最新美国住房金融体系研究资料
美国住房金融运行机制与监管改革
等机 构 相 互 进 行 贷 款 合 同转 让 。 此 外 ，房 利 美
作者 简介 ：李俊 江 （ １ ９ ５ ７一） ，男，长春人 ，吉林 大学中国国有经济研 究 中心教授 ，博士生导师，经济学博 士，研究方向 ： 世界经济 ； 薛春龙 （ １ ９ ７ ２一） ，男，长春人 ，吉林大学经济 学院博士研 究生，研究
２ ０ １ ３ ／ ０ ４ 总第 ４ ３ ２期
文章 编 号 ：１ ０ ０ １ —１ ４ ８ Ｘ （ ２ ０ １ ３ ）０ ４— ０ １ ７ ６— ０ ５
商 业 研 究
美 国住 房金 融运 行机 制 与监 管改 革
李俊 江 ，薛春龙
（ 吉林大学 １ ． 中国国有经济研究 中心 ； ２ ．经济学院，长春 １ ３ ０ ０ １ ２ ） 摘要 ：美国住 房金 融运行机 制和监 管机制 内在 不足是 美 国次贷危 机爆 发 的重要 原 因 ，美国在 次 贷危机后 对住房金融监 管进 行 了一 系列改革 ，并取得 一定成 效 。在 介 绍 美国住房 金 融运行 机制 的基础上 。本文分析 了美 国住房金 融监 管 改革 的措施 、成效 和发展 趋势 ，指 出美 国政 府一 方 面
李俊 江 ：美 国住房金融运行机制 与监 管改革
・１ ７ ７・
（ Ｆ ａ ｎ ｎ ｉ ｅ Ｍａ ｅ ） 和房地美 （ Ｆ ｒ ｅ ｄ ｄ ｉ ｅ Ｍ ａ ｃ ） （ 简 称 “ 两房 ” ）实施 住 房 抵押 贷 款 证 券 化 。这 种 市 场 的
本金 ，２ ０ ０ ８年 以前规 定 “ 两 房 ” 持有 在 于 其表 内 资产 ２ ． ５ ％和表外 担保额 的 ０ ． ４ ５ ％ ，从次 贷危 机爆 发后 的实 际情 况 看 ，这 样 的资 本充 足 率 未 能 成 功
美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示
美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示一、本文概述本文旨在全面深入地分析美国住房抵押贷款次级债风波的起因、演变及其对全球金融市场的影响，并从中汲取经验教训，为我国金融市场的稳健发展提供启示。
文章首先对美国次级债风波的背景进行简要介绍，然后详细阐述了次级债市场的运作机制、风险特征以及导致危机的关键因素。
接着，文章分析了这场风波如何从美国的房地产市场蔓延至全球金融市场，造成了严重的经济危机。
在深入剖析了次级债风波的内在原因后，本文还进一步探讨了各国政府和金融机构在面对类似风险时应如何进行有效的预防和应对。
文章总结了这次危机的教训，并指出了我国金融市场在发展过程中应注意的问题和应采取的措施。
通过本文的分析，我们不仅可以更深入地理解美国次级债风波的内在逻辑和实质影响，还能从中提炼出宝贵的经验教训，为防范和应对未来可能发生的金融风险提供有力支持。
本文也为我国金融市场的健康发展和监管改革提供了有益的参考和启示。
二、美国住房抵押贷款次级债市场的概述美国住房抵押贷款次级债市场，作为整个金融市场的一部分，其形成和发展与美国的房地产市场和金融创新紧密相连。
次级抵押贷款，相较于优质的“优质”（Prime）贷款，主要面向信用评分较低、收入证明不全或负债较重的借款人。
这些贷款通常具有更高的利率和更灵活的还款条件，以满足那些不符合传统贷款条件的借款人的需求。
次级债市场的快速扩张始于20世纪90年代末，随着美国房地产市场的持续繁荣，许多金融机构看到了次级抵押贷款市场的巨大潜力。
他们通过降低贷款标准、创新金融产品（如利率可调整的抵押贷款和负摊销贷款等）来扩大市场份额。
同时，随着全球化和金融自由化的进程，美国的金融机构还通过与其他国家和地区的合作，进一步推动了次级债市场的发展。
然而，这个市场的繁荣背后也隐藏着巨大的风险。
由于次级贷款的借款人信用状况较差，他们面临更高的违约风险。
许多次级贷款产品具有复杂的还款结构和高额的前期费用，这使得借款人在还款过程中更容易陷入困境。
从中美住房金融制度分析探讨改革完善我国住房金融政策
点。
拒付。 即便 出口商 有可能 通 过与进 口商 交涉 最终 仍 然在信
用证下得 到付款 ， 毕竟 风险性增 大ห้องสมุดไป่ตู้许 多。
贸易融 资额 度 内的分项 业 务 额度 需 要根 据 不 同的企 业 经 营 范 围和 经 营 特点 区 别设 定 ， 配成 不 同 的额 度 组 搭 合。 在确定 分项 额 度种 类时也应 当结 合企业 资信 状况综 合
收 款买入 、 费廷业务纳 入对 境 外银行 的授 信额 度管 理， 福 不 占用企业 的授 信 额度 。 业 贸易融 资额 度一般 为可循环 企 额度， 在设 定的期 限和 限额内 ， 业可 以重复使 用。 企 但也可
以单为某一项目 核定一次性额度， 可一次或分次支用， 直至
支 用完 毕。
包 括开证额 度、 托 收据 贷款额 度、 口 信 出 议付 额度 、 打包 贷 据 贷款额 度、 打包贷款 额度时要慎之又慎 。
４ 贸易融资额度的分配和使用要严格管理。 、
银行在 对集 团客户授 予 贸易融 资额 度后， 当掌 握额 应 度分 配的主导 权 ， 额度 的分 配与使 用尽量 向其所属的 优 质 企业倾斜 ， 而不能任 由企 业 自 行支配 。▲
用（ ， 一） 国际金 融研 究 ， ０ １３． ２ ０ ，） （
管理ｓ财 富 ／ 燮 ３Ｃ Ｍ 塑 曼
一
随着 住房 制度 改革 和金 融制 度改 革逐 渐发展 起来 的。 国 我
商的风险， 很少考虑购买住房居民及商业银行的风险， 从
的住房金融制度借鉴了新加坡 ， 美国， 德国的模式， 有公积 而在这种制度下的金融风险是由住房购买者或者商业银行 金的性质， 储蓄性质， 也有商业银行抵押贷款的性 质， 属于 来承担。 对于这样一种存在严重的利益扭 曲的房地产金融
世界主要国家的金融监管体系比较研究
世界主要国家的金融监管体系比较研究金融监管是世界上各个国家共同关注的问题。
金融监管体系的分析及比较，可以判断各个国家金融体系的运行状况和风险防范能力，更好地促进金融市场和经济的发展。
下面我将有针对性地分析比较世界主要经济体的金融监管体系，包括美国、欧盟、中国等国家。
美国金融监管体系：美国的金融监管体系是比较完善的，而且形式扁平化。
主要分为五类：1.国会和行政部门；2.金融监管机构；3.金融市场监管机构；4.州监管机构；5.专业机构。
美国的金融监管机构包括美国证券交易委员会（SEC）、美国证券自律委员会（FINRA）、美国商品期货交易委员会（CFTC）、美国联邦住房贷款银行理事会（FHFA）等。
这些机构主要负责监管证券市场、期货交易、房地产信贷等领域，确保金融市场运行平稳、透明和公正。
此外，美国还设有独立的金融市场监管机构，主要包括美国证券交易所（NYSE）、纳斯达克证券交易所等。
这些机构主要负责证券交易、监管股票市场的透明度和公正性等方面。
欧洲金融监管体系：欧盟的金融监管体系经历了金融危机之后的改革，目前分为单监管机构和单解决机构两部分。
单监管机构主要负责监管银行、保险和证券市场等领域，确保金融市场的稳定和透明度，曾经是欧洲银行监管机构（EBA）、欧洲保险与职业退休金监管机构（EIOPA）和欧洲证券与市场监管机构（ESMA）。
单解决机构主要是负责解决金融机构无法承受的危机，确保金融市场的稳定性和系统性。
目前欧盟的单解决机构是欧洲银行解决基金（SRF），SRF的资金主要来源于银行的资金，意味着金融机构最终承担解决问题的成本。
中国金融监管体系：中国的金融监管体系主要由人民银行和银监会、证监会、保监会三大监管机构组成。
其中，人民银行是中国的中央银行，主管货币政策和金融稳定等职能。
而银行监管、证券监管和保险监管由银监会、证监会、保监会三大监管机构分别负责。
这三大监管机构分别监管银行业、证券市场、保险行业等领域。
美国的住房抵押贷款模式
美国的住房抵押贷款模式美国的住房消费信贷市场经过长期的发展，在国民经济中已占据了重要的地位。
美国的住房金融大体经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前的传统的以存贷结构为主体的单一住房融资体系，二是20世纪70年代后期至今以按揭证券为主体的二级市场融资体系。
美国联邦政府为了实现“让全体居民”有足够的住房的目标，广泛地利用其发达的金融机构，采取抵押贷款方式促进居民购房、建房，并对买房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免征用来偿还住房抵押贷款本息方面收入的个人所得税。
抵押贷款是美国传统的占主导地位的住房信贷形式。
美国的抵押贷款中，住房抵押贷款占90％左右，成为世界上规模最大的住房金融市场。
在美国住房抵押市场上，住房融资与传统的以存款金融机构为主的间接融资机制大不相同，大量非存款金融机构如抵押银行养老基金、保险公司、共同基金等崛起，金融创新及电子信息技术的发展，为美国住宅金融日趋证券化、市场化和全球化提供了新的发展机遇。
（1）美国的住房金融体系。
美国的住房金融体系相当完备，形成了多层次、全方位的金融体系；政府性住房金融体系。
在美国FUD（联邦住房与城市发展都）负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定，下属FHA （联邦住房管理局）负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供按揭（抵押）担保：GNNIE MAE（政府全国抵押贷款协会，即吉利美）是HUD的下属公司，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。
此外，属于政府性住房体系的还有FANNIE MAE（联邦全国抵押贷款协会，即房利美），FREDIE MAE（联邦住宅按揭公司，即福利美）以及退伍军人管理局（VA）等。
商业性住房金融体系。
美国商业性住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司。
它们在政府公司业务范围之外领域发挥着重要的作用。
如雷蒙兄弟公司（LEHMAN BROTHERS）、所罗门兄弟公司（SOLOMEN BROT ERS）和美林证券公司成为二级市场上的主角，并作为政府性公司的重要承销商和技术伙伴。
美国房地产金融模式
本科生论文（设计）美国房地产金融运作模式的特征姓名第六小组班级130407专业物业管理摘要美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的,其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。
因此,借鉴美国的经验,对促进我国房地产金融业的发展,启动我国的住房消费有着重要意义。
美国以投资银行为主体的市场主导型金融体系，具有天然的资本运营能力，实现了资本的市场化流动及有效配置，支撑美国经济结构调整和产业升级。
投资银行与生俱来的“金融创新”品质，通过融资证券化和资产证券化提供了经济快速增长所需要的更高流动性和信用催化，并借此主导五次并购浪潮，淘汰落后产能，推动经济结构优化。
同时，投资银行体系顺利化解高新技术和中小企业的融资困难，通过风险投资支撑技术创新和产业升级，培育其迅速成长为美国经济的新支柱。
因此，投资银行体系及其创新对于美国的崛起具有巨大的引领和推动作用。
关键词：房地产金融；运作模式；融资证券化AbstractThe U.S. housing finance system is the government intervention and market regulation under the development of mature, the successful mode of operation has played an important role in weakening housing and avoid financial risks etc.. Therefore, learn from the experience of the United States, to promote the development of China's real estate financial industry, has important significance to our housing consumption. The United States as the main market dominated financial system, with a natural capital operating capacity, the realization of the capital market and the effective allocation of capital, to support the U.S. economic restructuring and industrial upgrading. Investment bank is born with "financial innovation" quality, through the securitization financing and asset securitization provides rapid economic growth needs more high flow and the catalysis of credit, and take the leading fifth wave of mergers and acquisitions, eliminate backward production capacity, promote the optimization of economic structure. At the same time, the investment banking system to smooth the financing difficulties of high-tech and small and medium enterprises, through the risk of investment to support technological innovation and industrial upgrading, nurturing its rapid growth as the new pillar of the U.S. economy. Therefore, investment banking system and its innovation has great guiding and promoting role for the rise of the United stateKeywords: real estate finance; mode of operation; financing Securitization引言 (1)一、房地产金融的内涵 (1)二、美国房地产金融运作模式的特征 (1)（一）证券融资型化 (2)（二）美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高 (2)1.丰富的资金来源(一级市场) (2)2.完备的二级市场 (2)（三）健全的保险市场 (3)（四）房地产金融市场的竞争性与开放性 (3)（五）房地产融资工具多样化 (4)（六）抵押贷款证券化程度很高 (4)三．美国住房金融机制的具体运作 (5)引言美国房地产市场的发展，始终受到两个因素的推动：一是金融体系的发展，尤其是大萧条后确立的房地产金融体系框架以及80年代以后的金融自由化；二是政府的作用，“居者有其屋"的理念一直贯穿美国战后。
从中美住房金融体系对比分析中探讨我国商业银行的管理
尝 试 ．比如 中德天 津住 房储 蓄银 行在 ２ ｏ ｏ ４年 的试 点 。但是 我 国住 监 管 的信 息 不 对 称 所 造 成 的 监 管 体 制 的 漏 洞 。 二 中 美 不 同住 房 金 融 模 式 下 的 商业 银行 风 险 对 比分 析 从 次 贷危 机 发 生 的 整个 过 程 来 看 就 是 一 个 单边 地 产 资 产 价 格 上 扬预 期 下 的不 理 性 的投 资 和 金融 资产 衍 生产 品复 杂 化 以及 监 管 机 构 的滞 后 所导 致 的 系统 性 危机 。 美 国住 房 金 融体 系在 一级 市
２ 完 善信 用评 价 指 标体 系 ，对 银行 安全 指 标体 系的 进行 考核
寰 基 本 素 质 评价 瘩 甩指 标 体 熏 黼 田 年 龄 、墙蛔 状 况 、健 康 状 况 文化 企业 规 模 、首 理 水 平 、 职 工素 养 层
程 度 、职 称 、 户 口 砍
、
目前我 国住 房金 融体 系经 过 ２ 多年 的发展 已经 形成 了以商 业 ｏ 银 行 为主体 服务 于房 地产 开发 商和住 房金 融机 构 组织体 系 ．其 中 国 有 商业 银行 和一 系列 的城市 商业 银行 、信 用社 等 金融机 构 的业务 占 据 住房 金融市 场 的绝 大部分 ，同时也 出现 了专 业 性住房 贷款 银行 的
两级 市场 。二级 市场 的运 作模 式是 购 买者通 过发 行抵 押贷 款相 关债 短 存长 贷 银 行 的流 动 性 问题 日益加 重 。
再 次 ，信 用 制度 缺 乏 。 我 国 目前 没 有 形成 良好 的 个 人信 用评 级 系 统 贷 款 条 件 宽 松 《 下 图 ） 见 ．个人 收入 和信 用 记 录 等 资 料 的获 取难 度 很 大 ．伪造 收 入 证 明也 并 非 难事 ．仅 凭 用 人 单位 的收
国内外对房地产融资的研究
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美国住房金融体系研究
住房金融是以住房信贷为主的各种住房信用的资金的交易活动，是以踌躇，融通住房资金为核心的住房金融市场，住房金融体系以及住房金融运行机制的总称。
它不同于一般金融的基本特征是住房资金融通具有长期稳定性和政策性。
各国的住房金融政策均呈现出政策性和经营性的二重特点，在住房金融体系中，住房金融结构也扮演着十分重要的角色根据世界各国不同的社会，经济环境。
住房金融制度不同的特征，概括起来，可以将住房金融制度分为三个种类：市场主导型，合同储蓄型与强制储蓄型。
（一）美国住房金融制度构成：
目前，美国已经形成了完善成熟的住房金融制度。
美国住房金融一级市场的行为主体，包括贷款购房人、抵押贷款发放机构和一级市场保险机构。
商业银行、储贷协会、互助储蓄银行等金融机构与购房人签订抵押贷款借款合同，金融机构发放住房抵押贷款，购房人按约定逐期还本付息，住房金融二级市场的行为主体，包括抵押贷款发放机构、政府支持企业、二级市场担保机构和投资者，其运作机制实际上就是住房抵押贷款证券化的过程，并通过住房抵押贷款证券化分散了贷款发放机构的信用风险和市场风险，提高了住房金融一级市场的流动性，为促进住房金融市场的平稳运行和公共住房政策目标的实现，美国政府专门设立了联邦住房金融委员会和联邦住房企业监管办公室，分别负责一级市场和二级市场的监管，由于一级市场上的抵押贷款发放机构众多，难以实施直接监管，因此美国政府将全国分为12个片区，相应建立了12家联邦住房贷款银行(作为联邦贷款银行系统的成员机构，12家联邦住房贷款银行共吸收了8104家抵押贷款发放机构作为会员，使联邦住房金融委员会通过直接监管12家联邦住房贷款银行，间接实现了对一级市场的监管。
二级市场上则由联邦住房企业监管办公室负责监管联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司。
（二）运作方式：
按参与住房金融机构和住房金融工具的资金来源、运行方式不同可分为：一类：参与住金融的机构和住房金融工具结合的开放式的住房金融结构。
这类住房金融结构的资金全部直接来自金融市场，其典型国家如英国、美国。
国家的政策性体现在减免税收形式的货币补贴、政策性保险方面。
二类：政策性、商业性住房金融机构和住房金融工具结合的封闭式、开放式混合的住房金融结构。
①实行业务分离型银行制度。
将商业银行和投资银行完全分离，银行业务和证券业务分开。
商业银行只能从事短期贷款和买卖政府公债，不能从事长期放款和发行、认购、经销、包销证券等投资银行业务。
②建立“条例”，规定银行计息存款所支付存款利率最高限。
③允许给客户提供支票账户，取消支付活期存款的利息。
④创立存款保险和联邦存款保险公司，规定联邦注册银行必须参加存款保险。
州注册银行自由选择是否参加存款保险。
美国商业银行经过近200 年的发展，到第二次世界大战后，形成了双轨注册、单一制和分业型的商业体制。
美国的专业住房金融专业机构是节俭机构。
节俭机构有两种类型：储蓄贷款协会和互助储蓄银行。
储蓄贷款协会分布在美国全国各地，除少数是大机构外，绝大多数规模较小。
互助储蓄银行主要分布在美国东部，平均规模比储蓄贷款协会大。
节俭机构最早是合伙制，存款人就是所有者，后来立法规定可以将合伙制转变成股份公司制的结构。
住房金融主要依赖于直接融资。
工业革命加快了美国城市化的进程。
大萧条孕育了美国新的金融体系，也确立了美国现代住房金融的运行框架。
新政金融改革为了避免住房金融市场受到一般金融市场剧烈波动的影响，将住房金融和一般金融市场隔离开来，建立类似商业银行管理体制的住房金融体制。
这一体制的特征是：
1、建立与联邦储备体系平行的联邦住宅贷款银行体系。
2、节俭机构组织形式与商业银行的单一银行制度类似，禁止跨州经营，不得在州外设立分支机构。
3、节俭机构不允许为客户提供支票账户。
经营活动主要是通过吸收客户小额储蓄存款发放居民住房抵押贷款。
4、相继成立联邦住房管理局、退伍军人管理局和联邦全国抵押贷款协会等政府机构。
联邦住房管理局和退伍军人管理局主要是为较低、中低收入家庭和以前在军队服役人员购买住房提供融资担保和保险。
联邦全国抵押贷款协会通过购买和出售由联邦住房管理局和退伍军人管理局担保保险的抵押贷款，发行债券为住房市场和大规模资本市场之间提供直接联系，联邦全国抵押贷款协会的出现为美国住房金融向二级抵押市场的发展打下了基础。
节俭机构从 60 年代中期开始经历一系列的危机，此时抵押市场的份额开始逐渐下降，商业银行在抵押市场的份额逐步增加。
从 70 年代开始，在政府的大力支持下，美国二级抵押市场的机构和
工具创新不断增加，抵押市场逐渐超过一级市场。
（三）美国住房金融体系的特点：
美国的住房抵押市场模式的主要特点表现为：第一，私人信用占住房抵押市场的主导地位。
住房信贷活动基本上是由各种私人金融机构诸如银行、储蓄贷款协会、互助储蓄银行或人寿保险公司等自发地组织经营，经营风险均由这些私人的金融机构承担。
第二，各种金融机构以其独特的业务活动形成住房金融市场的完整网络。
住房抵押是基本信用形式，在这种信用形式下，派生出许多其他的信用形式，信用提高层次如政府机构和私人机构给借款人提供抵押偿还保险和保证。
二级市场中抵押债权证券化中资产的出台、组合包装、信用提高、上市流通形成完整的资产证券化信用，另外还有一些机构以专门储蓄筹资等。
由此，美国的住房信用活动形成一个完整的体系。
第三，美国住房金融市场具有充分高度的竞争机制以及资场中两级市场体系完备，因而美国住房抵押市场具有内在的运行机制。
第四，政府住房金融动构成住房抵押市场的重要组成部分，在住房金融运行机制的主要环节都有政府参与。
在初级市场，政府对个人的住房抵押提供保险；在二级市场，政府机构为证券化资产信用提供活动空间另外还有联邦住房贷款银行系统稳定住房金融系统，促进住房抵押的资金流动性、保障住房抵押资金的供应并调节二级市场。
（四）对我国的启示：
（1）完善以市场机制为主的住房金融运行机制
（2）明确政府在宏观调控中的职能
一是完善住房资金初始交易的一级市场，构建住房抵押信贷证券化和住房证券为主要内容的二级市场，加快推进抵押贷款证券化，为住房金融创造运营基础。
二是实施对住房金融市场的调控，使住房金融活动规范化、合理化。
首先应完善住房金融监管法规，建立健全房地产抵押的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础。
其次是建立政策性住房银行，我国的实践证明，政策性与经营性住房金融业务混合动作有诸多弊端。
因此，把政策性住房金融业务分离出来就显得日益迫切。
从长远看，我国政策性住房金融应在改变委托商业银行办理的基础上进一步确立自身的操作目标、运作和监管的方式，形成一个以国有银行为主导，多种经济成分和经营机制并存，多层次、多渠道共同运作的住房金融机构系统。