二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集-工作计划
存量房交易市场价格估价方案
工作实施方案-存量房交易市场价格估价按照“存量房交易市场价格估价项目”的具体要求，本次是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作方案。
一、成立专门估价小组项目总负责人：***（所长，注册资产评估师、房地产估价师）负责与委托方协调、沟通工作项目组长：全面负责整个估价项目工作，撰写估价报告；主要成员：**（副所长，注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册土地估价师）组员：主要负责收集估价资料，辅助组长完成任务，主要成员：**（估价员）**（估价员）**（估价员）**（估价员）**（估价员）二、时间计划税务部门将纳税人提交的相关评估资料信息传递给我公司后，我公司在接到税务部门交办的评估任务后，在两日内将评估报告上交至税务部门。
三、估价程序（一）接受委托：税务部门将纳税人提交的相关估价资料信息传递给我们，我们即为接到税务部门委找的估价任务。
（二）现场调查：估价机构在接到税务部门交办的估价任务后，安排房地产估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记录。
（三）收集估价资料。
根据委托估价目的及估价时点，搜集有关估价对象的权属资料以及市场询价等方面的估价资料。
（四）评定估算。
根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，按照《**省地方税务局关于印发开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广应用实施方案的通知》和《**市人民政府办公厅关于开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（*办发（2012）40号）要求，结合估价对象的具体情况，进行方法适用性的评价和判断，选择估价方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。
2024年二手房销售工作计划(五篇)
2024年二手房销售工作计划一、业务的精进1、加强团体的力量在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。
在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。
2、熟识项目销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。
调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。
3、树立自己的目标有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。
在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。
在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。
二、自身素质的提升销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。
因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。
首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。
其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。
2、二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集-工作计划
工作计划按照“渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目”的具体要求，本次是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价，对部分对象按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作计划。
一、基本要求（一）对区域内交易频繁，但未建立基准价的地段和街道建立新的基准价。
（二）每季度重点对拟纳入样本点的已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点的价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护。
（三）对价格变动较大、较快的区域的原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。
（四）项目的服务期：一年。
二、应当履行的基础评估程序（一）明确评估业务基本事项。
包括明确评估目的、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、使用条件限制、评估所需资料的收集及配合工作等。
（二）签订业务约定书。
通常评估业务约定书应先行签订，明确评估目的、评估对象以及评估收费等内容。
当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。
（三）编制评估计划。
包括项目整体计划及具体实施方案。
其中，整体计划应当包括组织和人员安排、时间安排等内容。
具体实施计划应当包括项目调查方面的安排等。
（四）现场调查。
安排对口熟悉的评估师及其他专业人员进行现场调查。
无论项目大小，均必须履行现场调查程序。
评估人员必须到现场收集资料、勘察实物必要时聘请相关方面的专家协助工作。
（五）收集评估资料。
主要是收集有关评估基本事项的明确、评估对象的基础数据信息、资产使用及运行状况以及市场询价等方面的评估资料。
（六）评定估算。
根据收集的评估资料及现场勘查的情况，按照资产评估的技术规则进行方法适用性的评价和判断。
选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。
（七）编制和提交评估结果。
由项目的负责人负责编制评估结果汇总表。
初稿经单位技术负责人审核后与委托方进行必要的沟通并按照本公式规定的三级复核制度进行复核并出具正式结果报告。
二手房产年度工作计划
二手房产年度工作计划一、总体目标根据市场需求和公司发展战略，制定合理的年度工作计划和目标，实现公司的业务扩张和利润增长。
具体目标如下：1. 增加公司的二手房源数量，提高房源的质量和价值，提升公司市场占有率；2. 加强市场营销和宣传工作，扩大公司的品牌知名度和影响力；3. 提升公司的整体服务质量和客户满意度，提高公司的市场竞争力；4. 实现年度销售额和利润目标，推动公司快速发展。
二、工作内容和计划1. 增加房源数量（1）积极开发市场资源，与开发商、业主和中介公司合作，争取更多的房源；（2）加强二手房房源信息的收集和整理，提升房源的质量和及时性；（3）定期组织二手房房源采集活动，鼓励员工参与二手房资源的挖掘和推广。
2. 提升服务质量（1）加强员工培训和技能提升，提高员工的专业水平和服务质量；（2）建立健全的客户服务体系，提供全方位的房产咨询和服务，满足客户不同的需求；（3）定期组织客户满意度调查，收集客户的反馈意见，针对问题及时调整服务方案。
3. 加强市场营销（1）扩大公司的品牌影响力，通过各种渠道和平台进行广告和宣传，提升公司在客户心目中的知名度和美誉度；（2）开发新的销售渠道，与各类中介机构和房地产开发商合作，拓展销售渠道；（3）组织线上线下推广活动，吸引更多的客户关注，提升销售毛利率。
4. 提升公司管理水平（1）加强公司内部管理，优化流程和规范操作，提升公司的工作效率和服务标准；（2）建立健全的绩效评价体系，激励员工积极性和主动性，提高工作效率和业绩水平；（3）加强与行业协会和监管部门的沟通和合作，了解市场动态和政策变化，提前做好应对措施。
5. 发展新业务（1）根据市场需求和公司实际情况，拓展新的业务领域，如租赁、房产置换、物业管理等；（2）探索线上线下结合的业务模式，拓展线上销售和线下服务，提升公司的综合服务能力；（3）与金融机构和保险公司合作，开发金融保险产品，为客户提供更加全面的房产金融服务。
2、二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集-工作计划
工作计划按照“渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目”的具体要求，本次是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价，对部分对象按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作计划。
一、基本要求（一）对区域内交易频繁，但未建立基准价的地段和街道建立新的基准价。
（二）每季度重点对拟纳入样本点的已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点的价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护。
（三）对价格变动较大、较快的区域的原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。
（四）项目的服务期：一年。
二、应当履行的基础评估程序（一）明确评估业务基本事项。
包括明确评估目的、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、使用条件限制、评估所需资料的收集及配合工作等。
（二）签订业务约定书。
通常评估业务约定书应先行签订，明确评估目的、评估对象以及评估收费等内容。
当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。
（三）编制评估计划。
包括项目整体计划及具体实施方案。
其中，整体计划应当包括组织和人员安排、时间安排等内容。
具体实施计划应当包括项目调查方面的安排等。
（四）现场调查。
安排对口熟悉的评估师及其他专业人员进行现场调查。
无论项目大小，均必须履行现场调查程序。
评估人员必须到现场收集资料、勘察实物必要时聘请相关方面的专家协助工作。
（五）收集评估资料。
主要是收集有关评估基本事项的明确、评估对象的基础数据信息、资产使用及运行状况以及市场询价等方面的评估资料。
（六）评定估算。
根据收集的评估资料及现场勘查的情况，按照资产评估的技术规则进行方法适用性的评价和判断。
选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。
（七）编制和提交评估结果。
由项目的负责人负责编制评估结果汇总表。
初稿经单位技术负责人审核后与委托方进行必要的沟通并按照本公式规定的三级复核制度进行复核并出具正式结果报告。
关于存量房评税工作实施方案
【精品文档】关于存量房评税工作实施方案为了大力应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔XX〕1号）和财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔XX〕105号）精神，结合我县实际，特制定我县存量房评税工作实施方案。
一、指导思想以科学发展观为指导，依据房地产评估技术及信息化手段，全面规范存量房交易税收管理，充分发挥税收职能作用，促进房地产税收的健康发展。
二、工作原则推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作应坚持以下原则：（一）合法性原则。
推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作应依据法律、法规及相关规定进行，使用的数据和资料必须合法有效，采用的方法必须符合国家规定。
（二）公平公正原则。
推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作的标准要一致，评估结果要客观公正。
（三）效率原则。
推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作要实现简便快捷办税，提高税收征管效率。
三、工作目标（一）建立推进应用房地产评估技术的科学体系，促进存量房交易税收的科学化、规范化、精细化、专业化管理，实现存量房交易税收的应收尽收。
（二）规范统一存量房交易价格的评估标准，提高政府机关部门依法行政的公信力，减少纳税争议，化解执法风险。
（三）为推进房地产税制改革做好技术、人才、信息等方面的储备。
各成员单位要切实加强领导、统一思想、密切配合、周密部署、抓好落实、尽职尽责。
四、工作范围县存量房评税的范围为县境内所有不同类型的房地产。
按照既要坚持实事求是，真实反映房地产市场交易价格实情，又要体现适中确定计税价格，稳步推进工作的原则，确保我县房地产市场健康持续发展。
因此，对存量房评税工作的安排，要分步骤、分类型、分阶段的具体实施方案。
经研究，第一阶段工作确定为县境内所有住宅类房产，其中：第一期为县境内所有由房开公司开发的商品房类住宅；第二期为除由房开公司开发的商品房类住宅外的其他各类住宅。
国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知
国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2013.12.09•【文号】税总发[2013]129号•【施行日期】2013.12.09•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知（税总发[2013]129号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：自应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称存量房评估工作）开展以来，各地税务机关高度重视，积极推动工作进展，健全工作机制，强化审核把关，降低了存量房交易“阴阳合同”引发的税收风险，提升了税收征管的质量和效率。
但是，随着存量房评估工作的全面推开，在征管过程中又出现了一些新情况新问题，需要从制度和技术等方面加以完善和解决。
为进一步加强存量房交易税收征管，现就有关要求通知如下：一、完善评估机制，提升存量房评估工作水平存量房评估工作的持续稳定运行，是一个长期的、不断完善的过程。
各地要在实现全面推广的基础上，不断健全工作制度，完善技术标准，着力提升存量房评估工作水平。
（一）健全评估工作制度要建立健全数据管理制度，评估技术标准专家会审制度，评估结果检验制度，确保税源基础数据完整与准确，技术标准符合当地实际情况，评估结果准确并具有公信力。
要完善评估争议解决机制，妥善处理涉税争议，保证存量房评估工作持续稳定运行。
（二）完善评估技术标准要根据市场变化情况，完善评估技术标准，保证评估结果符合市场实际情况。
要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型（当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整）；要分析本地评估分区情况，原分区较粗或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。
（三）严格评估值管理要严格评估结果管理，明确管理权限。
存量房、商品房、二手房及一手房释义及相关税收政策
存量房、商品房、二手房及一手房释义及相关税收政策当前全省上下正在开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，现将存量房、商品房、二手房及一手房概念及相关税收进行梳理我认为很有必要。
我想主要从以下三个方面进行着手分析：一、首先从概念及范围入手：（一）存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。
增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的房地产开发楼盘“库存待售”的房产。
存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，按照目前市场上普遍对于存量房的理解，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。
（二）商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
商品房主要分类：1、内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
工作计划按照"渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目"得具体要求，本次就是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价,对部分对象按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作计划。
—、基本要求（—）对区域内交易频繁，但未建立基准价得地段与街道建立新得基准价.（二）每季度重点对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠,并对样本分区进行实时更新维护。
（三）对价格变动较大、较快得区域得原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。
（四）项目得服务期:一年。
二、应当履行得基础评估程序（―）明确评估业务基本事项。
包括明确评估目得、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、使用条件限制、评估所需资料得收集及配合工作等。
（二）签订业务约定书。
通常评估业务约定书应先行签订,明确评估目得、评估对象以及评估收费等内容•当评估目得、评估对象、评估基准日发生变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。
（三）编制评估计划。
包括项目整体计划及具体实施方案。
其中，整体计划应当包括组织与人员安排、时间安排等内容.具体实施计划应当包括项目调查方面得安排等。
（四）现场调查。
安排对口熟悉得评估师及其她专业人员进行现场调查。
无论项目大小,均必须履行现场调查程序。
评估人员必须到现场收集资料、勘察实物必要时聘请相关方面得专家协助工作。
（五）收集评估资料。
主要就是收集有关评估基本事项得明确、评估对象得基础数据信息、资产使用及运行状况以及市场询价等方面得评估资料。
（六）评定估算。
根据收集得评估资料及现场勘查得情况，按照资产评估得技术规则进行方法适用性得评价与判断。
选择评估方法并选取合适得参数，估算委估对象得价值。
（七）编制与提交评估结果。
由项目得负责人负责编制评估结果j匚总表。
初稿经单位技术负责人审核后与委托方进行必要得沟通并按照本公式规定得三级复核制度进行复核并出具正式结果报告。
三、时间计划签订合同并收集齐相关资料以后20天内完成交易频繁区域基准价更新,40天内对未建立基准价得地段与街道建立新得基准价.每季度重开始后,10天内对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护.严格按照委托方要求，对价格变动较大、较快得区域得原样本点价格进行实时动态调整,重新筛选样本评估。
对于临时性单个估价,税务部门将相关评估资料信息传递给我公司后,我公司在接至I」税务部门交办得评估任务后，在2日内将评估报告上交至税务部门。
四.估价技术方案根据《房地产估价规范》，房地产税收估价,应兼顾公平、效率与成本。
对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性得应税房地产,应优先选用批量估价方法进行估价•对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价得应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。
根据本项目得估价要求，主要就是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价。
因此我们根据不同得估价对象，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准” 制定了具体得估价技术方案。
(_ ) 存量非住宅采用批量估价或信息补录为高效率、低成本地完成大规模目标房地产得估价工作，保证估价过程科学合理,本次对存量房采用批量估价，采取得主要估价方法就是市场t匕较法中得间接上匕较法。
具体技术路线：一就是选定基准房；二就是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准房得估价值;三就是选出区域中房屋品质、价格明显高于其她地段得项目作为特殊项目，单独确定估价值; 四就是确定基准房得修正系数。
修正因素包括开间、房型、层高、临路类型等要素;五就是将各区域得估价值下浮一定比例，作为估价存量房交易价格得基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格估价值.估价流程必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要得估价技术参数、基础数据，包括：1）各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产得市场价格与租赁价格;2）土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；3）房屋重置价格及配套文件；4）新建房屋造价水平及成本费用构成;5）城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；6）其她地方性规定等资料.2•拟定估价作业方案,组织实地勘察主要包括拟选定得估价技术路线与估价方法、人员安排、作业步骤与时间进度安排。
对技术复杂、工作量大或时间紧迫得估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况”申请调配人员,以保证按时交付报告.实地勘察就是估价程序中正确认识估价对象得必要步骤。
不论何种估价目得与估价项目类型，存档得估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》与现场照片,并由勘察人、相关人员在勘察表上签字。
3.估价方法选用3. 1房地产估价方法得选用根据《房地产估价规范》得要求,房地产主要评估方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。
对同一估价对象宜选用两种以上得估价方法进行估价。
根据已明确得估价目得，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
有条件选用市场比较法进行估价得，应以市场比较法为主要得估价方法.收益性房地产得估价，应选用收益法作为其中得一种估价方法。
具有投资开发或再开发潜力得房地产得估价，应选用假设开发法作为其中得一种估价方法。
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价得情况下，可采用成本法作为主要得估价方法。
现就本项目常见几类用途得非住宅房地产评估方法选择与操作做简要说明如下：3、1、1商业房地产估价得常用方法商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。
(1)收益法。
商业房地产得一个重要特点就是能够用以获得收益, 商业房地产得价值正就是体现在它得获取收益得能力上，所以收益法就是商业房地产估价最为常用得方法之(2)市场法•商业房地产得转售转租比较频繁，特别就是小型商铺更就是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也就是常用方法之一。
商业房地产估价得估价方法虽然基本一致，但在具体得技术路线选择与处理上又各有特点。
按经营方式可分为出租型与商业运营型两类，(1)出租型商业房地产主要采用收益法与市场法进行估价。
采用收益法^古价得关键就是求取租金收益。
采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：一就是直接求取商业房地产价格;二就是求取商业房地产租金。
(2 )运营型商业房地产主要靠经营获得收入。
按规模又可分为:(1)整幢商业房地产估价,主要采用收益法与市场法。
对整幢商业房地产进行估价时，首先应详细了解不同楼层得商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等;其次了解同层商业房地产铺面得分布格局及价格分布影响因素；最后根据不同楼层得具体情况、交易实例收集得难易程度、潜在租金及其经营费用测算得难易程度而选择不同得估价方法。
（2）整层商业房地产估价主要采用市场法与收益法。
通常情况下整层出售或出租得交易实例较少，因此，经常选取类似估价对象得单个商铺得成交实例作为可比实例，然后进行修正得出整层商业房地产得价格。
3）同层商业房地产不同铺面评估，对于同层商业房地产不同铺面进行估价时，可先评估出一个铺面得价格，其余铺面得价格在此基础上进行适当修正得出不同铺面得估价结果。
3、1、2商务办公房地产估价商务办公房地产主要指商务办公楼，俗称写字楼，就是指用于公司或企业从事各种业务经营活动得建筑物及其附属设施与相关场地.写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类与分级•按建筑面积得大小不同,写字楼可分为小型、中型与大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下得为小型写字楼；建筑面积在1-3万平方米得为中型写字楼;建筑面积在3万平方米以上得为大型写字楼.按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途,没有其她功能（展示厅、餐饮等）;②商住型写字楼,即既可以办公还可以住宿;③综合型写字楼,即以办公为主，同时又有其她多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。
按写字楼所处得位置、自然或质量状况与收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。
其中，①甲级写字楼具有优越得地理位置与交通环境,建筑物得物理状况与建筑质量优良，收益能力强，有完善得物业服务;②乙级写字楼具有良好得地理位置,建筑物得物理状况与建筑质量良好,建筑物得功能不就是最先进得，建筑物存在自然磨损，收益能力低。
新落成得同类写字楼;③丙级写字楼就是使用年限较长,建筑物存在明显得物理磨损与功能陈旧，租金水平较低。
商务办公房地产估价得常用方法就是收益法、市场法等。
(1)收益法。
商务办公房地产通常采用出租经营，所以收益法就是商务办公房地产估价最为常用得方法之(2 )市场法。
商务办公房地产得转售转租比较频繁，因此较易获得交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也就是常用方法之一。
3、1、3车库估价方法停车库估价方法主要有市场法、收益法。
对于地下停车库一般分为两种情况：一就是开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益与处分权;二就是地下车库作为共有部分，建筑面积已经分摊，车库不能单独出售因此停车库估价方法得选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其就是否属于经营性房地产;其次，应该考察周边房地产中类似房地产得租售情况，以此来确定采用何种估价方法。
市场法得选择，取决于就是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让得。
收益法得选择,主要基于估价对象属于经营性物业，有较稳定得收益。
与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位3. 2 土地使用权估价方法得选用根据《土地估价规程》得要求，根据宗地用途选择不同得估价方法,对同一估价对象应选用两种以上得估价方法进行估价。
估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等得代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果.根据地产用途不同，宜分为住宅用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、交通用地与综合用地等；并可按开发程度不同，分为待开发土地、已开发土地、在建用地与已建用地等3. 2. 1居住类宗地价格评估居住用地估价，宜选用市场t匕较法、剩余法（假设开发法1收益还原法与基准地价系数修正法.其中：1）独立住宅用地价格评估:应重点分析：城市地理位置与气候条件、居民生活方式、社会、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价得影响。