城市土地管理学第七章 城市土地市场管理
城市管理学导论及城市土地管理学PPT
（三）城市管理的内容
1、城市规划管理
（三）城市管理的内容
从狭义上说，就是负责城市建设项目 选址的规划管理、建设用地管理、建 设工程的管理以及违法建设管理和城 市规划实施与监督检查。也就是我们 通常所说的城市规划实施管理。
2、城市经济管理
（三）城市管理的内容
城市经济管理就是城市政府运用经济、 行政、法律手段对城市经济环境进行 有效的控制和协调,以使城市经济健 康稳定地发展,取得最大的城市效益。
建立城市管理的效率指标、效益指标、和老百 姓满意度指标的综合评价体系
二、市场的不完备性决定城市需要管理
（一）市场具有不完备性：两个领域市场失灵
第一类完全竞争的市场假设不存在，造成市场失灵，包 括五方面：公共品、外部效应、竞争失灵、信息失灵、宏观 经济失衡。
第二类与完全竞争假定无关，即使市场是完全竞争市场， 但其运行结果仍然存在缺陷，包括两个方面：个人偏好不合 理；收入分配不公平。
3、城市社会管理
（三）城市管理的内容
城市社会管理是指在市场经济条件下, 政府和社会组织为促进社会系统协调 运转,对社会系统的组成部分、社会 生活的不同领域以及社会发展的各个 环节进行组织、协调、服务、监督和 控制的过程。
4、城市基础设施管理
（1）城市能源供应设施： （2）城市供水排水设施： （3）城市交通运输设施： （4）城市邮电通信设施 （5）城市环保环卫设施 （6）城市防卫防灾设施
❖ 令公共满意的高水平的城市服务应当具有三个特 点：
公正性
舒适性
便捷性
三、怎样认识城市管理和城市管理学
一、城市管理
1、2000.5，联合国人类居住中心《关于健全的城市管理规 范：建设“包容性城市”的宣言草案》 2、荷兰学者曼纳·彼得·范戴克 3、尤建新 4、马彦琳、刘建平 5、其他 城市管理是多元主体共同参与的，在不同行政关系下，以城 市这一空间、经济、社会系统的运行为对象的治理活动。
土地市场和城市土地市场管理PPT课件
第二节 我国土地市场的现状
我国城市土地市场的形成与发展 2、城市土地市场的形成阶段：
1988.4第七届全国人大第一次会议删去了宪法第十条第四款 不得出租土地的规定；
1990.5国务院颁布 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二节 我国土地市场的现状
我国城市土地市场的形成与发展 3、城市土地市场的发展的完善阶段
旧的土地分类 一级类型（八大类）：
耕地 园地 林地 牧草地 居民点及工矿用地 交通用地 水域
未利用地
现行土地分类： 一级类（三大类）
农用地 建设用地 未利用地
二级类：
农用地分为耕地、 园地、 林地、 牧草地、其他农用地
建设用地分为:商服用地
工矿仓储用地
公共设施用地 公共建筑用地
住宅用地
特殊用地
交通用地
的切身利益。
第五节 城市土地市场价格管理
地价管理的作用
1、调节土地供求关系，抑止土地投机，保证土地市场均衡、 平稳发展；
2、促进土地资源合理配置，充分有效利用土地； 3、为土地市场管理提供依据； 4、规范土地市场中交易各方行为；
第五节 城市土地市场价格管理
地价管理的作用
5、规范土地估价方法，培养土地估价人才，不断提高估价 水平；
第五节 城市土地市场价格管理
三、我国城市土地市场价格管理政策和制度
7、土地价格评估制度； 8、土地登记和土地价格申报制度； 9、土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。
第五节 城市土地市场价格管理
四、土地价格的监测系统——地价指数
地价指数 1.反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数； 2.反映一个城市（或地区）各类土地（商业、住宅、 工业等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相 对数。
城市土地管理
城市土地管理的内容框架土地与城市土地的概念与内涵土地的供给与需求及其供需平衡地租地价理论土地制度城市土地地籍管理城市土地利用管理城市土地权属管理城市土地市场管理城市土地经营（包括城市土地的整理开发、城市土地储备与经营、企业的土地资产经营与管理，以及城市土地收益分配）土地管理法（对于土地管理实行城乡统一协调管理，不在出现城市、建制镇、村庄土地分类，改用3个一级类、15个二级类和71个三级类的划分方式）二、土地与城市土地土地概念（一）空间范畴定义狭义：土地的狭义空间仅包括地球的表层；广义：土地的广义空间则指包括地球的表层及其立体空间的全部环境因素。
（二）学科角度定义1、从地理学科观点看——土地是较土壤更为广泛的概念，它包括影响土地用途潜力的自然环境，如气候、土壤、水文和植被，还包括过去和现在的人类活动结果。
2、从经济学角度看――土地是与人民和主权并立的，是一个国家立国的三要素之一。
这里的土地是指一国领土范围内的全部土地，包括陆地和海域，国家对土地享有所有权和管辖权。
土地特征（一）土地的自然特征：土地位置的固定性，面积的有限性，质量的差异性，使用的耐久性（二）土地的经济特征：供给的稀缺性集约利用土地利用方式的相对分散性综合区位效益利用方向变更的困难性勘察、规划报酬递增递减性适度投资利用后果的社会性宏观管理、监督、调控土地作用承载，养育，仓储，提供景观，储蓄和增值城市土地概念城市土地是城市区域中的陆地和水域以及它们之上和它们之下的一定的空间。
包含三个层次：城市市区土地，即城市建成区的土地城市规划区范围的土地城市行政管理区范围内的土地，即包括城市郊区（县）范围内的土地城市土地的特征1城市土地的区位具有特殊的重要性2城市土地对交通运输、城市基础设施的依赖性3城市土地面积对土地投资规模具有较小的限制作用4城市土地利用方向的多样性5城市土地利用的不断高度集约化6改变土地用途的高成本费用7城市土地数量上的绝对扩张城市土地的分类（一）按城市土地的用途职能进行分类居住用地，公共设施用地，工业用地，道路广场用地，仓储用地，市政公用设施用地，对外通用地，绿地，特殊用地，水域和其他用地（二）按城市土地的利用程度进行分类（即可用容积率、建筑密度、人均占地等指标进行分类。
7第七章 土地规划利用
第三节 中国土地利用规划的管理
（二）土地利用规划的实施管理 重在编制、贵在实施
法制手段
行政手段
经济手段
社会手段 科技手段…
第七章 土地规划利用
第三节 中国土地利用规划的管理
（三）土地利用规划实施的监督检查 通过发现土地利用规划执行过程中出现新情况、新 问题，及时修订和完善规划，使规划符合经济社会发 展要求 。
总量指标
增量指标 效率指标
第二节 中国土地利用规划的基本体系
国民经济和社会发展规划
空间规划 国土规划
土地利用总体规划 城 镇 体 系 规 划 环 境 规 划 … 土地利用区域规划： 城市、村镇、农业 林业、自然保护区…
非空间规划 国民经济和社会 发展规划
各部门发展规划
自然资源利用规划 土 地 利 用 规 划 水资源利用规划…
知识回顾
三、土地人口承载力研究的基本内容
土地的生产潜力研究； 人口的承载潜力研究。
第七章 土地规划利用
知识回顾
四、农业生态区法（AEZ）
Agro Ecological Zone
根据生态区土地的气候、土壤、地形、水等土地 资源特征，结合区域的生产条件和人口的消费水 平，对土地人口承载力计算的方法。
林增杰
福建闽侯人，1956-1961 于原苏联哈尔科夫农业大学土 地管理专业学习。
第七章 土地规划利用
新中国土地利用规划简史
一、探索阶段（1949-1978年） 1956年创建土地规划系
1955-1958年土地规划研究生班
1960年抽调师资支援河北农大、华中农大、 南京农大。
第七章 土地规划利用
第七章 土地规划利用
学习目标
土地管理学
第一章绪论1、土地管理学所研究的土地是指地球表面陆地和水面的总称。
2、土地是自然资源，同时又是不动产。
土地管理所研究的土地，是有形的土地实体与无形的土地权利的统一体。
3、土地的功能：负载功能、养育功能、仓储功能、提供景观的功能、储蓄和增值的功能。
4、土地的基本特征：土地是自然的产物土地面积的有限性土地位置的固定性土地质量差异的普遍性土地利用的永续性5、土地的自然供给，即自然所实际供给的各类土地数量，就某一区域或全球来说，是固定不变，没有弹性。
在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而变化的现象称土地的经济供给，具有弹性。
总之，土地与人口的关系主要表现为土地的供求关系。
6、土地管理的主体是国家。
土地管理的客体是土地。
7、土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。
第二章1、土地管理原理归结为四大类：人本原理系统原理动态原理效益原理2、要贯彻系统原理，必须把握住系统的目的性、整体性和层次性三个环节。
3、现代管理要求在整体规划下明确分工，在分工基础上进行有效的结合，这就是整分合原理。
4、相对封闭原理指在任何一个系统内，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，才能形成有效的管理活动。
在这个相对封闭的系统中，反馈起着关键的作用。
5、动态管理必须遵循动态相关原理和弹性原理。
第三章土地管理的一般过程土地管理的一般过程包括：管理目标的设置、管理组织的设计、管理职能的运作1、土地管理目标按管理层次的不同，可分为：宏观土地管理目标（指全国）中观土地管理目标（指地区）微观土地管理目标（指县级）土地管理目标按实现时间的幅度可分为：长期目标（指10年以上）、中期目标（指5年左右）、年度目标（指1年）2、土地管理的原则：正确处理国家、集体、个人之间关系的原则坚持生态、经济、社会三效益统一的原则坚持依法、统一、科学地管理土地的原则3、1998年，根据第九届全国人民代表大会批准的国务院机构改革方案，由地矿部、土地局、海洋局、测绘局4个单位组建国土资源部。
土地管理学考点整理
1.土地管理：国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。
2.相对封闭原理：在任何一个系统内，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，才能形成有效的管理活动。
3.地籍：指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本情况的薄册（含图）。
4.地籍管理：国家为获得地籍信息，科学管理土地而采取的以土地调查（含测量）、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。
5.土地调查：指对土地的地类、位置、面积、分布等自然属性和土地权属等社会属性及其变化情况以及基本农田状况进行的调查、检测、统计、分析的活动。
6.基本农田：指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
7.土地登记：国家依照法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的薄册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。
8.土地统计：利用数字、图表及文字资料，对土地数量、质量、分布、权属和利用状况及其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。
9.地籍档案：国家和地方各级土地管理部门及其事业单位在地籍工作中直接形成的，对国家、社会和土地管理工作有保存价值的，反映地籍工作和土地状况的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。
10.土地制度：是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。
11.土地产权：指有关土地财产的一切权利的总和。
12.土地所有权：是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式。
或者说，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。
13.土地使用权：是指实用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。
城市管理学_中南财经政法大学中国大学mooc课后章节答案期末考试题库2023年
城市管理学_中南财经政法大学中国大学mooc课后章节答案期末考试题库2023年1.志愿失灵理论指出城市社会部门的缺陷有（）参考答案:业余性_非专业性_服务对象的局限及被环境同化的可能性_慈善不足2.Burchell等将“城市蔓延”总结为以下8方面：低密度的土地开发；空间分离、单一功能的土地利用；“蛙跳式”或零散的扩展形态；带状商业开发（StripRetail Development）；依赖小汽车交通的土地开发；牺牲城市中心的发展而进行城市边缘地区的开发；就业岗位分散；农业用地和开敞空间消失。
参考答案:正确3.城市土地管理的客体是（）参考答案:土地以及土地利用过程中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系4.我国现行的土地管理体制是（）参考答案:垂直统管体制5.我国省级以下土地垂直统管体制在土地行政纵向五级管理链条中出现了在中央和省级之间缺失的一环，通过构建（）可以进一步完善土地管理体制。
参考答案:国家土地总督察制度6.地籍管理核心是（）参考答案:土地的权属问题7.关于我国城市土地管理对策，下列说法不正确的是（）参考答案:发挥市场在土地资源配置中的基础性作用8.土地资源具有的特性有（）参考答案:资产特性_资源特性9.土地督查制度是指中央向地方派驻土地督察专员，直接向中央负责，土地督察专员对包括省一级在内的地方土地管理部门的人事任免、土地管理执法享有（）等权力。
参考答案:人员调动_弹劾、否决_督办、检查10.城市土地管理的基本内容包括（）参考答案:地籍管理_土地权属管理_土地利用管理_土地市场管理11.城市土地权属管理的基本内容包括（）参考答案:依法调查、处理土地权属纠纷_依法管理土地权属变更_依法确认土地权属12.城市土地利用管理的基本内容包括（）参考答案:城市土地配置_城市土地利用13.我国城市管理学科兴起的原因有（）参考答案:城市作用重要但问题越来越突出_大规模城市建设将告一阶段后需要加强城市管理_管理科学领域忽视了中观层面的城市管理_城市化水平滞后但发展加速14.新公共管理理论认为：政府是掌舵者、公共产品数量和质量的控制者。
土地资源管理学
土地资源管理学土地资源管理学1.1 土地资源：土地作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。
1.2 土地资产：是指土地财产，即作为财产的土地。
二者关系：土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财4产，具有了经济（价值）和法律（独占权）意义。
1.3 土地功能：负载（生物和非生物负载）；养育（使各种生物生存、繁殖）；仓储（矿产、能源资源）；提供景观（自然景观.）；储蓄和增值（价格上身趋势）。
1.4 土地特性：土地是自然的产物、土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量差异的普遍性、土地利用的永续性。
1.5 土地管理概念：1）土地管理的主体是国家；2）客体是土地以及土地利用中产生的人与人、人于地、地于地之间的关系；3）土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用；4）综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地；5）管理的职能是计划、组织与控制；6）土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度和土地制度的制约。
1.6 土地管理学基本任务：应用土地管理学的原理和方法，研究和阐明一定的社会生产方式下调整土地关系，监督调控土地利用的规律性，以达到平衡土地供求矛盾，取得尽可能大的生态效益，经济效益，社会效益。
内容：原理；内容和方法；案例分析；操作实务内容：1）包括地籍管理（管理）、土地权属、土地利用；土地市场；2）四部分是相互联系，相互依赖的共同构成完整的土地管理内容体系；地籍管理是基础，土地权属、土地市场管理是手段，土地利用管理是核心。
2.1 土地管理原理:人本原理、系统原理、动态原理、效益原理3.1 政府对土地实施宏观管理的必要性：1）土地是人类生存不可缺少的自然资源，同时又是稀缺资源；2）公有制土地的存在；3）土地利用外部性的存在（土地利用中一个经济主体的行为，不通过影响价格而直接或间接地影响另一经济主体的经济环境和经济利益的现象）；4）土地市场存在失灵现象（公有土地资源和公有产品的存在；土地利用的外部性；不完全竞争和不完全信息；不确定性；土地投机行为）。
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各级政府是调控的主体，目的在于合理配置土地资源，合理 分配土地利益。
（四）城市土地市场特点
交易实体的非移动性 在城市土地市场上交易的是土地的产权，交易的实质是实现 土地使用权的转移，而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有 根本区别。 区域性 城市土地市场是一个地方性市场，受各地经济环境影响较大。 垄断性 流通方式的多样性 土地供给弹性小 土地作为稀缺资源，自然供给无弹性，经济供给有较小的弹性， 土地价格主要受需求影响。
（二）城市土地市场管理的内容
1、城市土地市场的宏观管理：国家从社会经济发展的总
体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对土地市场 进行干预。主要包括城市土地市场的供需管理和城市土地市 场的价格管理。
2、城市土地市场的微观管理：国家通过法律手段和行政 手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行 管理。
服市场机制在利益关系上的的局限性和短期性行为，为市场机制
发挥经济功能提供必要的前提。
二、 城市土地市场管理概述
（一）城市土地市场管理的必要性
1、土地市场本身的特性 ①土地市场是一类典型的不完全市场 ②土地市场是一类地区性市场 ③土地市场是产权市场 ④土地供给弹性小 2、城市土地市场运行中出现的问题 ①土地开发和供给存在盲目性 ②土地收益分配不合理 ③城市土地资源配置不合理
（五）城市土地市场运行机制
市场机制 在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本 的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心 是竞争机制。 宏观调控机制 市场也存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机 制的不足。 二者的联系： 一方面，宏观调控的措施必须以市场为依据； 另一方面，宏观调控为市场导航，规定市场的发展方向，克
公司、土地需求者之间进行的，其供需平衡在一级市场和二级市场上共有 存在四种供需关系情形。
一级市场 土地所有者 S1h
二级市场
土地开发公司
D1h和S2h
土地需求者
D2h
S1h = D1h ：代表土地所有者与开发公司 之间的一级市场供需平衡
S2h = D2h：代表开发公司与土地需求者 之间的二级市场的供需平衡
完善阶段
（三）城市土地市场的结构体系
市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城 市土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构。
1、城市土地市场类型结构
城市各类用地市场 ——由城市土地的用途多样性决定，包括住宅用地市场、商 业用地市场、工业用地市场等类型。 由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间 存在激烈的竞争，通过城市土地区位选择最佳用途的竞争， 形成城市土地各类用地市场之间的关系。
城市土地产权市场
是反映人与人之间关系的土地产权市场，但在市场上只有 产权的交易，没有土地实体的空间移动。
我国土地市场上交易的产权，仅限土地使用权，因我国 城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以， 我国的土地市场实质上是土地使用权市场。
2、城市土地市场层次结构
城市土地一级市场 ——城市土地所有者将土地 使用权在一定期限内让与城市土 地使用者 城市土地二级市场 ——城市土地一级市场的土
7.2 城市土地市场供需调控与管理
一、 城市土地市场供需平衡模型和调控机制
1、城市土地市场供需平衡的涵义
P P P D S D S
D
S
L
L市土地供需运动的趋势
----从非均衡趋向与均衡，是一种动态的平衡。
2、城市土地供需平衡模型
我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发
土地管理学内容体系
地籍管理 土地权属管理 土地管理学内容 土地利用管理 城市土地市场管理
第七章 城市土地市场管理
城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控与管理 内容提要 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理
7.1 城市土地市场管理概述
一、 概念 （一）土地市场和城市土地市场 1、土地市场 狭义的土地市场，指以土地作为交易对象进行交易的场所。 广义的土地市场，指土地这种特殊商品在流通过程中发生 的经济关系的总和。 我国土地市场包括城市土地市场和农村土地市场。
土地使用者
土地使用者
土地使用者
…
土地使用者
土地使用者
二 级 市 场
从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的 “总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此，
城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。
3、城市土地市场组织结构
城市土地市场主体组织 土地市场主体是土地市场的动能要素，土地市场的存在依赖 于土地市场主体的活动，土地市场主体是形成土地供需的关键。 市场主体要求具有产权独立、自主进行市场决策和追求自身 最大经济利益三个规定性内涵。 城市土地市场中介组织 由于城市土地的位置固定性、异质性、产权关系的复杂性和 市场信息的不完全性，需要中介组织保障土地市场的有序运行。 城市土地市场调控组织
3、城市土地市场供需平衡调控机制
供需状况 S1h ＞D1h 表现和措施
土地闲置，耕地减少，农业发展受到影响；稳定S1h，刺激D1h
土地紧缺，环境恶化，导致二级市场城市用房紧张；只能调节 稳定S1h，避免由D1h引起D2h短缺
S1h ＜D1h
S2h ＞D2h S2h ＞D2h
商品房大量空置；控制S2h，刺激D2h 有一级市场供不应求引起的，采取前述措施；由房价偏低导致， 则需刺激S2h，抑制D2h
地使用权受让者将剩余年期的土
地使用权让予其他土地使用者 特征：竞争性市场 反映各土地使用者之间的关系 交易方式：转让、转租、抵押、 入股
特征：垄断性市场
反映土地所有者和土地使用者 之间的关系
交易方式：出让、出租、入股
我国城市土地二级市场结构示意图
土地所有者 （各级政府）
一 级 市 场 土地使用者
（二）
我国城市土地市场的形成与发展
1979年 前，无 偿划拨 土地的 用地制 度
19791987年， 合资企业 有偿使用 建设土地
1988年 《土地 管理 法》， 土地有 偿使用
1990年 建立土地 有偿出让、 转让制度
1999年《城 市房地产管 理法》，完 善了土地市 场
用地制度改革，萌芽阶段
形成阶段