关于房地产市场的调控与土地市场管理的思考
土地政策与房地产的关系
1.2 土地政策 2007年1月1日起,城镇土地使用税税额标准在1998年 颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 规定的基础上平均提高2倍,其中交纳税费最高的大 城市土地使用税,每平方米年税额由以前的0.5元至 10元调整为1.5元至30元。同时,新批准新增建设用 地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1 倍的政策也正式实施。自此,土地增值税清算、土地 使用税和新增建设用地使用费提高,三者构成了土地 环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场 税费政策调控正式启幕。
1、土地政策对房地产市场影响的传导机制
首先，土地价格对房价的影响， 土地价格是房价的成本之一， 土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产 企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房 价；相反，地价下降，供给增加； 其次，土地供应量对房 地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的 土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场 的供给，最终影响房地产价格。土地政策这一行政手段对供 给的影响是很有效的，因为土地所有权归国家所有。而对于 土地使用需求的影响并不能通过土地政策来实现，单纯地对 土地供给的控制只能加剧对土地的需求，激化土地供需之间 的矛盾。
2.1.1 增强政府对土地市场的调控力度
通过土地的征购、收回、储备和有计划 地投入市场,既充分合理地利用土地资源,也保 证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的 最大资源,土地极为宝贵,因此,土地资源应该 得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强 政府对土地市场的调控力度。
调控政策对土地市场的影响
调控政策对土地市场的影响土地，作为人类社会生存和发展的基础资源，其市场的运行状况对于经济、社会的稳定与发展具有至关重要的意义。
而调控政策作为政府干预土地市场的重要手段，在引导土地资源合理配置、稳定市场预期、促进经济可持续发展等方面发挥着关键作用。
调控政策对土地市场的影响首先体现在供给方面。
政府通过制定土地供应计划，直接控制土地的投放量和投放节奏。
当经济过热、房地产市场需求旺盛时，政府可能会适当减少土地供应，以避免过度开发和房地产泡沫的形成。
反之，在经济下行或者需要刺激投资时，政府则会增加土地供应，以带动相关产业的发展。
例如，在一些一线城市，为了控制房价的过快上涨，政府严格控制住宅用地的供应规模，使得土地资源更加稀缺，从而在一定程度上抑制了房地产市场的过热发展。
在土地出让方式上，调控政策也产生了显著的影响。
传统的土地出让方式主要是协议出让，但这种方式容易导致土地资源配置不合理、国有资产流失等问题。
随着调控政策的不断完善，招标、拍卖、挂牌等公开出让方式逐渐成为主流。
这些方式增强了土地出让的透明度和公平性，使得土地价值能够得到更充分的体现。
同时，也有助于吸引更多有实力的开发商参与竞争，提高土地的开发利用效率。
调控政策还对土地价格产生了深刻的影响。
通过调整土地出让的底价、竞买保证金比例、土地出让金的缴纳方式等，政府能够有效地调控土地价格的走势。
当土地市场过热时，提高竞买保证金比例和土地出让金的首付比例，可以增加开发商的拿地成本，抑制其过度竞买土地的冲动，从而稳定土地价格。
相反，在土地市场低迷时，适当降低相关标准，可以刺激开发商的拿地积极性，促进土地市场的活跃。
在土地用途管制方面，调控政策同样发挥着重要作用。
政府根据城市规划和产业发展的需要，对不同用途的土地进行严格划分和管理。
例如，对于工业用地，政府会制定相应的产业政策和准入标准，确保土地用于支持实体经济的发展。
对于商业和住宅用地，则会考虑城市的人口规模、基础设施配套等因素，进行合理规划和布局。
土地市场存在的问题
土地市场存在的问题全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：土地市场是房地产市场的重要组成部分，也是经济运行的重要指标。
随着城市化进程不断推进，土地市场的发展也愈发引人注目。
土地市场存在着一些问题，也制约了城市的可持续发展。
土地市场存在的一个普遍问题是土地资源过度开发。
在城市化进程中，土地资源被过度利用，导致土地资源的严重浪费。
一些地区甚至出现了土地批发的现象，给土地市场带来了极大的不稳定性。
过度开发的土地减少了自然生态系统的服务功能，加剧了环境问题，影响了城市的宜居性。
土地市场存在的问题还包括土地使用权的制度不完善。
现行土地制度下，土地使用权分为国有土地使用权和农村集体土地所有权。
这种土地使用权的分割严重限制了土地的有效利用，导致了土地资源的低效利用和浪费。
土地流转市场不健全，农民的土地流转难度大，也制约了土地的有效利用。
需要建立完善的土地使用权制度，鼓励土地流转市场的健康发展，提高土地利用效率。
土地市场存在的问题还包括土地拍卖制度存在的一些弊端。
土地拍卖是目前普遍采用的土地出让方式，但在实践中存在一些问题。
土地拍卖导致土地价格过高，增加了企业的成本负担，限制了企业的发展。
与此土地拍卖容易出现“拍高即挂”的情况，导致土地市场价格虚高，使得普通居民购房困难。
需要改革土地拍卖制度，建立市场化的土地供应机制，保障土地市场的公平竞争和资源有效配置。
土地市场存在的问题还包括土地规划管理不合理。
城市土地规划是城市规划的基础，直接关系到城市的发展方向和节奏。
但在实践中，一些地方的土地规划存在严重的失衡和不合理性，导致了土地资源的重复开发和浪费。
需要建立健全的土地规划管理制度，科学合理规划土地利用，保护土地资源，促进城市的可持续发展。
土地市场存在着诸多问题，需要通过改革完善土地资源的开发利用制度，促进土地市场的健康发展。
只有这样，才能实现土地资源的可持续利用，更好地推动城市化进程，实现城市的可持续发展。
【字数不足，还需要继续补充内容】。
促进房地产市场平稳健康发展存在的 困难问题及意见建议
促进房地产市场平稳健康发展存在的困难问题及意见建议促进房地产市场平稳健康发展是一个复杂的任务，面临着诸多困难和问题。
下面是一些常见的困难问题，以及相应的意见建议：1. 房价过高：高房价不仅给普通家庭造成了经济负担，也可能导致房地产市场泡沫化。
应加强对房价的监管，并采取措施遏制投机行为，如增加房地产税和财产税。
2. 土地资源有限：土地资源有限的问题限制了房地产市场的发展空间。
政府应当加强土地利用规划，提高土地利用效率，并积极推动土地市场的开放和流转。
3. 不合理的楼市调控政策：一些地方政府采取的楼市调控政策不够科学和合理，容易导致市场波动。
政府应加强政策制定的科学性和可操作性，充分考虑市场需求和供应的平衡。
4. 开发商资金链断裂：由于资金链问题，开发商可能无法按时交付房产，给购房者带来困扰。
政府应建立健全开发商的融资机制，优化金融服务，确保开发商能够按时完成开发并交付房产。
5. 信贷政策过度宽松：过度宽松的信贷政策可能导致房地产市场泡沫化，加大风险。
应通过加强监管和引导，确保信贷政策的合理稳健，并适时调整政策以应对市场变化。
6. 建设质量不过关：在一些地方，建筑质量不过关是一个严重问题，给购房者带来安全隐患。
政府应加强对房屋建设的监管，加大对建筑质量的检查和惩处力度，确保建筑质量达到标准。
总的来说，促进房地产市场平稳健康发展需要政府、开发商和购房者共同努力。
政府应加强监管和规划，制定科学合理的政策，并增加土地供应；开发商应注重建设质量和资金管理，提高产品质量和信誉度；购房者应理性消费，不参与投机行为，避免市场过热。
只有通过多方合作，才能实现房地产市场的平稳健康发展。
房地产业存在的问题及建议
房地产业存在的问题及建议近年来，随着经济的快速发展，我国房地产业取得了巨大的成就。
然而，与此同时，也面临着一系列问题和挑战。
本文将从多个角度探讨房地产业存在的问题，并提出相应的建议。
一、过度投资与泡沫风险1.问题：在短期内争相投资房地产导致市场供需失衡，进一步推高了楼市价格。
由于长期以来政府对于土地资源稳定供应做出了限制，并且大量资金涌入房地产市场，导致短时间内供不应求局面加剧，各类开发商采取高价收购土地或是肆意加价但企图批量销售等方式将空气投机行为引入到土地市场中。
2.建议：加强土地资源管理，通过合理调控保证住房市场平稳健康发展。
政府可以加强对土地资源的规划和分配，适时增加住宅用地供给，并对土地价格进行监管。
同时，在相关政策指导下引导部分投机性需求流向其他领域以降低涉及到贬值预期变现的可能。
二、产能过剩与财务风险1.问题：部分房地产企业过度扩张，导致产能过剩及严重财务困局。
为了追求规模化和速度，一些开发商忽视市场需求的合理性，盲目扩大生产规模，导致住宅库存量激增。
这种过度扩张可能会引发整个行业的金融风险，并对经济稳定造成潜在威胁。
2.建议：加强市场调控，鼓励房地产企业转型升级。
政府应制定相关政策来引导房地产企业进行专业化和品牌化建设。
同时，加强金融监管，防范虚假银行信贷支持和借款套现等非法操作，确保金融体系的安全运作。
三、商品房价格过高与居民担忧1.问题：房价上涨速度较快，不适应普通居民购房需求。
近年来，由于多种因素影响下地方收入差距日益增长、大城市居住成本上升等原因使得众多家庭不得不面临难以负担的购房压力。
大量投资者买房炒房，导致了商品房价格上涨，与此同时中小企业家庭普惠住房需求抑制较为迫切。
2.建议：完善住房保障机制和租赁市场体系。
加强政府对低收入人群提供合理保障的相关政策措施，并稳定和发展住房租赁市场。
通过加强基础设施配套、调整税收政策等方式来引导居民选择住有所居而非死守一方土地之中。
四、开发商与消费者之间不平衡的权益关系1.问题：存在着一些开发商滥用市场垄断地位，严重侵害消费者权益。
关于房地产市场的调控与土地市场管理的思考
Hale Waihona Puke 关于房地产市场的调控与土地市场管理的思考
唐 国 兰
（ 长 宁区住房保 障和房屋管理局住宅建设 管理 中心 ，２ ０ ０ ３ ３ ６ ）
【 摘 要】 我 国的房地 产市场 自从 实行 房改政策 以来 ，国家一直坚持 对房地产市场 进 行监管和调控 。并 陆续出台 了一 系列的宏 观 调 控 政 策 和 法 规 。但 在 实行 房 地 产 市 场 调 控 的 十 几 年 ， 虽然 取 得 了一 定 成 就 ，但 是 房 价上 涨过 快、 投 资过 热等 问题一 直比较严 重， 其 中土地 市场管理是最重要 的影响 因素。这 不得 不引起 我们对房地产 市场调控和 土地 市 场 管理 的 思考 。 【 关键词 】 房地产市场 ；宏观调控 ；土 地 市场 管 理 ； 市场 监 管
一
土地市场管理对房地产调控 的影响 我 国实施房地 产调控 政策 以来，一直都 伴随着土地市场 管理制度 的变革与调整 ，这 是 因 为 土 地 政 策 始 终都 是 影 响 房 地 产 市 场 价 格 以 及 走 向 的最 关 键 因 素 ，对 房 地 产 市 场 调 控 的影响主要体现在供求 关系 、供给结构 以 及房 产价格等方面 ，并在 一定程度上 决定了 房地产市场 的走 向。 ｌ 、影响供 求关系 在房地 产市场上，土地始终是房地产发 展最重要 的生产 要素，无论是土地供应 的总 量 ，还 是 土 地供 应 的 布 局 ，都 会 对 房 地 产 市 场 整 体 或 局 部 的 供 求 关 系 产 生 十 分 明显 的影 的 。此 外 ，由于 受城 乡 二元 结 构 的影 响 ， 国有 响 。例 如 ， 国家 或 地 方 政 府 通 过 对 土 地 规 划 土 地 与集 体土 地 的地 位 是不 平 等 的 ，二者 之 间 的 调 整 ， 能够 对 房 地产 市 场 上 的 土 地 供 应 量 所 有权 的转移 也 违背 了市场 经济 条 件 下等 价 交 进行控制 ，可 以实现对 房地产市场供应量和 换 的 原则 ，农村 集 体土 地 明 显处 于 相对 “ 弱势 ” 投资量的调节 ，进而对 影响到房地产市场的 的 地位 。 供求关系 。同时 ，政府还 可以通 过对 土地供 ２ 、市 场 缺 陷 应节奏的调整 ，影 响供求 关系 中新增房地产 十多年来 ，政府虽然采取 了多样化的土 的供 应速度和上市节奏。 地政策、金融政策和监 管措旌对房 地产市场 ２ 、影响市场供给结构 进 行规范和调整 ，但是 由于市场经 济具有盲 在 政府的土地供应计划和市场管理 政策 目性、滞后性的特征 ，加上我 国房地 产市场 中，经 常通 过对土地供应结构 的调整来 实现 的特殊 性，导致我国的房地产市场 比较复杂 对房地产 市场供给结构的调整 ，进而达 到抑 和 混乱。如开发商捂盘惜售 、制造虚假抢房 制房价过快 上涨等 目的。例如 ，近年来 国家 假 象 、 囤 地 与 炒 地 ， 高 收 入 居 民炒 房 等 都 与 加大 了对保 障性住 房的土地供应 ，使得保障 市场 固有 的缺 陷存在 很大的关系 。同时，由 性住房 的入 市量在 不断增加，商品房的供给 于我 国行业制度和监 管措施的不到位 ，有些 速度得到一定程度上 的放 缓。因此，房地产 开发商通过收取 订金 、认购 等方式对一些并 市场上商品房与保 障性住房 的供 给结构近年 没 有 取 得 预 售 许 可 证 的 商 品 房 进 行 销 售 ，有 来也发生了很大的变化。 的开发商存在非法集 资的行 为，资金链断裂 ３ 、 影 响 房 产 价 格 后直接“ 跑路” ，这都在很大程度上损 害了消 毋庸 置疑 ，土地价格是影 响房产价 格的 费者的利益 。在土地 的开发环 节，有的房地 个 最 重 要 因 素 ，地 价 的上 升 或 下 降 ，将 会 产企业违规进行超容积率开发 ，擅 自改变 地 影 响 到 房价 的 上 涨 或 下 跌 ， 国家 通 过 一 系 列 产 项 目的规划设计指标 ，房屋及配套 设施 质 的土地 市场 管理措施 ，能够对房地产市场 的 量低 ，导致 消费者投诉 的问题 屡见不鲜。 房价进行调控 。 从房地产市场 的地价构成看 ， 三 、房 地 产 土地 市 场 管理 策 略 主要 包括 了取得成 本（ 拆迁 费用 和征地 补偿 房 地 产 土地 市 场 管 理 是 一 项 长 期 性 、 复 安 置 费 用） 、开发成本 和政府收益（ 土 地 纯 收 杂性很 强的系统 工程，市场管理制度上 的细 入 和 相 关 税 费 收入 三 部 分 ， 其 中 开 发 成 本 和 小变化都有 可能导致多方利益关系 的变化 。 取得成本呈现 出一定 的刚性特 征，因此对房 因此 ， 为了实现更好的房地产市场调控效果， 价 的 影 响 相 对 固定 ，进 行 调 控 的 余 地 也 不 是 要综合利用土地价格 、土地税 收、土地金融 很大， 但政府 收益 部分的调控 空间却非常大， 等政策手段 ， 制 定科 学 的 土 地 市 场 管 理 策 略 。 对房产 价格的影响是非常明显的 。 １ 、 土 地 价 格 ４ 、 影 响 行 业 发 展 土地价格是影 响房产价格和 房地产市场 由于我 国土地资源 的稀缺性 ，土地 资源 供求关系的重要 因素 ，加上我 国土地资源的 在我国城镇化进程 中的重要性表现 的越来越 稀 缺性，如果不采取有效 的土地 价格 管控政 突出，土地市场管理 的趋势将会直接影 响到 策 ，容易造成我国土地价格 的不 正常波动， 我 国 整 个 房 地 产 行 业 的发 展 。在 房 地 产 市 场 进 而 影 响 到 房 地 产 市 场 调 控 的稳 定 性 和 有 效 的调控 上，尤其是在土地供应总量 、供应 结 性 。因此 ，土地管理部 门必须强化土地 的集
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨[摘要]近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。
回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了转变调控思路、进行房地产业结构性调整、规范土地市场、完善房地产金融体制等进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。
[关键词]房地产宏观调控泡沫衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。
房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。
一、我国房地产市场宏观调控的必要性近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注(一)我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。
据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。
施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。
商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。
销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。
从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。
德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。
当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。
总结起来有以下几方面的原因:一是地价过快上涨。
由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。
土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。
二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。
房地产市场具有供给弹性小、需求不确定(如“丈母娘需求”)等特点，供不应求导致房价的上涨;同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。
三是购房者的预期及非理性行为。
消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。
房地产市场的政策调控与影响因素
房地产市场的政策调控与影响因素在过去几十年中，中国房地产市场经历了快速的发展和巨大的变化。
这个行业对经济增长起到了举足轻重的作用，但也面临着一些问题，如房价上涨、投资风险和社会不平等等。
为了解决这些问题，政府采取了一系列政策来调控房地产市场。
本文将探讨这些政策的影响因素以及对市场的影响。
一、政策调控的背景和目标房地产市场的政策调控是针对目前市场存在的问题进行干预的一种手段。
政府的调控目标通常是实现房价的稳定和楼市的平稳发展，以防止市场出现过热、泡沫和风险。
政策调控的背景可以是多样的，例如市场供需关系失衡、投资投机过度、金融风险上升等。
政府通过政策干预来调整市场状况，以保护消费者权益和维护市场的健康发展。
二、政策调控的主要手段政府调控房地产市场的手段多种多样，主要包括以下几点：1. 贷款政策调整：政府可以通过调整贷款利率、贷款额度和贷款期限来影响房地产市场的融资情况。
降低贷款利率和松绑贷款额度可以刺激购房需求，提高市场活力，而提高贷款利率和收紧贷款额度则可以抑制投资投机和过热市场。
2. 供应调控：政府可以通过土地供应和建设规模的调整来控制市场供应。
增加土地供应可以增加房屋供应量，缓解供需矛盾，而减少土地供应则可以抑制市场过热和价格上涨。
3. 税费政策调整：政府可以通过调整房地产相关税费来影响市场状况。
例如，提高房产税率和土地增值税率可以降低投资投机的利润空间，抑制市场泡沫和过热。
4. 限购限售政策：政府可以通过限制购房和卖房的条件来调控市场供需。
例如，限制购房人的购房数量和购房面积，或者限制卖房人的转让条件和售价，都可以达到调控市场的目的。
三、政策调控的影响因素房地产市场的政策调控受到多种因素的影响，主要包括以下几个方面：1. 经济因素：宏观经济政策、货币政策和就业状况等都会对房地产市场的政策调控产生影响。
例如，经济增长放缓和货币紧缩将会导致政府强化调控措施，以稳定市场。
2. 社会因素：人口结构、人口迁移和居民收入水平等社会因素也会对政策调控产生影响。
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关于房地产市场的调控与土地市场管理的思考
【摘要】我国的房地产市场自从实行房改政策以来，国家一直坚持对房地产市场进行监管和调控，并陆续出台了一系列的宏观调控政策和法规。
但在实行房地产市场调控的十几年，虽然取得了一定成就，但是房价上涨过快、投资过热等问题一直比较严重，其中土地市场管理是最重要的影响因素，这不得不引起我们对房地产市场调控和土地市场管理的思考。
【关键词】房地产市场；宏观调控；土地市场管理；市场监管一、土地市场管理对房地产调控的影响
我国实施房地产调控政策以来，一直都伴随着土地市场管理制度的变革与调整，这是因为土地政策始终都是影响房地产市场价格以及走向的最关键因素，对房地产市场调控的影响主要体现在供求关系、供给结构以及房产价格等方面，并在一定程度上决定了房地产市场的走向。
1、影响供求关系
在房地产市场上，土地始终是房地产发展最重要的生产要素，无论是土地供应的总量，还是土地供应的布局，都会对房地产市场整体或局部的供求关系产生十分明显的影响。
例如，国家或地方政府通过对土地规划的调整，能够对房地产市场上的土地供应量进行控制，可以实现对房地产市场供应量和投资量的调节，进而对影响到房地产市场的供求关系。
同时，政府还可以通过对土地供应节奏的调整，影响供求关系中新增房地产的供应速度和上市节奏。
2、影响市场供给结构
在政府的土地供应计划和市场管理政策中，经常通过对土地供应结构的调整来实现对房地产市场供给结构的调整，进而达到抑制房价过快上涨等目的。
例如，近年来国家加大了对保障性住房的土地供应，使得保障性住房的入市量在不断增加，商品房的供给速度得到一定程度上的放缓。
因此，房地产市场上商品房与保障性住房的供给结构近年来也发生了很大的变化。
3、影响房产价格
毋庸置疑，土地价格是影响房产价格的一个最重要因素，地价的上升或下降，将会影响到房价的上涨或下跌，国家通过一系列的土地市场管理措施，能够对房地产市场的房价进行调控。
从房地产市场的地价构成看，主要包括了取得成本（拆迁费用和征地补偿安置费用）、开发成本和政府收益（土地纯收入和相关税费收入三部分，其中开发成本和取得成本呈现出一定的刚性特征，因此对房价的影响相对固定，进行调控的余地也不是很大，但政府收益部分的调控空间却非常大，对房产价格的影响是非常明显的。
4、影响行业发展
由于我国土地资源的稀缺性，土地资源在我国城镇化进程中的重要性表现的越来越突出，土地市场管理的趋势将会直接影响到我国整个房地产行业的发展。
在房地产市场的调控上，尤其是在土地供应总量、供应结构和供应价格方面，将会直接决定我国房地产市场行业发展的走向。
二、土地市场管理存在的缺陷
1、制度缺陷
长期以来，由于我国受计划经济和城乡二元结构体制的影响，在土地的市场管理制度中仍旧存在很多计划经济体制的一些特质和制度上的缺陷。
我国的房地产土地所有权制度以我国的公有制为基础上，土地所有制形式与整个生产资料所有制形式基本吻合，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，这为我国的基本建设和政治稳定奠定了重要基础，但是土地资源是分散在全国各地的，所有土地的出让、转让以及开发利用等权利都是由地方政府代为行使的。
但是，现有的土地市场管理制度并没有对中央政府如何行使对城市土地的所有权，中央政府与地方人民政府如何划分产权等一系列问题在法律上和制度上做出明确的界定，这就容易引起中央政府与地方政府在土地市场管理上的矛盾和冲突。
例如，现在出现的城市土地国家所有权在经济上难以实现、城市土地的利用效率低下、城市土地占地者成为事实上的所有者、寻租行为和腐败等一系列问题，都是由于我国土地市场管理制度存在的缺陷引起的。
此外，由于受城乡二元结构的影响，国有土地与集体土地的地位是不平等的，二者之间所有权的转移也违背了市场经济条件下等价交换的原则，农村集体土地明显处于相对“弱势”的地位。
2、市场缺陷
十多年来，政府虽然采取了多样化的土地政策、金融政策和监管措施对房地产市场进行规范和调整，但是由于市场经济具有盲目
性、滞后性的特征，加上我国房地产市场的特殊性，导致我国的房地产市场比较复杂和混乱。
如开发商捂盘惜售、制造虚假抢房假象、囤地与炒地，高收入居民炒房等都与市场固有的缺陷存在很大的关系。
同时，由于我国行业制度和监管措施的不到位，有些开发商通过收取订金、认购等方式对一些并没有取得预售许可证的商品房进行销售，有的开发商存在非法集资的行为，资金链断裂后直接“跑路”，这都在很大程度上损害了消费者的利益。
在土地的开发环节，有的房地产企业违规进行超容积率开发，擅自改变地产项目的规划设计指标，房屋及配套设施质量低，导致消费者投诉的问题屡见不鲜。
三、房地产土地市场管理策略
房地产土地市场管理是一项长期性、复杂性很强的系统工程，市场管理制度上的细小变化都有可能导致多方利益关系的变化。
因此，为了实现更好的房地产市场调控效果，要综合利用土地价格、土地税收、土地金融等政策手段，制定科学的土地市场管理策略。
1、土地价格
土地价格是影响房产价格和房地产市场供求关系的重要因素，加上我国土地资源的稀缺性，如果不采取有效的土地价格管控政策，容易造成我国土地价格的不正常波动，进而影响到房地产市场调控的稳定性和有效性。
因此，土地管理部门必须强化土地的集中统一管理，严格控制土地供应总量，促进土地的集约化利用，增强土地在收购、转让、拍卖、征用、置换等环节的监控，在充分发挥市场
机制作用的前提下，通过有效的调控手段，确保土地价格处于合理的水平。
2、土地税收
土地税收作为土地管理的重要手段，也可以直接参与到房地产市场的调控当中，目前的土地税收政策主要包括取得税、流转税和保有税三个方面。
在利用土地税收对房地产市场进行调控时，要根据当地房地产市场的发展情况进行合理的运用。
例如，土地所得税的增加会增加房地产开发企业的土地成本，因此会导致房价的上涨，这在房价上涨过快的地区，不能再增加取得税；如果想增加市场上的土地供应量，则可以增加保有税、降低流转税，提高土地所有者的土地持有成本，使开发商倾向于土地的转让和开发。
3、土地金融
在目前我国的土地市场管理体系中，土地金融政策主要表现在土地的抵押贷款政策上。
当政府放宽土地抵押贷款政策限制时，房地产开发企业的贷款数量就会增多，进而带动房地产开发项目的上升；反之，当政府实现紧缩性的土地抵押贷款政策时，由于房地产开发企业获得贷款的难度上升，进而导致房地产开发数量的减少或开发速度的放缓。
此外，受土地供求关系的影响，土地本身可以成为投机转让的对象，这时的土地金融政策可以直接作为房地产调控的手段，如加强对土地转让的控制，可以限制土地的炒作，避免土地价格的过快上涨，进而起到对房产价格的平抑作用。
四、结论
综上所述，中国的土地管理问题看似是如何进行土地资源的高效利用的简单问题，但是其实际复杂程度已经超出了很多专家的想象，其根源就在于中国的土地市场管理不仅关系到中国经济发展和社会稳定的大局，还存在各方利益之间的博弈。
基于土地管理中的市场缺陷、制度缺陷和国家对房地产市场调控力度的加强，相关部门必须对我国的土地市场管理问题进行重新、全面的审视，加快相关法制的建设和制度的完善，有效协调各方之间的利益关系，为我国的房地产行业营造良好的发展环境，为中国未来的改革提供真实的源动力。
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