商业业态
业态、地下商业,高楼层商业
1 2 3 4
租金水平
剧院 课外教育 慢摇酒吧 家庭餐饮 商务餐饮 主题餐饮 高层区 美容美发 儿童摄影 西式餐吧 专业百货 儿童早教
面积需求
消费频率
多 维 度 分 析
3C数码
体育用品
儿童服装
体育用品
儿童家居及用品 中式餐吧/茶餐厅 服装服饰 服饰配件
高楼层商业的价值提升
1.目的性消费业态组合设置 2.垂直交通系统的设置 3.地上停车场的设置 4.中庭、边庭等共享空间的设置
案例一
国际广场isquare，总建筑面积6.6万平方 米，包括商场、戏院和高座大楼三个部分。 地下至8楼为基座，商场街铺为国际品牌 旗舰店。
香港国际广场isquare
目的性消费的业态布局
小结：
1.把地下商业与周边的公共交通系统紧密结合，会带来大 量人流。 2.合理利用中庭空间，解决地下商业采光不足、空间压抑 等问题，还可通过中庭，使地上与地下的商业空间相互渗 透、呼应。 3.室外下沉广场的设置极大程度提高地下的商业价值，成 为一个人流汇集的休闲共享空间，对项目自身的品牌价值 也是巨大的提升。 4.把地下商业与地下停车场相结合，提升地下商业的价值， 使顾客有更便捷的购物体验。
地下商业与交通系统的融合
首创四个首层设计
顶层 空间 通天广场 中庭
深圳益田假日广场
深南大道/L1层 下沉式广场/B1层 地铁站厅/B2层
L3层 L2层
中庭
中庭
酒店/L2层
B3层
设计中充分利用地势高差，使商业空间与周边市政交通系统与无缝连接，使商场形成多 个首层，商业价值实现最大化。
中庭空间的合理利用
业态分类及特点
商业业态分类
培训执行 白仓海
商业业态概念
6、仓储式商场概念
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储 销一体、低价销售、提供有限服务的零售业 态(其中有的采取会员制形式，只为会员服务)。
仓储式商场特点
❖ (1)在城乡结合部、交通要道。 ❖ (2)商店营业面积大，一般为10000平方米左右。 ❖ (3)目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有
❖ 什么是商业业态 所谓商业业态是指针对特定消费者的特定
需要，按照一定的战略目标，有选择地运用 商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺 形态、价格政策、销售方式、销售服务等经 营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。
商业业态的形式及特点
❖ 商业业态的形式及特点 商业业态包括百货店、超级市场、大型综
3、大型综合超市概念
❖ 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销 售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足 需求的零售业态。
大型综合超市特点
❖ (1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 ❖ (2)商店营业面积2500平方米以上。 ❖ (3)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企
业的品牌开发。 ❖ (4)采取自选销售方式。 ❖ (5)设与商店营业面积相适应的停车场。
合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖 店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主 要业态选址和经营特征如下。
1、百货店概念
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同 商品部门设销售区，开展进货、管理、运营， 满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售 业态。
商业与写字楼的发展趋势及业态
商业与写字楼的发展趋势及业态国内(长三角地区)商业、写字楼发展趋势和业态一、商业(长三角)发展的趋势1、优质物业有更大发展空间中国购物中心的市场研究数据表明，国内目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5%，未来购物中心仍有较大的发展空间。
据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。
因此，未来具有优质潜质的商业物业必将开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。
2、由开发时代转向运营时代商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。
随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。
商业地产的开发，应是始于"建"而终于"管"。
真正的利润增长来自于后期的物业经营。
从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。
商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。
目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。
可以预见，商业地产已经开始由开发时代转向运营时代。
3、模式趋于国际化和专业化新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高，商业地产的专业化运作成为大势所趋。
商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。
而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。
只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专业化的新高度。
4、商业地产融资渠道多元化从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。
其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。
从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。
商业地产各类业态选址基本要求和条件
商业地产各类业态选址基本要求和条件商业地产选址是商业运营成功的关键之一、不同的商业业态对选址的要求和条件也不尽相同。
下面将介绍几种常见的商业业态以及它们的选址基本要求和条件。
1.零售业态零售业态包括百货商场、购物中心、专卖店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-社区配套：选址面积要适中，服务于周边居民和上班族的日常生活需求。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，保持一定的竞争优势。
-停车便利：配套停车场或周边停车设施，方便顾客停车。
2.餐饮业态餐饮业态包括餐饮店、快餐店、咖啡店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店就餐。
-目标顾客群体：选址要考虑周边人口特点，看中的人群是否与业态相匹配。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，同时要考虑周边同业的盈亏情况。
-周边环境：选择一个安静、舒适的环境，能够给顾客提供一个好的用餐氛围。
3.休闲娱乐业态休闲娱乐业态包括电影院、KTV、娱乐城等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-周边人口消费能力：要选在消费能力相对较高的区域，以保证业务盈利。
-周边配套设施：可以选择在商业区、商场等周边，以获取更多的顾客。
-竞争对手分析：尽量远离同类竞争对手，避免过于接近引发激烈竞争。
4.办公楼办公楼选择基本要求和条件包括：-区位优势：交通便利，地理位置核心，为企业提供良好的商务环境。
-工作配套设施：周边配套设施齐全，满足员工的日常办公需求，例如餐饮、健身、医疗等。
-形象和品质：办公楼应具有现代化的建筑风格，设施先进，提供良好的工作环境。
-政策支持：政府对办公楼的发展给予支持，例如税收优惠、土地使用权优惠等。
5.物流仓储业态物流仓储业态选择基本要求和条件包括：-交通便利：将仓储设施选址在交通便利的地方，便于货物的流通和运输。
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
商业业态规划方案
商业业态规划方案1. 背景介绍随着经济的快速发展，人们的生活方式不断发生着变化。
购物已经不再是简单的采购行为，而成了一种生活方式，成为城市中不可分割的一部分。
同时，随着电商行业的快速崛起和线下市场的竞争，传统的商业模式已经越来越难以满足人们的需求。
为了适应新的市场环境，商业业态规划已经变得不可或缺。
2. 商业业态规划概述商业业态规划是指商业建筑物及其周边环境的规划设计，用于建设在目标区域内既能满足人们购物需求，又能带来经济效益的商业设施。
商业业态规划的目标是根据当下市场需求和市场趋势来确定购物中心，商业广场等商业场所的业态选择，尤其是在新建设的商业项目中更具有先导性。
商业业态规划需要考虑周边人口、人口结构、消费能力、地理位置、交通情况、布局等多种因素，才能调整商业业态的设计，可以控制商业建筑投资、提高商业建筑的使用价值，促进商业的发展。
3. 商业业态规划的意义商业业态规划可以带来以下益处：3.1 增加经济效益根据国家的发展计划，商业业态的规划不但可以提高商业建筑物的使用价值和经济效益，还有助于吸引更多的人进入商业区，提高商业区的繁荣度。
商业区的繁荣度可以进一步提高周边的房价，推动整个区域的发展。
3.2 满足人民的生活需求随着人们生活水平的逐渐提高，购物已经不再是单纯的日常必需品，而成为一种生活方式，逛街购物已经成为人们休闲娱乐的一种方式。
商业区的繁荣度可以为市民提供更为多样化的消费选择，方便市民的日常生活，提升生活质量。
3.3 优化城市布局商业业态的规划还可以快速优化城市的布局，提升市民的生活质量。
有着良好的城市布局的城市可以吸引到更多的商业项目前来投资。
3.4 带动周边商业的发展商业区的建设可以带动周边的商业项目的发展，进一步拓展了城市的商业发展，增加了城市的投资和消费。
4. 商业业态规划的步骤商业业态规划的具体步骤是：1.明确业态规划的目标和方法商业业态的规划要统筹规划，整合各方面资源，全面考虑市场需求和趋势，明确规划的目标和方法。
商业业态管控方案
商业业态管控方案1. 背景商业业态是城市经济发展的重要组成部分，是改善市民生活质量的重要手段。
但是，商业业态的过度发展和无序竞争也会导致城市中心区的拥堵、环境污染和社会不安。
因此，在城市规划和管理中，对商业业态进行有效的管控成为了必要的措施。
2. 商业业态管控的目标商业业态的管控的目标是实现商业业态的可持续发展，促进城市经济的繁荣和市民生活水平的提高。
具体地，商业业态管控的目标包括以下几个方面：2.1 保障市民基本消费需求商业业态的发展应该符合市场需求和城市规划，不能过分追求盈利而忽视居民的需求，保障市民基本消费需求是商业业态管控的一项重要目标。
2.2 促进商业业态创新商业业态的创新是推动城市经济发展的重要手段。
商业业态的管控应该鼓励商业企业创新，提高市场竞争力。
2.3 维护城市环境和市民生活质量商业业态的过度发展会导致城市环境的恶化和市民生活质量的下降。
商业业态的管控应该保护市民的生存环境和生活质量。
3. 商业业态管控的方法商业业态管控的方法是多种多样的，常见的方法包括区域规划、政策法规、市场准入、经营管理、技术创新等。
3.1 区域规划商业业态的管控需要考虑城市的整体规划，通过规划来合理布局商业业态的发展，防止出现过度集中的现象。
3.2 政策法规政府可以通过制定政策法规，来引导商业业态的发展方向和管理标准。
3.3 市场准入市场准入是商业业态管控的一种有效手段，通过控制商业企业的数量和经营范围，来控制商业业态的发展。
3.4 经营管理商业企业的经营管理是商业业态管控的重要内容，包括质量控制、价格管理、环境保护、安全生产等方面。
3.5 技术创新技术创新是商业企业提高市场竞争力的重要手段。
商业企业应该加强技术创新，增强自身的发展能力和创新能力。
4. 商业业态管控的实践商业业态管控的实践主要是政府与商业企业的合作，政府通过制定政策法规和管理标准，引导商业企业按照规则经营。
商业企业则需要遵守政策法规和管理标准，自觉维护市民的权益和环境质量。
业态布局情况汇报范文
业态布局情况汇报范文业态布局情况汇报。
近年来，我公司在业态布局方面取得了长足的进展，不断优化和调整业态结构，以适应市场需求的变化。
以下是我公司业态布局情况的汇报：一、商业业态。
在商业业态方面，我公司积极引进了一系列具有市场竞争力的品牌商户，包括服装鞋帽、家居生活、美食餐饮等多个品类。
同时，我们也加大了对线上线下融合发展的力度，推动了线上商城和线下门店的协同发展，实现了全渠道的销售和服务体验。
二、文化娱乐业态。
文化娱乐业态是我公司发展的重点之一，我们不仅搭建了一系列文化娱乐平台，还引进了多家知名的文化娱乐品牌，包括电影院、KTV、儿童乐园等。
通过丰富多彩的文化娱乐活动，吸引了大量消费者，提升了商场的吸引力和影响力。
三、健康养生业态。
随着人们健康意识的提升，健康养生业态也成为了我公司重点发展的领域。
我们引进了多家健身俱乐部、养生馆、美容美发店等，为消费者提供了全方位的健康养生服务。
同时，我们还开展了健康讲座、养生体验活动等，深受消费者欢迎。
四、教育培训业态。
教育培训业态是我公司新近发展起来的一个业态，我们积极引进了多家知名的教育培训机构，包括语言培训、艺术培训、学科辅导等。
通过丰富多样的教育培训课程和活动，为周边居民提供了优质的教育资源，受到了广泛好评。
五、社区服务业态。
为了更好地服务周边居民，我公司还推出了一系列社区服务业态，包括便民服务、社区医疗、家政服务等。
通过与周边社区居民的互动交流，我们不断优化服务内容和方式，提升了社区居民的生活品质和幸福感。
六、科技创新业态。
科技创新业态是我公司未来发展的重点之一，我们将加大对科技创新企业的引进和孵化力度，推动商场向智慧商场转型。
通过引入智能设备、VR体验、无人商店等科技创新产品，提升了商场的科技含量和创新形象。
七、其他业态。
除了以上几大主要业态外，我公司还积极发展了其他业态，包括社交休闲、家居建材、汽车服务等。
通过多元化的业态布局，我们不断满足消费者多样化的需求，提升了商场的综合竞争力和市场地位。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
百货商店 特点： 1. 规模化、大面积、多品种经营 2. 地理位置优越 3. 资金雄厚 优势： 1. 经营范围广 2. 重视商誉 3. 经营设施完善 劣势：投资过大、分布集中、管理复杂、费用高
代表品牌
新பைடு நூலகம்界
天虹百货
专业商店和专营店 专业店特点：（大类、专业） 1. 商品结构专业性、品种丰富 2. 商品及品牌具有自己的特色 3. 从业人员具备专业知识 专卖店特点（授权、专门、制造商或中间商品牌） 1. 在繁华街区、百货店、购物中心内选址 2. 商品结构以著名品牌为主 3. 销售表现为量小、质优、高毛利 4. 商品的陈列、照明、包装、广告讲究 5. 注重品牌名声，专业知识、专业服务
购物中心 大型建筑体内，有计划的开发、拥有、管理 运营各类商业业态、服务设施的集合体
特点：
1. 2. 3. 4.
房地产与零售商合资 开发整套设施、租赁 百货或超市作为核心，各类业态共同构成 服务功能齐全 一般在城乡结合部、交通枢纽点
上海徐家汇太平洋百货业态布局
1F 2F 3F 4F 5F 6F
7F
8F B1
/u/vw/5219338
无店铺销售 不通过商店向消费者销售商品或提供服务： 1. 电话销售 2. 邮购销售 3. 访问销售 4. 自动售货 5. 网上商店
适应多样化需求、市场竞争
商品经营范围
企业经营的商品及其组合方式，界定企业的性 质、任务，对经营活动起主导作用
便利店（零星、频繁、随到随买、省时快捷）
特点： 1. 选址于消费者集中 2. 规模小、品种少，食品、日用品为主 3. 营业时间长 新形势：连锁形式、规模优势
仓储式商店（仓库商场合二为一）
特点： 1. 仓库商店相结合 2. 规模大、设备简、人员少、管理费用低 3. 批量作价（成件、大包装） 4. 开架售货、大型停车场 5. 大多实行会员制 形式：规模效益，连锁经营
北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛
连锁商店 1、正规连锁
同一投资主体、资本属于同一企业或个人
2、自由连锁 原已存在独立店铺自愿联合，统一管理。 独立核算、自负盈亏 3、特许连锁（加盟连锁） 签订合同、授予权力、所有权与经营权分离 使用费、义务、经营指导
麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王 大地数字影院 中体倍力
商业业态
业态种类
百货商店
专业商店
超级市场
连锁商店
购物型
便利店 仓储式商店 购物中心 无店铺销售
百货商店
专业商店、专卖店
超级市场
连锁商店
便利店
仓储式商店
购物中心
万象城
HOPSCA——集酒店(Hotel)、写字楼(Office)、 生态公园(Park)、购物中心(Shopping)、会所 (Convention)、城市超级寓所 (Apartment)为 一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间， 一个人，一下午，一家人，一整天，生活有多少种可能？ 世界上最先进的地产开发模式。 一个人，一下午，一家人，一整天，生活有多 少种可能？
品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁
超级市场（自助、集中式、一次性付款） 普通型（标准超市）、大型综合（大卖场） 特点： 1. 食品、生鲜和生活用品为主 2. 开架自选、自助服务、一次性结算 3. 廉价销售、商品周转快 4. 店址选在居民住宅区、现代化设备和管理
快节奏、高效率、降低经营费用、加速资金周转 但安全问题明显
化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲 服 钟表 内衣 餐厅 修改室 休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服饰 保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA馆&教室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教 童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩具 婴儿用品 香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食 儿童学习用品
选择经营范围的考虑因素 1. 自身的商业业态 2. 特定的目标市场 3. 商品的寿命周期 4. 竞争对手的制约 5. 商品的连动效应 商品策略 单一化、专业化、丰满化、齐全化
商品结构
范围内、一定标准、划分类别与项目、确定 比重、确定结构 表现为主营、辅营、关联商品确定，品种、 质量、档次、价位的组合 考虑因素： 1. 不同商品种类形成的商品广度 2. 相同种类的不同质、规格、花色形成的商品 深度 结构策略： 广而深、广而浅、窄而深、窄而浅