天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研分析报告
天津试行宅基地换房：城乡统筹发展的新探索
所 谓 “ 基 地 换 房 ” 办 法 ， 即 农 宅 显 然 不 可 能 。 只 能在 土 地 上 做 文 章 。
文／ 齐 田
距 天津市 中心区仅 １ 公里 的华明 ３
民 自愿 以其 宅基地 ，按照规定 的置换 通 过宅基地 换房 ，让 土地流动起 来 ，
账 ：东丽 区华明镇用 于农 民还 迁住宅
出 让 的 商 业 开 发 用 地 预 留 了 ４ ０ 多 ００ 亩 ， 土地 出 让 收 益 预 计 达 ￣４ 亿元 ， Ｊ０ 可 以 实现 小 城 镇 建 设 的 资 金 平 衡 。 天 津 的 探 索得 到 国 家 相 关 部 门 的
上 ，推 出以 “ 宅基地换房 ”加， ４ 城 和公 共设施 的建 设资金约３ 亿 元 ，可 迹 、农村 的记 忆 ，跨入 现代化 的、比 ５ １ ＼ ￣ ７ 镇建设 的办 法 ，并在 “ 十二镇五村 ”
实施以宅基地换房的办法 ，推进小城镇和新农 村建设的理论探讨
“ 农 ” 问题 始 终 是 我 国经 济 和 三
的必 由之 路。在经济 发展到现 阶段 ，
加 快 小 城 镇 建 设 ， 有利 于 创 造 经 济 增
以宅基地 换房 ，将农 民迁移到 新建 小 城镇居住 ，可以把布局 分散、数量 很 大、使用效率 很低 的农 民宅基地集 中
里人 ” 生 活 。
肯定和支 持。国 家发 改委认 为 ，天津
用 宅 基 地 换 房 办 法 建 设 小 城 镇 ，符 合
按 照天津 市总体 规划 ，该市 未来
天 津经济体 制 改革研究 会秘书 长 郝玉 兴 说 ，小城 镇 建 设 需 要 大 量 资
金 ，依 靠 政 府 财 力 、 农 民 自身 积 累 ，
小城镇建设情况调研报告
小城镇建设情况调研报告2020小城镇建设情况调研报告范文（精选3篇）随着人们自身素质提升，接触并使用报告的人越来越多，不同种类的报告具有不同的用途。
一起来参考报告是怎么写的吧，下面是小编精心整理的2020小城镇建设情况调研报告范文（精选3篇），欢迎大家分享。
小城镇建设情况调研报告1一、小城镇建设基本情况近年来，镇党委、政府立足交通区位和资源优势，坚持“规划先行、突出重点、统筹推进”的原则，全面加快小城镇建设步伐。
一是科学规划，合理定位小城镇功能。
按照高档次、高标准、超前规划的总体思路，投资8万元，邀请北京北方设计研究所编制完成了镇域总体规划，为小城镇建设提供了有力的技术支撑。
二是统筹协调，全面抓实繁荣发展明珠商城工作。
重点实施了陈庚街、杏林街南延工程和明珠路升级改造工程。
陈庚街南延工程全长268米，宽12米，正在进行道路硬化，南部路面现已硬化完毕，沿路两侧建成商铺150间，建筑面积7500平方米，所有商铺已全部预售完毕。
杏林街南延工程拆迁工作正与相关单位积极协调，施工前期各项准备工作已经完成。
明珠路升级改造工程已全面完成，共铺设便道3500平方米，安装路灯14盏，中华灯2座。
三是示范引导，统筹推进新农村社区建设。
目前，占地60余亩的明珠社区一期工程1—5号住宅楼已交付使用；6—8号楼已完成100套单元房主体工程建设，目前正在扫尾。
9—13号楼共270套单元房，第五层正在封顶。
道路硬化、地热供暖、给排水、绿化亮化等配套设施建设已经完成。
二、存在问题1、基础设施陈旧，建设资金缺口较大，仅靠镇财政投入难度较大。
2、市场管理机制不健全，自我运行能力不足，明珠商城管委会作用发挥不明显。
3、环境卫生整治长效机制难以建立。
4、明珠商城无鲜明特色，知名度和影响力不明显。
三、下步工作打算1、制定完善明珠商城建设规划，避免重复建设造成资源浪费，着力打造特色鲜明、分类清晰、功能完善、形成规模的小商品批发市场。
2、由镇党委、政府牵头，成立商城自治管理机构，吸收部分商户业主共同参与，加强市场日常管理。
天津调研报告(共8篇)
天津调研报告（共8篇）第1篇：天津调研报告12月27日我们全班同学去天津进行了一次建筑观察。
本报告将从天津五大道、天津古文化街、意大利风情区、天津规划展览馆四部分对本次的观察结果进行总结。
1天津五大道五大道在天津中心市区的南部，东、西向并列着以中国西南名城重庆、常德、大理、睦南及马场为名的五条街道。
天津人把它称作“五大道”。
“去五大道看小洋楼”这句话言简意赅的点出了天津人民对五大道的推崇和喜爱，每一位热情的天津人都会道出一段属于自己心中的五大道。
历史上曾被划为英国租界，这里汇聚着英、法、意、德、西班牙等国各式历史风貌建筑230多幢，名人名宅50余座。
这些历史风貌建筑在建筑形式上呈现出丰富多样的特点，例如文艺复兴式、希腊式、哥特式、浪漫主义、折衷主义以及中西合璧式等，构成了一种凝固的艺术。
进入五大道后仿佛来到了一个欧洲城镇，车窗外一幢幢充满欧式情调的建筑映入眼帘。
红色的瓦整整齐齐地排列着，灰色的砖墙与白色的窗户和黑色的栅栏相映成趣。
给人的整体感觉是干净整洁精致中透露出一种含蓄与素雅。
住宅都带有一个小庭院，里面或是种有老树或是有一个布满藤蔓的露天吧台，而那些随处可见的复古花窗以及壁灯则展示出一种华丽的气质。
我听到有同学说这些意式建筑感觉有些低调，与国外的意式建筑的雍容大气不同。
我后来上网查询得知，在近代中国特殊的历史时期，这里的住户——无论是寓公式的军政要人，还是成功的实业家们，在当时吉凶难卜的社会背景下，全都希图安逸，不事张扬。
在这里建筑的私秘性构成的深遂和幽静的氛围恰恰也是它的特色所在吧。
２天津古文化街随车在五大道转了一遍后，尽管我们都有些恋恋不舍，由于时间的关系，又来到下一个参观地点－天津古文化街听导游的介绍天津古文化街在天津的地位就像故宫在北京城的地位一样，古文化街内有近百家店堂，“中国味，天津味，文化味，古味”是古文化街的经营特色。
走进古文化街，你仿佛来到了近代天津的闹市街头，映入眼帘的是鳞次栉比的清代民间小式店铺和琳琅满目的天津特色文化商品。
天津市东丽区华明示范镇“宅基地换房”政策解读
第一部分 华明镇试点实施状况 第二部分 宅基地换房政策解读
目录
第一部分 华明镇试点实施状况
一、华明镇简介
天津市东丽区华 明镇，地处市中心 区和“天津滨海新 区”之间，总面积 150.6平方公里， 约占东丽区的三分 之一。全镇辖15个 自然村，常住人口 5万余人。
二、宅基地换房的原则及步骤流程
四个原则：
1. 承包责任制不变。要保持党在农村政策的连续 性和有效性。通过宅基地换房，农民集中居住 后，作为农村基本制度的家庭联产承包责任制 不能改变，切实保障农民对土地承包经营的合 法权益。
2. 可耕种土地不减。严格保护耕地是国家的政方 针，是宏观调控的双闸门之一，是刚性指标。 实施宅基地换房，必须确保耕地占补平衡、总 量不减，质量不降。
一、是土地占补平衡。华明示范镇涉及宅基地换房 的原来12个村共有村庄建设用地12071亩，建设 新城镇只需要新占用耕地8427亩（包括界外地）， 通过对农民宅基地复耕后，可以实现耕地的占补 平衡，同时还节约了约4000亩的土地指标。
二、是建设资金平衡。小城镇建设规划中，农民住 宅占地3476亩，建设资金需要37亿。另外的4951 亩规划为经营开发用地，通过招、拍、挂方式出 让后，预期收益在38亿元左右，可以实现小城镇 建设的资金平衡。
3. 建筑特色。新型小城镇的住宅、公建等建筑物， 要体现先进的设计理念，建筑造型、外沿风格 要新颖、美观、协调、统一，成为风情小镇、 旅游一景，形成自己的建筑特色。
第二部分 宅基地换房政策解读
一、宅基地换房政策的背景
“为了贯彻党的十六届五中全会关于建设社会主义 新农村的精神，落实《国务院关于深化改革严格土 地管理的决定》（国发[2004]28号）关于城镇建设 用地增加与农村建设用地减少相挂钩的要求，切实 做好试点工作，扎实推进农村建设用地整理，促进 节约集约用地和城乡统筹发展，根据《中华人民共 和国土地管理法》及相关法规规定，提出以下指导 意见。” ——引自《关于规范城镇建设用地增加与农村建设 用地减少相挂钩试点工作的意见》
天津市农村“三改一化”实践研究
天津市农村“三改一化”实践研究本文简要介绍了天津市统筹城乡发展实践过程，在总结开展三改一化工作经验的基础上，提炼天津实践特点，并提出政策建议。
标签：实践过程特点政策建议0 引言统筹城乡发展是我国“十二五”期间经济社会发展的重要任务。
2011年天津市在成功探索以宅基地换房办法建设示范小城镇和全面实施示范工业园区、现代农业产业园区、农民居住社区“三区”统筹联动发展的基础上，提出了启动“农改非、村改居、村集体经济改股份制经济，促进城乡一体化”的“三改一化”试点工作。
这是改革城乡二元结构，构建具有天津特色的农村城镇化模式的有益尝试，意义深远而重大。
1 实践过程从2005年8月开始，在天津市委、市政府的领导下，开始对市郊各镇、村进行认真调研和深入讨论，探索提出以宅基地换房办法建设示范小城镇的新思路，并着手启动试点工作。
随着试点村镇的陆续建成，又研究提出了示范工业园区、现代农业产业园区、农民居住社区“三区”统筹发展的战略。
在农民实现了安居、乐业、有保障的情况下，提出了改革城乡二元结构，启动“三改一化”改革试点工作。
这“三步走”，环环相扣，循序渐进，思路逐渐深化、明晰，构成了具有天津特色统筹城乡发展的新思路、新探索、新途径。
天津市政府已批准实施了47个试点，涉及农民100万人，规划建设农民安置住宅近5000万平方米，总投资达到2400亿元。
截止2011年底，将有25个试点镇村基本建成，40万农民喜迁小城镇居住，取得了很好的效果。
2 开展“三改一化”的工作经验近年来，在示范小城镇建设的带动下，不少区县对农村“三改一化”工作进行了有益探索，取得了新的进展。
在集体经济组织股份制改革方面。
东丽区制定了村集体经济组织产权制度改革专项方案，形成了一整套规范性文件，明确了改革的总体目标和具体实施办法。
目前，已有流芳台村、大新庄村等18个村完成了集体经济组织股份制改革，20个村正在积极推进，成立了刘芳投资有限责任公司等一批具有现代企业制度特征的股份公司。
新型城镇化规划案例分析
13
本报告是严格保密的。
14
房地产市场分析的思路、步骤和方法
1。思路
三个层次 两个方面 三个时段
区域市场、专业物业市场、项目物业市场
供给、需求
过去、现在、未来 区域房地产发展处于何种阶段？ 区域 市场分析 专业 市场分析 项目市场处于何种竞争格局？ 项目 市场分析
竞争供给分析
客户需求分析
例如：
一、以宅基地换房为突破，解决了土地占用矛盾与资金困难矛 盾，实现了地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡为城镇化 奠定基础。 1.房屋普查 明确住房权属与 有效面积 2.规划建设
高水平规划，建设 生态宜居、适合产 业聚集的新城镇
3.村民申请换房 政策公开，依法 办事，平等自愿
4.实现宅基地换房 基本标准：
管理 改革
城 乡 一 体 化 身份 转变
农民 增收
农改非 改农业户口为非农业户口
本报告是严格保密的。
9
六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “两大创新”
一、金融创新
在2010年国务院国务院提出鼓励民间资本发起或 参与设立村镇银行、贷款公司等金融机构的背景下， 成立村镇银行，解决现有企业中多数中小企业融资难 的问题。 建立严格风险防控体系，有效降低风险。
全国唯一农村城市化范例参展 2010上海世博最佳实践区 “宅基地换房”经验典范
2.三区联动
3.三改一化
“两大创新”
1.金融创新 2.社会管理创 新
——“新”在何处？
解决中小企业经营难题， 促进产业发展 提示社会管理水平，探索 智慧管理模式，服务民生
本报告是严格保密的。
——
——
2
六 案例解析
津郊小城镇居住规划建设几点问题及对策
津郊小城镇居住规划建设的几点问题及对策探讨摘要:现阶段我国小城镇发展迅猛，数量倍增，在我国社会经济发展和城镇建设中起着越来越重要的作用。
在大城市中,以小城镇为载体的农村城镇化，已成为城市化进程中的一个普遍现象,在快速城市化建设过程中也出现了一些问题,本文针对实例对津郊小城镇规划建设中存在的问题进行分析并提出对策探讨。
关键字:小城镇建设、资金平衡、人口平衡、土地平衡一、引言现阶段我国小城镇发展迅猛，数量倍增，在我国社会经济发展和城镇建设中起着越来越重要的作用。
以小城镇为载体的农村城镇化，正在长期特定的城乡分割制度限制农村人口进入城市的特殊国情条件下，我国农民在农村地域空间内实现城镇化的一条低成本支路。
本文结合天津津郊小城镇建设的实例，总结了规划经验以及针对规划建设过程中的产生的问题提出探讨。
二、现状概况2.1、天津小城镇发展背景天津市政府为了加快全市小城镇建设、推进农村城市化，促进城乡统筹发展，与2005年提出了小城镇发展的“承包责任制不变，耕种土地不减少，尊重农民自愿，以宅基地换房”新思维。
其核心内容是：城乡建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩，保证耕地总量在规划期内动态平衡；以退宅还耕为突破口，加大农村居民点整治，盘活农村存量土地；保护和节约土地资源，协调城乡建设，消除二元结构，解决“三农问题”，构建生态和谐宜居小城镇。
正是在这样的背景下天津市从2005年下半年到现在，天津市政府已经先后批准了东丽华明镇、津南区小站镇、武清区大良镇、南北辛庄村、后蒲村、西青张家窝镇、津南区八里台镇和葛沽镇、汉沽区茶淀镇、北辰区双街镇等示范小城镇建设，并且取得了较好的成绩。
王稳庄是第四批批准的示范小城镇之一。
2.2、王稳庄镇现状简介2.2.1地理位置王稳庄镇位于天津市西青区东南边缘，示范小城镇距离西青区政府33公里，天津市外环线15公里，距离西青区经济开发区9公里。
王稳庄镇面积约11平方公里，由工业区和镇区两部分组成，规划人口6.2万人。
宅基地试点天津蓟县的宅基地“差异性”分析
宅基地试点天津蓟县的宅基地“差异性”分析宅基地是中国农村地区土地制度的重要组成部分，是农民个人或集体所有的住宅用地。
然而，在现实生活中，宅基地也面临着很多问题，如规划不合理、土地流转受限、地价波动大等。
为了解决这些问题，国家推出了宅基地制度改革试点，实施差异化政策，也即根据不同地域、种类的宅基地采取不同的政策和措施。
本文通过对天津蓟县宅基地制度改革试点的研究，分析了其宅基地制度的差异性，并探究了这种差异性的成因和影响。
一、蓟县宅基地制度的差异性蓟县是中国北方的一个县级市，地处河北省北部，与北京市接壤。
经历了多年的经济发展和城镇化进程，蓟县的宅基地制度也面临着很多问题。
为了解决这些问题，蓟县在2014年率先开展宅基地制度改革试点，并采取了一系列的差异化政策和措施。
1、宅基地用途的差异化在蓟县的宅基地改革试点中，根据宅基地的用途，将其分为三类：居住宅基地、集体经济组织用房用地和城乡集体共有宅基地。
其中，居住宅基地主要用于农村居民的住宅建设，集体经济组织用房用地主要用于村级集体经济组织建设用房的建设，城乡集体共有宅基地主要用于农民进城务工后的住宅建设。
在蓟县的宅基地改革试点中，根据不同类型的宅基地，采取了不同的管理模式。
对于居住宅基地，实行“集体所有、家庭承包、依法管理、保护利用”的管理模式，即农村居民可以在宅基地上建房自住，但不能出租、转让和转包；对于集体经济组织用房用地和城乡集体共有宅基地，则实行“集体所有、集体管理、流转经营”的管理模式，即将这些宅基地流转给符合条件的集体经济组织或农民合作组织进行经营，集体经济组织或农民合作组织可以在宅基地上建设办公用房、服务设施等。
在蓟县宅基地改革试点中，宅基地的流转也表现出差异性。
对于居住宅基地，禁止流转；对于集体经济组织用房用地和城乡集体共有宅基地，则可以实现流转经营。
同时，针对宅基地流转的市场化程度不高的问题，蓟县还开展了宅基地流转市场建设工作，加强宅基地流转市场监管和信用体系建设，促进宅基地流转市场的健康发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2天津市以宅基地换房建设示范小城镇的调研报告2012年02月06日来源：城市中国网黄跃天津市自2005年下半年开始，积极探索以宅基地换房建设示范小城镇的新模式。
目前，这项探索已初具规模。
为总结天津市建设小城镇的有益经验，国家发改委城市和小城镇改革发展中心近日赴天津进行了专题调研，现将有关情况整理汇报如下。
截至2010年11月底，天津市先后共建设了四批宅基地换房示范区，累计使用挂钩周转指标52075亩，涉及全市范围内61.5万农村人口。
表1显示了各批示范区的大致情况：表1：天津市宅基地换房各批示范区统计批次挂钩周转指标指标下达时间涉及乡镇和行政村农村人口目前状况第一批[1] (5个示范区)12405亩2006.43镇42村8.6万人农户全部入住完成复垦第二批[2] (12个示范区)9075亩2008.69镇80村11万人农户全部入住正在复垦第三批[3]19995亩2009.711镇132村22万人新居正在建设(12个示范区)10600亩2010.89镇98村19.9万人前期规划编制四批[4](9个示范区)[1]包括东丽区华明镇，津南区小站镇，武清区大良镇、南北辛庄村。
[2]包括西青区张家窝镇，北辰区双街镇，津南区八里台镇、葛沽镇。
[3]包括东丽区金钟镇、军粮城镇，津南区北闸口镇、辛庄镇等。
[4]包括大港区中塘镇、小王庄镇，东丽区新立街，西青区中北镇、王稳庄镇、精武镇，武清区东蒲洼镇，宝坻区高家庄镇、静海县大邱庄镇。
目前，前两批17个示范区已基本建设完成，19.6万个农民已经住进了漂亮的小城镇。
一、主要做法天津市的宅基地换房，其最大的特点是将农民集中居住和新型小城镇建设有机结合起来。
在大多数示范区，农村宅基地复垦后形成的建设用地指标全部用于新建小城镇内的工商业和公建配套设施建设。
以下是天津市宅基地换房的主要做法：1，尊重农民意愿，尽可能满足老百姓的实际需求。
天津市在确定示范镇之前，要求所有申请试点的村召开村民代表大会进行表决，只有拥护率超过95%，且村民自愿签订整理宅基地的法律协议后才能正式获得试点批准，由此较为充分地尊重了农民的意愿。
此外，各示范镇在实际操作中也尽可能地满足老百姓的实际需求。
比如天津市静海县子牙新镇，仅就“享受宅基地换房人员资格的认定”这一条，负责具体操作的相关部门就在征求村民和村委会意见的基础上来来回回修改20余次，最终出台了共计13条认定可享受补偿人员的指导意见[5]，从而使得很多原本无法享受政策补偿的村民可以享受到宅基地换房的福利[6]。
此外，为使来自9个不同行政村的村民在换房后仍能就近居住在一起，当地操作者不厌其烦地帮助农户调换他们随机抽到的还迁房。
[5]参见静海政发［2009］68号文“静海县子牙示范小城镇宅基地换房置换办法”。
[6]比如长期在村里居住生活但又没有本村或本组农业户口的人员，这批人在华明镇的建设过程中就无法获得相应的人均35平方米的房屋补偿，在子牙的这个项目中就可以了。
2，统一颁发大产权证，提高还迁农民房屋的市场价值。
天津市将所有示范小城镇的建新区用地均转为国有划拨用地，集中居住的农民都可以领到类似经济适用房的房屋所有权证，根据相关政策，自住满五年后只要缴纳一定比例的土地出让金，就可以将现行分配所得的住房在市场上自由出租或出售。
在东丽区华明镇，所有还迁农户已经领到大产权性质的房产证，当地房屋的私下交易价格已经达到每平方米6000-7000元的水准。
在津南区辛庄镇尚未完全建好的农民安置区内，已经有人在楼道和居民户门口发布求租信息了。
3，由村委会与居民社区并存到撤村建居，逐步改革农村基层管理制度。
为平稳实现农村基本公共治理体制的变迁，天津市采取渐近式改革方式：首先，在新建小城镇内部以3000户为单位设立社区居委会，以邻近的300户为单位设立邻里，以邻近的30户为单位设立居民小组，居委会、邻里和居民小组主要负责计划生育、社会保障、户籍管理等日常性事务；其次，暂时保留村委会，经营管理过渡时期的集体经济资产；最后，实行三改一化，完成全面转型。
对村集体经济组织进行股份制改造，采取资产变股权、村民变股东的方法，将原来封闭的集体福利转变为开放的个人财产权。
将农村改为社区，撤消村委会，建立起完善的社区管理和服务体系。
将所有农民改为城镇居民，实行基本公共服务一体化。
4，定位城市居民的新需求，积极发展现代设施农业。
在华明镇的一块总计2126亩的宅基地复垦区域里(包括部分承包地)，由华明镇农业投资公司投资1.29亿建起一批专业化有机蔬菜大棚基地。
据该农场经营者介绍，一个已建成的占地8分的高科技农业大棚，年租金收入为6000元。
目前，这家农场已注册“华明有机蔬菜”商标，产品主要销往华润联锁超市。
此外，该农场还向城市中高收入居民出租大棚，代为租客耕种和管理3-4个品种的有机蔬菜，每年收取代管费2.7万元。
由农场保证棚内卫生、产品的外观形状，保证质量，成熟的产品全部免费配送给租客。
如果租客不想租整个大棚，还可以以畦为单位租用，代管费每年800元。
二、取得的成效基于多年的扎实工作，天津市的宅基地换房在如下几个方面取得了较为明显的成效：1，促进了人口的集聚。
据了解，2005年天津市的镇均人口仅7674人，其中5000人以下的占60%，10000人以下的镇区占83%；村均人口仅1107人，其中500人以下的村占27.5%，1000人以下的村占63%。
通过宅基地换房，极大地促进了人口的集聚。
在前三批已经初步完成的23个示范小城镇和8个中心村，大多数示范小城镇的总人口数都不低于1万人，中心村的人口也都超过1000人。
例如，天津市东丽区华明新镇就通过整合12个自然村总计使得4.2万人聚居在华明新市镇。
天津市津南区葛沽镇的新镇则集聚了13个村庄的4.6万人。
2，促进了土地的集约利用。
2005年，天津全市所有乡镇的人均建设用地高达247平米；以村为单位统计的人均建设用地则更高，为256平米/人。
通过宅基地换房，也极大地提升了农村土地的利用效率。
仅以第一批示范区为例，项目完成后，人均建设用地由原来的193平方米降至65平方米，节约土地66%用于小城镇工商业发展。
另据统计，全市前三批的254个村原本占地7778公顷，集中居住后共可节约73%的土地用于小城镇的建设。
3，复垦工作扎实，确保建设用地指标的及时归还。
由于天津市委市政府的高度重视，全市率先启动的第一批示范区已全面完成土地复垦863.06公顷，全额完成了国土部下达的827.3公顷周转指标的归还任务。
2008年启动的第二批示范区的土地复垦也已基本完成，正等待国土部的验收。
2009年7月刚启动的第三批示范区也已经完成了绝大部分的土地复垦任务。
4，农民的基本生活条件得到明显改善。
在我们实地调研的几个示范小城镇里，各安置居民楼之间不仅比较宽阔，绿化条件也非常好，新建小城镇的道路管网、供水、供热和燃气管网设施也都非常完备，农民的居住条件明显比以前要好。
此外，每个示范镇里都为建设了中小学校、医疗卫生、街道办事处、派出所等非经营性公建设施，有效地满足了小城镇居民的公共服务需求，农民的生活也更加方便了。
又由于大多数示范镇的管理机构利用集中经营后的土地收益支付了小城镇居民的物业管理费，并适当补贴了农民上楼后的水、电、气等费用，农民的生活开支压力还是比较小的。
三、仍需注意的几个方面1，土地权属调整。
主要有三个方面：第一，宅基地复垦后新增的耕地到底归谁？我们在调研时了解到，部分示范镇将这些新增的耕地也在农民上楼的过程中一道收走了，如果原住农户想继续经营这部分土地，还得向镇政府缴纳相应的租金。
我们认为，这部分新增的耕地到底是归小城镇的资产管理机构、合并之后的新村还是原来的农户，必须在事前给出清楚地界定，否则会给侵犯农民利益留下空间；第二，农民原有承包地的权属。
虽然天津市在2005年就提出要坚持承包责任制不变的基本原则，但在后续出台的《天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》(天津市人民政府令第18号，2009年8月)及其它重要的操作性文件中，并没有对宅基地换房过程中的承包地权属调整提出统一规范意见，部分示范镇在操作中也将农户的承包地收走了。
像前面提到的华明有机农场，所有土地都由华明新镇经营和管理，农民想要租种农场大棚还得缴纳承包费；第三，进入小城镇的农村居民在转为城镇户口后，如何将这部分土地资产在现行的法律框架内予以保留，天津市还没有给出明确地指导意见。
2，新建小城镇的产业发展。
在我们调研走访的多个示范镇中，虽然政府的投入很大，各种设施也都应有尽有、非常齐全，但粗略感觉，整个小城镇的人气还是不够，工商业发展到底能否形成规模都还需要持续观察。
我们担心，如果小城镇的产业发展不起来，不仅集中居住后的农民没有可持续的收入流量，整个小城镇在公共服务和基础设施维护方面的投入也就没有了可靠的支撑[7]。
--------------------------------------------------------------------------------[7]据了解，现在的小区中，物业费、取暖费、电梯费、村委会工资等都是由镇政府补贴的，如果政府的资金链紧张，整个小城镇的日常运营就很困难。
3，农民进入天津主城区或其它城区的需求。
天津市目前建成的前三批示范小城镇全是在一个镇的区域内单打独斗，所有集中居住的农民也仅仅变成了新建小城镇内的城镇居民，这种方式容易忽略那些已经想要定居于主城区、获得相应公共服务的农民的需求。
四、政策建议1，加强对农民土地财产权利的保护。
在以后的项目立项中，各乡镇必须出具得到村民认可的土地权属调整方案，然后才能获得审批。
宅基地复垦后形成的耕地原则上应当作为农民的财产权仍归原农户所有，绝不能由村、镇或新建小城镇的管理机构无偿收走。
镇政府或村可以统一组织土地的规模化经营，但必须按时足额地向农户支付租金。
在非自愿的前提下，也绝不允许以任何名义收回农民的承包地。
新建小城镇内的农民转为城镇户籍后，原有承包地和宅基地复后新增的耕地仍应以财产权的形式给予保留。
2，要注重挂钩新城的规划和建设质量，将新镇的建设与产业发展相结合。
建议其它地方在开展试点时借鉴华明镇在规划和建设方面的经验，要通过高质量的规划和建设，完善基础设施配套，综合解决农民的绝大部分问题。
在新镇的建设过程中不能只考虑住的问题，更不能盲目地搞宜居类型的小城镇，要通过商住结合、建设与就业相结合的方式解决农民的长期收入来源问题。
应当给农户搭配一部分产业用房或商住用房，允许农户利用这部分资产出租或自主经营，大力发展服务业。