2008年4月重庆市房地产市场月度研究报告

目录第一部分行业动态.................................................一、政策法规 ........................................................二、市政规划 ........................................................三、行业动态 ........................................................ 第二部分土地市场................................................一、供应分析 ........................................................二、成交分析 ........................................................ 第三部分本月新增物业研究........................................一、新开楼盘一览表 ..................................................二、新增住宅市场分析 ................................................ 第四部分商品房市场...............................................一、供求关系分析 ....................................................二、供应分析 ........................................................三、成交分析 ........................................................ 第五部分房市营销动态研究.........................................一、4月各类营销活动概况.............................................二、4月营销分析.....................................................第一部分行业动态一、政策法规◆央行年内第三次上调存款准备金率，再调0.5％达到16％中国人民银行4月16日宣布，从4月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行08年以来第3次上调存款准备金率，也是07年以来第13次动用这一货币政策工具。

此次调整后，普通存款类金融机构将执行16％的存款准备金率标准，再创历史新高。

链接：2007年以来存款准备金率调整后的股市表现【同成分析】：央行年内第三次上调存款准备金率，这一举措是为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。

此次是央行08年以来第3次上调存款准备金率，也是07年以来第12次动用这一货币政策工具。

二、市政规划◆快速公交线南延三套方案出笼重庆首条快速公交线（BRT）已在高九路上运行（大坪九坑子—九龙园区）。

4月23日，BRT公司正准备把BRT运行线路，从九坑子延伸到龙头寺。

而向南延伸的三套方案也出笼了。

向北：九坑子到龙头寺从九坑子向九龙园区方向运行到虎头岩转盘，掉头向北；穿虎头岩隧道，上嘉华大桥；过桥后通过在建的鸿恩寺隧道，到达冉家坝；再经新溉路或其他道路，最终到重庆北火车站（龙头寺）。

向南：3种方案备选BRT线向南的延伸方案，目前准备了3个。

即从现在的九龙园区向3条不同的候选线路延伸。

方案一：九龙园区经在建的水碾立交，过李家沱长江大桥，到达李家沱。

这基本上是一条很平直的路。

方案二：九龙园区—陈庹路—大渡口。

方案三：九龙园区—华福路—金建路，形成一个环线再到大渡口。

BRT线路将分段延伸据BRT公司透露，BRT线的线路延伸方案，定下来后不会一步到位。

“我们将根据城市道路建设、客流增长等多种因素，逐段延伸。

”BRT公司有关负责人说。

【同成分析】：BRT高九段的运行，对沿线及辐射区域房地产项目有不小的推动作用。

而BRT延伸段的选址建设，也必将给线路沿途及辐射区域房地产市场带来新的热潮。

三、行业动态◆主城09年建80万平米限价房3月31日，市国土房管局公布了《重庆市2009年度住房建设计划》（以下简称计划）。

计划显示，2009年全市拟新建住房建筑总面积3115.17万平方米，并首次提出限价商品房的建设计划：09年建限价普通商品住房100万平方米。

90平米以下户型超7成2009年的住房建设依然以中小户型为主。

计划显示，2009年全市拟新建住房建筑总面积3115.17万平方米，其中主城区拟新建住房建筑面积1724.63万平方米，远郊区县拟新建住房建筑面积1390.54万平方米。

从户型结构看，09年住房建设计划中，单套套型建筑面积90平方米以下的住房面积为2283.17万平方米，占住房建设总面积的73.29%。

4.58万套经适房09年开建在3115.17万平方米的总建筑面积中，09年计划建设政府保障性住房326.94万平方米。

保障性住房主要包括廉租房和经济适用房。

计划显示，在326.94万平方米的保障性住房中，廉租住房51.99万平方米，经济适用房的建筑面积为274.95万平方米。

按照我市出台的相关政策，经济适用房的套型面积控制在60平米左右，照此计算，09年我市有4.58万套经济适用房入市。

09年我市将推限价房计划显示，09年全年计划商品住房建设2788万平方米，中低价位、中小套型普通商品住房1856万平方米。

在09年的住房建设计划中，我市首次明确了限价商品房的建设计划，2009年全年拟建限价普通商品住房100万平方米，其中主城拟建80万平方米。

计划还显示，大户型、花园洋房等高档房的全年建设计划仅为832万平方米，约占全年计划的1/4。

预计300万平米住房09年将卖给外地人计划称，2007年底，全市常住人口2816万人，城镇人口1361.31万人。

全市城镇居民人均住房建筑面积27.31平方米，全市现有住房总建筑面积37177万平方米。

其中，都市区城镇居民人均住房建筑面积27.68平方米，住房成套率69%。

综合重庆市近年来住房需求的变化趋势和经济社会发展情况等各种因素，预计2009年新增住宅需求量在2800万平方米左右。

其中，新增城镇人口产生的住房需求约1500万平方米，城市居民改善住房条件产生的住房需求约1000万平方米，市外购房产生的住房需求约300万平方米。

◆重庆首次推出限价房土地市地房局近日发布公告，公开出让部分地块的国有建设用地使用权，其中北碚静观的一块土地，首次限定了建设商品住宅的最高销售价：2200元/平方米（套内）。

据悉，推出限价房土地，这在重庆还是首次。

这块土地位于北碚区静观镇城镇规划组团Ca分区，二类居住土地，面积5858平方米。

按规划要求，地上建筑总规模要控制在17574平方米以内，基本容积率不超过3，建筑密度不得大于35%，绿地率必须在30%以上。

与此同时，市物价局对该宗地块商品住宅最高销售价格进行了限制：套内面积2200元/平方米。

市地房局表示，此宗土地经过“招、拍、挂”确定中标单位后，各项规划指标不得改变，公共服务设施数量不得减少。

市物价局表示，售房时，开发建设单位可以在限价内下浮销售，但不得擅自突破限价。

【同成分析】：从今年起，国家和地方政府逐步大力开展保障性住房的建设，这对商品房市场将带来一定的冲击。

但通过对建设计划的分析，可以看到，短期内保障性住房对商品房市场影响不明显，原因一是保障性住房用地多位于较为偏远的区域；二是目前保障性住房大多成为变相的公务员、事业单位集资房。

第二部分土地市场一、供应分析据同成信息中心监测，2008年4月，重庆国土局公开发布土地公告9-10号，拟挂牌出让土地共计17宗，总面积40.31万平方米，折合约604.65亩，单宗地块面积不大，其中商业类土地本月无拟挂牌出让；本月拟出让总价为44810万元。

【同成分析】2008年4月拟供应土地中，以居住和工业用地为主，共11宗，占本月似供应土地的64%。

其中工业用地占35%，居住用地占29%；其次是综合用地，共4宗，占23.5%；而其它用地有2宗拟供应，占11.8%；商业类土地本月无拟供应。

【同成分析】2008年4月重庆主城区公开出让土地中，主要以九龙坡、渝北和北碚三个区域为主，分别为5宗、4宗和3宗，占到拟出让总量的70%以上。

其中九龙坡占29.4%、渝北占23.5%、北碚占17.6%。

其次是江北区占11.76%，沙坪坝、大渡口和高新区分别为1宗。

在本月拟出让的土地中单宗土地面积最大的是位于北碚区水土镇城镇规划组团A分区1-1/01宗地，单宗土地面积为113741平方米；其次为位于江北区诏家沱组团I分区18-5/01号宗地，单宗土地面积为103745平方米。

二、成交分析据同成信息中心监测，2008年4月重庆市主城区共计成交土地6宗，环比减少了13宗；成交总面积41.75万平方米，折合约626.24亩，环比下降65%；成交总价154969万元，环比下降了54%；地面均价247.46万元/亩，环比上涨了30%；最大可建面积130.61万元/平方米，环比下降了64%；楼板价1186元/平方米，环比上涨了26.25%。

【同成分析】2008年4月重庆主城区成交土地宗数少，共5宗。

以居住和综合用地为主各为2宗，另1宗为工业用地；成交面积又以综合用地为主，总成交总量的68.9%，居住和工业用地分别15.1%和16%。

【同成分析】2008年4月重庆主城区成交土地共6宗，其中江北区2宗，其他区域均为1宗。

从成交面积来看，位于大渡口区大渡口组团A分区A14-1/04、A15-2/04、A16-1/03、A19-1/04、A1号宗地的面积居首位，面积21.27万平方米；其次为高新区二朗科技新城C分区C4-4/03号宗地，面积7.44万平方米。

附表一：08年4月重庆主城区土地成交情况一览表第三部分本月新增物业研究一、新开楼盘一览表四月新开住宅物业二、新增住宅市场分析1、各区域住宅楼盘供应总量特征1、1四月新增住宅个数区域分布1、2四月新增住宅件数区域分布1、3四月新增住宅体量区域分布【同成分析】物业放量增加，市场需求回暖4月重庆主城区共计38个楼盘推出，共计约8334件物业，较3月增长48.74%。

其中6个楼盘为完全新推，其他32个为在售楼盘的加推项目；市场总体放量84万余方，较3月增长59.71%。