了标准化产品技术.恒大地产：全面实施精品战略 全国拓展放眼未来.从2004年开始,恒大便开始全面实施精品战略,严格执行全过程精品标准.在内部推行“质量锤”监控体系,严控产品质量,致力于打造环节精品.恒大地产一直认为,惟有高品质的产品和服务才能够得到客户的认可和信任,而全精装成品住宅,正是提高房产品质的绝佳加速器.目前,恒大已经把成功的“精品化”、“标准化”、“规模化”发展模式复制到全国项目,恒大的产品已成为中国房地产的精品标杆,在各主要城市成功建立了高品质产品形象,置业者非常认同恒大品牌的附加价值.保利地产：精装修房是提高楼盘性价比的主要依托.保利地产的精装修产品大部分集中在一些中端的项目,如保利花园、保利百合花园、保利香槟花园等,而是否采用精装修主要取决于3个方面：1、项目档次.根据项目的档次不同决定是否精装修.一般来讲中端的项目精装修较多,高端的比较少；2、当地消费习惯.根据区域对精装修的认知、接受程度,决定是否精装修.如佛山的装修市场比较发达,购买装修材料非常方便,因此很多人习惯自己选择装修风格,但广州基本上就都是精装修的房子；3、项目自身发展要求.根据项目品牌的发展要求,如果精装修的项目要在全国复制开发,精装修就随着项目复制到全国.招商地产：推动低碳理念引领绿色建筑.招商地产是中国现代城市建设中“绿色生态”的先行者和执行榜样,很多绿色技术的综合应用已处于国际领先水平.在产品定位方面尽可能地使用可再生能源和循环利用各种资源,体现为在建筑全生命周期内实现“3R”,即再利用Reuse、再节约Reduce、再循环Recycle与“四节一环保”节地、节能、节水、节材、环保.招商地产已经将低碳理念融入企业文化.多年来,招商地产以绿色低碳为历史使命和社会责任,一直拥护并积极推动低碳政策.在其26年的发展历程中摸索出一套相对成熟的绿色地产体系,并将保护环境生态、降低资源消耗、降低污染排放为目标,将绿色生态开发的理念与实践贯穿各个项目.金地集团：打造“高端地产开发专家”的企业形象.作为高端人居的引领者,早在2003年,金地地产便已经开始在全国各区域和城市公司开始了精装修产品项目开发.目前,集团完成了住宅精细化产品线设计研发平台,在高端豪宅,尤其是高端精装豪宅产品的研发方面,已经有了一套相对比较成熟的理论主张和价值观点.未来,金地仍将以品质地产为核心,打造深入人心的“高端地产开发专家”的企业形象.2、重点企业在售项目精装修分析根据不同房地产企业的特征、缔造住宅产品的模式以及产品线的不同,大致将开发商分为以下五类：第一类：快速周转型开发商.这类开发商的主要特征是追求高周转,以规模化取胜.正如万科总裁郁亮所言,调控之后,投资性需求将基本淡出,市场回归到自住购房者主导的状态,未来房地产行业将比拼资产周转率.这类开发商代表有：万科、恒大、碧桂园等.第二类：品质追求型开发商.这类开发商注重打造精品楼盘,通过提高项目附加值来获取高毛利率.这类开发商代表有：仁恒、绿城、龙湖等.第三类：综合型开发商.这类开发商讲求综合发展,尤其是当下住宅市场受到严厉政策干预的背景下,众多开发商寻求转型,在商业、办公领域寻求发展机会.这类开发商代表有：华润、合生创展等.第四类：专业型开发商.这类开发商通常具备自身专业优势,通过在某一领域或者采用创新的技术特色,发展成为具有特色的专业型开发商.这类开发商包括：以绿色科技为专业的朗诗、以旅游地产为特色的华侨城等.第五类：规模型开发商.此类开发商专注于开发大型居住社区,一般为全国或区域龙头公司,其中区域龙头公司往往在当地具备一定资源优势.这类开发商代表有：大华、首开等.第六类：金融+地产型开发商.此类开发商在地产开发之外,通过资本运作,多渠道融资,开发和投资相结合.这类开发商代表有：金地、复地.根据中国指数研究院的监测,20个重点企业中,大部分精装修率均不高,有15个企业的精装修率小于50%,其中有5个不足20%.精装修率最高的为朗诗地产,达到90%,这与企业项目不多但均精品打造有直接关系；仁恒置地、恒大地产、合生创展精装修率均在80%以上；万科集团的精装修率为61%,主要是由于集团较多项目在售时间跨度较大,且较多别墅项目为毛坯所致,而据公司年报透露,2010年全年公司新开工产品中装修房的比例达到93%.。
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房地产市场精装修专项课题研究
一、精装修及相关政策解读
（一）、精装修的概念
在房地产装修概念中涉及到全装修、部分装修、简装修、精装修等概念。
通常精装修指的是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门、门套、窗和窗套、水、电、燃气表具和管线等一次装修到位并达到使用标准，不安装配件如窗帘及挂件等，业主只要添加些家具等物件即可入住。
在实际操作中，开发商因应需求实行的精装修档次不尽相同，而国家相关部门目前并未就此内容进行相关立法规定，缺乏统一标准。
（二）、行业政策解读
国家对装修房持鼓励和扶持的态度。
房屋装修装饰涉及的层面较多，为了规范发展，政府相关部门相继出台了一系列的政策法规，对房屋装修装饰进行了指导和规范，部分主要法规解读如下：
1、《城市住宅室内装饰装修管理办法》
实施时间：本条例草案已经出台，正式规定将于年内颁布。
主要内容阐述：据了解该管理办法首次明确规定了室内装饰明令禁止的五项行为，以及必须经批准方可进行的七种行为。
分析：业内人士认为此管理办法虽然直接管理的是装饰行业，但受益的却是消费者。
在装饰过程中，装饰公司不知道哪些行为被禁止哪些行为是必须经批准的，因此造成的纠纷和矛盾无从化解，该管理办法的颁发有利于杜绝此种情况出现，在出现纠纷时也能有法可依。
2、《住宅整体厨房》
实施时间：《住宅整体厨房》行业标准于2006年6月26日由国家建设部发布，2006年10月1日实施。
主要内容阐述：本标准有三大内容：一是规定未来厨房建筑平面空间只有26个类型；二是明确了整体橱柜在厨房设施中的龙头作用，标准规定了厨房尺寸与厨房设施、厨房设备模数要协调一致，且以整体橱柜的标准尺寸为标准，厨房电器和厨房其他设施的尺寸要符合整体橱柜的标准尺寸，为此，《住宅整体厨房》共制定了14种I型厨房标准和21种L型厨房标准类型；三是规定厨房的给水管、排水管、燃气管等竖管应在管线区内集中设置，各类管线应合理定位、定尺设计，施工精度误差为正负5mm，同时，管线与设备接口应保证密封。
分析：可以说从大原则到细则，本标准都制定了一系列详细的厨房装修行业标准和严格的规定，这大大促进了厨房装修的规范和成熟。
3、《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》
实施时间：上述法规于2002年6月份开始实施。
主要内容阐述：上述法规只是指导性意见，并推广到康居示范工程3A级住宅里面，同时也推荐给全行业的房地产开发、设计和施工单位参照执行。
细则首先对什么是住宅装修一次到位进行了确定，细则首次明确规定，确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。
而且，住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。
在装修中，住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者
个人聘请施工单位自行装修等。
另外细则也对样板间以及保持装修多样性的问题给出了指导性意见。
分析：此法则的实施标志着房地产向一次装修时代迈进，国家对一次装修持鼓励和扶持的态度，此后市场上装修房应运而生，所占的份额越来越多。
行业政策小结：
国家对装修装饰行业的规范从不间断，相继出台了大大小小的政策、法规、细则以及标准等，对行业的规范越来越细，也大大促进了行业的发展和规范。
从现实情况来说，国家对装修装饰业的规范仍然滞后，还有许多方面未达成统一标准。
因此开发商在进行房屋精装修操作时，会有很大的操作空间，和装饰公司以及置业者也较容易产生纠纷。
目前较容易产生的纠纷来源于对装修后验房缺乏统一标准，政府在这方面目前还没有具体标准。
在此情况下，一方面除了需要政府完善相关政策法规外，另一方面开发商也需要对现行的政策法规进行完全的吃透，在现行的政策法规下找出一套符合企业自身良好发展的模式，前期做好与置业者的沟通工作，避免后期的不必要纠纷。
二、精装修市场发展以及优劣点分析
（一）、国内精装修市场发展现状
国内精装修房市场发展较为成熟的区域是房地产市场发展较为成熟的北京、上海、广州等地区，上述区域的精装修市场有着各自的市场发展特征，代表着目前国内精装修市场的最高水平，对精装修商品房的质量、信任度以及装修个性化的问题有着一套行之有效的解决方法，这些城市精装修住宅的开发模式和经验值得我们借鉴和学习。
◆北京：精装修正梯次推广。
2003年，北京精装修商品房很少，并仅限于小。