XX广场商业群楼初步定位报告

XX广场商业群楼初步定位报告

第一部分：项目理解及分析

一、项目分析

（一）项目综合简介

XX广场项目位于汉阳古琴台，是一栋具有标志性的商住项目，主体由一栋塔楼及六层群楼组成，本案所论述的为商业群楼部分（后简称项目）。

项目规划范围包含地上六层及地下一层群楼物业，主体面宽为108米，进深90－95米，总建筑面积6万平米。建筑采用剪力墙结构，整体无粱设计，一至六层层高为4米，地下一层高为4.7米。建筑一层设计有5个出入口，内部配置电梯19部，其中包含观光电梯、中厅扶梯各两部，交通动线清晰便捷。项目还配备车位个，停靠方便。

项目是一个具有商业历史的建筑，曾历经过百货与电子广场两次产业经营，因此内部商业配置十分齐全，且商业知名度也较高。

（二）项目现状

项目目前处于空置状态，内部水、电、梯均已停用。

由于外墙封闭，内部空间目前采光点少，部分区域黑如深夜。

（三）项目周边配套情况

1、交通配套：项目位于鹦鹉大道，紧邻江汉一桥，不远至XX大桥，交通极为便利，是武汉三镇的交通枢纽，车流量达每分钟150辆之多。

2、商业配套：项目北面过江汉一桥即达武广、汉正街及江汉路三大汉口核心商圈，南面为汉阳钟家村老商业中心，无论购物、医疗、娱乐一应俱全。

3、自然资源配套：项目矗立于三镇中心，享尽繁华的同时，包揽了武汉几大著名的自然胜景，XX、汉江、月湖、龟山呈现于此，美不胜数。

4、文化资源配套：项目位于月湖文化广场建设范围内，著名的知音文化处处可循，另外即将投入使用的琴台大剧院更是将高尚文化聚焦于此，成为武汉未来高知、高雅文化传播的主阵地。

二、项目的优势条件分析

三镇交通枢纽，通达性良好；

核心地段，价值永恒；

坐拥经典美景，感受高雅文化，建筑内外的品质、气度自然天成。

三、项目的难点分析

商业氛围不足，人流引进困难

项目所在地段虽是汉口、汉阳商圈连接的纽带，但由于汉口、汉阳商圈一直以来都相对独立，加上这一地段汇集了几大著名自然景观，缺乏可开发商业的土地资源，所以商业发展相当缓慢。

本项目虽作为商业规划，但区域商业发展条件却不充足，并且由于多年空置，项目地目前的人流量平均每分钟只有5个左右，现有人流主要为XX广场塔楼的住户或办公人员，外来消费力相当少。

商业经营形象欠佳

项目目前已空置多年，并且曾经经营过的两大商家又均因效益不济而撤场，这段历史给市场留下了深刻的印象，因此本项目必须重新树立起良好的经营形象，在推广上要焕然一新。

第二部分：项目的初步定位

一、项目定位的关键因素

1、差异化策略

由于武汉零售商业发展比较成熟，并且项目邻近武汉最大、最具吸引力的武汉广场商圈，项目南面的汉阳商业圈也汇集了相当数量的零售项目，而本项目自身并不具备大量快速消费的人流，因此，本项目应避免与武汉广场等商业项目定位重复，同时要提升项目现状商业档次和形象，找准产业定位，打造独特、创新的商业模式。

2、招商和规划

招商先于规划。招商一方面关系到定位的实施，另一方面也是销售及融资成功的基础。规划则是项目成功的另一个重要因素，而新一代的商业项目开发更加追求开发与运营的统一。统筹安排餐饮、娱乐等不同业态，注重主力店、次主力店之间在位置、规划、档次上的合理搭配，以降低风险，持久盈利。

二、商业物业定位条件及规模

（一）、武汉市商业消费结构及特征(略）

(二)武汉传统商业圈特征

武广商圈特点

武广商圈位于汉口解放大道中段，城市内环线上。现阶段武广商圈从解放大道世贸广场开始由西向东延伸，目前商圈中的主要商家有武汉广场、世贸广场、新武展购物广场、庄胜崇光百货等，其中武汉广场是武汉最具知名度的大型商场。另外，新世界百货中心店已经开业，加剧了该商圈的竞争。商圈内各主要商业项目都是百货公司的业态形式，但档次定位各自不同，其中新世界百货国贸店是武汉档次最高的百货店，武汉广场、庄胜崇光定位于中高档，世贸广场定位于中档，新武展购物广场定位于中档偏低。

钟家村商圈特点

钟家村商圈范围主要为鹦鹉大道与汉阳大道交汇半径5公里内，其中有汉阳商场、铜锣湾广场及在建的闽东国际城等大型百货商业网点，还有一些零散的餐饮娱乐店，该区域是武汉商业启蒙地之一，近年来，该区域的商业经营档次正逐渐由低升高。

从两大商圈分析可见，项目周边的商业大多定位为中、高档传统百货业态，功能较为单一；虽然各商圈之间存在一定的档次差别，但业态的同质化也使得市场的竞争较为激烈，周边传统零售业态商业已经相对饱和。

汉口商圈商业租金水平

在该区域中，各铺位及商家由于位置、承租面积、经营行业和物业状况等因素造成租金差异较大，在商圈的核心地带，如武广周边，新民众乐园一楼及其周边，万商白马一楼的租金均能够达到400元以上。

——租金情况列表——（略）

——商业售价情况——（略）

——住宅群楼售价列表——（略）

(三) 商业项目案例研究——北京金佰瀚商务会馆

本部分我们将选取一个对项目有借鉴意义的特色案例进行分析,其主要目的在于通过对在区位条件、市场环境及竞争因素、项目自身条件等方面与本案具有相似性、可比性与可借鉴性的其他项目的研究，来论证本项目定位的准确性与可行性，为本案的详细定位提供参考和借鉴。

案例的选取原则是：

在区位条件、市场环境及市场竞争、项目自身条件、产品类型、以及操作模式等方面与本项目有类似性或可比性；

在类似的条件及资源的前提下，在物业类型、规划设计、业态配比等方面寻找对本项目的启发性；

案例项目在当地市场有较高的知名度及较好的市场表现，为当地的成功项目。

1、项目介绍

北京金渤瀚国际商务会馆（原金佰瀚国际商务会馆新馆），近临颐和园西门，遥望风景

秀丽的香山，总建筑面积5.8万平方米，是集客房、会议、餐饮、洗浴、休闲、娱乐、健身为一体的五星级商务会馆，拥有各式客房298间，东北菜、粤菜、湘菜、海鲜餐饮包房50余间，大小会议室10间，