前期验收注意事项

前期交付注意事项

一、运营公司管理建设阶段的介入程序

(一)双方确定工作内容要求；

1.运营公司组成工作小组，组成人员为运营公司各专业相关人员、介入项目储备的管理人

员及工程人员；

2.制定工作计划；

3.按计划实施实施过程中重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系

统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、运营管理方案和管理合同的确认。

4.对涉及运营公司利益的文件应由运营公司确人其中涉及的承诺、设备设施合同中的售后

服务等。

5.施工阶段的介入内容：施工阶段介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、施工建设阶段、竣工验收阶段。

6.规划设计阶段包括对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、

新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、各种管路铺设合理性、消防系统、垃圾储存点等生活配套设施的分布、道路规划、网点房的分布等方面应注意的内容。

7.施工建设阶段包括电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

8.竣工验收阶段包括主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装配的设备设施，

熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向。（二）设计文件

1.总说明、规划图、建筑设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

2. 所属区域、设计、工程以及其它等相关部门共同召开项目说明会，专题介绍

项目情况并解答疑问。

3.设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等。

4.注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

6.安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

7.智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化园区建设。

8.便于运营公司组织管理，节约管理成本。

9.各种指标牌，园区平面图、警示标志(牌)配备齐全。

10.与相似典型项目的比较

a)相似点

b)差异点

c)优势

d)劣势

a)改进建议

二.施工建设阶段介入

(一)运营公司在施工建设阶段的介入主要是就施工过程中施工设计、施工方法、施工质

量进行监察、监理，并对其中影响园区质量、实用性及维护保养的问题，向相关部门提出意见加以防范，并由相关部门督促承建商纠正、补救，作为经营公司，对于施工单位无直接的经济干预权.

(二)施工建设介入程序与内容

1.成立专项介入小组，一般2~3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和

良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。相关部门应设定专人与运营公司对接，及时回复建议。

2.实行施工阶段前期介入情况周报制度，专项介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，

将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。

3.运营公司定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。

4.运营公司对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给相关领导，并跟进问题

整改落实情况。

(三)运营公司在项目施工阶段介入应注意的要点

1.园区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽

量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

2.所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施

工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

3.了解园区各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、

隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

4.园区所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水

电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

5.为方便以后的运营公司管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表

（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

(四)分项控制细则

1.复层工程

复层因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：

（1)无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。

（2)采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设

施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平

施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水

层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式

应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。

（3)采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。

2.回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。