城市土地市场管理
城市规划区国有土地市场管理办法
城市规划区国有土地市场管理办法1. 简介国有土地是指全民所有并由国家统一管理和处置的土地，是中华人民共和国的根本国土资源。
对于城市规划区的国有土地，为了更加有效地管理和运营市场，国家颁布了《城市规划区国有土地市场管理办法》。
本办法的目的是规范城市规划区内国有土地市场的管理，维护国家和人民群众的合法权益，促进国有土地的合理利用，促进经济社会持续健康发展。
2. 适用范围本办法适用于城市规划区内的国有土地市场管理，包括国有土地出让、租赁和转让等活动。
3. 市场主体城市规划区国有土地市场的主要市场主体包括土地供应方和土地需求方。
土地供应方包括国家和地方政府以及国有土地经营管理机构。
土地需求方包括各类建筑企业、个人等。
市场主体应当遵守国家法律法规及有关政策，不得以任何形式侵害国家和人民群众的利益。
4. 土地出让4.1 出让流程土地出让应当按照法定程序进行，具体包括以下流程：1.土地出让公告：土地出让前，土地供应方应当在规定媒体上发布土地出让公告，公告内容包括土地位置、用途、面积、起始价等。
2.报名及资格审查：土地需求方在规定时间内进行报名，并提供必要的申请材料，土地供应方应当按照规定时间进行资格审查。
3.现场竞价：符合条件的报名人员参加现场竞价，在规定时间内以竞价方式确定最终成交人。
4.签订土地出让合同：土地供应方与成交人签订土地出让合同，明确土地用途、面积、价格、支付方式、履约保证金等。
4.2 出让价格土地出让价格应当按照市场化原则确定，并根据土地的位置、用途、规划、交通等要素综合考虑，并经市场竞价的方式确定。
4.3 土地用途土地供应方应当按照城市规划和土地利用总体规划，确定土地用途，并在土地出让公告中明确标明。
4.4 履约保证金土地出让合同签订前，成交人应当按照土地出让金的一定比例缴纳履约保证金，保证在一定时间内履行土地出让合同的义务。
履约保证金应当存入专用账户，并按照规定的方式进行管理。
5. 土地租赁城市规划区国有土地租赁应当遵循国家法律法规及有关政策，以市场为导向，依法进行。
2024年土地储备市场交易管理方案
2024年土地储备市场交易管理方案在当前的经济环境下，土地储备市场的交易管理至关重要。
为了确保土地资源的有效配置和经济发展的可持续性，我们制定了以下方案：一、建立全面的土地储备市场信息系统。
通过整合各级政府部门和相关机构的土地数据，建立统一的信息平台，实现土地资源的全面监测和管理。
二、强化土地储备市场监管。
加强对土地交易的审查和监管，规范市场秩序，防止恶意炒作和虚假交易行为，确保土地交易的公平、公正和合法。
三、建立健全的土地市场交易机制。
推动土地市场的规范化和透明化，建立多元化的交易方式，拓展土地资源的利用渠道，提高资源利用效率。
四、加强土地储备市场信息披露和公示。
建立健全的信息披露制度，及时公布土地市场的交易情况和价格走势，提高市场透明度，保障各方的知情权和选择权。
五、积极引导土地储备市场发展。
采取激励政策，引导企业和个人参与土地市场交易，促进土地资源的有效配置，推动城乡一体化发展，实现经济社会可持续发展。
六、加强土地储备市场交易监督和评估。
建立土地交易的监督机制，对土地储备市场的交易情况进行评估和监测，及时发现问题并采取措施解决，确保市场的稳定和有序发展。
七、加强土地储备市场交易信息共享。
建立土地市场信息共享平台，促进各方信息互通共享，提高市场信息的有效利用率，推动土地市场的发展和壮大。
八、加强土地储备市场交易的法律保障。
完善土地资源管理法律法规，强化土地资源的保护和管理，维护土地市场的公平和稳定，保障各方合法权益。
以上是2024年土地储备市场交易管理方案的主要内容，旨在促进土地资源的有效利用，推动经济社会发展。
愿我们共同努力，共同推动土地储备市场的健康发展，实现经济可持续增长和社会和谐发展。
城市土地管理
城市土地管理的内容框架土地与城市土地的概念与内涵土地的供给与需求及其供需平衡地租地价理论土地制度城市土地地籍管理城市土地利用管理城市土地权属管理城市土地市场管理城市土地经营（包括城市土地的整理开发、城市土地储备与经营、企业的土地资产经营与管理，以及城市土地收益分配）土地管理法（对于土地管理实行城乡统一协调管理，不在出现城市、建制镇、村庄土地分类，改用3个一级类、15个二级类和71个三级类的划分方式）二、土地与城市土地土地概念（一）空间范畴定义狭义：土地的狭义空间仅包括地球的表层；广义：土地的广义空间则指包括地球的表层及其立体空间的全部环境因素。
（二）学科角度定义1、从地理学科观点看——土地是较土壤更为广泛的概念，它包括影响土地用途潜力的自然环境，如气候、土壤、水文和植被，还包括过去和现在的人类活动结果。
2、从经济学角度看――土地是与人民和主权并立的，是一个国家立国的三要素之一。
这里的土地是指一国领土范围内的全部土地，包括陆地和海域，国家对土地享有所有权和管辖权。
土地特征（一）土地的自然特征：土地位置的固定性，面积的有限性，质量的差异性，使用的耐久性（二）土地的经济特征：供给的稀缺性集约利用土地利用方式的相对分散性综合区位效益利用方向变更的困难性勘察、规划报酬递增递减性适度投资利用后果的社会性宏观管理、监督、调控土地作用承载，养育，仓储，提供景观，储蓄和增值城市土地概念城市土地是城市区域中的陆地和水域以及它们之上和它们之下的一定的空间。
包含三个层次：城市市区土地，即城市建成区的土地城市规划区范围的土地城市行政管理区范围内的土地，即包括城市郊区（县）范围内的土地城市土地的特征1城市土地的区位具有特殊的重要性2城市土地对交通运输、城市基础设施的依赖性3城市土地面积对土地投资规模具有较小的限制作用4城市土地利用方向的多样性5城市土地利用的不断高度集约化6改变土地用途的高成本费用7城市土地数量上的绝对扩张城市土地的分类（一）按城市土地的用途职能进行分类居住用地，公共设施用地，工业用地，道路广场用地，仓储用地，市政公用设施用地，对外通用地，绿地，特殊用地，水域和其他用地（二）按城市土地的利用程度进行分类（即可用容积率、建筑密度、人均占地等指标进行分类。
城市土地管理
公共管理学科基础课程——《城市管理学》第四章城市土地管理第二节城市土地管理的内容引言：城市土地管理是根据城市对土地的不同要求而划分出来的，它涉及土地作为城市载体的各个方面，一般来说，包括：地籍管理、土地产权管理、土地利用管理、土地经济管理四个方面的内容。
1 2 城市地籍管理城市土地产权管理3 4 城市土地利用管理城市土地经济管理城市土地调查城市土地登记城市土地统计地籍档案管理地籍管理信息系统●土地调查：对城市土地的属性，包括：数量、质量、分布、使用性质和权属状况进行土地调查；●土地登记：确认城市土地的所有权、使用权，并实行土地权属申请、审核、登记造册与核发证书；●土地统计：汇总分析并提供土地统计资料；●地籍档案管理：进行城市土地地籍档案管理；●地籍管理信息系统：开展地籍管理信息系统建设城市土地属于国家所有，地籍属性一般不会改变。
只有农村集体土地被城市征用，才会发生地籍属性的改变。
一、城市地籍管理1 2 城市地籍管理城市土地产权管理3 4 城市土地利用管理城市土地经济管理城市土地产权管理：是指通过法律和行政手段确立、变更和保护土地的所有权与使用权，办理土地征用，审批土地使用，处理土地权属纠纷，制止违法用地等方面的管理。
✓城市土地所有权管理：城市土地归国家所有，产权管理主要发生在农村集体土地通过征地过程变为城市国有土地的环节中，焦点在于如何协调城市利益与农村利益、城市居民利益与农村居民利益之间的关系。
✓城市土地使用权管理：主要是城市土地使用权出让转让环节，最大矛盾焦点是使用权转移过程中的利益补偿制度。
城市 土地 所有权 管理城市土地 使用权 管理1 2 城市地籍管理城市土地产权管理3 4 城市土地利用管理城市土地经济管理三、城市土地利用管理土地利用规划土地利用开发土地利用效益评价土地利用监督管理城市土地利用是通过规划土地的利用，审批建设用地和临时用地，确定用地位置、用地面积和范围，办理划拨土地手续，发放土地许可证，对改变土地使用性质和违反城市规划的行为实行检查、监督和处理，对土地的利用性质进行管理。
城市土地资源管理与利用的社会效益与经济效益
城市土地资源管理与利用的社会效益与经济效益城市土地资源是城市发展和建设的重要基础，合理管理和有效利用城市土地资源对于实现社会效益和经济效益具有重要意义。
本文将从社会效益和经济效益两方面探讨城市土地资源管理与利用的重要性和影响。
一、社会效益1.提供居住和生活空间城市土地资源管理和利用的最重要社会效益是为居民提供合适的居住空间和生活环境。
城市土地规划和建设可以合理分配土地资源，确保人民有足够的住房和公共服务设施，提高居民的生活质量。
2.改善城市环境城市土地资源管理和利用的良好规划可以促进城市环境的改善。
通过合理布局和开发城市土地，可以建设更多的绿地公园，改善城市空气质量，保护生态环境，提高城市居民的生活品质。
3.促进社会经济发展城市土地资源管理和利用的有效措施可以为城市带来巨大的经济效益，推动社会经济的发展。
例如，通过合理布局和规划，开发商业用地，建设商业中心和购物中心，可以吸引更多的商业投资和就业机会，推动城市经济的增长。
4.促进城市文化建设城市土地资源管理与利用还可以为城市的文化建设提供支持。
通过规划和建设文化区域和文化场所，可以丰富城市的文化内涵，提升城市的文化品位和吸引力，为居民提供更多的文化交流和娱乐活动。
二、经济效益1.增加土地利用效率城市土地资源管理和利用的经济效益体现在提高土地利用效率上。
通过合理规划和开发，可以实现土地的最大化利用，提高土地使用效率，减少闲置土地的浪费，为城市的经济发展提供更多的发展空间。
2.增加税收收入城市土地资源管理和利用的良好规划可以带来更多的税收收入，为城市财政提供稳定的经济支持。
例如，通过开发商业用地和产业用地，可以吸引更多的企业投资和经济活动，带动税收的增加。
3.推动房地产市场发展城市土地资源管理和利用对于房地产市场的发展具有重要的影响。
通过合理规划和开发土地，可以满足居民的住房需求，推动房地产市场的繁荣，促进房地产行业的发展，带动相关产业的增长。
4.增加就业机会城市土地资源管理和利用的经济效益还可以带来更多的就业机会。
我国对土地市场的管理包括的内容
我国对⼟地市场的管理主要包括以下⼏⽅⾯内容： （1）供给与需求管理。
对⼟地市场的供给管理主要体现在政府每年对进⼊出让市场⼟地的供应计划上。
国家每年下达（新增）建设⽤地计划指标，这⼀计划由国家⼟地⾏政主管部门编制下达给各省、⾃治区、直辖市，各省、市、区再分解下达给市、县⼈民政府。
市、县⼈民政府根据下达的新增⽤地指标和存量建设⽤地的情况，制定出让⼟地计划，按计划向市场推出⼟地。
对⼟地市场的需求管理的主要⼿段是政府启⽤优先购买权。
优先购买权是：当⼟地市场中的⼟地交易价格明显低于市场价格时，政府具有优先购买的权⼒。
⽬前有的地⽅还建⽴了⼟地储备制度，即当⼟地市场低迷时，政府收回或收购部分⼟地使⽤权，防⽌市场价格过度下滑。
（2）审批与审核管理。
对⼟地市场的审批与审核管理是对市场每⼀宗地交易进⾏审批或审核，以确保国家和交易者的合法权益。
对出让⼟地使⽤权的审批是对出让地块现状、出让必要条件、⼟地利⽤要求、出让期限、地价、出让合同条款进⾏审查和批准；对转让市场中转让、出租、抵押的审核主要是对出让合同履⾏情况的审查，对没有按规定履⾏出让合同或虽履⾏部分约定，但没有达⼀到转让要求的将不准交易，并对违反出让合同约定的转让当事⼈给予⼀定的处罚。
（3）规划管理。
对⼟地市场的规划管理主要是通过⼟地利⽤总体规划和城市规划来实现的。
城市规划在符合⼟地利⽤总体规划的前提下，可以调节城市不同⽤地需求，促进⼟地资源的合理⾼效利⽤。
城市规划区以外的建设⽤地必须符合⼟地利⽤总体规划。
任何⼟地利⽤或⼟地使⽤权交易都不得违反以上两种规划的规定⽤途。
（4）价格管理。
对⼟地市场的价格管理是通过⼟地价格体系来实现的。
我国⼟地价格体系主要包括：基准地价、标定地价、出让底价、交易地价和协议等⼏个价格。
按照《城市房地产管理法》的规定，协议出让⼟地使⽤权，出让价格不得低于协议。
（5）税收管理。
对⼟地市场的税收管理是理顺⼟地市场分配关系，保证国家的⼟地收益，体现国家产业政策，抑制⼟地投机，规范⼟地交易⾏为的有效⼿段。
第四篇土地综合管理PPT课件
15
（一）法律手段
1.《中华人民共和国宪法》
2.《中华人民共和国土地管理法》 对市场客体的规定、土地用途管制制度、土地 登记制度、占用耕地补偿制度、严禁闲置土地、 严格限制行政划拨用地范围、规定新增建设用地 有偿收入分配办法、政府拥有土地收回权、对农 村土地市场的规定。
31
城市土地市场供需平衡调控机制
（1）对一级市场土地供过于求 （S1h >D1h ）的调控
❖ 控制城市土地增量供给，稳定S1h 加强城市规划 提高农地特别是耕地的价格 严格执行耕地用途管制制度
❖ 刺激房地产开发公司开发闲置的城市土地 降低房地产开发的土地成本和有关税费 提高土地闲置税，以提高空地的持有成本
35
三、城市土地市场供需调控的 “三维立体结构”
方向
力度
时间
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城市土地市场供需调控的方向
❖ 选择调控目标 依据是一定时期内的土地市场发展目标
❖ 确定调控措施的作用方向 刺激土地市场发展的措施，其作用方向 是向上 ——在土地市场景气循环的萧条阶段 和复苏阶段采用 抑制土地市场发展的措施，其作用方向 是向下 ——在土地市场出现“过热”预兆时
❖ 具体来说，地价管理包括三个方面的工作：
对土地价格及土地价格体系进行管理， 调控地价水平
对土地价格评估工作进行管理
对土地市场中因土地价格引起的各种纠 纷进行处理
41
地价管理的目的
❖ 通过地价管理，使土地价格合理化 ❖ 通过地价管理，使土地价格在一定时期
城市土地管理重点整理
1土地的基本特性（1 ）自然特性：土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地利用的永久性、土地质量的差异性（2 ）经济特性：土地供给的稀缺性、土地报酬的递减性、土地用途变更的困难性、土地的资产特性、土地利用方式的分散性、禾U用后果的社会性2、城市土地管理：是国家（主体）通过各级政府及其土地（客体）管理部门，维护社会主义土地公有制、保护土地所有者和使用者的合法权益、协调土地关系、提高土地生产力，满足人们日益增长的物质文化需要，按照依法、统一、全面、科学的原则和要求，对土地的开发、利用，进行一些列组织协调、控制、监督等综合性措施和活动3、土地制度的主要内容：土地所有制度和土地使用制度-----------核心内容：确定独立于土地所有权的土地使用权，以及土地资源合理有效利用4、我国土地基本制度：土地所有制度为社会主义土地公有制、土地使用制度为城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度土地所有制度为社会主义土地公有制内容：全部土地实行社会主义公有制；土地社会主义全民所有制；城市建成区范围的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地，部分属于国家所有，部分属于农民集体所有，除由法律规定国家所有的以外，属于农民集体所有；实行国有土地有偿使用制度。
5、城市土地供给（1）土地供给可以分为自然供给和经济供给。
自然供给：土地中自然形成的可供人类利用的部分，即后备土地资源。
经济供给是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的有效供给。
（2）城市土地供给的自然供给：处于城市规划区范围内的所有土地。
城市土地的经济供给：在其自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为可以直接用于城市建设的有效供给。
6、增加城市土地经济供给的途径：（1）外延扩大方式：通过减少其他用地来绝对的增加城市土地面积（2）内涵扩大方式：增加土地投资或更加集约化利用现有的城市土地，在不增加城市土地面积数量的情况下，相对的扩大城市土地经济供给。
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第一节 城市土地市场管理概述
2、 城市土地市场运行中出现的问题也要求加 强土地市场管理
由于缺乏有效的宏观调控和管理，土地开发和 供给存在一定的盲目性。
城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量 流失
城市土地资源配置不合理
第一节 城市土地市场管理概述
(二)城市土地市场管理的原则
1. 整合性利益原则 2. 平等对待原则 3. 控制与弹性管理原则 4. 依法管理的原则
第二节 城市土地市场供需调控与管理
三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具
(一)发展计划和规划
A，发展计划； B，土地利用总体规划和城市规划
(二)财政政策
A，地租政策； B，税收政策； C，财政投资政策
(三)金融政策
A，直接调控； B，间接调控
第二节 城市土地市场供需调控与管理
四、城市土地市场供需调控与管理创新－土地储备制 度
5. (三)城市土地市场管理的内容
6. 城市土地市场宏观管理 7. 城市土地市场微观管理
第二节 城市土地市场供需调控与管理
一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制 (一)城市土地市场供需平衡的含义
城市土地供需平衡是指城市土地供需运动的 趋势－从非均衡趋向于均衡。
(二)城市土地市场供需平衡模型
第二节 城市土地市场供需调控与管理
(一) 土地储备制度的作用 1. 培育和规范土地市场 2. 盘活企业存量土地资产 3. 落实城市总体规划，加快市区旧城改造 4. 增加政府土地收益
(二) 土地储备制度的组织体制
一般来说，土地储备制度的组织体制实行分层次的两 级管理模式： 1. 土地收购储备管理委员会 2. 土地储备中心
第二节 城市土地市场供需调控与管理
城市土地市场管理
本章内容：
城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控与管理 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理
第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念 (一) 市场、土地市场和城市土地市场
市场：商品交换的场所(狭义) 商品交换关系的总和(广义)
土地市场: 狭义:以土地作为交易对象进行交易的场所; 广义:土地这种特殊商品在流通过程中发生
城市土地二级市场
是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余 年期的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场， 反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。
第一节 城市土地市场管理概述
3、城市土地市场组织结构
城市土地市场主体组织
产权独立、自主进行市场决策和追求自身最大经济 利益市场主体内在的、不可缺少的规定性，三者共同构 成了市场主体的内涵。
现代企业制度
第二节 城市土地市场供需调控与管理
3、对二级市场土地供不应求的调控
(1) 因为一级市场土地供不应求而导致二级市场土 地供不应求
(2) 由于房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷款 利率较低导致供不应求
政府放松对土地价格管制，使房价随行就市； 适度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。
(三)城市土地市场供需平衡调控机制
1、对一级市场土地供过于求的调控 控制城市土地增量供给，包括，加强城市规划管理、
提高农地特别是耕地的价格、建立耕地用途管制制度
刺激开发公司开发闲置的城市土地，包括，对城
市土地价格实行“最高限价”管制，降低开发公司的 土地成本，对土地开发给与适当的优惠，降低有关税 费征收标准，开征城市土地闲置税并逐步提高其征收 标准
的经济关系的总和. 城市土地市场
第一节 城市土地市场管理概述
2、城市土地市场层次结构
城市土地一级市场
城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用 权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反 映的是土地所有者与使用者之间的经济关系，我国城市 土地归国家所有，城市土地市场是一种垄断型市场。
2、城市土地市场宏观调控机制
控，以弥补市场机制的不足。
第一节 城市土地市场管理概述
二、城市土地市场管理概述
(一)城市土地市场管理的必要性 1、 城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决
定的
土地是有限的、不可再生资源，并且是基本物质条件 土地产权流转必须在国家法律确认和保护下才能实现 土地市场与其他市场相比具有更大的投机性
第二节 城市土地市场供需调控与管理
2、对一级市场土地供不应求的调控
建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划，适度扩 大规划限额。
在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格，使供 应有计划的增加。
3、对二级市场土地供过于求的调控
控制供给进一步扩大的趋势 刺激居民对商品住房的需求 1. 控制一级市场土地增量供给 2. 适度降低商品房价格 3. 加快住房改革进程，扩大二级市场有效需求，加快建立
第二节 城市土地市场供需调控与管理
二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构”
(一)城市土地市场供需调控的方向
包括：选择调控目标，确定调控措施的作用方向
(二)城市土地市场供需调控的时间 (三)城市土地市场供需调控的力度
确定力度时需要考虑的因素有：土地经济波动的幅度、 调控手段从使用到产生效应的滞后时间、调控效应惯性 大小、调控环境。
(三) 土地储备制度的内容运作程序
1、土地收购
土地收购的对象 土地收购的程序 土地收购补偿费的计算
2、土地储备 3、土地供应
第三节 城市土地市场价格管理
一、城市土地市场价格管理的目的、意义和作 用
城市土地市场价格管理是指政府为了规范土地市场 的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土 地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价 格为核心的各种调控、引导和管理措施。包括： 1、对土地价格及土地价格体系进行管理 2、对土地价格评估工作进行管理 3、对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理
城市土地市场中介组织 城市土地市场调控组织
政府是市场调控主体，城市土地市场调控组织就是 指各级政府。
第一节 城市土地市场管理概述
(四) 城市土地市场运行机制
1、城市土地市场机制
所谓市场机制，“是对市场经济体制中基于经济 活动主体的自身经济利益，在竞争性市场总供给、需 求与价格之间相互依存和作用，连锁互动所形成的自 组织、自耦合机能的理论概括。包括：供需机制、竞 争机制、价格机制，其核心是竞争机制。