商业物业前期介入的主要工作
物业前期介入的主要工作内容
物业前期介入的主要工作内容(一)方案设计阶段的前期介入工作：1)设备房设计：A、中控室1、中控室和消防控制室合二为一。
2、具备自然采光和通风。
3、位置宜设置在小区相对居中位置。
4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。
5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等;B、配电室、发电机室、大型空调机房1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚6、配电房、电梯机房、中控室收支通道封堵及防鼠板；7、强弱电水井采用通开钥匙8、除设计消防通风系统外，装备房应设置排电扇；9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏；C、装备房墙地面1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料；2、设备房地面均采用普通防滑地砖；3、有水装备房间设置排水沟及铸铁箅子；2)出入口数量肯定1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分隔；如设置为多个车库宜接纳通道相连，尽可能削减小区内设置车库出入口，有前提的按特级车库标准4、贸易、soho楼人、车出入口应分隔设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。
物业项目早期介入形式工作内容
物业项目早期介入形式工作内容物业项目早期介入的形式与工作内容1.项目投资可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，城市规划对未来的物业管理通过总体规划。
（2）主要工作内容①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的选定基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤人体工学物业管理框架性方案。
2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和适当调整，为建设单位节约资金。
（2）主要工作内容①就物业的结构中布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及相关服务方面的改进意见；④就物业管理用房等办公区公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程管理人员进占进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和劝告建议。
（2）主要工作内容①就施工单位施工中发现的环境问题与建设单位和施工单位共同磋商，适时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修这种方式、布局、用料及工艺等从的角度提出意见；④熟悉并方法论记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
4.竣工验收阶段（1）介入形式物业服务企业作为物业的管理者，从确保物业正常使用的角度，参与对已竣工物业的验收，严把质量关；房地产开发企业和施工单位也要为服务企业参与竣工验收提供方便与支持。
（2）主要工作内容①参予隐蔽工程验收，做好记录，对结构性问题工程提出整改建议；②参与单项工程验收，做好记录，对缺陷工程提出整改建议；③参与分期验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；④参与绝大部分工程验收，做好记录，对问题工程所提整改建议。
物业早期介入、前期管理工作内容
物业早期介入、前期管理工作内容(总5页)-本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。
1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。
2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。
1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。
3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。
1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。
物业公司前期介入的主要工作内容
物业公司前期介入的主要工作内容一、方案设计阶段的前期介入工作1）、设备房的设计A、中控室1、中控室和消防控制室合二为一2、具备自然采光和通风3、位置设置小区相对居中位置。
4、地面采用抗静电地板，天棚用轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米的结构屋顶）小区出入口数量，配套设施（会所、幼儿园）建造标准，主要景观设施（水景）大小、小区安防设施及标准等。
B、配电室、发电机室、大型空调机房1、配电室、发电机室居中设置，控制其数量，考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。
2、不应设置在建筑的最底层，必须设置其房间地高出房间外30公分，或采取更好的防洪防水措施。
3、其他设备房根据设计，有噪音和振动影响居民的设备房，应远离居民区，或采取防震减噪措施。
4、商业配电室、冷冻站设置独立值班室。
5、通风窗设防鼠网、电梯机房通风窗设雨棚。
6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板。
7、强弱电井采取通用钥匙。
8、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。
9、底楼和正负零以下的强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无极堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏。
C、设备房墙地面1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。
2、设备房地面均采用普通防滑地砖。
3、有谁设备房间设置排水沟和铸铁箅子。
2）出入口数量的确定1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。
2、根据小区周边公交站、商业考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。
3、商业、SOHO楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而告之车不入库。
4、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开，如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口5、形成收水口的组团大门设置截水沟。
3）生活、建筑垃圾收集点确定1、与住宅间据合适，应考虑风向因素，一般距住宅20-30米左右为宜。
物业前期介入主要工作内容
物业前期介入主要工作内容在物业管理工作中，物业前期介入是非常重要的一环，它直接关系到物业后期的运营效果和服务质量。
在物业前期介入阶段，物业公司需要做好各项准备工作，为后期的运营管理打下良好的基础。
下面将详细介绍物业前期介入的主要工作内容。
首先，物业前期介入需要进行对项目的全面了解和调研。
这包括对项目的规划、设计方案、建筑结构、设备设施等方面进行全面的了解和调研，以便为后期的管理工作提供准确的数据支持和依据。
其次，物业前期介入需要进行相关政策法规的研究和了解。
物业管理涉及到众多法律法规的约束和规范，因此在前期介入阶段，物业公司需要对相关的政策法规进行深入研究和了解，确保后期的管理工作符合法律法规的要求。
接着，物业前期介入需要进行人员招聘和培训。
物业管理涉及到众多的专业技能和服务技能，因此在前期介入阶段，物业公司需要进行人员的招聘和培训工作，确保后期的管理团队具备丰富的专业知识和服务技能。
此外，物业前期介入还需要进行相关设备设施的采购和调试。
物业管理涉及到众多的设备设施，包括安防设备、环境设备、维修设备等，因此在前期介入阶段，物业公司需要进行相关设备设施的采购和调试工作，确保后期的管理工作能够顺利进行。
最后，物业前期介入还需要进行相关业务流程的制定和优化。
物业管理涉及到众多的业务流程，包括投诉处理流程、报修流程、服务流程等，因此在前期介入阶段，物业公司需要对相关业务流程进行制定和优化，确保后期的管理工作能够高效运转。
综上所述，物业前期介入的主要工作内容包括对项目的全面了解和调研、相关政策法规的研究和了解、人员招聘和培训、设备设施的采购和调试、业务流程的制定和优化等方面。
只有做好了这些工作，物业公司才能为后期的运营管理打下良好的基础，确保物业管理工作能够顺利进行，为业主提供优质的服务。
物业前期介入主要工作内容
物业前期介入主要工作内容物业前期介入是指在房地产项目开发初期，物业管理公司介入项目，进行相关工作的阶段。
该阶段工作的主要目的是为了确保项目的物业管理工作能够顺利进行，为后期的物业管理工作奠定良好的基础。
物业前期介入的主要工作内容包括以下几个方面：1. 项目规划与设计阶段的参与。
在项目规划与设计阶段，物业管理公司需要参与项目的规划与设计工作，提出物业管理的建议和要求。
这包括项目的整体规划、建筑结构设计、设施设备配置等方面，确保项目的物业管理需求得到充分考虑，为后期的物业管理工作提供有利条件。
2. 物业管理方案的制定。
物业管理公司需要根据项目的特点和规模，制定相应的物业管理方案。
这包括物业管理组织架构设计、物业管理服务内容、物业管理费用预算等方面。
物业管理方案的制定需要充分考虑项目的实际情况，确保物业管理工作能够有效、高效地进行。
3. 物业管理设施设备的选型与采购。
在项目前期，物业管理公司需要参与物业管理设施设备的选型与采购工作。
根据项目的实际情况，选择适合的物业管理设施设备，并进行采购工作。
同时，还需要与相关供应商进行合作，确保物业管理设施设备的质量和售后服务。
4. 物业管理团队的组建与培训。
在项目前期，物业管理公司需要组建物业管理团队，并进行相关的培训工作。
物业管理团队的组建需要考虑项目的规模和特点，确保团队的人员结构合理、配备充足。
同时，还需要对团队成员进行相关的培训，提升他们的专业技能和服务意识。
5. 与业主、开发商的沟通与协调。
在项目前期，物业管理公司需要与业主、开发商进行密切的沟通与协调。
这包括与业主沟通物业管理的服务内容和标准，与开发商协调物业管理设施设备的安装和调试等工作。
通过与业主、开发商的沟通与协调，确保项目的物业管理工作能够顺利进行。
综上所述，物业前期介入的主要工作内容包括项目规划与设计阶段的参与、物业管理方案的制定、物业管理设施设备的选型与采购、物业管理团队的组建与培训、与业主、开发商的沟通与协调。
物业项目前期介入工作内容
物业项目前期介入工作内容
物业项目前期介入工作内容
1、组织公司各部门对项目进行考察，提出整体管理建议。
2、从外观统一和维修方便为出发点，对空调的安装提出建议。
3、对电梯的安装、设备机房的通风等要求提出建议。
4、对消防系统的设置、施工和管理提出建议。
5、对智能化系统的设置进行了解并提出建议。
6、对垃圾站的设置、清洁的方式提出建议。
7、对园林绿化的设计方案提出建议。
8、对物业管理用房提出合理要求，并确定有关装修方案。
9、参与工程竣工后的政府相关验收或查收有关验收证明资料。
10、做好前期售楼期间的辅助宣传工作。
10、协助发展商到小区办审批《业主公约》
11、为财务部报批物业管理费提供必要的资料。
12、协助分公司编制小区入伙方案报发展商通过。
13、做好售楼处、样板间的保安、清洁等项管理工作。
14、协助发展商做好成品保护工作。
16、督促发展商收集、移交各种批文、工程资料和设备资料。
物业前期介入期间岗位职责
物业前期介入期间岗位职责
在物业前期介入期间，岗位职责主要包括：
1. 完成物业项目的尽职调查和市场调研，进行项目可行性分析和评估；
2. 参与制定物业开发规划和设计方案，并对规划和设计进行审查和评估；
3. 协助物业项目的立项工作，包括方案论证、筹备工作等；
4. 参与编制物业项目的预算和费用管控，并与相关部门进行沟通协调；
5. 协助进行招投标工作，包括编制招标文件、评标、合同洽谈等工作；
6. 参与物业项目的风险评估和控制，及时发现并解决项目实施中的问题；
7. 协助进行相关政府部门的协调和沟通工作，确保物业项目的顺利推进；
8. 协助物业项目的融资工作，包括与金融机构的洽谈、资金筹集等工作。
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类 别 八
管理方案编制
a. 各部门人员培训方案
b. 写字楼和商场物业管理方案 c. 入驻策划方案
d. 物业接管验收方案
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 九
费用测算
a. 物业费测算
b. 年度项目各项费用预算
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前期介入工作的主要内容
项目开荒、标识系统建立、开 业配合方案编制、开业演练
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典型案例
1、沈阳环宇城项目原排风管道设计 为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后 期清洁带来困难，为后期管道维护增 加人力、物力成本。 沈阳项目筹备组在发现此情况后， 建议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢 材质，受到地产设计部高度重视并即 刻整改。现已整改完毕，所有排风管 道均改用不锈钢材质。
商业物业前期介入的主要工作
沈阳项目筹备组
目 录
前期介入工作的重要性 前期介入工作的主要内容
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前期介入工作的重要性
前期介入工作的重要性
前期介入的定义：
指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物
业专业人员从物业管理角度对物业规划、设计、设备
选型、功能布局、施工监管、验收接管提出建设性意 见。编制公司架构，确定管理人员人数，制定人员的 培训计划、管理计划、各岗位的工作流程、岗位职责 等各项管理制度。
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典型案例
2、沈阳环宇城项目垃圾房因无深化 设计无法提供给排水、通风、干湿分 离、消杀及一次清运等条件，从而无 法满足其使用需求。甚至影响环境评 估等开业硬性需求。 沈阳项目筹备组经多轮研讨、反 复调研后，将整改意见发函至沈阳商 业地产，引起其重视，经过地产项目 部、商业管理公司与物业公司的三方 专项会议，最终确定由供方提供深化 设计，地产与物业共同审核。
类 别 四
类 别 五 类 别 六 类 别 七 类 别 八 类 别 九
前期介入工作的项目施工阶段
类 别 一
系统熟悉
技术标、设计理念及施工图纸的熟悉，为后续运行、维护
及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 二
信息掌握
参加地产各项工作例会，建立工作关系，完善沟通平台，
根据项目定位，物业从运 营管理角度（适用性、经济性、 可靠性、可持续性等），对配 套设计及设备选型提出合理化 建议
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前期介入工作的规划设计阶段
车位配置 停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC/ID卡等) 车位线、导向线(牌)、车位档杆设计配置 人流和车流导 向，停车场出入与 计费管理系统，行 地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留 人员培训及证照申办(价目及时管理制度标示上墙) 配有专用的消防灭火器材 地下车场需有配套的排风换气系统 道闸系统技术成熟便于维修、养护 地沟盖板做防震(防噪)处理 排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求
共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、外
配套、备品备件、系统设备专业培训等。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 六
团队建设
a.
通过前期的介入，有效锻炼物业管理队伍，提升后期管理
营造学习型团队，通过对项目的设施、设备的深入了解，
的准确性和实效性。 b.
在团队内部形成定期循环培训，使团队成员对新技术、新设备
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前期介入工作的规划设计阶段
建 筑 规划
参与市场调研、项目定位、
城市设计（含建筑单体、景观
概念、交通环流及规划指标、
环境指标等）
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前期介入工作的规划设计阶段
商业规划
对人流动线、功能分区、 业态分配等规划，提出建设性 意见
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前期介入工作的规划设计阶段
配套设计
工作以及提升突发事件应急处理的能力。
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前期介入工作的重要性
优化质量
通过对系统设备的工程跟进，及缺陷协调、整改
等工作，可以优化大厦质量，减少返修成本，同时给
接管验收打下基础。
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前期介入工作的重要性
节能降耗
通过对设计理念及商业定位了解，可提前制定各 系统合理的运行方案，根据设备选型，在不同时期运
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前期介入工作的重要性
技术学习
商业项目技术、设备更新快，新技术和新设备应 用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内 能够吸收和消化。
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前期介入工作的重要性
设备掌握
商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多、专业性 强、工艺复杂。物业工程专业人员需通过前期介入对 大厦设备设施整体状况的了解，便于后期的运行管理
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车路线，停车标识
，停车场的分配与 规划等
前期介入工作的规划设计阶段
消防系统设
消防电、水 系统物业补 充建议
消防末端阀
消防系统设 备的选型和 经济评价 安防系统设 备的选型和 经济评价
计审图建议
门位置
安防系统设 计审图建议
安防系统末 端点位的物 业建议
安防系统分 区和门禁控
制
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掌握楼盘相关信息、商铺租赁信息及各类时间节点，做好前期 准备工作。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 三
工程跟进
设备进场
交接验收。
安装巡查
检测评定
调试运行
对整个过程的进度及质量跟踪，如发现工程缺陷将协调整
改，保留整改结果。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 四
二装监管
行相应匹配制冷机组等方式，达到节能降耗的目的。
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前期介入工作的重要性
方案前置
提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处 机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、 物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理 有条不紊的衔接与过渡。
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前期介入工作的主要内容
前期介入工作的主要内容
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前期介入工作的开业准备
项目开荒
清洁方案
标识系统的建立
设施设备标识 大厦自然标识
突发事件 人员编制 统一说辞
入驻、消防、开闭店
开业配合方案的编制
开业演练
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前期介入工作的开业准备
项 目 开 荒
制定完善的清洁细则， 明确需要清洁的地方、材料、 清洁次数、检查方法。清除 施工遗留下的各种污迹水渍、 水泥、油渍、垃圾等，确保 项目以最好的面貌迎接客户 的入驻，也为项目的日后保 洁作准备
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前期介入工作的开业准备
大厦自然标识：楼层标识/区域标识
标 识 系 统 建 立
设施设备标识/交通道路引导标识
安全警告标识/公益标识/流程性标识 文档标识/荣誉标识/人员标识
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前期介入工作的开业准备
开 业 配 合 方 案 的 编 制
突发事件处理方案 各条线人员编制方案
各条线入驻统一说辞方案
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前期介入工作的开业准备
各条线入驻实操演练
开 业 演 练
消防疏散演习 开闭店演习 开业庆典活动
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感谢观赏
陶宏飞
制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理。
管理过程包括：① 复尺；② 场地交接；③ 图纸审核； ④ 施工审批；⑤ 施工管理；⑥ 工程验收。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 五
接管验收
依据总部制定的《地产开发项目移交物业验收管理办法》
执行。建立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分项 进行移交验收。主要包括隐蔽工程、项目资料、项目本体、公
进行消化学习，为后期精准、高效、敏捷的服务管理打好基础。
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 七
文件编制
a. 《前期物业服务协议》
b. 《前期物业服务合同》 c. 《临时管理规约》
d. 写字楼和商场的日常管理类文件
e. 各部门的管理手册和常用表单
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前期介入工作的项目施工阶段
建筑规划、商业规划、配套设 计、停车系统及交通路线规划、消防 与安防系统规划
系统熟悉、信息掌握、工程跟 进、二装监管、接管验收、团队建设、 文件编制、管理方案编制、费用测算
项目开荒、标识系统建立、开 业配合方案编制、开业演练
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Hale Waihona Puke 前期介入工作的主要内容建筑构造、商业规划、设计配 套、停车系统及交通路线规划、消防 与安防系统规划
前期介入工作的主要内容
系统熟悉、信息掌握、工程跟 进、二装监管、接管验收、团队建设、 文件编制、管理方案编制、费用测算
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前期介入工作的项目施工阶段
类 别 一 类 别 二 类 别 三
系统熟悉 信息掌握
工程跟进
二装监管 接管验收 团队建设 文件编制 管理方案编制 费用测算
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Page 4
前期介入工作的重要性
合理 建议 技术 学习
方案 前置
重要性
设备 掌握
节能 降耗
优化 质量
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前期介入工作的重要性
合理建议
规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进 行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求， 物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师 ，在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规 划设计更合理。