内部收益率预测房产项目盈利能力解析
内部收益率法的使用范围,使用法则_概述及说明
内部收益率法的使用范围,使用法则概述及说明1. 引言1.1 概述内部收益率法（Internal Rate of Return, IRR）是一种常用的财务评估工具，用于评估投资项目的可行性和盈利能力。
它可以帮助决策者在不同投资方案之间做出理性的选择，并计算出项目的预期回报率。
1.2 文章结构本文将就内部收益率法的使用范围、使用法则以及概述进行详细介绍和说明。
首先，我们会对内部收益率法进行定义和背景介绍，讨论其适用的行业和场景，并提供一些实际应用案例来加深理解。
接着，我们会解释内部收益率法的原理和计算方法，探讨其优点与缺点，并给出使用时需要注意的事项。
最后，我们会对内部收益率法进行概述，在此基础上演示计算过程，并通过实际案例分析展示其应用效果。
1.3 目的本文旨在帮助读者全面了解内部收益率法在投资评估中的使用范围与方法学要素。
通过系统地介绍内部收益率法的定义、原理、计算方法以及优缺点，读者将获得对该方法更为深入的认识，并能够运用内部收益率法进行投资项目的评估和决策。
同时，本文还将对内部收益率法与其他投资评估指标进行对比，并对其未来发展趋势进行展望。
通过阅读本文，读者将能够更好地理解和应用内部收益率法，提高投资决策的准确性和科学性。
（以上是“1. 引言”的内容）2. 内部收益率法的使用范围2.1 定义和背景内部收益率（Internal Rate of Return，简称IRR）是一种常用的投资评估方法，用于衡量项目或投资的盈利能力和回报率。
它基于预测现金流量，并通过计算使得净现值为零的贴现率，从而确定项目或投资的内部回报率。
2.2 适用行业和场景内部收益率法在各个行业和领域都被广泛应用。
它可以帮助投资者评估不同类型的项目、企业或资产组合的回报潜力，并进行优先级排定。
在房地产领域，内部收益率法可以用来评估开发项目、购买房产或进行租赁投资等决策。
它可以帮助开发商或投资者了解未来现金流对其投资回报的影响，并作出相应决策。
以ROE和IRR构建房产企业财务报表和指标体系
以ROE和IRR构建房产企业财务报表和指标体系Resource n Rate)是企业利用资源所获得的收益与资源投入的比率。
该指标反映企业资源利用效率，指标值越高，说明企业对资源的利用效果越好。
IRR是投资内部收益率（Internal Rate of Return），是指投资项目所能获得的收益率。
该指标反映投资项目的盈利能力，指标值越高，说明投资项目的盈利能力越强。
以ROE和IRR为核心的房地产企业运营评估体系，能够综合反映企业的财务状况、资源利用效率和工程项目进度情况，为企业提供全面的运营评估和决策依据。
同时，该体系还能够帮助企业管理层从总体上把握管理变革的进度和方向，实现企业的长期稳健发展。
资源占用回报率是指考核净利润与平均占用总资源的比值，可以作为集团评估公司层面的资源运用效率的指标。
平均占用资源包括公司层面占用集团权益、往来资金、外部借款和集团借款等。
该指标可以被分解到影响该指标值的关键要素，从而更好地了解企业资源利用的情况。
IRR的定义和应用IRR是内部收益率的缩写，指项目投资实际可望达到的收益率。
它是评估项目投资价值的最重要指标，即使项目的净现值等于零时的折现率。
这一指标不仅考虑了现金流入总量和流出总量，还考虑了现金流入和流出的时间，体现了现金的时间价值。
此外，IRR还可以用于评估项目中的重大决策对于项目收益的影响，有效比较具有不同投资规模项目的盈利能力。
动态ROE和动态IRR的应用为了更加及时反映企业运营状况，我们提出了动态ROE 和动态IRR，用来实时监控企业运营，掌握企业健康状况。
这两个指标作为评估投资收益的指标，可以更好地反映企业的运营情况，帮助企业及时调整运营策略，提高企业的盈利能力。
房地产企业运营评估体系蓝图通过对某房地产公司现有报表和指标的梳理，我们提出了一套报表+核心指标的运营报表和指标评估体系。
该体系包括运营状况总表、资产占用回报率、运营资本周转率、资金计划跟踪表、销售表、动态成本表、管理费用表、营销费用表、利润情况、资源情况表、库存监控表、低效资产监控表、项目进展跟踪表、平均回款周期和成本资金占用比等报表和指标。
房地产项目财务可行性分析
房地产项目财务可行性分析在当今社会，房地产行业一直是经济发展的重要支柱之一。
对于开发商和投资者来说，在决定启动一个房地产项目之前，进行全面而深入的财务可行性分析至关重要。
这不仅能够帮助他们评估项目的潜在盈利能力，还能提前识别可能面临的风险，从而做出明智的决策。
房地产项目的财务可行性分析涵盖了多个方面，包括项目的投资估算、收入预测、成本费用分析、资金筹措计划以及盈利能力和偿债能力评估等。
下面我们将逐一展开探讨。
首先是投资估算。
这是对项目从前期筹备到建成运营所需资金的大致匡算。
它包括土地购置费用、建筑安装工程费用、基础设施配套费用、公共设施配套费用、开发间接费用等。
土地购置费用通常是一笔巨大的支出，其价格受到地理位置、土地用途、市场供求关系等多种因素的影响。
建筑安装工程费用则取决于建筑的类型、结构、规模和施工工艺等。
基础设施配套费用包括道路、供水、供电、供气、排水等设施的建设费用。
公共设施配套费用如学校、医院、商场等的建设或配建费用也需要纳入考虑。
开发间接费用包括管理人员工资、办公费用、差旅费等。
接下来是收入预测。
这是财务可行性分析的核心部分之一。
对于住宅项目，收入主要来源于房屋销售；对于商业项目，收入来源则包括商铺出租、写字楼出租等。
在进行收入预测时，需要充分考虑市场需求、项目定位、销售价格或租金水平以及销售或出租进度等因素。
市场需求受到人口增长、经济发展、政策调控等因素的影响。
项目定位要准确，以满足目标客户的需求。
销售价格或租金水平需要参考周边类似项目的价格，并结合项目自身的优势和特点进行合理定价。
销售或出租进度则要根据市场情况和营销策略进行合理安排。
成本费用分析也是必不可少的环节。
除了上述提到的投资成本外，还包括运营成本和税费。
运营成本包括物业管理费、维修保养费、水电费等。
税费则包括土地增值税、企业所得税、城市维护建设税等。
在进行成本费用分析时，要确保各项成本费用的计算准确、合理，并充分考虑可能的价格波动和政策变化对成本的影响。
房地产投资项目财务效益分析
房地产投资项目财务效益分析摘要：房地产投资项目是一种常见的投资方式，对于投资者来说，了解和分析房地产投资项目的财务信息和效益十分重要。
本文将从财务角度对房地产投资项目的效益进行分析，旨在为投资者提供有关房地产投资项目的决策参考。
一、引言房地产投资项目是指个人或机构通过购买、持有和销售不动产来获取经济回报的一种投资方式。
房地产投资项目的财务效益分析对于投资者来说至关重要，它能够帮助投资者了解项目的盈利潜力和投资风险，进而做出明智的投资决策。
二、财务效益分析指标1. 投资回报率（ROI）投资回报率是衡量投资项目的盈利能力的重要指标之一。
它通过计算投资收益与投资成本之间的比值来反映投资项目的盈利水平。
投资回报率越高，说明项目的盈利能力越强。
2. 净现值（NPV）净现值是衡量投资项目经济效益的指标之一。
它通过计算项目现金流入与现金流出之间的差额，并考虑时间价值的影响，来评估项目的价值。
净现值为正数表示项目有盈利能力，为负数表示项目亏损。
3. 内部收益率（IRR）内部收益率是衡量投资项目回报率的指标之一。
它是使项目净现值为零的折现率，可以看作是项目的内部报酬率。
内部收益率越高，说明项目回报率越高，投资风险越低。
三、财务效益分析方法1. 现金流量分析现金流量分析是对项目现金流量进行预测和分析，以评估项目的盈利潜力和投资风险。
现金流量包括项目的投资成本、每年的现金流入和现金流出等。
通过对现金流量进行详细的分析和比较，可以帮助投资者判断项目的财务可行性和投资价值。
2. 敏感性分析敏感性分析是对项目关键变量进行分析和比较，以评估其对项目财务效益的影响程度。
关键变量包括房价、租金、利率等。
通过对关键变量进行不同数值的变动，并观察其对项目财务指标的影响，可以帮助投资者了解项目的风险敏感性，并及时做出对策。
3. 盈利能力分析盈利能力分析是对项目的盈利能力进行评估和比较，以判断其财务效益的优劣。
盈利能力包括毛利率、净利率、投资回报率等指标。
房地产项目经济评价方法
房地产项目经济评价方法1. 引言房地产项目经济评价是指对房地产项目在经济层面上进行评估和分析的过程。
通过对房地产项目的经济评价，可以帮助项目方和投资者更好地评估项目的潜在风险和盈利能力，为决策提供科学依据。
本文将介绍一些常用的房地产项目经济评价方法。
2. 净现值方法（Net Present Value, NPV）净现值方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
该方法基于现金流量的时间价值，将未来的现金流量按照一定的折现率计算出现值，再将项目的投资成本从该现值中减去，得到项目的净现值。
如果净现值为正数，说明项目具有盈利能力；如果净现值为负数，说明项目可能会亏损。
净现值方法的计算公式如下：NPV = Σ (Cash Flow / (1 + r)^n) - Initial Investment其中，Cash Flow表示每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流量发生的期数，Initial Investment表示项目的初始投资。
3. 内部收益率方法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率方法是衡量房地产项目经济效益的常用方法之一。
该方法是指让项目的净现值等于零时的折现率，即项目的收益率。
如果项目的内部收益率大于预期的折现率，说明项目具有投资价值。
内部收益率方法的计算可以通过试错法或数值迭代法进行。
迭代方法通常较为准确，但计算较为复杂。
4. 投资回收期方法（Payback Period）投资回收期方法是一种简单易用的房地产项目经济评价方法。
该方法通过衡量项目的投资回收所需要的时间来评估项目的经济效益。
一般而言，较短的投资回收期意味着项目的风险较低，较长的投资回收期可能表明项目的盈利能力较差。
投资回收期的计算公式如下：Payback Period = Initial Investment / Annual Cash Flow5. 敏感性分析方法（Sensitivity Analysis）敏感性分析方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
内部收益率估算
内部收益率估算内部收益率（IRR）是一种用于评估投资项目或资产的有效性的财务指标。
它是投资回报率的一种方法，可以帮助投资者评估投资的风险和收益。
在现代金融领域，IRR被广泛应用于各种投资决策和财务管理活动中。
IRR的计算方法相对复杂，需要通过数学模型和财务分析来实现。
一般来说，IRR是使投资项目的净现值（NPV）等于零的折现率。
换句话说，IRR是使项目的现金流入等于现金流出的折现率。
通过计算IRR，投资者可以更好地了解投资项目的盈利能力和风险水平，从而做出更加明智的投资决策。
在投资领域，IRR被视为一种重要的财务指标，可以帮助投资者评估项目的盈利能力和回报率。
与传统的财务指标（如净现值和投资回报率）相比，IRR更加直观和易于理解。
它可以帮助投资者快速判断投资项目的盈利能力，以及投资项目的风险水平。
在实际应用中，IRR通常与其他财务指标一起使用，以帮助投资者全面了解投资项目的各个方面。
例如，投资者可能会根据IRR和净现值等指标，来评估各种投资项目的优劣，从而选择最佳的投资组合。
此外，IRR还可以用于评估企业经营绩效，分析公司的投资决策和战略规划。
除了在投资领域中的应用外，IRR还可以在其他领域中发挥作用。
例如，在房地产领域，IRR可以帮助开发商评估不同建筑项目的盈利能力和风险水平。
此外，在项目管理领域，IRR还可以用于评估各种项目的经济效益和投资回报率。
让我们总结一下本文的重点，我们可以发现，内部收益率是一种重要的财务指标，可以帮助投资者评估项目的盈利能力和风险水平。
通过计算IRR，投资者可以更好地了解投资项目的回报率和投资风险，从而做出更加明智的投资决策。
在未来的发展中，IRR将继续在金融领域和其他领域中发挥重要作用，为投资者提供更多的财务分析工具和决策支持。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）FNPV≥0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可行的。 财务净现值<0时，项目不可行。财务净现值反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。经济意义明确，直观能够以货币额表示项目的净效益。
四、经济指标
静态盈利能力指标
四、资本金利润率和资本金净利润率资本金利润率是指项目的年净利润或年均净总额与项目资本金之比。计算出的资本金净利润率应高于同行业的资本金净利润率，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。
四、经济指标
静态盈利能力指标
五、静态投资回收期在不考虑资金时间价值的基础上，以项目的静收益抵偿全部投资所需要的时间。房地产投资项目的静态投资回收期自投资起始点算起。 项目静态投资回收期要与行业的平均标准对比，低于或等于行业平均投资回收期，则项目可行，否则认为项目不可行。静态投资回收期=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
清偿能力指标
三、利息保障倍数也称利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率（ic）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。按分析内容不同，财务净现值分为：全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值
房地产行业内部收益率标准
房地产行业内部收益率标准随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产行业成为一个重要的经济支柱。
然而，由于行业规模庞大、投资风险高等特点，房地产投资者对于房地产项目的收益率标准一直存在争议。
本文将深入探讨房地产行业内部收益率标准的问题。
一、内部收益率的概念与计算方法内部收益率（Internal Rate of Return，简称IRR）是评估一项投资项目的收益率指标。
它是使得投资现值等于零时的折现率。
简单来说，IRR表示投资者从项目中获得的实际收益率。
计算IRR的方法比较繁琐，一般通过试错法或利用电子表格软件进行计算。
在房地产领域，IRR通常是通过将房地产现金流的净现值等于零进行计算。
这个净现值等于零的折现率即为房地产项目的内部收益率。
二、房地产行业内部收益率标准的重要性房地产投资项目通常需要投入很大的金额，收益时间较长，因此对投资回报的评估至关重要。
内部收益率标准可以帮助投资者评估投资项目的风险和回报，从而做出更明智的投资决策。
内部收益率标准的重要性体现在以下几个方面：1. 评估盈利能力：通过计算内部收益率，可以评估房地产项目的盈利能力。
较高的内部收益率意味着项目的盈利能力更强，能够更好地回报投资者的资金。
2. 比较不同项目：通过比较不同项目的内部收益率，可以判断哪个项目的回报更高。
这有助于投资者在多个项目中进行选择，从而使其投资组合更加多样化和均衡。
3. 风险评估：内部收益率标准还可以评估项目的风险。
通常情况下，收益率越高，风险也越高。
通过对内部收益率的评估，投资者可以了解投资项目的风险水平，并根据自身的风险承受能力作出相应的决策。
三、影响房地产行业内部收益率标准的因素房地产行业内部收益率标准的确定并非一成不变，受到多种因素的影响。
以下几个因素是影响内部收益率标准的主要因素：1. 经济环境：经济环境的稳定性和发展趋势直接影响房地产项目的内部收益率标准。
高增长的经济环境通常会带来更高的房地产收益率。
房地产开发作业——内部收益率、利润率、基准收益率等的比较
房地产开发作业1.最低期望收益率当资本投入银行时，该笔资金（P）的将来值（F）等于到期的本金与存款期获得的时间价值（积累的利息）之和，即。
其中，n为投入时间，为利息率。
当资本投入开发项目时，该笔资金（P）的将来值等于回收期的资本金加上资本投入之时至将来某时期间应获得的时间价值（累计投资收益）之和，计算同上式。
其中，为投资资本最低期望收益率。
利息率和最低期望投资收益率都属于单位时间资本的增值（利息或净收益）与投入资本的比率。
但是两者在性质上和数值上有很大差别。
当投资者将资本投入银行时，投资者无须参与资本运营与管理，通常也基本上是无风险地取得回报一利息，当投资者将资本投入开发项目时，投资者则必须参与项目的经营与管理，进行项目决策活动等，即投资者须在项目中花费精力并付出知识，还要承担一定的风险，从而取得回报—收益.因此，只有在项目的预计收益能够大于存款利息时，投资者才愿意把资本投向项目。
最低期望收益率=借贷利息率+管理报酬率+风险报酬率。
2.基准收益率也称基准收益率、基准投资收益率、最低可接受收益率，是企业、行业或投资者以动态的观点所确定的可接受的投资方最低标准的收益水平。
是投资决策者对项目资金时间价值的估值。
基准收益率的确定既受到客观条件的限制，又有投资者的主观愿望。
影响因素：（1）资金成本：资金来源主要有借贷资金和自有资金二种。
借贷资金要支付利息；自有资金要满足基准收益。
因此资金费用是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的高低。
1)资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。
如果投资者能实现基准收益率，则说明投资者除了归还贷款利息外，还有盈余，是成功的。
基准收益率高于贷款利率是负债经营的先决条件。
2)投资来源是自有资金时，其基准收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率。
这是该行业的最低期望收益率。
如果不投资于本项目，投资者可以投资于其他项目，而得到起码的收益。
房地产投资技巧如何进行房产投资的投资回报分析
房地产投资技巧如何进行房产投资的投资回报分析房地产投资技巧：房产投资的投资回报分析房地产一直被认为是一项具有较高回报潜力的投资方式，但在进行房产投资时，投资者需要具备一定的房地产投资技巧。
其中，投资回报分析是评估房产投资潜力和风险的重要工具。
本文将介绍房地产投资的投资回报分析方法，帮助读者更好地进行房产投资。
1. 毛收益率毛收益率是指房屋租金收入与投资房产总价值之间的比例。
其计算公式为：毛收益率 = （年租金收入 / 投资房产总价值） × 100%。
毛收益率反映了房产投资的租金回报潜力。
一般而言，毛收益率越高，回报越丰厚。
然而，投资者也需要注意到，高毛收益率可能意味着较高的风险。
2. 净收益率净收益率是指考虑了房屋租金和其他相关费用后的净收益与投资房产总价值之间的比例。
其计算公式为：净收益率 = （年净收益 / 投资房产总价值） × 100%。
净收益率进一步衡量了房产投资的实际回报潜力。
除了考虑租金收入外，净收益率还将其他费用如维修费用、管理费用等纳入考虑。
投资者应该注重净收益率，以获得更全面的投资回报信息。
3. 成本回收期成本回收期是指从房地产投资开始到投资回报抵消投资成本所需的时间。
其计算公式为：成本回收期 = 投资房产总成本 / 年净收益。
成本回收期可以帮助投资者预估房地产投资的回本时间。
一般而言，成本回收期越短，投资回报越快。
投资者可以将成本回收期与其他投资项目进行对比，以选择更合适的投资机会。
4. 内部收益率内部收益率是指使得投资现金流量净额等于零的折现率。
简单来说，内部收益率是衡量房地产投资项目的收益率，即投资者可以通过房产投资获得的回报。
计算内部收益率需要考虑投资现金流量的时间价值，并使用贴现率进行计算。
投资者可以通过对不同房地产投资项目的内部收益率进行比较，选择具有更高回报的投资项目。
5. 盈利能力指标除了上述指标外，投资者还应关注房地产投资的盈利能力指标，如资本利得、租金增长潜力和地区经济发展情况等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
新会计 （月刊 ）２０１８年第 ５期 （总 ｌｌ３期 ）
财务管 理 ·Ｆｉ ｎａｎｃｉ ａｌ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ
决于项 目现金流 ，不 受外部 因素影响 。而 ＮＰＶ计算 公式 需 要设定 基 准 收益率 ｉ ，而 ｉ。受很 多 外部 因素 影 响。因此 ，由于 ＩＲＲ能判 断独立项 目可 行性 ，更 适合用来作 为房地产项 目投资决策 的依据 。
二 、房地产投 资项 目盈利 能力案例分析
动态指标—— 内部 收益率 （ＩＲＲ） 内部 收益率 是重要 盈 利能 力动态分 析指 标 ，是 计 算期 内各 年净 现值 之和 等于零 的折 现率 。 内部 收 益 率是 考察 项 目盈 利 能力 的主要 动态评 价 指标 ，是 反 映房产项 目实 际投资收益率 的指标 。计算公式 为 ：
（二 ）房 地产投 资项 目财务 盈利能力分析 财务 盈利 能力 即企业 资金 增值 能力 ，盈 利能 力 指标 主要有 动态指标与静态 指标 ，如表 （１）所 示 。
表 （１）
财 务 盈 利能 力指 标
盈利能力指标 静态指标 ｌ 投资利润率、资本利润率等
动态指标Ｉ 内部收益率、净现值、投资回收期等
∑ｎ＿ （ｃＩ 一ＣＯ ）（１＋ＩＲＲ）～＝０
ＩＲＲ的应用 ：通过 比较基准利 率与 内部收益 率 ， 能 直接判断项 目可 行性 。ＩＲＲ＞基 准利率 ，项 目盈 利 能 力超过最低投资 回报率 ，方案 可行 。ＩＲＲ＜基准利 率 ，项 目盈利 能力低于最低投 资 回报率 ，方案不可行 。
一 、 房 地产投资项 目风险与盈利 能力分析
（一 ）房 地产投 资项 目风险分析 房地产 开 发周期 长 ，在 整个 开发 过程 中可 能面 临各种 风 险 ，包括 非 系统性 风 险和 系统性 风 险。系 统 性风险主要有 供求关 系 、通 胀 、利率 、政 策导 向等 ； 非 系统 性风 险 主要有 收益 现金 流 、 比较 风险 、机 会 成 本等 。无论 是 系统性 风 险还是 非 系统性 风 险 ，房 地 产企 业都 应加 以关 注 ，但 是企 业无 法控 制系统 性 风 险 ，因此 ，研究 和降低非 系统 性风险尤 为重要 。 在竞拍 土地阶段应关注 的非 系统性 风险主要有 ： 销 售价 格 、建安 成本 、购地 价 格等 。销售 价格 ：售 价 对房 地产 投资项 目的收益 影 响显 而易见 。而影 响 售 价 的 因素 主 要 是供 求 关 系 、相 关 产 品 价格 变 化 、 销售 阶段 的政 策导 向 、经 济和社会 环境因素变化 等 。 建 安成 本 ：广 义 的建安 成本 包括 前期 工程 费 、公 共 配 套费 等 ，占总投 资 比较大 ，近年来 主 要受 劳动 力 市场影 响 ，建筑工 人工资 提升 ，建安成本 逐步加 大。 购地 价格 ：对 于住宅 项 目，购 地价格 一般 占总成本 的 ３０％ ～ ５０％，在一 线城 市更高 。在 公开 竞争市 场 上购地需要竞价 ，在竞 价前需要缴纳拍地保 证金。 在 上述 不确定 因素 中 ，土地 风险最 大 。 由于 房 产项 目售 价及 建安 成本 有一定 的价格 区 间 ，比较 容 易估 算 ，浮 动 可 以预估 。 而土 地 是不 可 再 生 资 源 ， 且竞 拍对 手参 拍价 位难 以预 测 ，因此 ，分析 土地竞 拍价格变 化对房地产项 目盈利预测 的影 响最大 。
Ｆｉ ｎａｎｃｉ ａｌ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ·财务管 理
பைடு நூலகம்
内部 收 益 率 预 测 房 产 项 目盈 利 能 力 解 析
上海前 滩 国际商务 区投 资 （集 团 ）有 限公 司 黄 颢
随着 国家对 房地 产行 业进 行调 控 ，盈 利模式 从 单 纯依 靠 土地 增值 获取 利润 ，转 向精 细化 运 营管理 盈 利模 式 。房地 产投 资风 险越 来越 高 ，科 学测算 项 目前期 分 析变 得越来 越 重要 。如何在 政府 宏观 调控 紧缩 以及遏 制投 机购 房 的大环 境下 ，合理 运用各 类 财务 分析方 法 ，测 算 单个 房地 产项 目盈 利能力 以及 项 目可行 性 ，成 为房 地产 公 司面 临的课 题 。在 购地 阶段 启 动 项 目分 析 ，可 以科 学 运 用财 务 分 析方 法 ， 测 算单 个项 目盈 利 能力 以及项 目的可行 性 ，从 而有 效保 证企业利润 。本文对此进行探讨。
动态指 标— —净现值 （ＮＰＶ） 财务 净 现 值 是 按 行 业 折 现 率 或其 他 假 设 的 折 现 率 计 算 各 年 净 现 值 代 数 和 。计 算 公 式 为 ＮＰＶ＝
∑ｎ＿。（ｃＩｆ—ＣＯｔ）（１＋ｉ。）一，净现值越大表明项目效益越好。
ＮＰＶ的应 用 ：项 目ＮＰＶ＞ ０，表 明项 目投资 收 益 率高 于设 定基准 收 益率 ，方 案可 行 ；ＮＰＶ＜０，项 目投 资收益率低于设定基 准收益率 ，方 案不可行 。
动态 指标 与静 态指标 的区别 ：由于房 地产行 业 销售 周期 长 、涉 及资 金量 巨大 、期 房销 售制 度 以及 会 计 结算滞 后 等原 因 ，往 往一个 项 目周期 长达 ３年 至 ５年 。此 时 ，动态指 标考虑 了项 目资金 时间价 值 ， 故较静态指 标更 为科学 。
动态 投资 回收期 ：是项 目净 现金 流量现 值之 和 等于 零时 的期 限。 当动态投 资 回收期小 于或 等于 同 行 业基 准投 资 回收期 时 ，表 明项 目经济 效益 较好 可 行 。计 算公 式为 ：动态 投资 回收期 ＝累计净 现金 流 量折 现值 开始 出现正值 的年份 一１＋（上 年 累计 净 现 金 流量折现值绝对 值 ÷ 当年净现金 流量折现值 ）。