商业概念定位
商业定位与招商策略
根据企业自身情况和市场环境，明确招商的目标和条件 ，如投资规模、品牌知名度等。
设计优惠政策和发展支持
为了吸引投资者，需要设计具有竞争力的优惠政策和发 展支持，如税收减免、租金补贴等。
选择合适的招商渠道和方式
根据目标客户群体的特点和需求，选择合适的招商渠道 和方式，如线上招商平台、行业展会等。
市场反应
招商策略实施后的市场反 应，可反映商业定位与市 场需求是否匹配，从而调 整定位。
经营业绩
招商策略实施后的经营业 绩，可反映商业定位的盈 利潜力，为后续定位调整 提供参考。
如何协调商业定位与招商策略的关系
充分调研
在制定商业定位和招商策略前，需进 行市场调研，了解市场需求、竞争状 况和目标客户群体。
制定招商计划和推广方案
制定具体的招商计划和推广方案，明确招商的时间节点 、宣传手段和预算等。
实施与监控调整
实施招商计划，对实施过程进行监控和调整，确保招商 策略的有效性和可行性。
03
商业定位与招商策略的关系
商业定位对招商策略的影响
01
02
03
目标客户群体
商业定位决定了目标客户 群体，从而影响招商策略 中的品牌和商户选择。
商业定位与招商策略
汇报人： 2023-12-24
目录
• 商业定位 • 招商策略 • 商业定位与招商策略的关系 • 商业定位与招商策略的案例分
析 • 如何优化商业定位与招商策略
01
商业定位
商业定位的定义
商业定位是指确定目标市场、产品、服务以及品牌形象的过程，旨在使企业在竞争 激烈的市场中脱颖而出。
势。
持续优化招商策略
分析招商渠道的有效性
商业定位必须考虑的九个方面
商业定位必须考虑的九个方面第一. 业态定位:这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。
第二.功能定位：功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。
功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。
第三.品类定位：商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。
如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。
做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。
第四.客群定位、客层定位：这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。
“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。
第五.商圈定位：这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。
第六.模式定位：如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是统一管理，统一收银，还是分营管理，分营收银？那么这叫模式定位。
这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。
第七.形象定位：商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。
商业定位方案
商业定位方案1. 背景在商业竞争激烈的市场环境下，一个企业要取得成功，需要明确自己的商业定位。
商业定位指的是企业在市场上的地位和角色，以及企业与竞争对手的差异化和独特性。
商业定位方案是为了确保企业在目标市场上能够有效地与竞争对手区分开来，从而获得持续的竞争优势和市场份额。
2. 目标市场分析在确定商业定位方案之前，首先需要进行目标市场分析。
通过分析目标市场的规模、增长趋势、竞争对手、目标客户等因素，可以更好地了解市场需求和消费者的偏好，为商业定位方案的制定提供依据。
在目标市场分析中应该回答以下问题：•目标市场的规模和增长趋势是什么？•竞争对手的数量、实力和市场份额如何？•消费者的特点和行为习惯是什么？•目标市场的需求和潜在机会有哪些？3. 竞争对手分析在商业定位方案中，竞争对手是一个非常重要的因素。
竞争对手分析可以帮助企业了解竞争对手的优势和劣势，从而制定出更具竞争力的商业定位方案。
在竞争对手分析中应该回答以下问题：•竞争对手的产品或服务特点是什么？•竞争对手的定价策略和销售渠道是什么？•竞争对手的市场份额和品牌影响力如何？•竞争对手的客户满意度和市场口碑如何？4. 商业定位策略根据目标市场和竞争对手分析的结果，可以制定出适合企业的商业定位方案。
商业定位策略应该能够充分发挥企业的优势，同时与竞争对手形成鲜明的差异化，满足目标市场的需求。
常见的商业定位策略包括：•产品差异化定位：通过产品的特点和功能与竞争对手区分开来。
•价格定位：通过定价策略与竞争对手形成差异，满足不同的消费者需求。
•服务定位：通过提供优质的售后服务和客户支持来赢得客户的信任和忠诚度。
•品牌定位：通过品牌形象和市场宣传来与竞争对手区别开来。
5. 营销推广计划商业定位方案的实施需要有一个有效的营销推广计划。
营销推广计划能够帮助企业向目标市场传达商业定位的信息，提高品牌知名度和市场份额。
在营销推广计划中应该包括以下内容：•市场推广策略：确定推广渠道，如广告、促销活动、线上线下活动等。
商业定位方案
商业定位方案1. 引言商业定位方案是指企业根据市场需求和竞争环境，确定自身在市场上的定位和发展方向的战略规划。
商业定位的准确与否，直接关系到企业的生存与发展。
本文将介绍商业定位的重要性以及如何制定一个有效的商业定位方案。
2. 商业定位的重要性商业定位是企业在市场中的位置，是企业创造竞争优势的重要手段。
一个准确的商业定位能够帮助企业明确自己的目标受众、核心竞争力以及市场差异化的优势，从而有效地制定和实施市场营销策略。
商业定位的重要性体现在以下几个方面： - 市场定位：商业定位可以帮助企业确定自己在市场上的位置，找到自己的目标受众和服务对象，从而实现市场细分和定位。
- 竞争优势：通过分析市场需求和竞争对手，企业可以找到自己的核心竞争力和差异化优势，从而在竞争中脱颖而出，实现持续竞争优势。
- 品牌建设：商业定位有助于企业树立自己的品牌形象和品牌价值观，提升品牌知名度和美誉度。
-战略规划：商业定位是企业制定战略规划的基础，能够帮助企业明确自己的发展方向和目标，避免盲目决策和资源浪费。
3. 制定商业定位方案的步骤一个有效的商业定位方案需要经过以下几个步骤：3.1. 市场调研市场调研是商业定位方案制定的基础。
通过市场调研，企业可以了解目标受众的需求、竞争对手的情况、市场的发展趋势等信息，为后续的定位方案制定提供数据支持。
3.2. 目标受众确定在市场调研的基础上，企业需要确定自己的目标受众。
目标受众是指企业产品或服务的最终使用者或购买者。
通过明确目标受众，企业可以更加精确地提供定制化的产品和服务，提高市场竞争力。
3.3. 竞争环境分析分析竞争环境对于制定商业定位方案至关重要。
企业需要了解竞争对手的产品特点、定价策略、销售渠道等信息，评估自身的竞争优势和差距，并找到自己的市场空间和差异化优势。
3.4. 核心竞争力确定核心竞争力是企业在市场中脱颖而出的关键。
企业需要根据自身资源、技术、品牌等方面的优势，确定自己的核心竞争力，并将其体现在商业定位方案中，以实现市场差异化竞争。
商业定位
第一、业态定位:这就是商业定位的第一步,也就就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,就是做百货、大卖场、还就是做便利店、家居建材、还就是把它们组合在一起做购物中心？这就就是第一项业态定位。
第二、功能定位:功能就就是商业项目到底就是做什么的？就是做购物、还就是做健身、运动,还就是做餐饮、休闲、娱乐,还就是做旅游、会展。
功能不仅仅就是购物,很多人在定义商业的时候很狭隘,我们认为商业不仅仅就是卖东西,实际上现代商业的功能就是复合型的。
第三、品类定位:商业项目就是做服装、还就是做百货？就是做家电、还就是做通信、数码？就是做家居、还就是做建材、还就是做灯饰、还就是做窗帘布艺？这叫品类组合。
如果一个商业项目做家居建材城,那也就是需要品类定位的,比如红木家居做不做？还就是做现代家居,藏品做不做？床做不做,还就是只做厨房用具？这都就是品类。
做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通,这都属于品类定位。
第四、客群定位、客层定位:这就就是我们反复说的,商业项目就是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。
“群”就是一伙人,“层”就是一个层次的人,有很多人把这两个概念混淆了,最后导致定位模糊、不清楚。
第五、商圈定位:这就是指商业项目的辐射面积,就是做方圆十公里的,还就是做方圆五公里的,还就是做步行五分钟就可以到的社区商业,社区商业与城市商业中心的商圈就是不一样的,所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。
第六、模式定位:如果就是现代百货,那么就是采取联营还就是采取租赁的模式？如果就是中等商铺,就是招几个大品牌,还就是招众多的小品牌？就是统一收银,还就是分营收银？就是统一管理,统一收银,还就是分营管理,分营收银？那么这叫模式定位。
这就是直接影响到招商的策略与招商的政策的,也就是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。
第七、形象定位:商业项目以什么样的形象展示出来就是很重要的,就是高端时尚的形象,还就是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲就是很重要的,就是一种亲与力,还就是一种时尚,都就是需要设定的。
商业定位报告撰写
商业定位报告撰写1. 引言商业定位是一项关键的战略决策，它定义了一个企业或品牌在目标市场中的定位和差异化，以实现竞争优势和长期成功。
商业定位报告是对商业定位战略的详细说明和解释，包括目标市场选择、竞争分析、差异化策略和定位宣言等内容。
本报告旨在就商业定位报告的撰写进行探讨和说明。
2. 目标市场选择在商业定位报告中，选择目标市场是一个关键的步骤。
目标市场是指企业或品牌所针对的最重要的消费者群体。
在选择目标市场时，需要考虑以下几个因素：2.1 消费者需求了解消费者需求是确定目标市场的重要因素。
通过市场调研和消费者洞察，企业可以了解消费者的需求、偏好和行为，从而有针对性地选择目标市场。
2.2 市场规模市场规模也是选择目标市场时需要考虑的因素之一。
选择规模庞大的市场可以提供更多的机会和潜在消费者群体，有利于企业的发展和增长。
2.3 竞争程度竞争程度对目标市场选择的影响也很大。
如果市场竞争激烈，企业需要仔细评估自身的竞争优势和差异化策略，以确定是否选择这个市场作为目标市场。
3. 竞争分析商业定位报告还需要进行竞争分析，以了解目标市场中的竞争情况。
竞争分析可以从以下几个方面进行：3.1 竞争对手首先，需要确定目标市场中的主要竞争对手。
通过调查研究和市场分析，找出竞争对手的品牌形象、产品特点、市场份额等信息，进一步了解竞争格局和竞争对手的优劣势。
3.2 竞争优势竞争优势是企业与竞争对手相比的优势和差异化特点。
通过评估企业自身的资源、能力和核心竞争力，发现与竞争对手的差异，并确定如何通过这些差异来满足目标市场的需求。
3.3 定价策略竞争分析还需要考虑竞争对手的定价策略。
了解竞争对手的定价水平和策略，可以帮助企业制定合理的定价策略，并确定在目标市场中的定价优势。
4. 差异化策略商业定位报告还要明确企业的差异化策略。
差异化策略是企业与竞争对手区分开来的关键。
差异化策略可以从以下几个方面进行：4.1 产品差异化通过提供独特的产品特点，满足目标市场的特殊需求，从而与竞争对手区别开来。
商业基本知识点总结
商业基本知识点总结商业是指商品和服务的购买、销售和交换活动。
商业活动在人类社会中具有重要的地位，是实现资源配置和社会经济发展的重要手段。
本文将从商业的基本概念、商业模式、商业策略、商业营销、商业管理等方面对商业的基本知识点进行总结。
一、商业的基本概念1. 商业的定义商业是指商品和服务的购买、销售和交换活动。
它是商品和服务通过市场交换来实现价值转化的过程，是市场经济中的重要组成部分。
2. 商业的功能商业具有三大功能：流通功能、调节功能和促进功能。
其中，流通功能是指商业通过买卖和交换活动将商品和服务从生产者流向消费者；调节功能是指商业通过价格机制、供应链管理等手段调节市场资源的配置；促进功能是指商业通过市场营销和广告等手段促进产品和品牌的推广。
二、商业模式1. 商业模式的定义商业模式是指企业的盈利方式和商业运作模式。
它包括企业的价值主张、盈利来源、客户群体、商业合作关系、资源配置等内容。
2. 商业模式的分类商业模式可以分为传统商业模式和互联网商业模式。
传统商业模式主要依靠线下渠道和实体店面进行经营，而互联网商业模式则通过互联网平台进行销售和交易。
3. 商业模式创新商业模式创新是指企业利用新的商业模式来实现盈利和经营。
它可以通过产品创新、营销创新、渠道创新等方式来打破传统商业模式的束缚，实现企业的发展和盈利。
三、商业策略1. 商业策略的概念商业策略是指企业为实现长期发展目标而采取的行动计划和决策方案。
它包括市场定位、竞争策略、产品策略、价格策略等内容。
2. 商业策略的目标商业策略的目标是实现企业的盈利和发展，提高市场竞争力和持续盈利能力。
它需要根据市场环境、行业竞争和企业资源状况来确定，以实现企业长期发展的目标。
3. 商业策略的实施商业策略的实施需要企业制定详细的行动计划和资源配置，通过市场调研、竞争分析、产品研发、渠道建设等手段来实现商业目标。
四、商业营销1. 商业营销的概念商业营销是指企业利用营销手段和渠道来推动产品和服务销售的过程。
商管招商中的专业术语
在商业管理招商中，有许多专业术语，以下是一些常见的术语：
1. 商业定位：指商业项目的定位，包括目标客户群、产品定位、价格定位等。
2. 商业规划：指商业项目的规划，包括商业布局、业态组合、品牌组合等。
3. 招商策略：指吸引商家入驻的策略，包括租金政策、优惠政策、推广策略等。
4. 租金定价：指根据市场情况和商业项目的定位，确定租金水平的过程。
5. 业态组合：指商业项目中不同业态的组合，如餐饮、零售、娱乐等。
6. 品牌组合：指商业项目中不同品牌的组合，如国际品牌、国内品牌、地方品牌等。
7. 招商推广：指吸引商家入驻的推广活动，如招商会、广告宣传、网络推广等。
8. 商户管理：指对商业项目中入驻商户的管理，包括商户的日常经营管理、服务管理等。
9. 商业运营：指商业项目的日常运营管理，包括物业管理、市场推广、客户服务等。
10. 商业坪效：指每平方米商业面积的销售额或租金收入。
这些术语是商业管理招商中的基本概念，了解这些术语对于理解商业项目的运营和管理非常重要。
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三、概念定位
1.关于本案商业部分概念的提出，需遵循以下原则： 与项目的整体定位“国际街区生活城”所倡导的“开放、共享、
多元”的精神主张契合，与项目的整体形象契合；
所提出的概念与市场现有商业项目的概念有所不同，能够吸引消
费者、投资者的注意；
具有市场炒作点，能够在一定时间内保持新鲜感； 前提不特别指向具体的经营主题或者是经营项目，为项目的后续
功主要在于以下几点： 1.提出了“院景商街”的全新商业概念，与其他商业项目形成了 鲜明的差异化；
2.借助“大势”——政府对于临河街“餐饮娱乐一条街”的发展 规划，做足文章，成功的招来了沃尔玛等商家；
3.其背倚的社区长电临河风景业主均为长电集团、市检查员公务 员，具有较强消费能力，投资者对商铺的未来前景较为看好；
传统门市、大型商业街、MALL等多种业态优势，全新整合而产生 的商业形态；
STREET MALL具有“开放式街区、多元化业态、共享式经营”
的特点，它是一种全新的社区商业形态，是一个建立在大型的居住 社区基础上的集成式业态；
Байду номын сангаас
STREET MALL的经营都包容在一个开放的国际化街区之中，所
包容的业态比传统的商业经营更为多元，是一个可以融合酒店、公
主要因素在于： 1.具有先天的地段优势，吉林大路沿街两侧车流、人流量较大， 具有良好的商业氛围；
2.产品形式较为新颖，在建筑形式上完全独立的产权商铺在长春 还不多见，容易引起投资者的关注；
3.在价格上采取了低开高走的策略，不断提升的销售价格制造了 十足的紧张感，催化了投资者尽快出手的心理；
4.在推广期之内的广告投放力度较大，在短时间内就使项目的市 场影响力确立。
一词借助项目“国际街区生活城”的定位，顺理成章的延伸出来作
为引领商业概念的核心词汇。MALL是一种复合型的商业形态，具
有包容各种业态和消费形式的特点，符合“开放、多元、共享”的 特点，消费者对其也都具有一定了解，但是MALL一但都是在封闭 场所内的经营，而STREET MALL则是一种街区之内的开放式经营， 具备全新的吸引点；同时STREET MALL的包容性可以使本案的高 档酒店、公寓的形态成为其中一个顺理成章的组成部分，使其存在 的合理性和市场价值得以提升。
/ 务 / 创 / 造 / 价 / 值
服
谢谢！
服
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务
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创
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造
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价
/
值
服
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务
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创
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造
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值
潜在同类型商业项目分析：大禹城邦
大禹城邦规划的商业街总面积达10平米，规模较大，定位为欧洲
商业街，目前还没有开始运作，但是项目在前期推广之中一直反复 告知客户商业街的信息，为项目的正式运作进行市场积累，同时该 项目也是意在等待政府南迁带动区域的商业氛围趋于成熟的时候在 进行销售，以保证项目的顺畅运行和预期成功。
的商铺均是处于优势地段；
3.成规模的纯商业项目、社区临街商铺的销售状况好于集中分割
产权或投资返租的商铺，且实现的售价均较高；
4.是否有新鲜的概念是吸引投资者、影响其决策的重要因素； 5.大规模商业项目的市场推广需要较长的时间，销售速度较慢。
/ 务 / 创 / 造 / 价 / 值
服
典型项目分析：天地12坊 天地12坊是2006年长春最引人关注的商业地产项目，该项目的成
商业部分概念定位建议
本报告是严格保密的。
一、市场分析
经我公司对长春市目前在售商业地产项目、大型社区临街商铺销
售状况的调研，发现市场目前具有如下特点：
1.目前长春市商业地产的供给总体处于快速增长阶段，并且在未
来几年内会持续增加，商业项目的竞争将会日趋激烈，依附大型社 区的商业街项目越来越多；
2.地段是决定现阶段商铺销售状况的最关键因素，销售状况较好
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
STREET MALL的中文表述为
“街／区／摩／尔”
STREET MALL的定位语为
打造长春首座街区摩尔。 魅力新商业，街区大摩尔。
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
对于“STREET MALL”的概念包装： STREET MALL是一种流行于欧美的全新商业业态，是一种融合
4.在宣传推广方面投入了大量资金，媒体广告、公关活动、促销 互动等接续不断，一直保持较高的媒体曝光率；
5.从2005年就开始进行前期的炒作和客户蓄水工作，各方面的准 备工作较为充分。
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
典型项目分析/虹场 虹场是2004－2005年期间销售最成功的商业项目，其获得成功的
/ 务 / 创 / 造 / 价 / 值
服
STREET MALL的核心价值：
整合优质生活资源、集成多 元商业资源，为整个城市的 人们创造丰富多元的贴心、 健康、舒适、时尚、便捷的 城市街区生活价值。 能够创造丰厚回报的投资价 值经营价值。
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
本案STREET MALL的规划雏形： 原则：既有大体量的商业，又有小铺位的经营，还有合理面积的
运作留有空间；
因本案商业板块在经营上要与欧亚卖场形成互补，所以提出的概
念要能够包容精品酒店、酒店式公寓等板块及“餐饮、娱乐、休闲” 等商业零售以外的经营项目。
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
2.主推概念
STREET MALL
概念阐释： STREET MALL 是一个全新的概念创造。“STREET”
服
/
务
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创
/
造
/
价
/
值
高新区商业项目分析 高新区目前的商业氛围还不成熟，虽然此前已有多个商业项目推 出，但是都没有取得成功： 天安第一城：临硅谷大街门市面积为8000平米，定位为“国际俱 乐部”，但是仅实现少量面积的销售，现对外出租等待销售时机； 融创上城：其商业街定名为“科摩街”，有小部分实现了销售， 但是一直空置没有开始经营； 超达磐谷商业港：800M餐饮娱乐商业街对外销售状况不佳，通过 免租甚至赠送装修的形式招来部分餐饮娱乐商家开始进行经营，培 育商业氛围； 新兴红旗嘉园：社区临街门市定位为“底特律商业街”，以经销 汽车配件为经营主题，仅有少部分实现销售，大部分通过抵工程款 的形式抵给了建筑商； 高新怡众名城：临街门市房正在对外销售，销售状况一般，商业 街还没有正式开始运作。
服
/
务
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创
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造
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价
/
值
二、策略建议
对于本案的商业项目运作策略建议如下： 1.滞后推出：前期将商业部分进行展示性规划，在开发建设上可
以分期分部推出，培育市场与提升产品价值同步操作；
2.概念先行：前期赋予项目一个鲜明的商业概念，只推出宽泛性
的经营规划，不进行明确的经营主题定位，以概念吸引市场关注；
不同，与临近的欧亚卖场大体量的传统商业零售形成了有机互补， 会使整个区域的商业更趋成熟；
STREET MALL涵纳居住空间、商业空间、休闲景观空间等多
重空间，并以针对性的景观规划体系使各个部分构建围合成为一个 整体，能够最大限度的激发消费能量。
STREET MALL具备无可比拟的经营价值和投资价值； STREET MALL将与国际主流商业文明接轨的商业移植长春。
寓、餐饮、娱乐、休闲、特色商业、购物、教育、医疗等功能于一 体等集成式创新商业形态。
服
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务
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创
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造
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价
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值
STREET MALL是一种融会中西商业文明的全新商业文化，在
依托于大型社区的基础上，最适合在高新区这样汇集高知高收入人 群和外籍人士、但是缺乏商业配套的新城区发展；
STREET MALL与传统的商业街、现代的MALL具有本质上的
独立空间。
中心商业区 由高档酒店、酒店式公寓、餐饮娱乐风情街组成 3条商业步行街 特色商业步行街——新魅力（主题明确的特色商业，由一个统一
的商业主题或者多个不同的商业主题构成）
休闲娱乐风尚街——新感觉（搭建多重街路景观，营造休闲氛围，
以各种休闲娱乐项目的经营为主）
精品小店风情街——新风尚（各种各样的时尚产品气质小店）
3.提前造势：商业项目的推广与住宅同步运行，在推广住宅时反
复强调本案商业街的存在及未来可能实现的经营功能；
4.长期积累：可以进行意向客户的提前积累与维护，如客户积累
到一定数量，可以按照客户的需求对实际的规划进行调整；
5.独立推广：商业部分正式推广时，要作为一个独立的项目，与
住宅采取一条主线，两个板块的形式进行整合推广。