中原物业深圳宝城22区项目分期开发策略
中原深圳宝安勤诚达22世纪项目竞标报告-135PPT
宝安中心区目前片区均价约16000元/㎡；
预计2008年下半年，宝安中心区均价水平将达到18000元/㎡水平。（年递增约12％） 【2008年本项目住宅价格预测】
2002－2006年宝安各区供应量（万㎡）
预测：08－09年新安区住宅市场供应约60万平米，供求关系将得到一定缓和
项目名称/暂名
所属片区
位置
开发商
代理公司
总占地面积( 万㎡)
建筑面
书苑雅阁
20区洪浪一路与大宝路交汇处
佳华
泛城
0.7
22区旧改项目 中粮78区项目
新安
创业路22区 宝安78区
勤诚达 中粮
新安片区代表性楼盘
价位（元/㎡）
御景台（鸿荣源项目）
14000－15000
冠城世家
11000－12000
鸿景园（鸿荣源项目）
12000－13000
片区二手单位成交均价 数据来源：中原三级市场宝安A区、B区、C区分行近期成交纪1录10。00－12000
预计价格：本项目住宅价位以中心区价格标竿作为预测标准 ，预计价格为16000－18000元/平方米
宝安老城区（宝城区） 宝安传统的住宅中心，往年的供应 大区，但近年来由于供应量紧缩，在 房地产市场默默无闻，仅有零星项目 推出，未能形成规模效应。
碧海中心区
宝安老城区（宝城区）
碧海中心区
宝安中心区 宝安中心区
供应：新安区自2005年开始，住宅供应量锐减；自2006年起，几乎完 全没有新增供应，片区内新房供应紧缺，供不应求情况严重。
中原地产策划书3篇
中原地产策划书3篇篇一中原地产策划书一、项目概述中原地产作为房地产行业的知名品牌，致力于为客户提供优质的房地产服务。
本次策划旨在提升中原地产在市场中的知名度和竞争力，扩大业务范围，提高客户满意度。
二、市场分析1. 市场现状：当前房地产市场竞争激烈，客户需求多样化。
中原地产需要深入了解市场趋势和客户需求，以便制定针对性的营销策略。
2. 竞争对手分析：分析竞争对手的优势和劣势，找出差异化竞争的切入点。
3. 目标客户群体：确定中原地产的目标客户群体，包括年龄、收入、购房需求等特征，以便更好地满足客户需求。
三、营销策略1. 品牌建设：提升中原地产的品牌知名度和美誉度，通过广告宣传、公关活动等方式加强品牌形象塑造。
建立品牌网站和社交媒体平台，加强与客户的互动和沟通。
2. 产品创新：推出具有特色的房地产产品，如高端住宅、商业地产、养老地产等，满足不同客户的需求。
优化产品设计和服务流程，提高产品质量和客户满意度。
3. 渠道拓展：加强与房地产开发商、中介机构、金融机构等的合作，拓展销售渠道。
开展线上线下营销活动，如房地产展会、网络推广、电话营销等，提高市场覆盖率。
4. 客户服务：建立完善的客户服务体系，提供优质、高效的售前、售中、售后服务。
定期开展客户满意度调查，根据客户反馈及时改进服务质量。
四、活动策划1. 房地产展会：参加国内外知名的房地产展会，展示中原地产的产品和服务，吸引潜在客户。
2. 新品发布会：定期举办新品发布会，介绍中原地产的新产品和创新理念，提升品牌形象。
3. 客户答谢活动：举办客户答谢活动，感谢客户的支持和信任，增强客户粘性。
4. 公益活动：积极参与公益活动，提升中原地产的社会形象和品牌价值。
五、执行计划1. 时间安排：明确各项活动的时间节点和执行进度，确保策划方案的顺利实施。
2. 人员分工：合理分配人员职责，确保各项工作的顺利开展。
3. 资源保障：确保活动所需的资金、物资、人员等资源的充足供应。
XXXX0916_中洲宝城26区营销策略总纲
成交均价（万/㎡)
成交面积（㎡） 3209717 62770 126797 560433 71001 921856 1466860
成交均价（万/㎡) 20205 23218 29215 30598 43083 19932 14391
成交套数（㎡） 36729 841 2109 6941 663 10735 15440
贰 背景 2010年是中国楼市调控的史上最强年，无论是发
○
文数量，执行力度，严厉程度等方面，都是当之
项目背景
无愧的
市场背景 客户背景
最多
国字号文件：国十一条、国十条和国 五条
各部委和地方政府纷纷出台相应的调 控政策，其中全国性的调控政策发布 超100个
围绕“抑需求、促供给”的调控思 路，出台了土地、融资、税收、保障 房及限购等各方面政策
目前通胀形势依然严峻，同时政府对楼市态度依 然坚决，2011年无疑又是一个楼市调控年
严格执行尤其是过去尚未执行的政策
继续加强原有政 比如：
策的落实
土地闲置1年罚20%，闲置2年无偿收回 未执行的土地问责制
二手房交易的阴阳合同及个税征收问题
覆盖面扩大的政策主要有：
限购令可能会在目前基础上增加 开发商预售资金的监管可能会扩大到其
老城区7年“0”供应，宝安中学周边学位 房逼近2万大关
西乡大道
107 国道
前进路
丽景城价1.45万
豪城馨庭居 均价1.35万 中商花园 均价1.2万
新锦安雅园 均价1.6万
都市翡翠华庭
26
均价1.5万
区
冠城世家 均价1.75万
香槟广场 均价1.65万
南头关
它省市，进一步限制开发商的融资，加
项目开发五大阶段 最新
土地深判
可行性研究报告
项目招商报告ห้องสมุดไป่ตู้前期阶段）
土 地 获 取 阶 段
落实资金计划
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 引资（商业计划书） 合作实施（实施阶段） 土地摘牌 缴纳土地出让金，签约土地出让合同 确定总平图、经济指标 项目备案 方案评审、方案审批 土地确权 用地批复 缴纳契税、耕地占用税 文物勘探 建设项目环境影响评价 办理地质勘探 抗震设防审批 人防审批 施工图审查 消防审批 施工、监理中标通知书，施工合同、监理委托合同 质量、安全监督手续 资金保函或证明 基础验收备案 已投入开发建设资金（不含底价）超过总投资额25%以 上的投资证明 预测绘备案 前期物业管理委托合同备案 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）
商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营 特点、预期发展方向 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开 发周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目 实地调研了解相关信息
项目定位
开发计划、项目考核指标初定、资金流
设计前期
明确产品设计思路 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案设计院的选择与合同签订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标 准，及规划指标、环境指标的初订 规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场 调整售价，确保预期利润率。
开盘
开盘庆典活动，客户转化，回款落实 客户积累、签约合同、办理按揭销售回款 清盘后项目各种资料移交，项目销售、招商工 作问题总结、汇报并存档
模板工程
主体工程 钢筋工程 配套管线预埋 砌体工程 重要分部、分项工程及隐蔽工程质量验收 图纸问题解决 施工质量、事故处理 变更签证：设计变更、工程变更 主体验收备案 外檐装修材料确定 甲供、甲分包材料招标 内外檐装修
中原地产深圳市广兴源碧海湾项目策划报告
政策背景: 国家致力于房地产行业的健康发展
2007年上半年，与不断飙升的房价形成鲜明对比的，是连续数月保持“静默”的宏观调控政 策。但进入第三季度来，在房价暴涨的过程中，深圳楼市降温措施密集出炉，政府试图找
回楼市的平衡。
1、紧缩性的货币政策
5次加息 8次提高准备金率 遏制银行放贷 首付比例提升至40%
松茂
泰华阳 光海 中信
东海
在售及已售项目 2008年或以后供应项目
未来两年，新中心区总供应达375 万㎡，竞争态 势激烈
碧海中心区后市供应结构——产品类型预测
主流产品类型 •滨海新区的新增供应量较大； •中高容积率产品为主流； •9070政策下中小户型或“双拼”大户（如：富通城四期）为主； •中小型项目为主； •区域标杆型豪宅产品是空白。 •区域目前没有高尔夫住宅项目。
广兴源碧海湾项目策划报告
二级市场策划品控中心
报告提纲：
Part 1 碧海中心区市场分析及预测 Part 2 项目定位 Part 3 项目经济测算分析 Part 4 项目营销策略
Part 1 碧海中心区市场分析及预测
1 碧海中心区市场分析及预测
宏观环境分析：政策分析＼后市预测＼宝安市场后市预测 碧海中心区市场情况：市场概况＼未来竞争＼未来住宅、商铺价格预测
1 碧海中心区市场分析及预测
宏观环境分析：政策分析＼后市预测＼宝安市场后市预测 碧海中心区市场情况：市场概况＼未来竞争＼未来住宅、商铺价格预测
中心区版图2007
2007年3月，碧海中心区被正式纳入宝安新中心区，共同构筑中心区版图；碧海中 心区自纳入中心区后，产品素质与售价水平向中心区看齐，两区差距将日渐缩小。
•随着宝安中心区的商业商务的启动，将带动 本区域发展
深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目可行性研究报告-广州中撰咨询
深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目可行性研究报告(典型案例·仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目概论 (1)一、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目名称及承办单位 (1)二、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目产品方案及建设规模 (6)七、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目产品说明 (15)第三章深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购置 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配置原则 (26)（二）设备配置方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目建设期污染源 (31)（二）深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装置及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装置 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目总投资估算 (72)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目资金使用计划 (74)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (75)一、经济评价的依据和范围 (75)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (80)财务现金流量表（全部投资） (82)财务现金流量表（固定投资） (84)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (87)第十三章深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
经典软文营销案例分析
经典软文营销案例分析经典软文营销案例分析软文广告和“硬广告”相比，就好比你去菜市场买肉，遇到两家卖肉的同时向你吆喝。
一家说话中肯好听，还跟你拉家常，另一家直接推销，像在逼迫你买一样。
软文广告就和第一家一样，站在顾客的角度看问题，对等和你交流，不仅仅是买卖，还是交朋友的过程。
怒蛙网络认为，好的软文广告，在宣传推广方面会达到润物细无声的效果，既传递了有用的信息，又温和的推荐了产品和服务，更像是分享而不是买卖。
下面看看几则软文广告的经典案例：1、新闻式什么样的软文是最好的软文?让读者感兴趣，同时又巧妙的将所要传到的信息传递给了读者，这种软文当属最佳软文，在诸多形式的软文中，最隐蔽，最常见的软文当属新闻式软文。
它以类新闻的手法撰写软文，读者在读完后感觉就像看了一篇新闻，但是对其中宣传的产品、促销系却有了深入了解。
在Vertu(威图、纬图)手机的新闻软文中，以“商人在机场弄丢68万元天价手机”为标题，从软文的标题中我们就可以看出这是一篇很有新闻性的软文，“68万元天价手机”，充满了新闻点，诱导着人们想去了解什么手机要68万元，怎么弄丢的，是否找回等等，而在正文中，作者以导语、背景、正文、结尾等新闻体的方式将怎样的手机、怎么丢的、丢了后失主做了什么、如何找回等信息做了详细介绍，最后详细描述了该手机的特征，为何如何高价。
引发受众对VERTU 的关注与感慨。
2、悬念式中国传统相声中有个绝活，叫抖包袱，就是把最关键词的一个点先说出来，然后层层铺垫，慢慢解开，越解开，越有料，越吸引人。
这点同样适用于软文创造过程中，我们把这种形式的软文称为“悬念式”，悬念式软文设下的提问必须要有吸引力，否则将不能引发读者的关注。
脑白金早期的宣传软文中，传播效果第二名的软文就是采用悬念式形式创作的，名叫《南京睡得香，沈阳咋办?》，也有叫《美国睡得香，中国咋办?》，从标题中我们就像知道美国为什么睡的香，中国又将会怎么办，在软文一开头，作者并没有直接解释美国睡得香，而是欲扬先抑，先说以“95年开始，美国人疯了!96年开始，日本人疯了!台湾人疯了!”，他们疯了的原因是抢购一种叫脑白金的产品，进而解释脑白金可以有助睡眠，同时表达了美国人睡眠有保障了，中国这么多失眠患者怎么办的担忧，引导有失眠症状的读者对产品的关注。
中原地产深圳卓越维港豪宅开盘经验分享报告
70批客户 vs 36套的销售目标
2021/9/18
逆市＋天灾＝强开，忧心忡21 忡
事
业 一
6月15日，开盘那天。。。
部
A
组
七重“圈套”设计
2021/9/18
22
圈套1 人人有奖＝ 诱饵
开盘前一天，电话通知VIP客户开盘当天设18轮抽奖环节，无论成交与否，
64批 都有中奖机会；此圈套保证了当天有
事 业 一 部 A 组
2021/9/18
梳理背景
公布各户 型的均价 （比实际 定价高出 15％）， 对客户进 行测试
梳理结果
B户型因模糊均 价价差获得部分 客户青睐
策略指导
修正明晰B户型 与A户型间的价 差，对客户进 行大力引导
12
3 【样板房开放】对外报价策略结合产品实物展示对客户意向进行三次摸底；
事 业 一 部 A 组
2021/9/18
卓越维港首期销售的使命：
——开盘当月实现4个亿的销售额 ——树立项目及发展商顶尖品牌 ——作为后海湾填海区第一个项目，肩负领跑使命
卓越、三湘、宝能、皇庭、富力、万科……
1
事 业 一 部 A 组
2021/9/18
凝聚卓越思想，诞生世界维港
——卓越维港开盘战绩
2
2021/9/18
28
圈套7 现场持续抽奖＝欲罢不能
此圈套使客户成交后依然不离场，始终保持现场 的鼎盛人气。
事 业 一 部 A 组
2021/9/18
29
总结
事
10％的营销技巧
90％的辛勤汗水
业
一
部 A
• 共同目标下的四维定价
策划团队及总监驻场，与发展商充分的沟通
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项目物业定位
西岸唯一 76万㎡公园大城
西岸： 因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。
唯一76万㎡ ：
项目分析——人流/车流
人流 车流 商业旺角 商业价值带
三等 住宅 噪音较大 景观待改善 视野一般
各区资源评判
住宅综合素质：
二期最佳 一期A+B居中 三期略差
商业商务氛围：
D地块比较理想 二期原新一佳形成的 氛围应重视
开发谋略——打造城市综合体
• 将灵芝公园作为私藏
（景观天桥连接）
• 教育作为卖点经营
容积率0.9,建筑面积0.3万 M2
容积率0.8,建筑面积0.8万 M2
容积率5.4,建筑面积11.3万 M2
容积率1.9建筑面积2.3万 M2
容积率2.2,建筑面积2.5万 M2
容积率0.4,建筑面积0.9万 M2
总占地：20.7万M2 总容积率：3.8 总建面：76容万积率M02.1,建筑面积0.03
本案为公共设施配 套完善的高尚住宅小 区。规划定位以高品 位的住宅和商业为主， 建成交通便捷、现代 商业和园林居住相得 益彰的都市生活服务 区。
地缘分析——双地铁口（规划）
地铁10号线 站（内部消息）
地铁5号线站 （规划）
本案
规划中的双地铁站点 将极大的提高本项目 的居住和商业价值。
因具体位置暂不确定， 规划时应充分考虑适 应的灵活性。
建设规划用地Байду номын сангаас120068
计容积率面积 433000
其中：住宅
335000
商业总面积
80000
专业市场 60000
街铺 20000
会所
3000
社区文化中心
3000
幼儿园
5000
小学、幼儿园 区域性泵站 大型超市
地缘分析——规划方向
加油站 邮政设施
依据宝安中心组团规 划和新安旧城控制性 详细规划，将23、25、 26、27、22工业区改 变为商业、居住和配 套设施用地。
强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！ 公园：
是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。 大城
气势磅礴之城邦，来则震撼！
项目形象定位
城中央 阔生活
城市中央： 本项目位于老宝城中心区，极易唤起客户的区位认同感，提升
项目价值。 阔景：
一期主力户型户型为三、四房大户型，“阔绰”体现客户为高收入成 功人士。亦有“阔景”本项目紧临灵芝公园，小区内有大面积的园林， 业主可以在家看到“满目苍翠”。 生活：
周边道路规划与现状对比一览表
现状
改造后
路段
机动车道宽m 车道 机动车道宽m 车道
前进一路
22
6
22
6
创业路
16
4
23
6
新安路
12
3
23
6
公园路
12
3
15
4
22区周边道路改造： 根据《深圳市宝安区新安旧城 BA102-04片区控制性详细规划》
项目整体分析——经济指标
容积率5.7,建筑面积33.8万 M2
社区商业街，单间60M2左右 单层6米高街铺，共2000M2
人行主入口
车行主入口
景观天桥
特色精品公园一街 单间100M2左右单层6 米高街铺，共6000M2
一期另余约4000M2商铺， 建议入沿创业路地下一层 成双面街与双地铁站接驳，
提升整体商业价值
其余部分为高尚舒适性住宅
关于三期和新圳河
因开发周期较晚，尚有很多未确定指 标等因素，建议发展方向，为纯粹的 高尚住宅区，尽量少配置商业，以提 升住宅价值及前两期商业价值。
非房地产热点区域
老区商业中心一级辐射
第一批旧改核心区
占据公园稀缺资源
周边配套成熟
交通通达性高
地缘分析——26区旧改
本案
发展商
中洲地产
规划用地面积 98374
计容积率面积 222000
其中：住宅
0
商业
141000
酒店
50000
办公
32000
发展商
长城地产
规划用地面积 132876
学校规划用地 12808
（引入名校/与B区同期开发/教育带动社区）
• 以关注未来的眼光布局住宅/商业/写字楼/公寓
（打造城市综合体，尽量用项目整体90/70指标规划1期住宅）
• 强化社区的整合性
（各期之间的融合/各地块开发的配合）
集中式商 业，2层，
共
6000M2
双层街铺，共5000M2
项目整体布局建议
集中式商业，2层，共2万M2 上盖创业型写字楼1栋2.2万M2左右 概念性酒店式公寓1栋1.9万M2左右
万M2
其中： 商住混和建面61.6万M2 配套共建等3.03万M2 其他不确定11.37万M2
一期：
容积率0.4,建筑面积1 万M2
总占地：9.1万M2
总建面：34.58万M2 其中：住宅容25积.率384.万3,建MM筑2 2面积2.2万
商业5万M2
办公2万M2
配套1容.积2万率5M.2,2建筑面积12万 公建1万M2 M2
就开通的深圳地铁1号 线商业而言，繁花商 业中心的均试图将商 业能在地下与地铁站 接驳，引导人流。
地缘分析——道路及公园改造（规划）
灵芝公园改造：（根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要
求） 根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所，并拆除靠创业路的临时建筑， 建设球馆和其它健身场地。 在大门入口处左侧的山坡上，新建了一个可容纳400多人的“歌唱天地”， 游人在这里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的28台大彩电组成了一个 “影视长廊”，每部电视一个频道，游人可以根据自己的兴趣选择节目。 另据悉，灵芝公园整个地下部分将改造成大型购物商业街。
主要内容
一期各类物业的指标分配
完善的城市综合体（住宅/商业/写字楼/公寓） 90/70适用整体或一期的户型配置
第一部分：项目整体开发战略
宝安公园 本案
地缘分析——位置特性
广深高速 创业路 新安路 公园路 灵芝公园 新安公园
根据新宝安的发展规划和新 CBD中心区的建设要求 ，未 来的25、26区将定位成宝安 旧城的商业中心区，将出现建 筑面积约为50万平米的商业建 筑群；与中心区的商业中心现 代化、高档化的定位有所不同， 老城的商业中心更加强调大众 化、生活化。
城市综合体开发战略
——宝城22区项目分期开发探讨
2007年2月
前言
经过与发展商的深入沟通，已在项目总体 定位上达成共识，但仍需基于项目旧城改造特 点对整体开发战略予以定性研究，并进一步明 确一期各类物业的指标分配，在分配中重点考 虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和 要求。
项目整体开发战略
地缘分析 项目整体及各地块定性分析 开发谋略 形象定位