碧桂园商业项目案列
房地产策划案例：碧桂园(一)2024
房地产策划案例：碧桂园（一）引言概述：本文将以碧桂园为案例，探讨其房地产策划案例。
碧桂园是中国领先的房地产开发商之一，以其独特的策划模式和卓越的市场表现而备受瞩目。
本文将分析碧桂园的策划案例，从产品定位、市场分析、项目规划、定价策略和推广营销五个大点展开，以期提供对房地产策划的深入理解与借鉴。
正文：一、产品定位1. 核心价值观传达：通过品牌文化塑造和宣传，凸显碧桂园作为家庭幸福的代表。
2. 目标客户群分析：了解目标客户的需求和喜好，以便精准定位产品。
3. 产品特性和差异化：借助碧桂园独特的房屋设计、服务标准等特点，打造具有竞争力的产品。
4. 地理位置选择：选择有潜力和发展前景的地点建设项目，以满足消费者对便利性和生活品质的需求。
5. 可持续发展考虑：在产品设计和规划中注重环境保护和可持续发展，提高项目的长期价值。
二、市场分析1. 宏观经济环境分析：了解国家政策、经济形势、人口流动等因素对房地产市场的影响。
2. 地区市场调研：深入了解目标地区的房地产市场需求、竞争情况和消费者购房动机。
3. 市场细分：根据市场需求和消费者特点，将市场细分为不同的目标群体，以便制定针对性的策略。
4. 竞争分析：研究竞争对手的产品定位、销售策略和市场份额，为制定自己的推广策略提供参考。
5. 潜在风险评估：预测市场变化、政策调整等可能影响项目的风险，并采取相应的风险控制措施。
三、项目规划1. 规划设计策略：制定项目规划的整体蓝图，包括基础设施、绿化环境、公共设施等方面的考虑。
2. 综合配套规划：为了提升项目的吸引力和竞争力，规划综合配套设施，如商业中心、学校、医疗设施等。
3. 社区文化建设：通过文化活动、社区活动等方式，建立社区文化，增强居民的归属感和凝聚力。
4. 可持续发展规划：注重节能环保、生态保护等方面的规划，提高项目的可持续发展水平。
5. 项目进度管理：制定详细的项目进度计划，合理安排施工、销售等各个环节，确保项目按时交付。
股权融资案例分析(碧桂园)
• 1994年~1995年入主碧桂园 杨国强和杨贰珠、苏汝波、张耀恒、区学铭，逐步完成了对三和
的收购，并将其改为碧桂园物业发展有限公司。杨国强占60%股份， 其余4人各占10%。
开办贵族学校收取教育储备基金，筹集3亿元的资金，并借机销 售别墅。
• 招股说明书对碧桂园起源的介绍： “1997年，我们的创办股东杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀恒及
五、上市资产股权集中 ➢ 再在英属维京群岛（BVI）注册离岸公司：
豪华公司，注册资本为100美元，由100股每 股面值1美元的股份组成。
• 股权集中 豪华通过换股的方式从五股东手里收购
后四家过桥公司的全部股权，以及此前杨 国强在香港注册的香港碧桂园公司。
本次收购完成后，豪华成为集中统一管 理各业务板块的机构 。
➢ 过桥贷款的安排 • 伟嘉公司：在英属维京群岛成立，注册资本为100
美元，由100股每股面值1美元的股份组成。 • 资产转让：伟嘉公司以换股的方式收购豪华公司
100%的桥公司
• 豪华及其以下八家过桥公司增资扩股，都由100美元扩至 300美元。
• 安排伟嘉的过桥贷款 伟嘉通过一项总值约为6200万港元的贷款安排及认购
上市而加速收购土地，招股说明书显示碧桂园上市前的土 地储备达到了1870万平方米（2.8万亩），97%都取得了土 地许可证，足够5年以上开发所需。
➢ 上市筹资加速收购土地 • 筹资使用规划：60%用于项目开发；30%用于土地储备；
10%用于营运资金。 • 加速收购土地
2007年7月末，该公司总土地储备量已经达到4500万平 方米，是万科地产的3倍，是SOHO中国的10倍。
➢ 年报概况 07年报：总收入177.35亿元，净利润42亿元 08年报：总收入157.13亿元，净利润13.78亿元，净利润暴跌
碧桂园一二线城市并购项目案例分享
1.2 为什么并表？
迎合投资者喜好
相较于销售业绩，投资者更倾向于看会计确认收入
影响信用评级
有利于降低财务成本
扩大规模
万科的杠杆式扩张
1.3 怎么样并表？
拥有控制权的时候才可以并表（会计确认收入）
可 以 并 表
不 能 并 表
1.3 怎么样并表？
如何判断我司是否有控制权？
1
我司持有项目公司过半数的 表决权，且合作方不具有一
我司（60%股权）
合作方（40%股权）
董事会设3人，我司派2人，合作方派1人
重大事项三分之二以上表决权通过， 其他事项过半数表决权通过
主管会计、主管出纳由我司指派
董事会设5人，我司派3人，合作方派2人 重大事项须全体股东一致同意 主管出纳由合作 指派，主管会计由我司指派
1.4 南海某项目：章程里的争权夺利
平安可以一票否决什么？ 你能想到的，T 都能否决；你没想到的，T 也能否决！
高管报酬
经营方针 （开工、完工、 投资计划
销售等） 利润分配 亏损弥补 销售定价
项目成本Biblioteka 与关联公 司交易财权 （审批权
开盘推迟 3个月
1.5 一线城市某项目：平安的一票否决权
平安一票否决权的利弊分析
公司容易陷入僵局， 不利于项目高周转；
不能并表
缺点
优点
为一二线城市项目 融资，拓宽土地拓 展范围
1.5 一线城市某项目：平安的一票否决权
平安一票否决权的对策 剪刀：捍卫底线
针线：衔接分歧
给一票否决权 定一个资金的限额， 例如：动用人民币 50 万元以上的决 策，平安有否决权， 在这以下董事、股 东过半数同意即可。
给一票否决权 一个方向性的限制， 经营方针改变、新战
碧桂园项目工程质量案例分析
碧桂园项目工程质量案例分析二、土建施工（一）地基与基础工程1、存在问题：管桩感观质量差，存在裂缝且有私自修补掩盖现象。
原因分析：①监理、工程部以及施工单位对进场管桩质量检查不到位。
②管桩生产厂家操作工艺落后或者说预制施工较为随意，资质差，出厂自检不到位。
预控措施或方法：①对桩身砼强度达不到设计强度，桩身有裂痕或明显观感质量缺陷的管桩，应责令施工单位及时随车清退出场。
②管桩的壁厚、桩径、桩身弯曲度、中心线偏差、裂痕等，以及强度等级必须符合设计及规范的要求。
③施工单位应加强自检工作力度，项目工程部、监理必须全数对进场成品管桩进行尺寸、外观质量检查。
2、存在问题：①预应力管桩全部未一次性施打到位，两节管桩分次施打，严重违反设计和规范规定。
②桩头露出地面1米左右，给桩机移位造成困难，造成第二节桩的施打困难。
原因分析：①管桩施打未按照经审核的专项方案进行施工，技术交底不到位，工程部、监理对方案的审核也不到位。
②施工作业人员操作经验和质量意识差，这样施打既增加机械的运转次数，也将因第一节桩周边土体应力已释放，施打第二节管桩时易使桩头破碎，不能保证成桩质量。
③施打过程中，施工单位自检工作不到位，项目工程部、监理也未及时跟踪检查和制止违规施工。
预控措施或方法：①管桩的施打必须严格按照经审核的施工方案（桩机行走路线图）和桩基施工规范进行，并应认真仔细对工人加强技术交底工作，应明确管桩施工工艺，必须一次性施打到位，严禁分次施打。
②施工单位必须自检合格后报监理检查验收，且监理必须旁站到位，工程部需复核。
③施工过程中，遇到此类异常情况，应立即制止施工，对已施打的管桩，工程部应及时召集监理、管桩施工单位、设计、勘察以及土方开挖施工单位，研究并确定具体的处理措施并认真落实。
3、存在问题：基础垫层砼浇筑厚度不足。
原因分析：①施工技术交底不到位，操作工人浇捣随意，质量意识差，偷工减料。
②施工单位“三检”（即班组自检、交接班组互检、专业质检员专检）不到位，工程部、监理检查验收也不到位。
碧桂园十里银滩案例分析
成本控制与管理
01
成本预算与核算
碧桂园十里银滩项目在施工前制定详细的成本预算，并在施工过程中进
行严格的成本核算。通过对比实际成本与预算成本的差异，及时调整成
本控制措施。
02
成本控制措施
项目团队采取多种成本控制措施，如优化施工方案、合理调配资源、降
低材料消耗等，以降低工程成本。同时，加强合同管理，防止不必要的
作为知名地产开发商，碧桂园在市场上具 有良好的口碑和品牌形象，为项目的销售 和推广提供了有力支持。
项目不足之处分析
过度依赖高端市场
项目主要针对高收入人群， 市场定位相对狭窄，对经济 环境和政策变化的敏感性较 高，存在一定的市场风险。
地理位置较为偏远
项目位于较为偏远的地区， 交通不便，生活配套设施相 对较少，增加了住户的生活 成本和不便。
项目开发目的与意义
碧桂园十里银滩项目的开发目的是打造一个高品质的休闲 度假胜地，为游客提供一流的旅游体验，同时带动当地经 济发展。该项目的开发将有助于提升惠州市的旅游形象， 增加就业机会，促进当地旅游业的发展。
该项目的实施对于当地经济的可持续发展具有重要意义， 同时也为游客提供了一个理想的休闲度假目的地。
该项目的开发理念是打造一个高品质的休闲度假胜地，为游客提供一流的旅游体 验，同时带动当地经济发展。
项目地理位置与环境
碧桂园十里银滩项目位于广东省惠州市惠东县，距离惠州市 区约60公里，距离深圳市区约120公里。该项目地处稔平半 岛，拥有得天独厚的自然环境，包括海洋、沙滩、山脉和森 林等景观资源。
该地区的气候属于亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿 润，适合休闲度假和居住。
精准市场定位
优秀的设计理念
碧桂园十里银滩项目针对高收入人群，提 供高端住宅和一流的居住环境，满足了特 定市场的需求。
资本运营经典案例 解密碧桂园
资本运营经典案例解密碧桂园碧桂园公司概况1992年发家于广东顺德的碧桂园以开发超级大盘见长，且近年来扩张迅速，截至2008年4月，已有主要分布在珠三角区域，以及在湖南、内蒙古、江苏、辽宁、安徽等地的45个处于不同发展阶段的项目。
1992年起家于广东顺德的房地产企业碧桂园，于2007年4月3日确定以上限5.38港元定价，发售24亿股，当中21.6亿股(90%)为国际配售，2.4亿股(10%)作公开认购，集资超过129亿港元。
每股招股价4.18至5.38港元，4月20日正式挂牌。
碧桂园上市后，总市值即突破了千亿港元，成为来自内地在港上市的房地产第一股。
报道显示，碧桂园近年的收益主要来自房地产开发、建筑及装饰、物业管理和酒店营运四方面业务，其中房地产开发是获利最丰厚的一块。
截至去年年底，碧桂园在内地共拥有23个房地产开发项目，大部分位于广东省内，此外还开发有10家四至五星级的酒店。
碧桂园上市重组过程翻开碧桂园招股说明书中的"历史、重组及集团架构"部分，可能谁都想不到，一向以低调务实示人的碧桂园，在资本化之路上能够使出如此眼花缭乱的手段。
令观者叹服。
4月20日，碧桂园控股有限公司(碧桂园，2007.HK)在香港联交所挂牌，一大早开盘报7.01港元，全天最高价达到7.350港元，收市报7.270港元，较其招股价5.38港元高出35.130%，全日成交额为72.26亿港元，成交量10.04亿股。
碧桂园的股价果如之前市场预期，远超每股净资产。
可能很多人都不知道，比起上市后公司股价在二级市场上的精彩表现，碧桂园在上市重组过程中的一系列资本运作同样令人眩目。
从2005年下半年开始，碧桂园的重组就开始，动作不大，神神秘秘，因为是典型的乡镇企业发展而来，有典型的民营家族企业的特性，更多的是内部瓜葛不清的资本结构，这个重组计划似乎不太容易。
典型的内地民营家族企业海外上市重组，一般要做三件事：第一步，企业转制，把原来结构不清楚的转成外资企业，这是为境外上市做准备。
房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话
房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话09-01-21 23:34 发表于：《策划人之家（Schemer''s Home)》分类：未分类拿了四个第一的碧桂园最近，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅：综合实力排名第二，仅次于广州市城市建设开发集团公司：五个单项实力排名，拿了四个第一。
此次综合实力30强评比是根据1998、1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的；单项实力20强排序是根据1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。
广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是：房地产投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸性格特色之一：大气人们在谈到对碧桂园的印象时，常常这样感叹：“碧桂园就是大气”。
这里的“大气”指的是大家风范，不小家子气，做人处事有气度、有气魄。
有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时，大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显，有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。
人们何以对碧桂园会有如此“感觉”，社会上也有各种各样的说法。
有的说碧枝园的告牌塑造就是如此，有的说碧桂园的经营作风就是这样，有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。
人们根据一鳞半爪的印象，有感而发，其‘憾”不一定正确而完整，但一斑之见，有时也能窥“全豹“。
人们所以觉得碧枝园大气，大概与碧桂园的一贯作风有关。
碧桂园属下物业，每一个盘都堪称大型，自前的几个盘都在千亩以上，大盘必须要大投入，还需大配套，大投入往往会有大风险，但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄，对风险的控制充满信心，人们对碧桂园这种“风格”叹服之余，难免顿生感慨。
碧桂园凤凰城案例参考
凤凰城配套开发进程
•2002 2002 •2003 2003 •2003 2003 •2005 2005 •2005 2005 •2008 2008
凤凰城酒店（ 7.8万平方米） 凤凰城中英文学校 交通中心 康体中心 会所 主体公园 大型水厂
凤凰城大部分的配套 在开盘一年之内完成。
增城市荔枝文化村 东门商业街(1.8万平方米)
凤凰城的成功一部分归功于 其“新生活型”的配套模式。 新生活型”的配套模式。
• • • • • • •
• • • • • • •配套先行 配套先行的 • • • (五星 级学校+会 所)模式 领跑中国房 地产市 场。 • • •
1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 教育先行 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
碧桂园凤凰城
总占地面积
凤凰城的“别墅城市”概念 凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规 超前规 划、建设和配套。 建设和配套。 凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 跨越性新探索” 射，小区商业向外拓展。 陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村 等，是对碧桂园五星级模式 碧桂园五星级模式最好的创新与 碧桂园五星级模式 提升。
配套：日趋完善 实力：品牌发展商汇聚 环境：自然生态为王牌 人气：限价房带来更多常住人
凤凰城项目交通与对外联系
凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天 河中信广场仅需20分钟车程 现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通 车途径贯穿外，广惠高速和规划建设中的轻轨铁路； 规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘 区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。 紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港
房地产策划案例：碧桂园(2024)
引言概述：碧桂园是中国房地产开发商和品牌之一，成立于1992年，总部位于广东深圳。
该公司以其高品质住宅项目和综合开发项目而闻名，是中国房地产行业的领导者之一。
本文将深入研究碧桂园在房地产策划方面的案例，并对其成功的秘诀进行详细分析。
正文内容：一、市场调研与定位策略1.详细调查目标市场的需求与竞争情况：碧桂园在进行策划之前会进行详尽的市场调研，包括对目标市场的人口结构、消费能力、需求特点以及竞争对手的分析。
2.确定产品定位：通过市场调研，碧桂园能够准确地确定自己的产品定位，选择适合目标市场的房屋类型、面积、价格等。
同时，他们积极关注市场趋势，精准把握消费者的偏好和需求。
3.制定营销策略：碧桂园制定创新的营销策略，如线上线下相结合的销售模式、多样化的促销活动等，以吸引目标市场的消费者并提高销售业绩。
二、项目规划1.土地选址策略：通过市场调研和专业团队的支持，碧桂园选择有潜力的土地进行开发，并根据项目定位和市场需求的不同，选择不同地段的土地，以满足消费者的需求。
2.项目设计创新：碧桂园注重项目的设计创新，以打造独特的生活体验。
他们与知名建筑设计师合作，注重细节，融入现代、环保和智能化的理念，提高产品的附加值和市场竞争力。
3.配套设施规划：碧桂园在项目规划中考虑到了人们对生活便利和舒适度的需求，积极规划社区配套设施，如公园、购物中心、学校、医院等，提供全方位的生活服务。
三、市场推广策略1.品牌塑造与宣传：碧桂园通过大规模的广告宣传、品牌推广活动以及与知名企业的合作，塑造了其在消费者心中的品牌形象和信誉度。
2.精准营销策略：碧桂园通过市场调研和数据分析，制定精准的目标市场和消费者画像，采取定制化的营销策略，精准触达目标消费者，提高销售转化率。
3.社交媒体和数字化营销：碧桂园积极拓展社交媒体平台和数字化营销渠道，通过、微博、抖音等社交媒体平台，以及搜索引擎营销、内容营销等方式，扩大品牌影响力和曝光度。
四、品质保障与服务体系1.品质控制体系：碧桂园建立了严格的品质控制体系，从选材到施工，从细节到工艺，对每个环节进行严格把控，确保交付给客户的产品具备高品质。
碧桂园案例分析
二、碧桂园独特的模式
• 1. “借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵”。 借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵” • 2. 碧桂园选择面对主体市场，市场定位准确。 • 3. 发挥规模效应、最大程度上节约成本，用碧桂 园的话说是：“规模制造、价格为王” 园的话说是：“规模制造、价格为王” • 4. 纵向一体化的垂直整合、将成本控制做到极致。 • 5. 注重公司信誉，IPO上市融资。 注重公司信誉，IPO上市融资。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 一）政策的风险： • 1. 教育保证金到期返本，以固定利息方式作 为学生的学费。国家降息使碧桂园遭受损 失，不得不挪用其它资金支援教育。 • 2. 大量囤地，如果不及时开发使用将面临政 策变化后土地回收的风险。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 二）资金风险： • 1. 大量囤地使其资产使用超过排名第二的地 产商近一倍，成为全国名副其实的“ 产商近一倍，成为全国名副其实的“地 主”，然而这么大规的土地储备将会带来 的严重的资金负担。 • 2. 规模制造，以生产商品的概念来生产房屋 使其资金投入量较大，加大了资金使用成 本。
一、此案例留下的感想
• 第一：碧桂园办了一所“贵族”学校 第一：碧桂园办了一所“贵族” • 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 • 第三：跳出房地产来发展房地产，为房产 注入文化。
案例之后的碧桂园故事： 案例之后的碧桂园故事：
• 1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传 1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传 70栋楼同时起建，造成“黑云压城”大盘围城之势，许多 70栋楼同时起建，造成“黑云压城” 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000 元的价格推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段 的毛坯房还便宜。超低的价格让业界感受到的巨大的冲击 和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“ 和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“准确 定位，规模制造” 定位，规模制造”创造了地产界的神话。随后碧桂园推出 了“白领别墅”，50万元的联排别墅直击地产市场。 白领别墅” 50万元的联排别墅直击地产市场。 • 碧桂园从设计、规划、建筑、施工到装饰都是自己的。大 到排名前三的打桩厂小到会所里的水果和蔬菜，碧桂园将 垂直一体化发挥到了极致。
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商装的色彩典雅、灯光明亮、档次上乘，各店铺布局上采用店中店形态，
可以最充分地保证商场的整体形象。
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四、楼层规划布局
说明：
二、三层生活超市：引进强势生活超市进驻，一则满足周边市民的 日常生活消费需求，为大众服务；二则通过其强大的聚客力为项目 带来充足的客源。 四层时尚流行馆：“百元商品城”在经营上突出“小、少、廉、精、 饰、炫、酷、动” 的特征，小、动是对商品形态的定位，精是对其 商品属性的定位，廉是对其价格的定位，少、炫、酷是对其目标客 层的定位，饰是对其经营品类的概括。附以电玩城等业态组合，吸 引更广范围的青少年消费群体、工薪阶层和低收入人群，扩大本项 目的目标客层。即突显楼层的经营特色，又是一楼经营品类的延伸 和补充，提升四楼的物业市场价值，扩大商场商铺的销售面积。 西区商业步行街作为本项目建设规划的亮点，其承载的功能以餐饮、 休闲、娱乐等功能为主，形成本项目购物、休闲、娱乐、餐饮综合 服务消费空间，更好满足区域消费需求，丰富该区旅游市场。
地处良卫星城的新区长阳镇，市场范围东可辐射六里桥，西可辐射良乡， 商圈市场影响范围广；
周边多个住宅小区已建成或正在建成，今后有一定的商业购买消费力， 有利于形成核心商圈； 中国管理资讯网
二、项目概况及SWOT分析
项目（SWOT）分析
Weakness（劣势分析） 良乡属于京郊卫星城，与北京城区商业市场相比落后， 项目周边缺少应有的消费居民、商业基础和商业氛围； 开发商在项目前期对商业缺少充分的考虑和专业设计； 物业为狭长底商，进深不足，影响商业的招商和经营； 本项目属于综合建筑体，整体功能定位和功能分区考虑不充分。
周边缺少大型和有档次的商业项目，商业竞争压力小，项目发 展空间；
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二、项目概况及SWOT分析
项目（SWOT）分析
Opportunity（机会分析） 项目的商业部分尚未全面启动，其规划、定位、招商等还有充分 的选择空间； 城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业物业价值不断升值；
F1 精品馆 （7700㎡）
室内部分： 1、名品街4100㎡；2、个人护理专业店：500㎡； 3、项目物业靠铁路北区500㎡规划为网吧 。 1、F2：7600㎡；（其余1100㎡规划为门市店铺） 2、F3：8800㎡。 1、百元商品街：4200㎡；2、电玩：600㎡； 3、风味小吃城：3200㎡； 4、其他配套（如美容中心、休闲水吧等）：800㎡。 品牌店（名品专业店、中西快餐等）： 5000㎡；
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二、项目概况及SWOT分析
项目概况
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二、项目概况及SWOT分析
项目概况
地处武汉市两个市级商圈之一——汉阳“钟家村商圈”，汉阳 大道与鹦鹉大道交汇处，属于武汉三镇中心区域；
项目集购物、娱乐、餐饮、休闲、酒店、商务、住宅为一体的
F 2-3 F4 F1-2 F3
生活 超市
时尚流行 馆 品牌店
16400 8800 5000 2700
物业持有或整售 (不含2F门市店 )
业主自营 业主自营 业主自营
西边步 行街
餐饮、 娱乐、
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四、楼层规划布局
说明：
商场的垂直功能布局以“汉堡包”形式体现。充分将客流聚集在二、 三层，通过各楼层手扶、垂直梯等向上、下两层及步行街分流，保证顾 客资源的充分共享和合理引导。 一层精品馆：商品定位中高档，消费群体主要面向中高端群体。要求
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武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 中国管理资讯网 的分布现状。
购物
百元 小商品街 超市 休闲、娱乐 餐饮 社区服务
三、项目商业定位
客层定位：
以中档消费为主，兼顾部分高档及低档消费需求。
商圈构成：
核心商圈：良乡商圈； 辐射商圈：北京西部房山、丰台海淀等区。
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四、楼层规划布局
运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一管理
项目周边区域发展还有待时日，使项目市场 培育期增长。
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三、项目商业定位
业态定位：
社区商业休闲中心
功能定位：
餐饮、休闲、娱乐、购物、社区配套服务。
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三、项目商业定位
功能配置
功能类别 精品店 时尚店 服务内容
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一、项目市场分析
武汉市零售商业现状
零售商业现状 ：
武汉市已形成以解放大道、中山等为主的“多商圈”分布格局。
武汉商业零售企业数量众多，主要分布在汉口和武昌两大区域，
尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规模最大、业态最全、 品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。 目前武汉商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场 份额已趋于饱和，竞争较为激烈，品类同质化严重。
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一、项目市场分析
市场背景
银行贷款政策的松动使武汉商业地产迎来了充足的发展机会；
房地产市场整合速度加快，企业之间的强强联合将成为武汉
市房地产发展的主旋律；
未来武汉市尤其是汉阳区房地产市场走势将呈现出总体看好、
平稳发展的态势，产业成熟期的 — 些特征将逐步显现，并保持
一、项目市场分析
市场背景
城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发 展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业
的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；
城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量
日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模
式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升；
中国面积规划设定
楼层 品类规划经营面积 F1临街店铺：1600㎡。 备注 业主自主经营、 统一物业管理 业主自主经营、 统一物业管理 物业持有或整售 租户自主经营管理 1、百元商品街业主自行经营、 统一物业管理； 2、电玩、风味小吃城等物业 持有或整售，自主经营、统 一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作 为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
F2、F3 生活超市 （1.64万㎡） F4 时尚流行馆 (8800㎡)
西区 步行街
F1-2
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
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五、招商及运营
招商目标品牌 （略） 招商建议 ：
规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划； 配套保障，按各业态的功能要求进行配套； 招商先行，按商场的定位目标进行针对招商；
一定的增长速度。
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一、项目市场分析
武汉市零售商业现状
武汉主要商圈分布：
商圈名称 解放大道商圈 主要商业网点 武汉广场、世贸广场、武汉商场、庄胜崇光百货、工贸家电等
建设大道商圈
中山大道商圈 中南商圈 珞喻商圈 徐东商圈 钟家村商圈
新世界百货等
大连万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太 平洋购物广场等 中南广场、中南商业大楼、世纪中商、家乐福等 亚贸广场、群光广场、鲁巷广场、武商量贩珞喻店、易初莲花等 徐东平价广场、销品茂、麦德龙、中百仓储梨园店、百安居、工贸家电等 汉阳商场、中商21世纪购物中心、家乐福、国美等
同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业。
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五、招商及运营
招商策略
策略一：科学分类、合理配比；
策略二：强势品牌优先 ；
策略三：放水养鱼、低价引进 ；
策略四：业态互补、资源共享；
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“倒金子塔”式布局结构：
楼层 经营 区域面 经营品类 金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 精品馆 5100 箱包、男女服饰 生活日常用品、小百货等 饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等 名品专业店、中西快餐等 餐饮、茶艺、KTV、院线等 备注 不含1F临街 店铺（2600㎡）
F1 东区
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二、项目概况及SWOT分析
项目（SWOT）分析
Opportunity（机会分析） 良线作为北京城市建设与发展的重点区域，已逐渐显示出了强
劲发展势态，为项目提供了良好的成长空间；
周边区域的发展带来居民数量的增长和居民收入的提高，为项
目提供了充足的潜在消费群体和市场机会；
化妆品、个人护理用品店、男女皮鞋、服装服饰店等
时尚休闲服饰、皮具箱包、针织内衣等 动感服饰、饰品、钟表眼镜等 日用生活百货、食品、副食品等 KTV、酒吧、院线、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书 吧等 特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等 电信、电讯、银行、邮政、干洗、婚纱、冲印摄影、美容美发、药品超市、 糕点屋及其它社区服务等。 中国管理资讯网
SWOT 分析
Weakness
Strengths
Opportunity
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Threat
二、项目概况及SWOT分析
项目（SWOT）分析
Strengths（优势分析）
项目扼城区进入良乡的要道，物流车流交通便利，客流的易达性能好， 辐射范围大； 开发商在本区域拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源； 项目商业总建筑面积4万余平方米，在本区域规模优势明显；
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一、项目市场分析
市场背景
武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升， 由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。
旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。