+广宇名筑管理方案(终稿)
花园洋房工程安全生产及管理专项方案.doc
花园洋房工程安全生产及管理专项方案-0-专项施工方案报审表专项施工方案报审表工程名称：黄山广宇·江南新城B地块四期花园洋房工程致：上海三维工程建设咨询有限公司（监理单位）我方已根据施工合同的有关规定完成了黄山广宇·江南新城B地块四期花园洋房工程工程安全生产及管理专项方案的编制，并经我单位上级技术负责人审查批准，请予以审查。
附件：安全生产及管理专项方案1份承包单位（章）:中钜建设集团有限公司项目经理:日期:专业监理工程师审查意见：专业监理工程师:日期:总监理工程师审核意见：项目监理机构（章）:总监理工程师:日期:-1-专项施工方案会签表专项施工方案会签表工程名称黄山广宇·江南新城B地块四期花园洋房工程（安全生产及管理专项方案）编制说明：依据现场施工图纸及建筑工程安全检查评分标准JGJ59-99编制而成。
编制人：年月日施工单位审核意见：审核人：年月日施工企业审批意见：审批人：年月日监理工程师审批意见：审批人：年月日-2-黄山广宇黄山广宇·江南新城江南新城B地块地块四期四期工程工程安全生产及管理专项方案安全生产及管理专项方案编制人：审核人：审批人：中钜建设集团有限公司-3-第一章第一章工工程概况程概况一、工程概况：一、工程概况：黄山广宇·江南新城B地块四期花园洋房工程位于黄山市旅游度假区内。
建设单位：黄山广宇房地产开发有限公司；设计单位：黄山市建筑设计研究院；监理单位：上海三维工程建设咨询有限公司；施工单位：中钜建设集团有限公司。
该工程由B37#、B38#、B39#、B40#、B41#、B42#B43#组成，其中37#、38#楼建筑面积各为4308m2，40#、42#楼建筑面积各为2440m2，39#、43#楼建筑面积各为4163m2，41#楼建筑面积为4272m2建筑层数均为五层，砖混结构。
质量为一次性验收合格并争创黄山市优质工程，文明施工标准化工地。
董事与股东-广宇集团：董事会议事规则(XXXX年9月) XXXX-08-24
广宇集团股份有限公司董事会议事规则第一条 宗旨为了进一步规范本公司董事会的议事方式和决策程序，促使董事和董事会有效地履行其职责，提高董事会规范运作和科学决策水平，根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》等有关规定，制订本规则。
第二条董事会办公室董事会下设董事会办公室，在董事会秘书领导下处理董事会日常事务。
第三条定期会议董事会会议分为定期会议和临时会议。
董事会每年应当至少在上下两个半年度各召开一次定期会议。
第四条定期会议的提案在发出召开董事会定期会议的通知前，董事会办公室应当充分征求各董事的意见，初步形成会议提案后交董事长拟定。
董事长在拟定提案前，应当视需要征求总裁和其他高级管理人员的意见。
第五条临时会议有下列情形之一的，董事会应当召开临时会议：（一）代表十分之一以上表决权的股东提议时；（二）三分之一以上董事联名提议时；（三）监事会提议时；（四）董事长认为必要时；（五）二分之一以上独立董事提议时；（六）总裁提议时；（七）证券监管部门要求召开时；（八）《公司章程》规定的其他情形。
第六条临时会议的提议程序按照前条规定提议召开董事会临时会议的，应当通过董事会办公室或者直接向董事长提交经提议人签字（盖章）的书面提议。
书面提议中应当载明下列事项：（一）提议人的姓名或者名称；（二）提议理由或者提议所基于的客观事由；（三）提议会议召开的时间或者时限、地点和方式；（四）明确和具体的提案；（五）提议人的联系方式和提议日期等。
提案内容应当属于《公司章程》规定的董事会职权范围内的事项，与提案有关的材料应当一并提交。
董事会办公室在收到上述书面提议和有关材料后，应当于当日转交董事长。
董事长认为提案内容不明确、具体或者有关材料不充分的，可以要求提议人修改或者补充。
董事长应当自接到提议或者证券监管部门的要求后十日内，召集董事会会议并主持会议。
第七条会议的召集和主持董事会会议由董事长召集和主持；董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长召集和主持；副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事召集和主持。
QTZ60塔吊基础施工方案之欧阳音创编
宿迁山水云房三期26#、27#、30#楼及人防地下室工程高压线防护搭设施工方案编制人：审核人：审批人：编制日期：编制单位：江苏广宇建设集团有限公司塔吊基础施工方案一、项目概况工程名称：宿迁山水云房三期26#、27#、30#楼及人防地下室工程建设单位：宿迁澳林置业有限公司设计单位：北京中元工程设计顾问有限公司、江苏省建筑设计研究院有限公司监理单位：宿迁中信建设监理有限公司施工总包单位：江苏广宇建设集团有限公司工程地点：宿迁市宿城区黑海路19号本工程26#、27#、30#楼及人防地下室工程由江苏广宇建设集团有限公司承建，建筑面积40000㎡，其中地下室面积9000㎡，建筑层数：地上18层，地下2层；主屋面标高为52.15m；突出屋面的1层。
二、编制依据（1）厂家《QTZ63、QTZ40塔式起重机使用说明书》对于基础的相关要求。
（2）以往同类工程的施工经验。
有关的标准图和现行有关的施工验收规范，包括但不限于下述规范（3）塔吊为QTZ63、QTZ40型基础设计为5500×5500,高度为1500,混凝土强度：C35配上下两层钢筋，分别为φ22@220，φ22@220，拉筋φ14。
地基承载力≥0.2M pa。
地基持力层位于第三层粉质粘土，天然地基地基承载力特征值为fak=130kpa。
不满足设计要求，经计算基础面积，为5500×5500，其他不变（计算书附后）。
三、塔吊布置、现场要求：1、塔吊基础设置在30#楼南侧安装一台QTZ63型号塔吊、分别在26#、27#楼南侧各安装一台QTZ40型号塔吊，共计3台。
2、塔吊基础底板标高为：-8.75米，自然地面向下挖深7.6米。
3、塔吊基础底板平面尺寸5500×5500mm,在塔吊基坑四周25米范围内统一斜土2米，即基坑挖土深5.6米。
4、后采用砖墙砌筑高500mm为挡土墙，砌体设置在塔吊基础上，防止二次挖土时土方塌落进塔吊基础里。
基础施工：1.放线、定位复核无误后，用挖掘机开挖，尺寸按5500×5500直上直下，挖至-4.95米处。
[QC]提高吊顶内管线施工一次合格率范本
![[QC]提高吊顶内管线施工一次合格率范本](https://img.taocdn.com/s3/m/02a2ab2608a1284ac9504353.png)
提高吊顶内管线施工一次合格率浙江舟山广宇建设有限公司 Happy QC 小组一、工程概况本工程为武警舟山市支队教导队和直属机动中队工程，包括营房、体育馆与车库、攀登楼、看台和执勤室。
总建筑面积13568㎡，营房:框架四层、建筑高度21.392m（不包括跃层）；执勤室:框架一层、建筑高度4.673m；体育馆、车库:框架、钢架结构二层、建筑高度15.00 m（至檐口），屋面系统为轻型钢结构，钢屋架为焊接H型钢，屋架间设横向水平支撑（圆钢）与纵向刚性系杆（圆钢管），檩条采用冷弯薄壁C型钢，檩距1.22m（投影面），隅撑间隔设置；攀登楼框架六层、建筑高度22.20XX；看台:框架二层、建筑高度6.380m。
主体结构设计使用年限为50年，混凝土抗震等级框架三级，钢结构构件抗震等级四级，建筑结构安全等级为二级。
二、QC小组简介佩君10日QC小组成员简介制表:陆佩君月10日三、选题理由1、工程的智能化要求高、系统复杂、吊顶内空间有限。
常规方法施工导致部分工程一次合格率只有88%。
2、工程施工工期紧，质量标准高，必须保证吊顶内管线施工一次成优。
3、工程成本控制要求，必须提高管线施工的一次合格率达到95%。
经以上分析，小组活动课题确定为“提高吊顶内管线施工一次合格率”。
四、现状调查20XX年6月我们QC小组成员对公司各项目部进行调查发现施工现场吊顶内管线主要存在管道支架歪斜、管道交叉冲突、管道间距不符合规范、预留孔洞偏位等造成一次合格率偏低的因素。
根据调查结果小组成员绘制了现状调查统计表现场调查统计表制表人:陆佩君20日从排列图中可以看出:“支吊架歪斜”和“管道交叉冲突”两项累计频率已达81.3%，是影响吊顶内管线施工质量的主要问题。
目标依据分析1、本工程的质量目标是舟山市“海山杯”优质工程，并且公司具有完善的质量管理体系和质量保证体系，所以对精品工程有更深刻的认识。
2、本小组由经验丰富的工程师任QC小组组长，组长技术水平较高，责任心强，并且小组成员对所选课题表现出非常积极的态度，能吃苦，干劲足，钻研意识强。
杭州圆乡名筑下阶段1112月推广方案
客群区域分析
百分比
其他区域 10%
杭州 25%
老余杭 65%
老余杭 杭州 其他区域
结论:从客群来源看,老余杭本地客户仍是目前项目的主力购买力 量，但杭州及其外地区域的客源所占比例较之前有所上升。
2020/8/5
数据来源：圆乡·名筑销售部
客群购买决策关注点
. 从对已成交客户的信息来看（主要是本地客群），除了本项目 价格比区域内在售代表性楼盘（同城印象）略低之外，最后坚 定其购买决策的因素集中在：产品的品质，园林景观资源、项 目周边成熟的配套这三点上 。 结论：客群（主要为本地客群）对项目的认可点为整体的性价比。
2020/8/5
目标客群需求分析
置业的中心需求：生活品质的改善 支撑这种置业决策的主要因素有： 可以承受的价格 舒适性的户型 便利的生活配套 景观及其他 这跟之前我们对圆乡名筑客群的预设是一样，并没有产生改变。
2020/8/5
下阶段推广重点
根据目标客群的需求， 二期开盘前的推广方向将延续 之前提出的2007年下半年圆乡·名筑的方向，推广内 容重点仍放在产品卖点之上：
2020/8/5
近期销售情况小结
开盘销售情况较为良好，但2#楼小高层去化存在一定抗性 圆乡·名筑作为自主用途的高性价比楼盘已获得客户的认可 项目在本地市场知名度已到达预期目标，在杭州市场的知名度虽
有提升，但仍未达到预想，客户资源极为有限
2020/8/5
第二篇 阶段推广策略
2020/8/5
综合前面的销售分析以及接下来的销售计划，项目下阶 段（11-12月）营销目标 ： 去化， 2#楼余房（小高层）的较快去化 蓄客，10幢新房源在开盘前强力蓄水，实现开盘热销
91方
+广宇名筑管理方案(终稿) - 副本
广宇上东城【上东·名筑】项目——前期物业管理方案广宇·名筑已进入交付阶段，在集团诸多领导的关注下，房开也加快步伐在工程大部分已竣工，力争在12月前把上东·名筑项目顺利通过验收并与物业公司完成正常交接，保质保量向上东·名筑的全体业主（买受人）提供优质、合格的房屋和舒适居住环境，顺利交房是俩家兄弟单位共同目标和心愿。
上东·名筑物业管理处所有人员应尽力配合房开，在50天内的时间做好以下部署，如期完成上级领导安排的任务，绝不延误交房日期。
时间安排：第一阶段：20天完成项目整体内部初验使用的人员必须熟悉项目的基本状况第二阶段：10天与建设工程同步进行验收与房开共同努力争取一次到位第三阶段：10天收尾工程严加把关确保所有资料完整，员工综合能力达标第四阶段：5天业主入住工作准备全员培训提高专业知识，增强管理意识第五阶段：5天成立入住小组、明确职责分工明确，各司其职、团队协作、高效快捷（一）前期介入工作计划表序号项目工作内容计划时间1 签订前期物业管理服务合同签订前期物业管理服务合同。
合同签订后2 参与规划、设计与建设A、收集整理各类图纸资料，熟悉情况。
B、加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工程进度。
C、就物业管理方面，提出专业建议。
D、参与设备的选型与调试。
物业工程部进驻到物业交付（管辉负责）3 在建物业前期介入工作A、全面介入在建物业的施工。
B、向工程部提出合理化建议。
C、参与隐蔽工程验收、机电设备调试。
D、分专业工种全面熟悉物业。
物业交接前4 组建机构A、人员招聘。
B、人员培训考核。
C、人员上岗及试运行。
物业交付使用前一个半月5 办公后勤A、管理用房装修、办公用品配置B、安排员工用房。
C、物资配备、管理制度上墙。
物业交付使用前一个月6 制定与完善各项管理规章制度A、严格按照ISO9001：2008版质量管理体系标准，制定操作规范。
B、结合实际情况，对操作规范进行调整完善。
建筑市场管理提升方案范本(3篇)
建筑市场管理提升方案范本为进一步促进我区建筑市场健康发展，规范市场各方主体行为，创造平等竞争、规范有序的建筑市场环境，区政府确定___年为全区建筑市场规范管理提升年。
特制订如下实施方案：指导思想深入贯彻党的___大精神，以科学发展观为指导，认真落实市委、市政府“机关作风建设深化年”和区委、区政府“开拓创新谋发展，真抓实干争一流”活动部署，进一步规范全区建筑市场秩序，严格落实企业主体责任，强化工程质量安全监管，突出重点，标本兼治，逐步构建诚实守信、统一开放、竞争有序的建筑市场秩序，推动我区建筑业持续健康发展。
工作目标（一）总体目标。
通过建立健全长效监管机制，切实提高安全生产、工程质量及劳务用工管理水平，进一步强化工程各参建责任主体诚信守法意识，及时查处工程建设实施中的各类违法违规行为，实现全区建筑市场秩序根本性好转。
（二）具体目标。
全区新开工工程应招标率、实际招标率达到___%；杜绝因工死亡事故，负伤率控制在___‰以下；工程质量监督覆盖率达到___%，工程质量监督验收备案合格率达到___%；建筑工程合同履约率达到___%，杜绝因拖欠务工人员工资导致越级___现象。
时间安排（一）前期准备阶段（___月___日—___月___日）认真分析我区建筑市场管理工作中存在的问题，结合___年度“建筑市场规范管理年”活动开展情况，修订《___加强和规范建筑市场管理工作的意见》，研究制定《___年建筑施工安全监督管理工作要点》、《___年建设工程质量监督管理工作要点》和《___年建筑业劳务用工管理工作要点》。
___召开动员大会，印发《区建筑市场规范管理提升年活动实施方案》（以下简称《方案》）、《区住房和城乡建设局行政许可、备案、转报事项手续办理流程汇编》，将住建局各项行政许可、备案等行___力透明公开，与区内施工单位签订安全生产、工程质量和劳务用工目标管理责任书。
（二）宣传培训阶段（___月___日—___月___日）各镇（街道）要做好各自辖区内项目建设单位的宣传工作，动员并协助建设单位尽快完善开工手续，督促其按时足额拨付工程款。
广宇集团：总裁工作细则(2020年5月)
广宇集团股份有限公司总裁工作细则第一章总则第一条为进一步完善公司的治理结构，依照根据《公司法》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》和《公司章程》等有关法律、法规的规定，特制定本细则。
第二条本细则所称其他高级管理人员是指公司的副总裁、董事会秘书、总会计师。
第二章总裁的任免程序第三条公司设总裁一名，副总裁若干名。
董事可受聘兼任总裁、副总裁或者其他高级管理人员，但兼任总裁、副总裁或者其他高级管理人员职务的董事不得超过董事总数的二分之一。
第四条公司总裁由董事长提名，董事会聘任；副总裁由总裁提名，董事会聘任；任何组织和个人不得干预公司总裁、副总裁的正常选聘程序。
总裁主持总裁办公会议、日常公司经营和管理工作，组织实施董事会决议，对董事会负责。
第五条总裁、副总裁每届任期与当届董事会任期相同，连聘可以连任。
第六条总裁、副总裁可以在任期届满之前提出辞职，辞职程序和办法按《公司章程》执行。
第七条公司董事会与总裁、副总裁分别签订聘任合同，明确双方的权利义务。
总裁、副总裁的任免履行法定的程序，并向社会公告。
第三章总裁的任职资格第八条有下列情况之一的，不得担任公司总裁、副总裁：（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力；（二）因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者破坏社会经济秩序罪，被判处刑罚执行期满未逾五年，或者犯罪被剥夺政治权利执行期满未逾五年；（三）担任因经营不善破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理并对该公司、企业的破产负有个人责任的，自该公司、企业破产清算完结之日起未逾三年；（四）担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人，并负有个人责任的，自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年；（五）个人所负数额较大的债务到期未清偿；（六）被中国证监会确定为市场禁入者，并且禁入尚未被解除。
（七）被证券交易所公开认定不适合担任上市公司董事、监事和高级管理人员；（八）最近三年内受到证券交易所公开谴责；（九）因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查，尚未有明确结论意见。
天津明筑轩商住楼工程安全专项方案
天津明筑轩商住楼工程正常专项方案一、正常治理1、正常生产职责〔1〕、建筑施工企业的法人代表对本企业的正常生产负责，分公司经理是本工程文明施工正常生产全面治理责任人，对本名目的劳动保卫、正常生产、文明施工负责，每月召开一次正常生产、文明施工会议、对存在的咨询题及时采取措施组织落实。
〔2〕、单位工程的名目经理必须对本工程的正常生产文明施工负责实施，不违章指挥；专职正常员协助班组长兼正常员组织全班正常学习，使职工严格执行正常操作规程和制度，正常员及治理人员有权制止违章作业，对违反正常制度的施工人员进行批判和罚款，及时做好正常台帐，对外足手架，井字架，塔吊进行验收，执行正常值日制度，及时解决有关部门对正常生产的整改意见。
〔3〕、各工种，班组应正常作业，对生产过程中存在的不正常因素要及时解决和报告名目经理，直截了当采取有效措施，防止事故发生。
2、正常教育建立正常教育制度，进场的工人，变换工种的工人必须进行三级正常教育，并记进教育登记卡，给通过考试测试合格后上岗作业。
3、特种作业持证上岗电工、架子工、焊工、起重工、等特别工种，必须持证上岗，操作证必须按期复审，不超期使用，正常生产台帐中必须有特种作业人员的名单和上岗证号及机械操作工姓名和上岗证，应持证上岗。
4、班前正常活动班前活动要有制度，上班前各班组长对工人进行口头正常技术交底，每日由作业班长做好活动记录。
5、正常检查建立正常生产检查制度，定期开展正常检查，并做好检查记录，检查后履行签字手续，对事故隐患或上级部门的整改通知单做到定人、定时刻、定措施，及时落实整改并进行复检整改情况。
6、正常标志现场正常标志必须制定总平面布置图，在现场设立醒目的正常标志语及正常警示牌，并在工地门口设立正常须知牌，挂设正常生产“六大纪律〞，“十项正常技术措施〞，“正常生产十不准〞等大幅宣传牌，随时提醒职工的正常思想意识。
7、分部〔分项〕工程正常技术交底名目部在各分局限项工程施工前，必须作较具体和有针对性的书面正常交底，并严格履行交底人和被交底人的签字手续。
2021年主要施工管理计划
主要施工管理计划1.欧阳光明（2021.03.07）2.质量管理计划：（1）质量方针创一流业绩，开拓市场；建精品工程，回报社会。
（2）工程质量等级：符合国家强制性标准和达到施工验收规范，确保合格，力争达市优工程。
进度管理计划1．施工准备工作的内容（1）建立工程管理组织它包括：组建管理机构、确定各部门职能、确定岗位职责分工和选聘岗位人员，以及部门之间和岗位之间相互关系。
（2）施工技术准备1）编制施工进度控制实施细则它包括：分解工程进度控制目标，编制施工作业计划；认真落实施工资源供应计划，严格控制工程进度目标；协调各施工部门之间关系，做好组织协调工作；收集工程进度控制信息，做好工程进度跟踪监控工作；以及采取有效控制措施，保证工程进度控制目标。
2）编制施工质量控制实施细则它包括：分解施工质量控制目标，建立健全施工质量体系；认真确定分项工程质量控制点，落实其质量控制措施；跟踪监控施工质量，分析施工质量变化状况；采取有效质量控制措施，保证工程质量控制目标。
3）编制施工成本控制实施细则它包括：分解施工成本控制目标，确定分项工程施工成本控制标准；采取有效成本控制措施，跟踪监控施工成本；全面履行承包合同，减少业主索赔机会；按时结算工程价款，加快工程资金周转；收集工程施工成本控制信息，保证施工成本控制目标。
4）做好工程技术交底工作它包括：单项（位）工程施工组织设计、工程施工实施细则和施工技术标准交底。
技术交底方式有：书面交底、口头交底和现场示范操作交底3种，通常采用自上而下逐级进行交底。
（3）劳动组织准备1）建立工作队组根据施工方案、施工进度和劳动力需要量计划要求，确定工作队形式，并建立队组领导体系，在队组内部工人技术等级比例要合理，并满足劳动组合优化要求。
2）做好劳动力培训工作根据劳动力需要量计划，组织劳动力进场，组建好工作队组，并安排好工人进场后生活，然后按工作队组编制组织上岗前培训，培训内容包括：规章制度、安全施工、操作技术和精神文明教育4个方面。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
广宇上东城【上东·名筑】项目——前期物业管理方案广宇·名筑已进入交付阶段，在集团诸多领导的关注下，房开也加快步伐在工程大部分已竣工，力争在12月前把上东·名筑项目顺利通过验收并与物业公司完成正常交接，保质保量向上东·名筑的全体业主（买受人）提供优质、合格的房屋和居住环境，顺利交房是俩家兄弟单位共同目标和心愿。
上东·名筑物业管理处所有人员应尽力配合房开，在50天内的时间做好以下部署，如期完成上级领导安排的任务，绝不延误交房日期。
时间安排：第一阶段：20天完成项目整体内部初验使用的人员必须熟悉项目的基本状况第二阶段：10天与建设工程同步进行验收与房开共同努力争取一次到位第三阶段：10天收尾工程严加把关确保所有资料完整，员工综合能力达标第四阶段：5天业主入住工作准备全员培训提高专业知识，增强管理意识第五阶段：5天成立入住小组、明确职责分工明确，各司其职、团队协作、高效快捷（一）前期介入工作计划表序号项目工作内容计划时间1 签订前期物业管理服务合同签订前期物业管理服务合同。
合同签订后2 参与规划、设计与建设A、收集整理各类图纸资料，熟悉情况。
B、加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工程进度。
C、就物业管理方面，提出专业建议。
D、参与设备的选型与调试。
物业工程部进驻到物业交付（管辉负责）3 在建物业前期介入工作A、全面介入在建物业的施工。
B、向工程部提出合理化建议。
C、参与隐蔽工程验收、机电设备调试。
D、分专业工种全面熟悉物业。
物业交接前4 组建机构A、人员招聘。
B、人员培训考核。
C、人员上岗及试运行。
物业交付使用前一个半月5 办公后勤A、管理用房装修、办公用品配置B、安排员工用房。
C、物资配备、管理制度上墙。
物业交付使用前一个月6 制定与完善各项管理规章制度A、严格按照ISO9001：2008版质量管理体系标准，制定操作规范。
B、结合实际情况，对操作规范进行调整完善。
物业交付使用前一个月7 销售配合A、配合开发商进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。
B、协助房开宣传推广。
C、会同开发商，编制并制作“业主手册”、“临物业销售全过程时业主公约”。
8 物业验收与接管A、依据接管验收标准，逐项严格进行审查。
B、对发出整改建议内容进行核对。
C、不合格项目，备案并督促责任部门整改。
D、进行复验。
E、符合接管标准后办理书面移交手续。
F、制作“备忘录”。
物业交付使用前一个月（二）入伙阶段工作计划序号项目工作内容计划时间1 入伙实施（七）与环卫、房管局、公安、物价局、电信、银行等有关政府部门取得联系，开展有关工作。
（八）各项入伙资料文本的准备。
（九）明确入伙流程及各岗位职责。
（十）与开发商共同策划举行交房仪式，入伙现场的准备。
（十一）入伙手续办理。
物业交付使用前一个月2 初次业主意见调查A、以问卷调查、电话、拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交流。
B、针对业主合理意见，进行纠正措施。
C、回访与反馈意见收集。
物业及交付使用半年内3 二次装修管理A、装修方案审批，宣传装修规定。
B、装修手续办理及装修服务。
C、装修施工工程监控。
D、装修工程验收。
物业交付使用起4 档案建立与管理A、收集业主资料归档。
B、各类图纸资料的装订归档。
C、建档与运用。
物业交付使用起5 配合销售A、以出色的物业管理协助推动销售；及时将顾客信息反馈给销售部。
B、协助销售部、工程部做好售后服务工作。
物业交付使用起（三）管理期内工作计划（后续）管理期主要规划项目备注第一年A、全面导入ISO9001：2008版质量保证体系，修订和完善符合小区特点的各项管理规章制度及操作规范。
B、开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规。
C、建立电脑网络系统，实现办公自动化。
D、员工系统培训开展。
E、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。
F、按照年度社区活动计划，开展适合小区特点的社区活动。
G、根据实际情况进行业委会成立的准备工作。
自物业公司进驻之日至全面交付一年内。
H 、 开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况下满足业主需求。
第二年 A 、 根据首年开支预算，合理调整财务收支，开展各项增收节支工作。
B 、 入住率达到60%以上成立业主委员会。
C 、 管理水平达到市优标准，在达到评比资格的前提下，。
D 、 个性化服务的提供和推广。
重点：管理项目的承接查验一．物业管理处对接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。
在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业工程技术人员进行承接查验的初验。
在条件具备或准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。
管理处对物业进行查验之后将发现的问题提交房开处理，然后同房开进行物业移交可以进行分段分部的进行、并办理移交手续。
注意成品保护。
二．准备工作——成立物业承接查验小组（管辉为组长） （一）人员准备（管辉经理负责牵头）物业的承接查验是一项技术难度高、专业性较强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。
物业管理企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与房开组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。
（二）计划准备（与房开协调进度）以星期为单位，制定详细周全的工作计划，每个礼拜的工作安排好，进度及进展每天汇总，表单号，标准化，规范化管理；工作汇报以图表上墙的形式逐日更新。
承接查验可以由大到小，逐步查验，以单位或单项分片、分部、分区域查验。
物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。
（1）与房开确定各单项承接查验的日期、进度安排；（2）要求房开在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。
（3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。
（三）资料准备在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。
（1）工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等；（2）承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。
（四）设备、工具准备在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。
<4> 前期沟通协调直接涉及的单位和部门：政府行政主管部门、社区居民委员会、开发房开、业主（业主委员会）：相关单位和部门：城市供水、供电、等公共事业单位；市政、环卫、治安等行政管理部门。
（一）物业查验的主要内容（5个方面）1．物业资料在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接受查验下列资料：（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。
2．物业共用部位按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。
主要内容包括：（1）主体结构及外墙、屋面；（2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；（3）公共卫生间、阳台；（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
3．共用设施设备4．园林绿化工程5．其他公共配套设施（开荒保洁-监督）（3、4、5具体内容略）（二）物业查验的方式承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业房开竣工验收的基础上，对房开移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。
承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，还应督促房开及时解决发现的问题。
查验的相关资料由房开提供，物业主要是进行必要的复核。
物业应督促房开尽快安排验收，房开无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的，物业管理企业可以拒绝承接物业。
物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查设备调试等情况下还可采用1观感查验、2使用查验、3检测查验和4试验查验等具体方法进行检查。
三、承接查验所发现问题的处理（重点）发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；房开管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。
对于承接查验中所发现的问题，处理程序如下所示。
（一）收集整理存在问题（1）收集所有的《物业查验记录表》；（2）对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；（3）将整理好的工程质量问题提交给房开确认，并办理确认手续。
（4）如果管理处上报物业公司解决不了，有物业公司上报服务中心负责协调解决跟进。
（二）处理方法工程质量问题整理出来之后，由房开提出处理方法。
物业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于房开进行针对性整改。
从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。
若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由房开督促施工单位负责。
第二类是由于规划、设计考虑不周到而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。
这类问题由房开负责作出修改设计、改造或增补相应设施。
（三）跟踪验证为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。
物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。
对整改不合要求的工程项目则应督促房开处理。
物业查验的内容( 重点)为了使物业的移交能够顺利进行，接管单位必须对原物业的状况及存在问题进行查验和分析，为物业移交和日后管理提供依据，对发现需要整改的内容需及时与移交房开协调处理。
物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有以下几个方面。
查验物业共用部位、共用设施设备及管理状况的主要项目内容有：（1）建筑结构及装饰装修工程的状况；（2）供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；（3）保安监控、对讲门禁设施；（4）清洁卫生设施；（5）绿化及设施；（6）停车场、门岗、道闸设施；（7）室外道路、雨污水井等排水设施；（8）公共活动场所及娱乐设施；（9）其他需了解查验的设施、设备。
（10）与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
（二）移交内容移交的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。