房地产企业所得税的预缴和汇算清缴
房地产开发企业所得税汇算清缴政策解析
没 有 取 得 收 入 的 企 业 发 生 的 上 述 费 用
问题 的通 知》 （ 国税 函 『 ２ ０ ０ ８ ］ ２ ９ ９号 ） 、 《 国家税 务 总局关 于 印发 （ 房地 产 开发
经 营业务 企业 所得税 处理 办 法 ）的通
会 计决 算手 续 ，当企业 开始 办理 开发
凡 纳 入 开 发 产 品 价 内 或 由 企 业 开 具 发
需要遵循一般企业所得税政策外 ， 尤
其要 注 意 以下 特殊 政策 。 （ 一） 关 于每 季度 预交 。根据 国税
函『 ２ ０ ０ ８ ］ ２ ９ ９号 文 ， 房 地 产 开发 企 业按
号） 第 九条规定 的筹 办费税务处 理办法
家税 务总 局关 于企 业所 得税若 干税 务 事项衔接 问题 的通 知》 （ 国税 函［ ２ ０ ０ ９ ］ ９ ８
的范 围为销 售开 发产 品过程 中取 得 的 全部 价款 ， 包 括现金 、 现 金 等价 物及 其
、
相 关 政 策
房地 产企 业所 得税 汇算 清缴 除 了
他 经济利益 。企业代 有关部 门 、 单位 和 企业收取 的各种 基金 、费用 和附加等 ，
房 地产 开发 企业 应按规 定及 时结 算开
发产 品计税 成本 ，并计 算企 业 当年度
应纳税 所得 额 。
．
（ 国税 函『 ２ ０ １ ０ １ ２ ０ １ 号） 等， 本 文 结 合实
例对 相关 政 策进行 解析 。
一
（ 三） 关于收入 。 开发产品销售 收入
际发 生额 的 ６ ０ ％ 、广告 费和业 务 宣传 费按实 际发生额 ， 计 入筹办 费 ， 按 照《 国
房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析
房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析一、房地产企业所得税汇算清缴的特点1.行业特点。
政策调控强、产业链长、资金密集、开发周期长、对地方财政收入的重大影响、社会影响大；2.概念。
纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
应纳税所得额＝会计利润±纳税调整项目应补（退）企业所得税＝应纳税所得额*适用税率－年度内已预缴的企业所得税对财务人员要求很高3.会计核算的要求。
鲜明的行业特点，销售预售收入的特点决定了其核算的独特性，成本计算较复杂。
4.税收处理的特殊性。
--未完工销售的应纳税所得额、已完工销售的的应纳税所得额；--预售收入的特点；可作为广告和业务招待费计算基数，预缴的税费可以税前扣除，部分预提费用可以作为计税成本对待--新老项目的不同处理要求；老项目的界定：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
针对老项目有两种计税方式：一是采用一般方法计税，按取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额（不含增值税税款）和10%的增值税率计算缴纳增值税；二是选择采用简易计税方法，以当期不含税销售额*5%的征收率计税。
企业一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
二、汇算清缴的审核步骤1.收入的审核《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入。
取得相关商品（或服务）控制权，是指能够主导该商品（或服务）的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
房地产企业所得税政策解析-160页PPT资料
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税 务处理
所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理 解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收 入若干问题的通知》（国税函[2019]875号）规定企业销 售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得 税。
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利 率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2019年度应做纳税 调减处理。
若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税 所得额为：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－ 2500×5%）=1625－250=1375（万元）。
2.国税函【2009】342号规定： 《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认
条件的批复》海南省国家税务局： 你局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处 理
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已取得了初始产权证明； （三）开发产品已开始投入使用。 以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以
最早的一个时点确定开发产品完工时点，这与会计核算不 同。
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
房入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方 结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工 后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款” 科目。 税务处理上，依据国税发[2009]31号第二章“收入的税务处理” 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售 合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
房地产企业所得税如何预缴
房地产企业所得税如何预缴《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。
但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。
一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。
另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。
两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。
那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。
房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品房屋预先进行销售，收取预收款现象。
因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。
如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。
其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2022]44号)规定，利润总额填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。
房地产企业所得税汇算清缴
房地产企业所得税汇算清缴1关于收入确认的税会差异按照企业会计准则，确认收入需同时满足5个条件：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关已发生的成本能够可靠计量。
2017年修订时，将主要风险和报酬转移确认收入改为：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称《办法》）的规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”，具体规定了不同销售方式下的销售收入确认时点。
比如：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现，而会计核算上一般作为预收账款，只有当开发产品完工后，才按会计准则确认收入。
另外《办法》第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。
税法上规定的销售收入确认时间与会计核算上不一致，会存在税会差异，汇算清缴时需要注意相关的纳税调整。
2关于账面成本、动态成本和计税成本的差异通常情况下由于各个企业财务管理体制不一样，或财务部门和成本部门信息沟通不畅，可能会造成账面成本小于动态成本。
企业需要对照付款记录，逐笔核实实际发生的动态成本，如果有漏项，则补录到账面成本。
根据《办法》第三十二条的规定，允许预提相关成本费用。
一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：一、未完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。
当期未完工开发产品的税务处理如下：当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%二、完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
解读国税发[2009]31号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法
![解读国税发[2009]31号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法](https://img.taocdn.com/s3/m/e975c417c5da50e2524d7f28.png)
（ 直面“ 七） 预提费用”
毛利率分别下降了 ５ 个百分点（ 除经济适用房等项目外） 。
值得特别关注的是， 国家税务总局关于房地产开发企业所得税 与《 预缴问题的通知》国税函［ ０］ ９ ２０ 年 ４ １ 日发布） （ ２ ８ ９ 号， ８ ０ ２ ０ 月 １ 规定相 比又另有明显不同。国税函［ ０］ ９ ２ ８ ９ 号规定： ０ ２ 企业在（ 除经济适用房等 外） 未完工前采取预售方式销售取得的预售收入， 按照规定的预计利润 率分季（ 或月） 计算出预计利润额预交企业所得税 ， 且预计利润率分别 高于匡 发［ ０１１ 弼ａ ２ ６ 号中相同项 目的计税毛利率 ５ ０ ３ 个百分点。
多少年以来 ，ห้องสมุดไป่ตู้提费用 ”不论是对房地产企业工作的同仁而 “ 言， 还是对从事房地产行业税收征管 、 稽查的人士而言 ， 都是一个难 以解开的“ 。 结”是个“ 言之不尽 、 挥之不去” 老大难” 的“ 问题 ， 也是税
、
整体框架
熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发［ ０１１ ２ ９ 号文后应 ０ ３
该不难发现 ， 国税发［ ０］１ ２ ９３ 号文是在《 ０ 国家税务总局关于外商投资
房地产开发经营企业所得税 管理问题的通知》 国税发 ［ ０１４ （ ２ １１２ ０ 号）《 、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题的通 知》 国税发［ ０１１ ， ： ０ 年前 ， （ ２ ６３ 号 注 ２ ８ ０ ０ 该文仅适用于内资房地产开
如前文所述若企业在进行2008年度企业所得税预缴时对于取得的预售收入已经按国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008299号规定的方法及预计利润率预缴了2008年度的税款那么在年度汇算清缴时务必要按国税发2009131号文规定的方法及要求计算预售收入应税的预计毛利额再合并计算2008年度应纳税所得额以此计算申报缴纳企业所得税
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房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
, 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》:
, 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出
预计毛利率，计入当期应纳税所得额。
计税毛利率确定为:
, (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。
, (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。
, (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。
, 取得预售收入时:
预计毛利=10800000×5%=540000
国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
“实际利润额”
借:递延税款—××项目—所得税 135000
贷:应交税款—所得税 135000
开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635
贷:开发产品—1号楼 4062887
—3号楼 3962887
—4号楼 2489861
国税发[2009]31号:
, 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛
利额，
同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项
目与
其他项目合并计算的应纳税所得额。
, 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之
间差异
调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。
, 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工
程成本
确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
, 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
(国税函
〔2010〕201号):
, 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发
〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企
业所
得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，房地产开发企业建
造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)
备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、
或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所
得额。
××项目计税成本调整明细表
成本可售会计不允许扣计税单位工程成已售已销产品对象面积成本除项目成本本面积计税成本
1号楼 1000 4062887 98256 3964631 3964.63 1000 3964631 3号楼 1050 3962887 98256 3864631 3680.60 1050 3864631 4号楼 850 2489861 44215 2445646 2877.23 850 2445646 合计 2600 10515635 240727 10274908 10274908 , 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核
算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主
管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和
国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
, 开发产品完工至计税成本核算的终止日前,未取得或未取得全额发票怎么办?
, 国税发[2009]31号:
, (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10,。
, (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不
可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
, (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其
他专项基金。
, 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》:
, 企业可以合理预提(应付)费用计入开发产品计税成本。
, (一)承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总
金额的10%。
预提的出包工程款，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付
的，预
提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。
, 二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费
用。
此类
公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤
销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
对售房合同、协议或广告，或按照
法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施
建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。
未明确建造期限的，在
该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前
年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。
以后年度实际发生公共配套设施
建造费用时，按规定在税前扣除。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。
未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。
除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的，计入应纳税所得额。
以后年度实际支付时按规定在税前扣除。