物流地产安博集团经营分析报告
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Hale Waihona Puke Baidu49.06
16.88
5.48
6.08
美国 美洲其他地区 欧洲
亚洲
资料来源：公司公告，市场研究部 （百万平方米）
2019年公司运营资产分布（面积）
亚洲 8%
欧洲 22%
美洲其他 地区…
美国 63%
美国 美洲其他地区 欧洲 亚洲
资料来源：公司公告，市场研究部
资料来源：公司公告，市场研究部
7
原材料
跨国制造商
2001-03
ProLogis进入日本和 中国市场
2009 出售其全部
ProLogis 中国资产和部分日 本资产
2011
AMB与 Prologis合并
资料来源：公司公告，市场研究部
5
美国
面积49.1百万平方米 价值506亿美元
美洲其他区域
面积5.5百万平方米 价值36亿美元
ProLogis运营物业布局
2019年全球物流地产领导公司管理资产
140
75.6
120 125
100
80
60
40
20
0 Prologis
价值
面积
80
70
62
60
89
50
55.1
40
30
19.2
20
13.9
7.8 10
14
15.3 0
GLP Goodman PGIM SEGRO
资料来源：各公司公告，市场研究部（十亿美元，百万平方米）
资料来源：公司公告，市场研究部
8
美国南加州（部分）的物流物业分布
资料来源：公司公告
公司拥有的各种类物业
Last Touch®
资料来源：公司公告，市场研究部
City Distribution
Gateway/Multi-Market Distribution 9
2019年不同类型物业建筑物年龄
40 35 30 25 20 15 10
物流地产安博集团经营分析报告 2020 年 8 月
目录
1. 全球物流地产REITs领导者 2. 三部门支撑未来强劲增长 3. 优质物业助降低公司风险
1
1.公司概览：全球物流地产REITs领导者
2
◼ ProLogis（安博）是全球物流地产行业的领导者，具有REITs架构 ➢ 75.6百万平方米的物业面积 ➢ 物业个数达4660个（建筑物） ➢ 客户达5500个
City Distribution or Last Touch®
门入户
零售中心或上
门入户
上
位置特征 临近适于国际运输的口岸等
场，位于主要交通枢纽
覆盖多市 距离下一目的地1-2天运输路程 距离下一目的地几小时运输路程
仓库面积特征 面积较大 面积较大 面积较小 面积最小
占比（美国） 45% 20% 25% 10%
STAG Industrial Inc
8.5
First Industrial Realty Trust 5.7
Duke Realty Corp
14.4
Prologis Inc
0
20 40
资料来源：彭博，市场研究部 (百万平方米 )
75.6 60 80
3
◼ 在管资产超1180亿美元，2015-2019 CAGR 19% ◼ 在管面积75.6百万平方米，2015-2019 CAGR 8%
ProLogis对现代物流地产的定义框架
生产
零售中心
Gateway Distribution
原材料
国内制造商
退货中心
物业类型 Gateway Distribution Multi-Market Distribution
City Distribution Last Touch®
下一目的地
Multi-Market Distribution
美国 美洲其他地区 欧洲
亚洲
资料来源：公司公告，市场研究部 （十亿美元）
2019年公司运营资产分布（账面价值）
亚洲 11%
欧洲 20%
美洲其他 地区…
美国 64%
美国
美洲其他地区
欧洲 亚洲
60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00
0.00
2019年公司运营资产分布（面积）
公司资产管理规模
140
120
100
80 59
60
40
36
20
0 2015
总管理规模 公司权益管理规模
66 40
79 47
87 51
2016
2017
2018
资料来源：公司公告，市场研究部 (十亿美元)
118 72
2019
100
90
80
70
60
56.4
50
40
30
20
10 2015
公司在管面积情况
57.8
◼ 2011年AMB与ProLogis合并，ProLogis以安博的中文名字重返中国市场
公司历史沿革
1983
AMB安博创立
1997
安博开始专注于工 业地产投资
1991
Prologis前身SCI成立
199进6入-9墨7西哥市场
SCI 和欧洲市场
1998
SCI正式更名为 ProLogis
2002
安博进入墨西哥、 欧洲和亚洲
5 0
Gateway Distribution
Multi-Market Distribution
City Distribution
Last Touch®
资料来源：公司公告，市场研究部 （年）
2019年不同类型物业净高
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Gateway Distribution
Multi-Market Distribution
City Distribution
Last Touch®
资料来源：公司公告，市场研究部 （米）
63.5
63.8
2016
2017
2018
资料来源：彭博，市场研究部（百万平米）
75.6
2019
4
◼ 安博（AMB）于1983年创立；ProLogis前身SCI于1991年创立
◼ 受金融危机影响，ProLogis于2009年出售其中国全部资产和部分日本资产，后来这部分 资产成为现今的普洛斯（GLP），而ProLogis则不得再使用普洛斯的中文名字进行经营
亚洲
面积6.1百万平方米 价值88亿美元
资料来源：公司公告，市场研究部（截至2020Q1，物业价值不包括开发中物业和土地储备）
欧洲
面积1价6.9值百15万4亿平美方元米
6
2019年公司运营资产分布（账面价值）
60.0 50.59
50.0
40.0
30.0
20.0
15.42
8.84
10.0
3.62
0.0
2019年北美物流地产领导公司管理物业
EastGroup Properties Inc 0.3
Terreno Realty Corp 1.2
Rexford Industrial Realty… 2.5 Monmouth Real Estate… 2.1
InvenTrust Properties Corp 2.0 PS Business Parks Inc 2.6
16.88
5.48
6.08
美国 美洲其他地区 欧洲
亚洲
资料来源：公司公告，市场研究部 （百万平方米）
2019年公司运营资产分布（面积）
亚洲 8%
欧洲 22%
美洲其他 地区…
美国 63%
美国 美洲其他地区 欧洲 亚洲
资料来源：公司公告，市场研究部
资料来源：公司公告，市场研究部
7
原材料
跨国制造商
2001-03
ProLogis进入日本和 中国市场
2009 出售其全部
ProLogis 中国资产和部分日 本资产
2011
AMB与 Prologis合并
资料来源：公司公告，市场研究部
5
美国
面积49.1百万平方米 价值506亿美元
美洲其他区域
面积5.5百万平方米 价值36亿美元
ProLogis运营物业布局
2019年全球物流地产领导公司管理资产
140
75.6
120 125
100
80
60
40
20
0 Prologis
价值
面积
80
70
62
60
89
50
55.1
40
30
19.2
20
13.9
7.8 10
14
15.3 0
GLP Goodman PGIM SEGRO
资料来源：各公司公告，市场研究部（十亿美元，百万平方米）
资料来源：公司公告，市场研究部
8
美国南加州（部分）的物流物业分布
资料来源：公司公告
公司拥有的各种类物业
Last Touch®
资料来源：公司公告，市场研究部
City Distribution
Gateway/Multi-Market Distribution 9
2019年不同类型物业建筑物年龄
40 35 30 25 20 15 10
物流地产安博集团经营分析报告 2020 年 8 月
目录
1. 全球物流地产REITs领导者 2. 三部门支撑未来强劲增长 3. 优质物业助降低公司风险
1
1.公司概览：全球物流地产REITs领导者
2
◼ ProLogis（安博）是全球物流地产行业的领导者，具有REITs架构 ➢ 75.6百万平方米的物业面积 ➢ 物业个数达4660个（建筑物） ➢ 客户达5500个
City Distribution or Last Touch®
门入户
零售中心或上
门入户
上
位置特征 临近适于国际运输的口岸等
场，位于主要交通枢纽
覆盖多市 距离下一目的地1-2天运输路程 距离下一目的地几小时运输路程
仓库面积特征 面积较大 面积较大 面积较小 面积最小
占比（美国） 45% 20% 25% 10%
STAG Industrial Inc
8.5
First Industrial Realty Trust 5.7
Duke Realty Corp
14.4
Prologis Inc
0
20 40
资料来源：彭博，市场研究部 (百万平方米 )
75.6 60 80
3
◼ 在管资产超1180亿美元，2015-2019 CAGR 19% ◼ 在管面积75.6百万平方米，2015-2019 CAGR 8%
ProLogis对现代物流地产的定义框架
生产
零售中心
Gateway Distribution
原材料
国内制造商
退货中心
物业类型 Gateway Distribution Multi-Market Distribution
City Distribution Last Touch®
下一目的地
Multi-Market Distribution
美国 美洲其他地区 欧洲
亚洲
资料来源：公司公告，市场研究部 （十亿美元）
2019年公司运营资产分布（账面价值）
亚洲 11%
欧洲 20%
美洲其他 地区…
美国 64%
美国
美洲其他地区
欧洲 亚洲
60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00
0.00
2019年公司运营资产分布（面积）
公司资产管理规模
140
120
100
80 59
60
40
36
20
0 2015
总管理规模 公司权益管理规模
66 40
79 47
87 51
2016
2017
2018
资料来源：公司公告，市场研究部 (十亿美元)
118 72
2019
100
90
80
70
60
56.4
50
40
30
20
10 2015
公司在管面积情况
57.8
◼ 2011年AMB与ProLogis合并，ProLogis以安博的中文名字重返中国市场
公司历史沿革
1983
AMB安博创立
1997
安博开始专注于工 业地产投资
1991
Prologis前身SCI成立
199进6入-9墨7西哥市场
SCI 和欧洲市场
1998
SCI正式更名为 ProLogis
2002
安博进入墨西哥、 欧洲和亚洲
5 0
Gateway Distribution
Multi-Market Distribution
City Distribution
Last Touch®
资料来源：公司公告，市场研究部 （年）
2019年不同类型物业净高
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Gateway Distribution
Multi-Market Distribution
City Distribution
Last Touch®
资料来源：公司公告，市场研究部 （米）
63.5
63.8
2016
2017
2018
资料来源：彭博，市场研究部（百万平米）
75.6
2019
4
◼ 安博（AMB）于1983年创立；ProLogis前身SCI于1991年创立
◼ 受金融危机影响，ProLogis于2009年出售其中国全部资产和部分日本资产，后来这部分 资产成为现今的普洛斯（GLP），而ProLogis则不得再使用普洛斯的中文名字进行经营
亚洲
面积6.1百万平方米 价值88亿美元
资料来源：公司公告，市场研究部（截至2020Q1，物业价值不包括开发中物业和土地储备）
欧洲
面积1价6.9值百15万4亿平美方元米
6
2019年公司运营资产分布（账面价值）
60.0 50.59
50.0
40.0
30.0
20.0
15.42
8.84
10.0
3.62
0.0
2019年北美物流地产领导公司管理物业
EastGroup Properties Inc 0.3
Terreno Realty Corp 1.2
Rexford Industrial Realty… 2.5 Monmouth Real Estate… 2.1
InvenTrust Properties Corp 2.0 PS Business Parks Inc 2.6