2010保利南城项目提报——中原

四生大态系统，完善品居人生， 繁华转身处，那一片绿色清幽， 那一处健康人生
让景观立体化，让植被亮丽化， 让生活五彩化
六层(电梯)观景洋房
四层（退台）情景花墅
> 85-120平方米（销售面积）
单户赠送面积约10-30平方米
> 100-160平方米（销售面积）
赠送面积20-40平方米
产品
五层叠景洋房 > 150-180平方米（销售面积）
3 悠扬
4 安逸
Four Factors(2)
花香界
1、鸟语花香界,我走了很多路,却不时回头望。 2、世人皆知百花香，每个都有一种花语是为他而存在，每种花香都会引起一类人的遐想，不同的 花香引出不同的故事，这些城市 里的“源动力”这些追求无止境的人，他们更需要一个能够安神静气的地方，一个更富有梦幻色彩的地方。 3、花香界，走进来，这是一处心灵花香之地，用一种怡人的芬芳，阻隔了外界的纷纷扰扰，让家，永远阳光普照繁花似锦，一辈 子的拼搏和努力不就是为了这些吗？
南部新城 第一居所
保利罗兰香谷——出自名门的优雅
高度〈18米，容积率1.0-1.5——纯洋房社区
1
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唯美
2
成熟
晶莹剔透，在最成熟的季节凝结出最璀璨的果实。
蒹葭苍苍，白露为霜。 所谓伊人，在水一方。 枫丹白露 白露山
>
白露香溪
> 长江的一个支流之一，王昭君就诞生在这一支流上。 > > 白露香溪：清幽静美，水域飘香； 从更实际的角度讲，讲南环城路比喻为长春市的一条金腰带，而本项目则是这条腰带上 的明珠，晶莹剔透，路为水，白露凝结烟雨蒙绕，与城市中心之间的适度距离，营造的 是城市人梦寐以求的繁华咫尺间的幽静。
Four Factors(2)
1
童话
2
梦幻
到这个名字，你会想到美丽的地方。
> 每个成年人心目中都有一个属于自己的童话故事； > 儿时都有一个梦想能够遇到仙人，住在一个仙境 一样的地方。
> 无论是不是都还记得那个多萝西的故事，但是提 > 梦幻的城堡，绿色的村庄，现代人因为失去了才 更加渴望的自然美。
高效的外墙保温体系和节能门窗 太阳能光电应用（公共区域） 外墙保温保湿、外窗防晒保温
绿色声环境
中空LOW-E外窗隔热防躁 中央广播系统支持背景音乐 入户门采用隔音门板
有机垃圾处理
生活垃圾分类处理 垃圾中转设在居住区域外 生活污水统一处理
溪-河-湖 河湖
草-花-树 花树
以水为依托，划分各居住区域，配合规划路将地块区分 开的土地特性，讲居住组图私有化。
1
“可拆卸凸窗”
2
“隐藏式衣橱”
3
“可拆卸悬梁”
可拆卸凸窗拆卸前
1
“可拆卸凸窗”
可拆卸凸窗拆卸前
1
“可拆卸凸窗”
可拆卸凸窗拆卸后
1
“可拆卸凸窗”
隐藏式衣橱拆卸前
2
“隐藏式衣橱”
可拆卸悬梁拆卸前
3
“可拆卸悬梁”
可拆卸悬梁拆卸后
3
“可拆卸悬梁”
四层、联排产品 四层、
1、半地下室“偷面积”，事实上其层高多在2.2米以上， 其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积” 条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积 （比如地下停车场的不计入建筑面积） 2、半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空 间可以自然通风和采光。依此类推，凡是有一楼的住 宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二 楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使 消费者尝到实惠。 室内与露台间墙体可拆卸，露台不做任何封闭，或作为 超大空调位设计，作为送面积出现。
除了传统的三重、四重绿化，实事五重绿化同时， 利用植被的半通透特性，配合组团区分，增加居住 私密感
景观
亭-台-榭 台榭
增加景观小品的文化内涵，和机能性。
春-夏-秋-冬 夏秋冬
利用地面、屋顶、墙体的装饰处理，改变冬季无景观历史， 但繁花退尽，依然有缤纷色彩。
景观
景观
景观
景观
价格
1
区域内即将入市项目
雍景别墅（联排） > 185-225平方米（销售面积）
赠送面积40-60平方米
赠送面积50-70平方米
五层叠景洋房
规划
四层（退台）情景 花墅
B
C
雍景别墅（联排）
D
六层(电梯)观景洋房
A
溪
六层、五层产品 六层、
1、“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积） 打掉。 2、其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比 一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有 更高的空间高度。 3、这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上 是虚设的）。 1、在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米 （钻了“低于2.2米层高不计入建筑面积”的规定空 子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为。 2、卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建 筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。 1、步入式凸窗在小户型住宅中大行其道，是其直接增加了 小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以 不计入建筑面积）。 2、创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键 在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的 室内空间。
Part C.2
我们要面对怎样的观众
谁会来这里？
一样的
钱，
现代
愤青 挣扎者
小资
稳 定
观望者 稳定成功者 下岗/农民/ 下岗/农民/贫困者 迷失者 传统成功者 年轻的希望者 变化成功者
变 化
传统
社会的源动力人群
稳定的职业让他们可以向往悠闲的生活方式 稳定的收入让他们可以追求领先于他人的居住条件 最先一步进入南部新城的政府工作者 先一步迁入南部新城的企业中高层干部 本就工作生活在城市南部的高级知识分子 工作在南部新城附近的外企工作人员 城市中目光比较敏锐的投资群 ……
净月 旅游
从“罗兰”的淡雅，到芬芳满城后的雍容瑰丽。
竞争
客观的说：
势力
核心竞争优势：品牌优势+产品优势 主要竞争弱势：区域条件弱势+周边环境弱势
主观的讲： 居住是种文化，更是一种未来预期。我们的区域条件弱势正确的认知也是一种未来 发展优势，以区域的未来性配合产品的领先性，保利这次为长春人带来的是关于未 来生活方式的文化诠释。
1
未来
2
生态
南部新城日新月异，居住也投资，发展有目共睹。
绿野仙踪
> 买房子的是男人，可是这一生在房子里待得时间 最长的是女人； > 她们拼命的装扮它，依赖她，其实潜意识里，每 个女人都把家当成了自己的城堡。 这是一个在经历后懂得珍惜的故事， 面对那些有经历的人，这种共鸣是 心与心的。
3 女人
4 珍贵
SLOGAN:长春CBD的后花园 产品形象诉求： 生活方式N+1 居住方式1+N
向往悠闲的人 追求精致的人 对事业和生活都雄心勃勃的人 愿意为完美付出代价的完美主义者
Part 2
五星闪耀，高潮迭起
罗兰 香谷
初入长春，带来惊喜，赢得信任!
远达 大街
从城南到城北，将富源文化带入八里堡！
保利 地产
创业 大街 南部 新城
入主车城核心产业区，百炼钢化为“绕指柔”！
回眸流转，早一步走向未来！
[生活方式N+1，居住方式1+N] [保利地产南部新城项目营销策划思路]
[长春中原 事业1部 保利城南项目组] [长春.01.2010]
前言
[从08年出自名门的那份优雅，穿透迷人的香谷芬芳一路走来，带给长春人惊 喜的同时，刷新了长春地产销售的多个记录，2010年，保利地产5星联动，作 为最为关键一个环节的南部新城项目，依据现有资料，我们做了如下思考……]
今天
10年
未来
1）近两个月，由于楼市和土地市场泡沫再次被放大，相关政策也趋向明朗；
2） 2010年房地产市场政策将有所收紧，楼市部分优惠政策可能收紧或取消，但房地 产政策面较正常年份仍较为宽松
；
3）从土地市场后期走势来看，2010年热度会明显降低； 预测：未来一段时间内楼市将处于持续稳定的运行态势之中，未来市场热度可能有所 延续。
城市 / 基因 城南/南城
永春河休闲带：永春河休闲 带依托八一水库的滨水特色， 和西侧大型居住区人流保证， 通过博物馆、娱乐休闲场所 和设施、高档住宅等形成永 春河景观带。
多个花园组团围绕“双心三翼“，这里是”金腰带“上 的那颗夜明珠！
市场
09年 1）存量房贷利率打7折 2）国务院废止城市房地产税 房产市场限外令松动 3）住建部：各地财政对房地产依赖性将逐渐减弱 4）央行：房贷借款人每月偿还额不得超月收入50% 5）建设部长：不许地方越权救楼市 6）央行副行长：未来降息空间不大 更不可能零利率 7）沪银监局：二套房首付最低四成 8）住房35%资本金比例大限松绑 5年调控宣告终结 9）国务院：今年研究开征物业税 10）国土资源部将全面清理批而未用土地 11）二套房贷收紧 7折利率难申请 12）国税总局：加强房地产业税收征管，盯紧二手房 13）银监会出手严控银行放贷 14）国务院加大供地量，81城市新增建设用地增16% 15）国土部连发两道通知 严打土地囤而未建 16）国土部：囤地要征增值地价 17）国资委：纠正房地产开发中违规调整容积率问题 18）国务院对房价飙升态度转变：从抑制改为遏制 19）遏制囤地炒地调控再出招土地款首付至少50%
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“神奇的地下室”2Fra bibliotek“多变的露台”
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“神奇的地下室”
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“神奇的地下室”
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