贺州市项目地块分析页PPT文档
贺州城镇体系规划 (2)课件
第一章：3 社会经济
3.2人口与劳动力
具有一定劳动力，本地人口为主
2013年末全市总人口226.42万人，年末常住人口 198.73 万人，其中城镇人口77.39万人。人口总数在广西 壮族自治区排名第12位，人口密度排名为7.0756万人/平 方公里居广西壮族自治区第9位。
八步区人口数量最多，富川县人口最少。平桂区、昭 平县和钟山县人口数量相差不多，都在42万人左右。各区 县外来人口都比较少，常住人口以本地人为主。
第一章：1 概况
1.3区域交通
多条线路贯穿全境
贺州市位于国道207和323线 交汇处，同时还有省道20161、 20141、20031贯通境内，市区离 首府南宁市公路里程565km，离梧 州市165km，距离桂林市 216km，距离广州市325km。水 路沿桂江、贺江而下一天可抵达广 州市和香港、澳门。交通较为便 利。
贺州市处于湘、粤、桂三省（区）结合 部，向东南至香港、澳门500公里，广州市约 300公里，是广西对接东部和中部地区的重要 门户和枢纽，是大西南地区东进粤港澳和出 海的重要通道，是中国─东盟自由贸易区、西 部大开发和泛珠三角区域合作的战略结合 点，是享受国家深入实施西部大开发、促进 广西经济社会发展、沿海开放以及扶持民族 地区、贫困地区等一系列优惠政策和接纳海 外及中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头 堡”。
第一章：2 自然资源
2.4水资源
水资源开发潜力大
贺州地区地表水资源丰富，地下水开发利用量不大。在各县地地下水开采用途中，富 川县以工业用途为主，约占地下水开采量地一半，生活用水和农灌用水加起来占富川县总 地下水开发量地一半；贺州市、钟山县两县市的地下水开采均以生活用水为主要用途，占 地下水用水量的大部分。由于地下水埋藏浅，故以开采浅层地下水为主。
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
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哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
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房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
贺州市城区建设用地评定
贺州市城区建设用地评定一、城区建设用地评定（一）地形地貌市区的地形地貌属南岭山地丘陵区，也是两广丘陵的一部分，地势北高南低，中间豁然开阔，形成一小盘地，地形背斜，周围有石山环绕。
城区中部最高点为大钟山，海拔362.9米；城区北部，黄田东部大神岭的最高峰海拔514.5米；城区南部的最高点则为金子山的379.0米。
贺江及其支流两岸低地标高在100-110米之间，现状建城区范围也多处于110米以下。
八步盆地是贺州6个小盆地之一，它是在三迭纪以后，地壳上升，湖泊浅化形成的。
八步至平桂、沙田、鹅塘北部、黄田南部均属碳酸盐为主的石灰岩地区。
由于灰岩的化学性活泼，在亚热带高温多雨的气候条件下，有利于溶蚀作用的进行，因而岩溶（喀斯特）地貌强烈发育，奇峰突兀、石柱林立，石芽、溶沟常有出现，外貌千姿百态、奇形怪状。
峰林峰丛间有大小不等的喀斯特洼地、盆地分布，在溶蚀平原上常有排山或蚀山拔地而起，如灵峰山、马鞍山；孤峰与排山之间地形较平坦，形成开阔盆地或谷地，如灵峰北路及排洪河东西两侧均属开阔盆地或谷地；区域内还有高度不等的溶洞分布，如灵峰岩、观音岩。
此外，在溶蚀平原上常有溶潭、溶湖（塘）成片出现，如九十九窝塘和石凉亭边的旱湖（太白湖）等。
（二）水文地质市区内有贺江及其支流马尾河穿过。
贺江发源于湘桂交界的都庞岭山脉风源山麓，从西北向东穿城而过；并经广东封开与西江汇合，全长326公里，落差182米，河谷呈宽敞的“U”型，宽70-120米，沿江分布两级基座阶地，一级阶地高程102-104米，二级阶地高程106-110米。
据贺街独山岭水文站资料推算，贺江八步水轮泵站处，正常流量为80m3/s，最小流量17.1m3/s，五十年一遇洪水流量3139 m3/s。
马尾河位于城东；自北向南流人贺江，马尾河集雨面积473km2，最大流量733 m3/s。
，最小流量7.5m3/s。
距八步59km处的贺江上游建有以灌溉为主，结合发电、防洪、工业用水等综合利用的龟石水库，有一定滞洪削峰作用。
贺州市土地分级和基准地价成果
贺州市城区土地定级与基准地价成果2011-04-29 | 来源：贺州市国土资源局| 【大中小】【打印】【关闭】一、贺州市城区商业用地级别基准地价商业用地级别划定为5个商业级别，各级别范围为：1.一级地：大致在城市中心地区分布。
定级边界大致为北面以前进路——建设中路沿线为界，东部界限沿建安路沿线，南部包括沿江路中段，西面至新兴路为界。
2.二级地：二级地分布范围从一级地向外围延伸，主要为沿西约街——八达路——龙山路——建设路——平安西路——江北路沿线形成得合围区。
3.三级地：三级地主要分布在二级地向外延伸区域分割为两片。
第一片大致范围为北部为八达路北面，东面以贺州大道东侧为界，南面以河为界，西面至金龙摩托车城。
第二片则主要分布在河南，大致范围为北面以河为界，东面以规划路口为界，南面至大钟山脚，西面以桥西路为界。
4.四级地：三级地主要分三大片，其共同分布规律为，沿主干道沿线分布，目前主要为开发中土地或待开发土地。
第一片分布在河北西环路以东，以西环路——规划中的新华西路——光明大道——和平路为界；第二片分布在河北以东，主要为贺州大道以东及八达东路沿线土地；第三片分布在河南，北面以河为界，东面以大钟山为界，南面以西环路为界，西面以规划中的光明大道为界。
5.五级地：五级地主要分布在四级地外围区域。
注：各级别具体范围以基准地价范围图为准。
二、贺州市城区住宅用地级别基准地价住宅用地级别划定为5个住宅级别，各级别范围为：1.一级地：大致在城市中心地区分布。
定级边界大致为北面以建设中路后小路，东面以平安西路为界，南部包括沿江路中段，西面至新宁街为界。
2.二级地：二级地分布范围从一级地向外围延伸，主要为沿育才路——八达路——星光大道——建设路——平安西路——江北路沿线形成得合围区。
3.三级地：三级地主要分布在二级地向外延伸区域分割为两片。
第一片大致范围为北部为八达路北面，东面以贺州大道东侧为界，南面以河为界，西面至金龙摩托车城。
贺州市城镇体系发展战略 (8)课件
展示目录
一、区域经济发展分析
• 1.1 市域概况 • 1.2 发展环境与发展背景分析 • 1.3 经济发展战略 • 1.4 产业发展战略
二、人口与城市化
• 2.1 人口现状分析 • 2.2 人口预测与规划 • 2.3 城市化发展策略
三、城镇体系规划
• 3.1 贺州市城镇体系发展现状 • 3.2 贺州市城镇体系发展战略 • 3.3 贺州市城镇体系发展规划
贺州市位于广西壮族自治区东部，背靠大西南，面向粤、港、澳，处于 桂、粤、湘三省（区）的结合部，地处北纬2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱº39´～25º10´；东经110º34´～ 112º03´之间，北部与湖南省永州市（江华瑶族自治县、江永县）相连，东 部与广东省清远市（连山壮族瑶族自治县）、肇庆市（怀集县、封开县）接 壤，西北部与桂林市（恭城瑶族自治县、平乐县、荔浦县）交界、西部和南 部与梧州市（蒙山县、藤县、苍梧县）毗邻。
除了与桂林类似的喀斯特地貌资源之外，贺州市还有独特的森林、 温泉、石林、古镇等旅游资源和少数民族风情等，诸如姑婆山和大桂 山两个国家级森林公园、黄姚古镇、临贺故城、十里画廊、客家围屋、 以及富川瑶族盘王节、秀水状元村等丰富的民族民俗人文旅游资源。
一、区域经济发展分析
1.1 市域概况
1.1.3 贺州市的地理位置
1.2.1 发展历程 平稳发展阶段
1996—2002 年，贺州经历了从县级市到地级市的转 变，城市发展迎来良好契机，工业发展和旅游业发展逐渐 升温，城市空间发展明显加快，中心城区沿贺江进一步东 西向拓展，并出现飞地式城市开发。
该时期贺州城市发展动力不足，城镇化进程较为缓慢。
一、区域经济发展分析
1.2 发展环境与发展背景分析
项目年度经营分析会PPT模板(区域级)
图例说明：
计划新开工
在建未售（正常建）
缓建 停建
在建已售（正常建） 竣工在售
计划新开工 378亩
XXX万m²
高层 18层 XXX亿
在建已售 （正常建）
96亩
XXX万m²
（积存） XXX万m²
高层
11层 XXX亿 （积存） XXX亿
竣工在售
622亩 XXX万m² （积存） XXX万m²
高层/别墅
18/3层 XXX亿 （积存） XXX亿
二、财务——每一天费用（2017年）
每一天销管、财务费用xx万元 每一天存货、存地内部计息xx万元
每一天销管费用xx万元
每一天利息费用xx万元
（包括占用集团和贷款资金）
每一天存货内部计息xx万元
每一天存地内部计息xx万元
由财务系统统一下发计算口径
9
七、项目管理——项目组织架构及人员配置
2017年12月31日，项目在岗人数为xx，
③已摘牌未开发土地
7.53亿元 16.75万㎡，65亩
XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡
合计未售总值 ①+②+③
11.34亿元 24.16万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡ XX亿元，XX万㎡
备注:
1、已摘牌土地xx亩，xx万/亩，合计xx亿元；未摘牌储备土地尚有xx亩， xx万/亩，合计xx亿元，按容积率x，售价预计xx元/m2，预计净利润xx亿元。 2、开盘时间XX年XX月ＸＸ日，截止XX年XX月XX日总投入成本XX亿,目前累计签约收入XX.XX亿，预计净利润XX.XX亿；按目前销售进度，预计于ＸＸ年可售罄。 3、车位总货值/项目净利润=XX亿/XX亿=XX%。 4、“其他”科目中包含：酒店XX亿元，XX万㎡；学校XX亿元，XX万㎡；不可售综合楼XX亿元，XX万㎡；等等。
1.规划范围
1.规划范围爱莲湖公园选址位于贺州市城东区，东起工业大道，西至贺州大道，北衔工达路，南临太白路。
依照《贺州市太白湖片区操纵性详细规划》要求，该地块属市级综合性公园，总用地面积989722.03m2〔约1484.5834亩〕。
2.功能定位项目定位为市级综合性公园，应贯彻“五个统筹”的原那么，充分表达人与自然和谐进展的要求，兼顾突出地域资源文化特色的同时，满足城市居民对室外休闲、观赏、游戏、运动、娱乐等活动的需求，兼有防灾、避难及救治等应急功能。
项目整体定位为：文化、休闲、游乐、运动。
文化：贺州历史文化源远流长，早在公元前111年，汉武帝便在那个地方设置贺县；三国时期，吴国黄武五年，即公元226年设置临贺县；到隋朝时改名为贺州，连续至今已有2100多年的历史。
在那个地方，中原文化、百越文化以及湘楚文化等多种文化交汇融合，早在明清时期，那个地方便成为了桂湘粤三地的商品集散中心。
也正是由于贺州这种独特的历史文化氛围，造就了那个地方众多的人文景观与名胜古迹。
其中有宋代理学的开山祖周敦颐，闻名理学家程颢、程颐基本上他的弟子。
他的千古名篇《爱莲说》，以花咏志，以花喻人，以莲自喻。
“出淤泥而不染”，千百年来广为传诵，勉人自爱和向上。
公园以“爱莲”为主题文化。
通过提炼“爱莲说”、周敦颐雕塑、大面积的种植荷花来烘托“爱莲”文化主题氛围。
休闲：公园力主提供给市民在及非工作时间内以各种“玩”的方式求得身心的调节与放松达，到生命保健、体能恢复、身心愉悦的目的。
能够闲坐、能够散步、能够观鱼等等，同时有效地促进对智能、体能的调节和生理、心理机能的锻炼。
通过公园整体上的设施布置和对市民开展各种活动的引导，沿湖布置的漫步道、活动大草坪、亲水平台等等，营造一种休闲的生活方式服务。
游乐：为满足不同年龄阶层人群的使用要求，结合爱莲湖约34.4公顷〔约516亩〕的水域面积及约合6.8公里的湖岸线，依照不同的区位设置了多处供泛湖游船停靠的码头平台。
某房地产项目市场及地块分析报告(ppt 42页)
10000元/ ㎡
8000元/ ㎡ 6500元/ ㎡ 5500元/ ㎡以下
三次改善需求
二次改善需求 首次改善需求 刚性需求
预计开发量：48万平米 预计开发量：65万平米 预计开发量：117万平米 预计开发量：160万平米 预计开发量：185万平米
10
房地产开发环境概述
1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小， 整个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。
39
项目威胁（T） 政策风险：调控政策持续，市场短期内存在观望情绪
保障房、经济适用房对刚需市场冲击较大 竞争风险：区域内待建、续建项目近期供应，造成客户分流
40
综合分析后的项目界定
一次置业为主的刚性需求产品 快速去化的现金流产品
41
SWOT应对策略及项目建议
建议：
项目容积率2.5，整体建议规划为小高层，主要基于以下几点原因：
二套房首付44成?防范信贷资金境外热钱冲击我国市场?合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任?首套90以上首付33成二套房首付55成利率11倍三套停贷?限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地?首套首付33成二套首付55成利率11倍暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款?加强对消费性贷款的管理禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房取消个税优惠?首套首付33成二套房首付不得低于66成利率11倍?限购政策出台?保障性住房在十二五期间3600万套的供应6乌市七条20113310近期乌市楼市新政1进一步建立健全和完善住房保障制度2暂时限定居民家庭购房套数严格限制投机性购房3强化市场监管4严格执行房地产税收政策5切实执行差别化住房信贷政策6严格住房用地供应管理7发挥媒体积极引导作用乌市政策分析从乌七条发现此次调控并没有明细调控细则调控政策出台的时机并不成熟但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响尽管限购令目前并没有完全实施却影响到置业者的置业心理造成目前的观望情绪
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州 梧
林 玉
港 贵
祥 凭
色 百
宾 来
左 崇
州 贺
池 河
贺州市一手楼市情况
贺州目前房地产开发主要集中在中心城区——八步区。 洋房销售均价约2900元/㎡左右，别墅价格约4150元/㎡ 。
2019年贺州市区楼市价格情况
区 域
楼盘
位置
规模
物业类型
户型
价钱
汇豪国际城 鞍山西路83号
占地250多亩 花园洋房 主户型127㎡ 均价3330元/㎡
贺州市交通规划
贺州市桂粤湘边界 交通枢纽——有三 省通衢之称，综合 性交通枢纽城市；
其中：广贺高速（ 距广州约2个多小时 路程）；贵广高铁 （50多分钟即可达 到广州）
贺州市中心城区规划
当前贺州中心城区重点发展片区有：城东、江南、火车站新区及平贵新区。其 中重点发展城东新区。
火车站新区
贺州市项目地块考察分析
营销策划中心 2019年4月18日
前序
本次考察历时两天，实地考察地块共有两块：贺江地块和黄姚镇地块。 与市长秘书长（罗秘书）接洽，了解当前贺州市土地开发情况，其中，提及了
贺州市太白湖公园区域5月份有块94亩商住用地进行挂牌，起步价130万/亩。
1 贺州市概况及规划 2 贺州市楼市情况 3 项目地块分析 4 项目投资概况分析
6520
640
——
贺州市建中社区园林街80 其他普通商
号
品住房用地
0.0048
2-8.2
394
7.7328
196
成
交
——
年产24000万平方米建筑陶 瓷生产项目(三号基地)
工业用地
5
0.7-2 100050
715
土
71
地
——
贺州市八步八达中路125号
其他普通商 品住房用地
0.0077
2-8.2
632 18.4973 293
商业住宅
商业住宅 公寓
—— 均价2900元/㎡
67-124㎡ 起价3200元/㎡ —— 均价2580元/㎡
日月恒·八达广 场
八达西路
总户数30户 商业住宅
—— 均价2300元/㎡
中华园 龙山路4号
——
别墅
——
起价4100元/㎡最 高价4200元/㎡
康盛花园 中医院十字路口
占地30亩
商住楼 113-130㎡ 起价2780元/㎡
湖广国际大市场 迎宾大道
占地2249亩 复合商业
—— 均价2800元/㎡
太白湖公园 太白湖公园
占地2054亩 复合商业
—— 未售
远东·江滨华府 灵峰南路
占地100.7亩 花园洋房
—— ——
金旗市场·聚金 苑
八达西路602号
八
步
天利花园 建设东路190号
枫丹白露 湖广市场对面
占地80亩
占地8.06亩 总户数217户
HTC— 2019—14
旺高工业区厂区附近创业 东二路东侧
商住用地 5126.8㎡ 2-2.5
12817
274.3起 价
214
HTC— 2019—15
旺高工业区厂区附近创业 东二路西侧
商住用地 4334.9㎡ 2-2.5
10837 232起价
214
HTC— 旺高工业区厂区附近创业
2019—22
东二路西侧
目录
贺州市城市概况
贺州面积11855平方公里，总人口223.19万;市区面积25平方公里，人口39.5万. 辖八步区、平桂管理区、昭平县、钟山县、富川瑶族自治县。 有较为丰富的区域性旅游资源。
贺州市城市区位
贺州市位于广西壮族自治 区东部，北与湖南永州市 相连，东与广东清远市、 肇庆市接壤，西北与桂林 市交界、西部和南部与梧 州市毗邻。
贺州市二手楼市情况
贺州二手住宅交易价格主要集中在2000-3000元/㎡之间，最高5822元/㎡。
2019年3月份（1-31日）贺州二手住宅价格公示情况（数据来源豆豆房市网）
区 域
小区地段
户型
面积
装修
总额
单价
区 域
小区地段
户型
面积 装修 总额 单价
西城北路西 侧
5室2厅
292
毛坯
170 5822
13.00% 10.00%
100
6.40%
5.96%
5.00%
0
0.00%
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
GDP值 141.1
增长幅度 ——
2019年，GDP首次突破300亿大关。
当前贺州三次产业结构由2019年的36.3:34.4:29.3调整 到2019年的21.5:47:31.5，第一产业减弱，第二产业强
仓储用地 5198.4㎡ 0.8-1.2
6238
138起价 221
挂
HTC— 2019—23
旺高工业区厂区附近创业 东二路东侧
仓储用地 5739.9㎡ 0.8-1.2
6888
152起价
221
牌 土
HTC— 2019—40
平桂管理区公会镇农贸综 合市场开发区
住宅用地 2305.2㎡ 1.77-3
6916
势发展。
1 贺州市概况及规划 2 贺州市楼市情况 3 项目地块分析 4 项目投资概况分析
目录
2019年挂牌或成交土地分析
土地编号
地址
土地性质
占地：公 顷
容积率
最大总建 面：㎡
总价：万
楼面地价 :元/㎡
备 注
HTC-2019- 贺州大道与太白路交汇处
4号
东南角
商住用地
6.3855 1.5-1.9 101889
426起价
616
地
HTC— 2019—41
平桂管理区公会镇农贸综 合市场开发区
住宅用地 1655.9㎡ 1.77-3
4968 298起价
600
HTC— 桂管理区公会镇农贸综合
2019—42
市场开发区
街巷用地 2868.7㎡ 0.5-1.5
4303
134起价
311
2019年贺州中心城区，规模性开发的土地楼面地价约640元左右，容积率不高于2。
广西各市县楼市均价情况
在广西各市县楼市均价排行中，贺州楼市均价相对较低，排行倒数第二。
广西当前各市县楼市均价（元/平方米）
9000 7000 600060005500 42004000380038003700340033003200300029002800
南南宁宁郊区
林 桂
海 北
州 柳
钦州防城港
建设东路 3室2厅 138 毛坯 39 2790
汇豪国际城 3室2厅 116 毛坯 市中心 3室2厅 138 毛坯
31 2655 城 贺州大道
平
贵
新
市政府 城东新区
区
江南新区
贺州市经济发展状况
贺州当前市政配套在建或建成项目公示，所有重点项目基本处于环市路以内。
贺州市经济发展状况
2005-2011年贺州 GDP增长情况
400
300
232.7164.50%252.8
122.2800%
296.7
1139.090%
200
350 20.00% 15.00%