天津“宅基地换房”经验借鉴
天津试行宅基地换房：城乡统筹发展的新探索
所 谓 “ 基 地 换 房 ” 办 法 ， 即 农 宅 显 然 不 可 能 。 只 能在 土 地 上 做 文 章 。
文／ 齐 田
距 天津市 中心区仅 １ 公里 的华明 ３
民 自愿 以其 宅基地 ，按照规定 的置换 通 过宅基地 换房 ，让 土地流动起 来 ，
账 ：东丽 区华明镇用 于农 民还 迁住宅
出 让 的 商 业 开 发 用 地 预 留 了 ４ ０ 多 ００ 亩 ， 土地 出 让 收 益 预 计 达 ￣４ 亿元 ， Ｊ０ 可 以 实现 小 城 镇 建 设 的 资 金 平 衡 。 天 津 的 探 索得 到 国 家 相 关 部 门 的
上 ，推 出以 “ 宅基地换房 ”加， ４ 城 和公 共设施 的建 设资金约３ 亿 元 ，可 迹 、农村 的记 忆 ，跨入 现代化 的、比 ５ １ ＼ ￣ ７ 镇建设 的办 法 ，并在 “ 十二镇五村 ”
实施以宅基地换房的办法 ，推进小城镇和新农 村建设的理论探讨
“ 农 ” 问题 始 终 是 我 国经 济 和 三
的必 由之 路。在经济 发展到现 阶段 ，
加 快 小 城 镇 建 设 ， 有利 于 创 造 经 济 增
以宅基地 换房 ，将农 民迁移到 新建 小 城镇居住 ，可以把布局 分散、数量 很 大、使用效率 很低 的农 民宅基地集 中
里人 ” 生 活 。
肯定和支 持。国 家发 改委认 为 ，天津
用 宅 基 地 换 房 办 法 建 设 小 城 镇 ，符 合
按 照天津 市总体 规划 ，该市 未来
天 津经济体 制 改革研究 会秘书 长 郝玉 兴 说 ，小城 镇 建 设 需 要 大 量 资
金 ，依 靠 政 府 财 力 、 农 民 自身 积 累 ，
新农村建设的创新之路——天津通过宅基地换房建设小城镇
一
的 土地 ， 行 政 划 拨 方 式 办理 ； 余 用 地 实 行 有 按 其 偿 供应 ， 营 性 土 地 实行 招拍 挂 ， 出让 土 地 的 经 以 收 益平 衡 小城 镇建 设 资金 。拆 旧 ， 规 定 时 间 内 在 将 农 民原有 宅 基地 上 的房 屋 、 舍 等 旧建筑 物 拆 棚
设施享受经济适用房优惠政策； 小城镇规划建 在 设区域 内的新建企业， 五年 内要上缴市 区两级的
税 收 以及 区县 级 固定 收入 ， 部 返还 用 于小 城 镇 全
上海农村经济 ２０ ０ ８年 第 ｌ ０期
归还 ” 原则， 把建新和拆 旧挂起钩来。建新 ， 用于
农 民还 迁 住宅 及 小城 镇配 套 公用 、 公益 设施 建设
地 ， 节 约集 体 建 设用 地 用 于经 营 性 开发 以平 衡 用 建 设 资 金 ； 重 农 民意 愿 ， 增 加农 民负担 ， 双 尊 不 用
委 审批 项 目立 项和可行性研究报告 、市建委审 批 列入经济适用房计划 、市 国土房管局 审批 土
地 复耕 规 划 ，下 达 土 地 周 转 指 标 并 与 相 关 区县
得 的收 入 ， 衡小 城镇 的建 设资金 。 平
地利用总体规划 ， 把若干拟复垦为耕地的农村建
设 用 地和 拟 用 于小 城 镇 建 设 的 用地 组 成 一 个 项
的经营性用地以招拍挂有偿出让， 政府收益部分
返还 用 于 小城镇 建 设 ； 安置 农 民住 房 及 相 关配 套
目区 ， 照 “ 按 总量 控制 、 闭运 作 、 封 定期考 核 、 到期
转指标 ， 最终实现用地总量不增加， 耕地不减少 ，
质 量不 降低 。
赴天津成都考察学习心得体会
虚心学经验务实抓发展——赴天津成都学习考察统筹城乡发展的心得体会近期，我随市党政代表团赴天津、成都学习考察城市建设、统筹城乡发展、产业园区建设等方面的工作经验。
通过实地考察、相互交流和亲身体验，深受启发、收获很多。
下面，我简要谈一谈对天津成都统筹城乡发展的体会和认识。
一、天津成都统筹城乡发展的主要成效东丽区属天津市十个农业郊区县之一，他们在统筹城乡发展的过程中采取的创新举措以及取得的辉煌成绩令人震撼。
东丽区将农村城市化作为科学发展、和谐发展、率先发展的重点，探索出“城中村改造”、“宅基地换房”、“依托大项目有序撤村”三个城市化实现路径，城市形象不断改善，城市功能不断提升。
尤其是辖区内的华明示范镇，紧扣“宅基地换房”核心，大力实施“三区”联动战略，树立了天津市“宅基地换房”典型，其公认度、价值度和推广度得到国内外专家的充分肯定，成功入选上海世博会城市最佳实践区，荣获“中国十大和谐宜居乡镇”称号。
双流县近年来抢抓成都市被列为全国统筹城乡综合配套改革试验区的机遇，率先在全国提出工业向集中发展区集中、农民向城镇和新型社区集中、农用地向适度规模经营集中的“三个集中”，探索出了城乡一体化的“双流模式”，成为全国县域经济科学发展三大模式之一。
特别是土地经营权“长久不变”开全国先河，在土地流转、产业支撑、保障到位和制度创新等方面创造了在全国有影响的经验，十分值得借鉴。
二、对天津成都统筹城乡发展的相关体会（一）天津成都的发展，体现了抢占先机、敢想敢干。
从天津、成都的发展历程看，他们也曾受到转型发展、科学发展的困惑，但政策机遇一旦来临，天津、成都各地能够敏锐地发现机遇，并把上级政策与本地实际科学地融汇贯通，大胆地试、勇敢地闯，鼓励创新、宽容失败，最终取得了良好效果。
（二）天津成都的发展，体现了大气魄、大手笔。
规划是城市发展的先导。
天津、成都在城市空间布局、规划设计方面充分体现了前瞻性和科学性。
天津依托政策机遇和地缘优势，提出了“双城双港、双向拓展、一轴两带、南北生态”的城市规划理念，使之逐步成长为全国第三大城市；成都立足历史人文和自然生态，科学地描绘了一幅“城乡一体化、全面现代化、充分国际化”的世界生态田园城市蓝图。
宅基地换房模式分析及金融支持建议
宅基 地 换房 由天津 市政 府 牵头 组织 ， 据试 点 村 根 镇 不 同特 点 ， 环 境 保 护 、 从 资源 节 约 、 能 分 区 等 方 功 面 ， 各 小 城镇 进行 统 一规 划和 建 设 ， 对 设计 了住 宅 区 、 商 贸宜 居 区 、 业 带 、 业 带 和 发展 带 等 不 同城 镇分 工 农
、
宅基 地换 房 的运 作 模式
设用 地 增 加 与农 村 建 设 用地 减 少 挂 钩 试 点 城 市 。此 后， 天津 市 先 后 启 动 了两 批 宅 基地 换 房 试 点 ， 中第 其
一
１ 马桥镇 模式 ．
马 桥 镇位 于 山东 省 淄 博 市桓 台 县西 部 ，该 镇 自 ２０ Ｏ ２年 开 始就停 止 了对宅 基 地 的审批 ， 并逐 步实 施 合村 并点 。 ０ ７年 ， ２０ 马桥 镇请 山东省城 乡 规划 院对 整 建制 小 城 镇 规划 进 行 修 编 ， 制 了 ＜Ｅ 改 造 村 庄 整 编 ＜Ｉ Ｉ村
资成立 房地产 公司进行 拆迁 建设 、 土地 开发等 。
３． 苏模式 江
非 货 币置换方 式 下 ， 以行 政村 为单位 确 定宅基 先 地置 换对 象 ， 制 置换 方 案 ， 编 方案 报 批 后与 农 民签 订 置换 补偿 协 议 ， 大规 模 、 次到 位 地 完成 中心村 建 并 一 设 ； 民入 住后 拆 除原 宅 基地 上 的房 屋 并 复垦 ， 后 农 最
合用 地规 划》 规 划将 全镇 ２ ， ７个 村 ４ ９ ４． ６平 方 公 里 土地 全 部 纳入 规 划 区 范 围 ， 并划 分 为居 住 区 、 工业 集
批 “ 镇两 村 ”涉 及 ３ 三 ７个 行政 村 、 １万 户 、 ６ ２． ６．
推进天津市城乡一体化发展的路径与策略——基于“宅基地换房”视角
１ １ 政府 主导规 划 ．
按 照 国务 院批 复 的《 天津 市 城市 总 体规 划 （０５ ２ ２ ） ， ２０－ ０ ０年 》 天津市 应 以实现 城 乡和 区域 统
筹发 展为 目标 ， 据天 津城镇 人 口和城镇 发展 的特 根 征 ， 一轴 两带 三 区 ” 间结构 布 局 的基 础 上 ， 在“ 空 以 中心 城 区和滨海新 区核 心 区为主副 中心 ， 建立 由主 副 中心 、 城 、 新 中心 镇 和一 般 建 制镇 组 成 的 四级 城
基 于“ 宅基 地 换 房 ” 角 视
刘辉 群 ，常树 荣
（ 天津商业 大学 经济学 院， 天津 ３０ ３ ） ０ １４
【 摘
要】 乡一体化是社会 生产力发展 的必然规律 ， 城 是世 界城 市化发展 的必 经过程 。在 实地调研 的基础上 ， 基
于“ 宅基地换房 ” 视角深入分析天津市城 乡一体化发展的路 径、 内涵和瓶颈 ， 并提 出完善天津模 式的政 策建议 。
４月华 明示 范镇 项 目入 选 上 海 世 博 会 城 市 最 佳 实
践区。
镇建设中普遍存在的土地和资本双重约束难题 ， 探
索以“ 宅基 地 换 房 ” 法 建 设 新 型 小 城 镇 ， 进 社 办 推 会 主义新农 村建 设 ， 逐渐形成 了城 乡一 体化 发展 路
径 的天津模 式 。
区域经 济协 调 发展 的 内在 规 律 和必 然 要 求 。２ ０ ０５
基 地换 房 ” 一 创 新 发展 思 路 ， 政府 已批 准 了 ３ 这 市 批２ ９个小 城 镇 试 点 ， ２ 共 ３个 镇 ６个 村 ， 及 ２ １ 涉 ５ 个村 ， ３个居 委会 ，５万 户 ， １ 人 ， 划建 设 农 民 １ ４万 规
天津农民宅基地换房风波
自2006年5月开始。
天津市在辖区内划出“三镇两村”展开了一场自上而下的土地变革。
通过“撤村建居工程”。
即俗称的“宅基地换房建设示范小城镇”的新农村建设试点工程。
农民在改善居住条件的同时，被集约出来的宅基地。
或被复垦成为农田。
或被用来发展=、三产业。
R E P O R T E R S’N01’ES10他一人能够享受每人9．1万元的失地补偿。
同时，村里还给他办理了社保和医保，已经57岁的他。
3年后正式退休每月能领到500元左右的退休金。
老郭的妻子邓若兰是20世纪70年代到天津插队的四川知青，后来就留在了南北辛庄。
像她这样的知青，南北辛庄还有10多个，他们都是非农业户口，虽然和当地人结婚，但他们的孩子大多也属于非农业户口。
今年56岁的邓若兰之前在原来的武清县糖精厂上班．现在退休后每月能领1100元的退休金。
邓若兰和郭玉华育有一儿一女。
女儿嫁到其他村后，户口也一并迁了出去；儿子郭学宾于2007年结婚．儿媳妇是农业户口，但户籍留在了津南区的娘家。
现在郭学宾在电信公司做临时工．主要干的是搭建通讯设施的体力活，不签合同也没有保险。
2008年11月(上)而老郭的小孙子出生时，村里宅基地换房试点已经进行了一年多。
老郭苦笑着说：“别看我们家有5口人，可就我一人有村里的6分地。
也只有我一人领到了村里9．1万元的补贴。
”让老郭想不通的是，妻子邓若兰有退休金，不享受村里补贴和新农村试点优惠政策也就罢了，可儿子郭学宾，虽然是非农业户口。
但他自出生就一直生活在南北辛庄，而且一直没有固定的工作。
南北辛庄村像郭学宾这样情况的年轻人不少，他们到底该不该享受新农村建设的优惠政策呢7如果不管他们，他们又该如何养家糊口?村民民主协商自己决定。
2006年5月，我们村被划为宅基地换房的试点时，村里简直沸腾了。
”郭玉华回忆说。
“紧接着第一件事就是召开全体村民大会，讨论同不同意用宅基地换房，知道以后能住进楼房，这种好事谁反对?”之后，村民们通过开会的形式，对居民区选址、村民补偿等涉及全体村民利益的细节逐一讨论，在得到90％的村民同意后。
天津市_以宅基地换房_的农村集体建设用地流转新模式
收稿日期：2009-05-07修稿日期：2009-09-02基金项目：天津市发展与改革委员会项目“天津市宅基地换房的理论研究”（f4000082）；教育部人文社会科学重点研究基地2006年度重大项目“社会主义市场经济和谐发展的制度基础”（06JJD790019）。
作者简介：崔宝敏（１９８２－），女，山东济宁人，博士研究生。
主要研究方向为新制度经济学，农村经济学。
Ｅ－ｍａｉｌ：ｃｕｉｂａｏｍｉｎ１９８２＠１６３．ｃｏｍ中国土地科学China Land Science Ｖｏｌ．２４Ｎｏ．５Ｍａｙ．，２０１０第２４卷第５期２０１０年５月“Exchange Isolated Farmers ’Residential Land with Well-plannedHouse ”:A New Transfer Mode of Rural Collective Construction Land in Tianjin CityＣＵＩＢａｏ－ｍｉｎ（ＮａｎｋａｉＩｎｓｔｉｔｕｔｅｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｔｉａｎｊｉｎ３０００７１，Ｃｈｉｎａ）Abstract:Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｐａｐｅｒｉｓｔｏｅｘｐｌｏｒｅｔｈｅｎｅｗｒｅｆｏｒｍｍｅｔｈｏｄｏｆｒｕｒａｌｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｓｙｓｔｅｍ．Ｍｅｔｈｏｄｏｆｃａｓｅａｎａｌｙｓｉｓｗａｓｅｍｐｌｏｙｅｄ．Ｔｈｅｒｅｓｕｌｔｓｉｎｄｉｃａｔｅｔｈａｔｔｈｅｎｅｗｍｅｔｈｏｄｏｆ“ｅｘｃｈａｎｇｅｉｓｏｌａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓ’ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｗｉｔｈｗｅｌｌ－ｐｌａｎｎｅｄｈｏｕｓｅ”ｉｎＴｉａｎｊｉｎＣｉｔｙｈａｓａｃｈｉｅｖｅｄｔｈｒｅｅｇｏａｌｓ：ｆｉｒｓｔ，ｔｈｅｓｏ－ｃａｌｌｅｄｄｏｕｂｌｅｅｎｃｌｏｓｉｎｇｏｆｒｕｒａｌｌａｎｄａｎｄｃａｐｉｔａｌｗｉｔｈｉｎｒｕｒａｌｓｅｃｔｏｒ；ｓｅｃｏｎｄ，ｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔｏｆｌａｎｄｕｓｅｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ；ａｎｄｔｈｉｒｄ，ｅｓｔａｂｌｉｓｈｍｅｎｔｏｆｎｅｗｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔａｎｄｆｉｎａｎｃｉｎｇｓｙｓｔｅｍ．Ｉｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔｔｈｅｅｘｔｅｎｓｉｏｎｏｆ“ｅｘｃｈａｎｇｅｉｓｏｌａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓ’ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｗｉｔｈｗｅｌｌ－ｐｌａｎｎｅｄｈｏｕｓｅ”ｍｅｔｈｏｄｏｆＴｉａｎｊｉｎＣｉｔｙｈａｓｉｔｓｍｅａｎｉｎｇｓｉｎｕｒｂａｎ－ｒｕｒａｌｆｒｉｎｇｅａｒｅａｓ．Key words:ｌａｎｄｓｙｓｔｅｍ；“ｅｘｃｈａｎｇｅｉｓｏｌａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓ’ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｗｉｔｈｗｅｌｌ－ｐｌａｎｎｅｄｈｏｕｓｅ”；ｌａｎｄ；ｃａｐｉｔａｌ城市化建设必须妥善解决好土地流转和资金流通这两个问题。
天津：“宅基地换房”助推小城镇建设
下 一步小 岗村将继 续结合 产业结 构调
整 ，引 导 土 地 流 转 。
出租 以后 ，对于农 民来说 ，不管年 景 好坏 ，都 有钱赚 。例如种 植葡 萄园 ，
把 土地 出租 以后 ， 民可 以收 到 租 金 ， 农
“ 首先要把土地整理好 ， 例如水电、 道路都要搞好 ， 改善土地的生产条件 ，
国经 济周 刊 》介绍 说 ，华明示 范镇项
目自２０ ０６年 ４月 开 始 规 划 建设 ， 目前
已建 成建筑 面积 １６ ５ 万平方 米，３６万 ． 多村 民已喜迁示 范镇新居 。
这其 中有 ２ ０亩的葡萄 园，１０多亩双 ０ ５ 孢菇 ， 还有 １０亩苗 圃， ２ ７ １０多亩蔬 菜 ，
最 后 还 是 农 民 的 ，不 会 有 什 么 影 响 。
统一销售 ，这样一方 面可 以降低劳 动 力成本 ，另一方 面也 可 以提 高农产 品
的质量和产量 。
“ 是 最 现 实 的一 种 方 法 ，也 是 最 这
ＩＩ Ｃ Ｖ Ｒ Ｓ ０Ｒ ｉ■ Ｏ Ｅ Ｔ Ｙ
如 果 去 葡 萄 园 打 工 ，还 可 以 收 到 一 份
提 高 土 地 的 综 合 生 产 能 力 ，在 这 个 基
工钱 ，这样 ，农 民就会有两份收入。 “ 我们争取在沿海或者在其他地方
础 上 ，我们招 商引 资 ，引进龙 头企业 走进 小 岗村。在产业 方面将重 点发展
镇 、津 南 区 小 站 镇 、武 清 区 大
良镇 、西青 区张家 窝镇 、北 辰 区双街镇 、汉沽 区茶 淀镇等共
“ 二 镇 五 村 ”运 用 “ 基 地 换 十 宅 房 ” 办 法 ，开 展 示 范 小 城 镇 建
划建设 富有特色 和生态宜 居 的新 型小 城镇 。农 民 自愿 以其宅 基地 ，按 照规
“宅基地换房”——天津户籍制度改革的有益尝试
籍 制 度 上 的 各 种 利 益 真 正 与 户 口脱 钩 。 有 如 此 。 能 只 才
使 户籍 制 度改 革取 得 明显效 果 。 ２改 革 后 的 户 籍 制 度 缩 小 了城 乡 差 距 改 革 后 的 ． 户 籍 制 度 应 当 能 确 保 不 同环 境 中 具 有 不 同 天 赋 条 件 的 人 享 有 平 等 的权 利 ．能 够 在 未 来 的 发 展 中 保 持 权 利 和 机 会 的 均 等 性 使 城 乡 劳 动 者 实 现 平 等 就 业 和 公 平 地 享 受 社 会 经 济 发 展 的 成 果 ．让 每 个 人 在 同 一 制 度 平 台 上 ， 能 力 参 与 市 场 经 济 的 公 平 竞 争 。 国许 多 地 方 取 凭 我 消 了 农 业 户 口 ． 乡 居 民 都 统 一 登 记 为 “ 民户 口 ” 但 城 居 ． 大都 局 限 于取消 形式 上 的歧 视 ． 其 背后 的社会 福 利 ． 而 如 医疗 保险 、 础 教 育等 实质 歧视 还 仍然存 在 。 基 有 学 者 形 象 地 把 城 乡 比作 两 个 相 邻 的 巨 大 水 域 ．
本 功 能 早 已异 化 成 利 益 分 配 功 能 中 国 人 从 出 生 那 天 起 ， 因 出生地 不 同而享 受 不 同 的待 遇 ， 劳 动用 工 、 就 将 住 房 、 疗 、 育 、 业 等 公 民 的权 益 同 户 籍 相 挂 钩 ， 医 教 就 使
种 方 式 迅 速 铲 除 两 大 水 域 之 间 的 巨 坝 ．让 两 个 水 域
市 明确 规 定 。 于 城 市 某 些 行 业 ． 民பைடு நூலகம்和 外 来 人 员 是 没 对 农 有 资 格 进 入 的 某 些 行 业 和 工 种 必 须 有 所 在 城 市 的 户
天津市宅基地换房模式的经济学分析
目前 ， 津 市 农 村 地 区 的城 镇 化 水 平 仅 为 天
５．４ ， ６ ２ 存在 小城镇 和村 庄 规模 普 遍 偏 小 ， 口 人
认为 ， 天津 市用 宅基地 换房办 法建设小 城镇 ， 合 符
中国保护耕 地 的 基本 国策 。２ ０ ０ ５年 国 土 资源 部
通过 了《 于规 范城 镇 建 设用 地增 加与 农 村建 设 关
谢 思 全 ， 金 兴 郭
（ 南开 大 学 ， 天津 ３０７） ０ ０ １
摘 要 ：０ ５年 以来 ， 津 市试 城 镇 化 进 程 。政 府 在 农 民利 益 保 护 和 公 共 品供 给 等 方 面进 行 了积 极 的 探 索 ， 挥 了重 要 的 主 导作 用 。在 这 种 模 式 中 ， 府 行 为 既不 同 于 自上 而 下 的政 府 主 导 发 政
“ 三农 问题 ” 始终 是我 国经济 和社会 发展 中的 重大 问题 。为加快 推进 天津市社 会 主义 新农 村建 设 的步 伐 ， 实提高 天津市 的城 市规划 、 切 建设 和管
理水平 ， 切实 改 善 城 郊 农 民 的 生 活 环 境 ， ２ ０ 从 ０５
年下半 年开始 ， 天津 市政府 结合本 地实 际 ， 积极 探 索以宅基 地换 房 的方式 建设 新型 小城镇 和新农 村 的道路 ， 并在部 分村 、 开展 试点 工作 。 镇
些 鲜 明的特 点使其 具 有一 定 的示范 效应 。
（ ） 府 主导 ， 划 在先 。按 照 国务 院批 复 一 政 规 的《 天津 市城 市 总体 规划 （ ０ ５ ０ ０年 ） ， 津 ２ ０ —２ ２ 》天 市应 以实 现城 乡和 区 域 统 筹 发展 为 目标 ， 据 天 根 津城 镇人 口和城 镇 发 展 的 特 征 ， “ 轴 两 带 三 在 一 区” 间结构 布局 的基 础上 ， 空 以中心 城 区和滨 海新
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天津“宅基地换房”经验借鉴
天津市是国土资源部批准的全国城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点城市。
所谓“宅基地换房”，就是农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅。
原村庄建设用地进行复耕，节约下来的土地整合后再进行“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金的缺口。
一、“宅基地换房”实施步骤
1.区县政府组织编制小城镇建设总体规划和土地整理复垦规划及年度实施计划，报上级政府审批。
2.组建小城镇开发建设投资机构，作为投融资主题，按照市场化的原则，负责小城镇建设。
3.区县政府向上一级土地行政管理部门申请小城镇建设用地周转指标，用于小城镇建设，后以原村庄宅基地整理复耕后的土地予以抵还。
4.拟迁入小城镇的村民向村民委员会提出以其宅基地换取新建小城镇住房的申请。
村民委员会制定村民宅基地置换住房办法提交村民代表大会或村民大会通过。
村民委员会与村民签订以宅基地换房的协议。
村民委员会与小城镇开发建设投资机构签定以宅基地换房的总体协议。
5.农民住宅建成后，由小城镇开发建设投资机构交付村民委员会，由村民委员会进行分配。
6.农民搬迁完成后，由村民委员会负责组织村民对原宅基地（包括村庄建设用地）进行整理复耕，由市土地行政管理部门组织验收。
7.复耕出的农用地除用于抵还建设示范小城镇借用的建设用地指标外，原宅基地其余的建设用地指标，经批准可以调剂使用。
二、借鉴意义
1.用地指标单列。
国土资源部率先为天津“华明镇”安排6402亩周转用地，使得当地政府可以先建设、先安置，把整地、拆迁、资金等诸多要素交织的矛盾降至最低。
2.操作模式比较规范。
天津华明镇宅基地换房在操作模式上实行政府主导、市场运作。
天津“宅基地换房”试点由区政府牵头，市建委成立一个独立的公司负责征地、融资、规划、建设，甚至连物业管理也采取市场化运作模式，这种模式由企业运作，既赢得了效率，确保了项目的顺利实施，减轻了政府的负担，过程由政府把关，确保了规划的整体性和项目质量的稳定性。
3.村民补偿安置方式多元化。
充分尊重农民意愿，改变了过去“货币补偿”的单一模式，切实保障和维护农民的长远利益。
4.建设用地指标使用趋于灵活。
复耕出的农用地首先用于抵还建设示范小城镇借用的建设用地指标，剩余的建设用地指标，经批准可以调剂使用，也可用于“占补平衡指标交易”。