房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点
房地产行业税收分析
房地产行业税收分析房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。
下面是店铺整理的一些关于房地产行业税收分析的相关资料。
供你参考。
房地产企业税收分析房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。
1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。
2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税(1)查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
(即预售房产时缴纳所得税的办法)。
(开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%;开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
)(2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。
目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。
例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。
但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。
房地产业行业税收介绍营业税营业税是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一种税。
根据《营业税暂行条件》的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。
提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的活动。
有偿包括通过提供、转让或销售取得货币、货物或其他经济利益。
销售不动产包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物，此时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
企业所得税汇算清缴的自查要点
企业所得税汇算清缴的自查要点1.税收政策遵守：企业应确保自身在所得税申报和清缴过程中遵守税法的规定，不得采取任何不合法的避税手段。
2.营业收入和成本核算：企业应准确核算和申报营业收入和成本，包括销售收入、经营费用、利息收入、非经常性损益等项目。
3.投资收益核算：对于以投资为主要目的的企业，应按照税法规定核算投资收益，包括股息、利息、租金、特许权使用费等项目。
4.财务报表准确性：企业应确保财务报表的准确性，包括资产负债表、利润表和现金流量表等，这将直接影响企业所得税的计算和清缴。
5.折旧和摊销费用核算：企业应按照税法规定，合理核算和计提固定资产、无形资产和长期待摊费用的折旧和摊销费用。
6.减免和优惠政策适用：企业应准确计算和申报可以享受的各项减免和优惠政策，包括地区差别性税收政策、技术创新和研发支出等。
7.跨地区经营所得税的核算：如果企业在不同地区经营，需要根据不同地区的税收政策和规定对所得税进行适当的调整和核算。
8.非居民企业所得税核算：对于非居民企业，在计算和申报所得税时需要根据税法规定进行适当的调整和核算，包括境内企业所得税适用政策和税率。
9.经营亏损和税前扣除项目：企业应根据税法规定，合理处理经营亏损和税前扣除项目，如可扣除的利息支出、捐赠支出、研发费用等。
10.资产负债项目清查：企业应自查并核实资产负债项目的完整性和准确性，包括货币资金、应收账款、存货、长期应付款等。
11.其他业务所得税清缴：对于从事其他业务的企业，如出租、承包、转让资产等，需要按照税法规定核算和申报相应的所得税。
总结起来，企业所得税汇算清缴的自查要点主要包括税收政策遵守、营业收入和成本核算、投资收益核算、财务报表准确性、折旧和摊销费用核算、减免和优惠政策适用、跨地区经营所得税的核算、非居民企业所得税核算、经营亏损和税前扣除项目、资产负债项目清查以及其他业务所得税清缴等。
企业需要严格按照税法的规定进行自查，并确保税务申报的合法准确，以避免造成税收风险和纳税争议。
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。
而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。
自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。
但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。
尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。
本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。
由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。
为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。
而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。
对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。
其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。
依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：一、未完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。
当期未完工开发产品的税务处理如下：当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%二、完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
房地产开发企业所得税政策
房地产开发企业所得税政策1. 背景介绍房地产开发企业是指从事房地产开发经营活动的企业。
随着房地产市场的快速发展，各级政府纷纷出台相应的税收政策，以引导和管理房地产市场。
所得税作为重要的税种之一，对于房地产开发企业来说具有重要的意义。
2. 房地产开发企业所得税税率根据国家税收政策规定，房地产开发企业需要缴纳企业所得税。
房地产开发企业的所得税税率为25%。
在计算所得税时，房地产开发企业可以采用以下两种方法之一：•分季度计税：根据企业的经营状况，每季度进行一次税前利润核算，并按照当期利润的25%缴纳税款。
•年终汇算：在每年年底进行税前利润核算，然后缴纳当年全年利润的25%作为所得税。
3. 房地产开发企业所得税优惠政策为了鼓励和支持房地产开发企业的发展，政府还出台了一系列的所得税优惠政策。
常见的所得税优惠政策包括：•投资补贴：对于房地产开发企业的投资项目，政府可以给予一定的投资补贴，将其纳入进项税额的抵扣范围，并减少应缴纳的所得税额。
•长期资本收益免税：对于持有房地产开发企业股权且持有时间超过一定年限的投资者，其通过出售股权所得取得的长期资本收益可以免征所得税。
•技术转让收益免税：对于房地产开发企业通过技术转让取得的收益，可以在一定条件下免征所得税。
4. 减免和退还房地产开发企业所得税在特定情况下，房地产开发企业还可以享受减免和退还所得税的政策。
例如：•投资固定资产一次性扣除：对于购置新的固定资产的房地产开发企业，可以将购置固定资产的金额一次性扣除，并减少应缴纳的所得税额。
•投资特定区域免税：对于投资于特定区域的房地产开发企业，可以在一定期限内免征所得税。
5. 申报和纳税房地产开发企业在享受所得税优惠政策的同时，也需要按照国家的税收法规进行申报和纳税。
具体步骤包括：•填写所得税申报表：按照税务局要求，房地产开发企业需要按照特定格式填写所得税申报表，并携带相关财务文件和证明材料进行申报。
•缴纳所得税款：根据房地产开发企业实际的经营情况和利润额，计算应缴纳的所得税款，并在规定的时间内缴纳税款。
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法房地产行业是一个涉及多个税种的行业，其中涉及的主要税种包括土地增值税、企业所得税、契税、居民个人所得税、增值税等。
以下是对这些税种及其计算缴纳方法的详细解释。
1.土地增值税:土地增值税是指在土地变现时，增值部分需要纳税的税款。
计算方法一般为出让价款减去土地成本、土地收购税和相关费用后的销售额，再按税率要求计算缴纳税款。
2.企业所得税:企业所得税是指企业利润的一部分需要纳税的税种。
计算方法为企业年度利润减去允许扣除的项目后的应纳所得额，再按适用税率计算缴纳税款。
3.契税:契税是指在买卖不动产时，按照买方支付的房屋交易价格的一定比例来计算缴纳的税款。
具体的税率根据不同的省份和城市而有所不同。
4.居民个人所得税:居民个人所得税是指个人在获取各种收入时需要缴纳的税款。
房地产行业相关的个人所得税主要涉及出售不动产的差额收入和出租不动产的租金收入。
计算方法为差额收入（或租金收入）减去相关抵扣项后的应纳税额，再按适用税率计算缴纳税款。
5.增值税:增值税是指在销售商品、提供劳务时，按照销售额的一定比例计算缴纳的税款。
对于房地产企业来说，增值税主要涉及房地产开发中的销售额。
计算方法为销售额减去销售成本后的增值额，再按适用税率计算缴纳税款。
在房地产企业的税务管理中，需要提前认真规划，合理安排税款的计算和缴纳。
同时，房地产企业还需要严格遵守税收法律法规，及时、正确地申报纳税，并按规定缴纳税款。
对于不同的税种，还需要掌握相关政策和法规的变化，确保税务工作的合规性。
此外，房地产企业还可以通过合理的税务筹划和优化税务结构，降低企业税负，提高经营效益。
这包括合理利用相关税收优惠政策、合理安排资金流动以减少税费支出、合理设置企业的投资和融资结构等等。
总之，房地产企业涉及的税种众多，对于企业来说，合规缴纳税款，遵守税收法律法规是重要的责任和义务。
加强税务管理，提升税收合规性，是房地产企业可持续发展的重要保障之一。
房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定
房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定房地产企业所得税汇算清缴是指在每个纳税年度结束后，房地产企业根据其实际所得情况，进行所得税汇算清缴的一项税务程序。
与其他行业相比，房地产企业所得税汇算清缴存在一些特殊规定，旨在维护税收公平和规范房地产市场。
首先，房地产企业所得税汇算清缴涉及的收入和费用计算存在着特殊规定。
根据《企业所得税法》和相关配套文件的规定，房地产企业应当按照实际发生原则计算其所得。
特别是在房地产开发过程中，存在一些特殊的费用和收入项目需要纳税人特别关注。
例如，开发阶段可以扣除的土地使用权出让金、规划建设费用等。
此外，在销售房产时，房地产企业需要正确计算房地产销售收入，扣除合理的销售成本和费用，并根据相关政策控制好预售收入的确认时机。
其次，房地产企业所得税汇算清缴中存在特殊的税收政策。
在目前的税收政策中，针对房地产市场的调控，涉及到部分城市实行的限购政策、限售政策等，对房地产企业的所得税税务处理也存在一些特殊规定。
例如，对于购买第二套及以上自住房的个人，其转让房产所得在一定条件下可以免征个人所得税；而对于企业，如果在购置和出售自有住房、商业用房等过程中，遵守相关政策规定，可以享受相关税收优惠政策。
此外，房地产企业所得税汇算清缴还存在与土地增值税的关联。
在房地产开发中，土地增值税是一个不可忽视的税种。
根据规定，房地产企业在销售房产时，除了应当缴纳企业所得税外，还需要根据土地增值情况缴纳土地增值税。
而在房地产企业所得税汇算清缴中，应当合理计算并核对土地增值税的缴纳，确保税务申报的合规性。
此外，房地产企业所得税汇算清缴还存在相关的税务风险和合规要求。
由于房地产业涉及大额资金流转和多环节交易，税务机关对房地产企业的税务合规性监管较为严格。
在汇算清缴中，房地产企业需要合理解释和合规处理各项收入和费用，确保申报的准确性和真实性。
同时，房地产企业还应了解和遵守土地使用权转让、预售资金监管等相关法律法规的要求，确保遵纪守法。
房地产企业所得税汇算清缴服务方案
房地产企业所得税汇算清缴服务方案（一）关于每季度预交。
根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。
根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续。
当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
新企业所得税法及其实施条例已于2008年1月1日起施行。
与原税法相比，新税法在很多方面有突出的变化。
国家税务总局所得税管理司有关负责人最近在接受记者采访时说：“从长远来看，新税法对内、外资企业会产生六个方面的积极影响。
”一是使内、外资企业站在公平的竞争起跑线上。
新税法从税法、税率、税前扣除、税收优惠和征收管理等五个方面统一了内、外资企业所得税制度，各类企业的所得税待遇一致，使内、外资企业在公平的税收制度环境下平等竞争。
二是有利于提高企业的投资能力。
新税法采用法人所得税制的基本模式，对企业设立的不具有法人资格的营业机构实行汇总纳税，这就使得同一法人实体内部的收入和成本费用在汇总后计算所得，降低了企业成本，提高了企业的竞争力。
新税法采用25%的法定税率，在国际上处于适中偏低的水平，有利于降低企业税收负担，提高税后盈余，从而增加投资动力。
新税法提高了内资企业在工资薪金、捐赠支出、广告费和业务宣传费等方面的扣除比例。
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房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点
企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴
首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！
案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:
实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损
=-12+25-5=8(万元)
应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)
填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5
行特定业务计算的应纳税所得额栏次，填报25万元。
二、汇算清缴
那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法国税发[2009]31号文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:
1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
2.国家税务总局公告2016年第70号第一条规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，即按扣减3%预缴增值税还是扣减5%的增值税企业可以选择，本题目按不含税的收入为基数，但实务中有些地方税务机关强制企业按只扣减3%预缴增值税的方式计征。
3.预售房款印花税方面计税基数是否按含税价实务中各地税务机关执行不一，理论上如果销售合同中未分别列明房款及增值税应全额纳，如分别列明则应按不含税的纳，本案例按含税预售房款计算。
4.有关其他调整事项如福利费、职教费、工会经费等的计算同一般企业汇算清缴，有关房地产税收政策均不在此做赘述，可查阅长河税务公众号往期文章，均有详细
解读。
案例二：石家庄某房地产企业有本市一个正在开发的老项目，增值税适用简易计税。
企业所得税在地税缴纳且按季预缴，2017年前三个季度预售房款315万元，第四季度预售房款105万元，计税毛利率前三个季度15%，第四季度25%。
销售费用列支广告宣传费5万元（上年度广告宣传费超列10万元），管理费用列支招待费5万元，会计利润-12万元, 以前年度可弥补的亏损20万元(不考虑其他调整事项)。
计算过程如下：
1.销售未完工产品预计毛利额：315/(1+5%)*15%+105(1+5%)*25%=70（万元）
2.实际发生的税金及附加：
城建税、教育附加及地方教育附加：
（315+105）/(1+5%)*3%*(7%+3%+2%)=1.44（万元）
土地增值税：（315+105）/(1+5%)*2%=8（万元）
印花税：（315+105）*0.05%=0.21（万元）
合计1.44+8+0.21=9.65（万元）
3.广宣费调整：
税前列支限额: （315+105）/(1+5%)*15%=60（万元）
本年5万元未超标准列支，上年超列10万元在本年转回做调减处理。
4.招待费调整：
税前列支限额：（315+105）/(1+5%)*0.5%=2（万元）；5*60%=3（万元）
（按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售收入的5‰。
）
招待费超标准列支：5-2=3（万元）
5.纳税调整增加额：毛利额70-税金及附加9.65+超标招待费3=63.35（万元）
6.纳税调整减少额：上年在本年度转回的广宣费10万元
7.应纳税所得额=利润总额-12+纳税调整增加额63.35-纳税调整减少额10-弥补以前年度亏损20=21.35（万元）
8.应纳所得税额=应纳税所得额21.35*税率25%=5.34（万元）
填写《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（A类）时其他栏次正常填报，房地产特殊调整事项在A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填列，其中第23行销售未完工产品的收入栏次，填写不含税的预售收入400万元，第24行销售未完工产品预计毛利额栏次，填写70元，第25行实际发生的营业税金及附加、土地增值税栏次，填写9.65万元，第22行房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）栏次，填写60.75万元。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。