【房屋用途变更】城市房屋用途改变问题研究
住宅用于商用的法律后果(3篇)
第1篇一、引言住宅用于商用，是指将原本规划为居住用途的房屋改变为商业用途，如开设商铺、餐饮店、健身房等。
随着城市化进程的加快，住宅用于商用的现象日益普遍。
然而，住宅用于商用涉及的法律问题较为复杂，可能引发一系列法律后果。
本文将从法律角度分析住宅用于商用的法律后果，以期为相关人员提供参考。
二、住宅用于商用的法律依据1.《城市房地产管理法》根据《城市房地产管理法》第三十五条规定：“住宅、商住混合用地的房屋，其用途应当符合土地使用权出让合同约定的用途。
”此规定明确了住宅用途的界定。
2.《物权法》《物权法》第一百四十六条规定：“土地使用权人依法改变土地用途的，应当依法办理变更登记。
”此规定明确了土地使用权人改变土地用途需要办理变更登记。
3.《住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》第十六条规定：“住宅专项维修资金的使用范围包括：住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造；住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用。
”此规定明确了住宅专项维修资金的使用范围。
三、住宅用于商用的法律后果1.土地使用权变更登记住宅用于商用，需办理土地使用权变更登记。
未经变更登记，土地使用权人擅自改变土地用途，将面临行政处罚，甚至追究刑事责任。
2.房屋所有权登记住宅用于商用，房屋所有权人需向不动产登记机构申请变更登记。
否则，房屋所有权人可能因房屋用途不符合规定而无法办理房屋所有权转移登记。
3.房屋交易税费住宅用于商用，房屋交易税费将有所增加。
如土地增值税、契税等，这会增加房屋交易成本。
4.物业管理纠纷住宅用于商用，可能引发物业管理纠纷。
如商住混合小区的物业管理费用、公共设施设备维护等。
此外，商住混合小区的消防安全、环境卫生等问题也可能引发纠纷。
5.邻里关系紧张住宅用于商用，可能对周边居民生活造成影响。
如噪音、气味、人流等，可能导致邻里关系紧张，甚至引发邻里纠纷。
6.房屋质量安全隐患住宅用于商用，房屋可能存在质量问题。
二手房买卖交易房屋用途变更
二手房买卖交易房屋用途变更随着人们生活水平的不断提高，二手房买卖交易的需求也越来越大。
然而，在进行二手房买卖交易时，房屋用途变更是一个需要特别注意的问题。
本文将就二手房买卖交易中的房屋用途变更进行详细介绍。
一、房屋用途变更的定义与意义房屋用途变更是指原本设计或规划为某种用途的房屋，在交易过程中被新的业主或购房者改变了原有的用途。
房屋用途变更常见的情况包括将居住用途调整为商业用途、将商业用途改为办公用途等。
房屋用途变更的意义在于满足个人或企业不同的需求，实现房屋资源的最大化利用。
二、二手房买卖交易中的房屋用途变更注意事项1. 具体规定：在进行房屋用途变更时，首先需要仔细研究相关法律法规对于房屋用途的具体规定。
不同地区的规定可能存在差异，因此，购房者在选择房屋用途变更时应该了解当地政策，以避免违法行为。
2. 征得相关批准：房屋用途变更需要向相关部门进行申请，并征得相关批准。
申请所需的材料包括变更用途的计划书、房屋现状图纸等，购房者应该确保申请材料的完整准确性，并按照相关程序进行申请。
3. 保留建筑结构安全性：在进行房屋用途变更时，如果对原有房屋结构进行改造，必须确保改造后的房屋仍具有良好的安全性，以保障新住户的生命财产安全。
4. 制定合理的用途规划：在进行房屋用途变更时，购房者应该制定合理的用途规划，确保变更后的房屋用途与周边环境和需求相协调，避免影响他人权益或自身利益。
5. 合同约定：购房者在与卖方签订二手房买卖合同时，应明确约定房屋用途变更的条款，确保双方权益的保护。
三、二手房买卖交易中的房屋用途变更案例某小区20层高的公寓，原本设计用途为居住，周边商业设施较为齐全。
一名购房者希望将该公寓的用途变更为办公用途，以便开办自己的文化传媒公司。
购房者在确认了当地政策对于房屋用途变更的具体规定后，与卖方商议并提出了变更用途的意愿。
卖方同意了购房者的要求，双方在二手房买卖合同中明确约定了房屋用途变更的相关条款。
【房屋用途变更】城市房屋用途改变问题研究
【房屋用途变更】城市房屋用途改变问题研究所谓“住宅商用”,是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的行为｡“住宅商用”现象的产生与我国的历程密切相关,在我国刚刚开始改革开放的年代,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要矛盾是解决住宅紧张问题,住宅一般不会另做他用;但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生,在各种因素综合作用下,“住宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象｡对于“住宅商用”问题,社会上一直存在争议,有人完全支持“住宅商用”,认为“住宅商用”既能增加业主收入,又能缓解就业难,何乐而不为呢?有人并不完全反对“住宅商用”,认为“住宅商用”只要不影响别人,别人又何必干涉呢?有人则持完全反对“住宅商用”,认为住宅就是居住的,绝对不能变成经营场所｡对这一问题如何认识,看来还是值得研究和分析的｡一、“住宅商用”从法律上看是改变房屋用途(一)房屋用途的确定不考虑遗留问题,单纯从规范的角度上看,房屋的用途并不是在其建成以后才确定的,而是在其建成之前就已经确定了｡我们认为,城市房屋的用途取决于两个方面:一是土地的用途,二是规划设计的用途｡土地的用途决定了房屋用途的走向｡房地产开发商建房之前必须拿到地块,而地块的用途在供地时就确定了,而且要求开发商须按照其确定的用途进行开发,不得擅自改变土地用途,国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[1]第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记｡”规划设计决定了房屋用途的内容｡开发商建设开发之前必须持有《建设工程规划许可证》,为了获得《建设工程规划许可证》,开发商必须按照建设工程规划设计要求制订建筑设计方案,必须制定符合批准建筑设计方案的施工设计图纸,这些规划设计对房屋具体用途作了明确的界定,他们成为《建设工程规划许可证》的有机组成部分,已经批准便不得擅自变更｡如《四川省<中华人民共和国城市规划法>实施办法》[2]第28条就规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容及附件､附图,不得擅自变更,确需变更的,须经城市规划行政主管部门同意,办理变更手续｡”(二)不同用途的房屋具有特定的内涵不同用途的房屋具有特定的内涵?依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》[3]的规定,所谓“住宅”,依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的规定,是指“专供居住的房屋,包括别墅､公寓､职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等｡但不包括住宅楼中作为人防用､不住人的地下室等,也不包括托儿所､病房､疗养院､旅馆等具有专门用途的房屋｡”所谓“商业服务用房”,是指“各类商店､门市部､饮食店､粮油店､菜场､理发店､照相馆､浴室､旅社､招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋｡”“住宅”是专供居住的房屋,而“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,二者是两种完全不同用途的房屋｡(三)不同用途的房屋所承载的土地价值不同我国对土地用途有明确的划分,不同用途的土地有不同的使用价值,而且相互之间不可以混同｡依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,国有土地用途有五大类,分别是居住用地,用地,､科技､文化､卫生､用地,商业､､娱乐用地,综合或者其他用地｡“住宅”之下的用地只能是居住用地,“商业服务用房”之下的用地只能是商业用地,居住用地最高使用年限为70年,而商业用地最高使用年限仅为40年,两者单位面积所承载的土地价值是绝对不同的｡(四)“住宅商用”是改变房屋用途“住宅商用”从土地管理角度上看是改变土地用途,将“居住用地”改变为“商业用地”;从规划上看是变更《建设工程规划许可证》内容的行为;从房屋的使用功能上看,则是改变房屋用途的行为｡二、改变房屋用途是否需经审批认可“住宅商用”是否需要政府有关部门批准,从国家法律行政法规的规定上看,没有对于这一问题的明确回答｡实践中对这一问题有不同的理解:其一是认为需要批准认可｡为了明确这一点,有的采用地方性法规的形式予以明确,如《广州市城市规划条例》[4]第38条规定:“建设工程经核发建设工程规划许可证后,确需要修改立面､结构设计和变更使用性质､功能布局的,必须报原审批城市规划部门批准｡竣工投入使用的建(构)筑物,未报经城市规划部门批准,不得改变使用性质和擅自开(堵)外墙门窗､封闭阳台､搭建棚盖或在天台上建设建(构)筑物｡”《河南省城市房屋拆迁管理条例》[5]第30条第2款规定:“被拆迁房屋的用途､建筑面积按房屋所有权证的记载为准;房屋所有权证未记载的,房屋用途以建设工程规划批准文件为准,经县级以上人民政府有关部门批准改变房屋用途的,以实际用途为准,建筑面积以房产测量机构实际测量结果为准｡”有的以政府规章的形式规定,如辽宁鞍山市人民政府的《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》[6];有的以政府文件的方式加以肯定,如广东省惠州市人民政府的《惠州市区建筑物改变使用功能的若干规定》[7]､江门市人民政府的《江门市区房屋改变用途补交土地出让金的规定》[8]､厦门市人民政府办公厅的《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》[9]｡其二是不强调必须审批认可｡如《江苏省城市房屋拆迁管理条例》[10]第18条第(二)项规定:“(被拆迁房屋,笔者注)用途:以房屋所有权证书上标明的用途为准,所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准,但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,应当参照经营用房评估”;《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施<公司法>大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》[11]第13条明确:“允许科技咨询､软件开发和科技中介等,在不影响周边居民生活环境的前提下,利用家庭住宅或租用居民住宅作为经营场所｡”依照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》该项“但书”即“但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,应当参照经营用房评估”的规定,住宅改为非住宅作为经营用房使用的,只要取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,在拆迁时就必须参照经营用房予以评估并补偿,至于当初“住宅商用”是否经过政府有关部门的批准,则不予考虑｡依照《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻落实施<公司法>大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》[11]第13条的规定,“住宅商用”是不需要政府部门批准的｡其三是有过反复,但最后强调必须批准认可｡2004年6月,北京市工商行政管理局下发的《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》,明确允许企业(或个体工商户)以居民楼中的居住用房屋作为住所(经营场所)从事科技开发､咨询服务､市场调研､企业形象策划､打字､复印､图文设计､动画制作和广告经营活动,也即不强调“住宅商用”必须审批认可;2006年6月,北京市工商行政管理局下发的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》,明确暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册,换言之,如需在住宅里从事经营活动,则必须报经批准将该房屋用途予以改变｡2000年11月,广州市工商行政管理局发布的《关于企业经营场所登记有关问题的通知》明确规定:“凡没有产权证､建设工程规划许可证､建设工程规划验收合格证的违章建筑､产权证注明为住宅的以及宅基地房,一律不发证”,换言之,如需在住宅里从事经营活动,则必须报经批准将该房屋用途予以改变;但同年12月,广州市工商行政管理局出台的《关于工商登记放宽政策问题》规定:“住宅改作商用的,提供房产证和租赁合同”即可,即不强调“住宅商用”须经审批;2001年2月,广州市规划局发布的《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》[12]明确规定“住宅商用”须经审批;2005年11月,广州市规划局发布的《关于贯彻实施<广州市房屋租赁管理规定>的意见》[13]再次重申“住宅商用”须经审批｡改变房屋用途是否需要政府有关部门批准认可,国家法律行政法规对这一问题虽无明确的规定,但这并不意味着其无须批准认可｡(一)从土地管理工作角度上看国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第27条规定:“土地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当依照本条例第18条的规定办理｡”而该条例第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记｡”在我国,土地及其上的房屋是紧密结合的,土地的用途与房屋的用途是一致的｡“住宅商用”行为,并不单纯是房屋用途的改变,随之而来的是土地用途的改变,而在城市规划区内改变土地用途的,依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,不仅需要征得出让人的同意,更需要经过土地管理部门和城市规划部门的批准｡(二)从规划管理工作角度上看《中华人民共和国城市规划法》[14]创设了建设用地规划许可证､建设工程规划许可证和选址意见书等“两证一书”制度,其中,建设用地规划许可证中载明了该宗地的用途,也就是说同时明确了该宗地之上房屋的用途,《中华人民共和国城市规划法》虽然没有明确规定“两证一书”所载内容不可擅自改变,但其所载内容的不可擅改性是不言自明的｡其第45条第2款明确授权:“省､自治区､直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法制定实施办法｡”我们看看相关省人大常委会制定的实施办法是如何规定的:1.《河南省<中华人民共和国城市规划法>实施办法》[15]第35条第1款规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更,确需变更的必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”2.《江苏省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》[16]第21条规定“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更｡确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”3.《山西省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》[17]第21条第1款规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更｡确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”上述三省人大常委会在制定《中华人民共和国城市规划法》实施办法时,无一例外地明确建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更,确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡建设用地规划许可证上记载有房屋的用途(或者使用性质),“住宅商用”实质上是变更建设工程规划许可证内容的行为,须经城市规划部门的批准｡(三)从房地产管理上看《中华人民共和国房地产管理法》[18]第43条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市､县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金｡”“住宅商用”行为,从另一方面上说,就是改变原土地使用权合同约定的土地用途的行为,须经城市规划部门的批准｡建设部和国家工商行政管理总局1995年发布的《商品房购销合同示范文本》第1条明确了地块规划用途,第22条明确了房屋的用途,2000年,建设部和国家工商行政管理总局发布《商品房买卖合同示范文本》取代《商品房购销合同示范文本》,《商品房买卖合同示范文本》第1条明确了地块规划用途,第18条明确了房屋的用途｡商品房买受人“住宅商用”的,属于改变房屋用途,同时也改变了该地块的规划用途,不仅须经出卖人的同意,还须经规划部门的同意｡(四)从城市房屋拆迁的要求上看国务院《城市房屋拆迁管理条例》[19]第12条规定,拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:(1)新建､扩建､改建房屋;(2)改变房屋和土地用途;(3)租赁房屋｡房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续｡上述规定虽然没有明确表明改变房屋用途须经有关部门批准,但我们完全可以从中推导出这一结论,否则,房屋拆迁管理部门就没有必要就改变房屋用途问题通知相关部门暂停办理相关手续｡(五)从城市房屋登记的管理上看建设部在1993年《对湖北省沙市市房产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》(建房函字[1993]23号)中明确:“在拆迁中,对于私房非住宅,应根据房屋产权上登记的房屋使用性质确定｡当私房的使用性质由住宅变更为非住宅或者经营房屋,其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记｡对私有房屋使用性质虽已变更,但没有办理房屋使用性质变更登记的,应首先补办房屋使用性质变更登记手续,补交国家规定的有关税费后,拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同｡”建设部的这一复函非常明确地表明房屋用途的变更必须经过有关部门的批准认可｡综上所述,尽管行政法规没有正面直接明确规定改变房屋用途需要批准认可,但法律行政法规从不同的侧面间接明确了这一点｡三、不强调“住宅商用”须经批准认可存在的问题(一)导致国家资产的流失“住宅商用”如果不需要批准,“住宅商用”者就不需要签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,也不需要补交土地使用权出让金,让本应补交的土地使用权出让金白白流失｡(二)挑战规划权威“住宅商用”如果不需要批准,也就是说房屋的用途可以随意变更,规划也就失去了意义,其严肃性与权威更是无从谈起｡(三)形成不公平竞争“住宅商用”如果不需要批准,“住宅商用”者就取得了以商业用房作为经营用房的人无法比拟的成本优势,因为取得住宅用房和取得商业用房需要付出的代价绝对是不可相提并论的｡。
关于对房地产用途不一致时评估处理的探讨
关于对房地产用途不一致时评估处理的探讨由于房地产用途是决定房地产价格的核心因素之一。
房地产用途不同，房地产权利人从房地产中获得的未来收益的预期不同，房地产价格就不同。
在评估过程中，由于房地产用途的不一致，造成房地产价格定义中设定房地产用途的困难。
因此，能否正确设定房地产用途，将直接关系到房地产价格的准确揭示和显现。
本文旨在通过分析目前上海市资产评估机构中对房地产用途不一致时的实务处理方式，并提出解决的建议。
一、房地产用途不一致的表现和导致的原因浅析结合笔者对上海部分评估机构房地产评估案例的调查和归纳，目前在评估中遇到的房地产用途不一致的情况主要有以下几种：1. 土地登记用途与房屋登记用途不一致。
由于我国原先房地产权利登记管理的有关法规和规定是采用对土地使用权和房屋建筑物分别登记的方式，国土部门颁发《土地使用证》，房管部门颁发《房屋所有权证》。
两种登记所依据的分类系统不一样，导致对同一宗房地产，记载土地使用权用途的《土地使用权证》和记载房屋建筑物用途的《房屋所有权证》用途可能不一致。
而且房地产权利人在实际申领房地产权证的操作过程中，存在土地使用权和与其相对应的房屋建筑物登记在不同时点的情况，因而也导致了土地用途与房屋用途的差异性。
例如：土地登记用途为工业，而房屋建筑物的登记用途为办公；或者土地登记用途为住宅，而房屋建筑物登记用途为商业等。
2. 权证登记用途与实际用途或规划用途不一致。
权证登记用途是指土地、房屋的合法用途。
但随着改革开放和城市化发展，具体宗地的区位随着城市范围的拓展及城市生产力规划布局的调整而发生了变化。
由此引发了土地潜在价值和权证登记用途下在用价值的矛盾，特别是当土地潜在价值大于土地原用途价值时，土地的使用人将有更强的欲望去改变原土地用途而实现土地的潜在价值。
由于房地产登记部门的工作滞后或房地产权利人的法制观念淡薄等原因，房地产的权证登记用途与实际用途不一致的现象时有出现。
如在房地产使用过程中进行过改建，用途发生变化，而权证未及时变更。
如何处理房屋出租中的变更问题
如何处理房屋出租中的变更问题在房屋出租中，变更问题是一个常见但也比较棘手的挑战。
无论是房东还是租户，都可能在租赁期间面临各种情况的变化，如租金调整、设备设施更换或修理、房屋用途的改变等。
正确处理这些变更问题是维持良好房屋出租关系的关键，下面将就如何处理房屋出租中的变更问题进行探讨。
一、租金调整租金是房屋出租中最为重要的变更问题之一。
在签订租赁合同时，双方通常会约定租金金额和支付方式。
然而，由于通货膨胀、房屋价值变动等原因，租金的调整可能是必要的。
在处理租金调整时，应当遵循以下原则：1. 合同约定：首先，租赁合同中应明确租金调整的条款，包括调整的条件、方式、频率等。
合同约定是双方权益的保障，遵循合同规定是处理租金调整问题的首要准则。
2. 相互协商：当租金调整的条件满足时，房东和租户应当进行积极的协商，以确定新的租金金额。
双方应考虑市场行情、物价指数、房屋装修程度和设备设施状况等因素，确保租金调整合理、公平。
3. 符合法律法规：在进行租金调整时，需遵守当地的租赁法律法规，并确保租金调整通知书的合法性。
及时向租户发出书面通知，明确调整的原因、金额和生效日期。
二、设备设施更换或修理在租赁期间，房屋内的设备设施可能会出现损坏或需要更换的情况。
这些问题的解决常涉及维修责任、费用分担等方面，以下是处理设备设施变更问题的建议：1. 维修责任：首先，双方应明确租赁合同中关于设备设施维修责任的约定。
通常情况下，房东应负责维修、保养固定设备，如管道、电线等；而租户则应负责维修和保养非固定设备，如家具、电器等。
明确双方的责任范围可以有效预防纠纷。
2. 维修费用：对于设备设施的维修费用，双方可以约定各自承担的比例。
一般情况下，日常损耗由租户承担，非正常损坏或老化由房东承担。
确保费用分担的公平合理，可以减少纠纷的发生。
3. 及时维修：当设备设施出现问题时，双方应及时采取行动，修理或更换相关物品。
对于大修或耗费较大的修理工作，应事先取得双方的同意，并明确费用和时间安排。
租房中关于房屋用途变更的条件和限制是什么
租房中关于房屋用途变更的条件和限制是什么在租房的过程中，有时候租客可能会有变更房屋用途的需求，比如将原本用于居住的房屋改为办公场所，或者将商用房屋用于其他商业经营活动。
然而，房屋用途的变更并不是随意可行的，它受到一系列条件和限制的约束。
首先，我们需要明确房屋用途的概念。
房屋用途通常分为居住、商业、工业、仓储等几大类。
在租赁合同中，一般会明确规定房屋的初始用途。
那么，租客想要变更房屋用途，需要满足哪些条件呢？其一，必须获得房东的明确同意。
这是最为关键的一点。
房东作为房屋的所有者，有权决定是否允许租客对房屋用途进行变更。
如果租客未经房东同意擅自变更用途，可能会被视为违约，面临合同解除、赔偿损失等法律后果。
其二，变更后的用途应当符合法律法规的规定。
比如，某些区域可能有特定的规划限制，不允许某些类型的商业活动或工业生产。
此外，一些特殊行业可能需要获得相关部门的审批或许可，如餐饮行业需要办理卫生许可证等。
其三，租客要有足够的经济实力和能力来承担因用途变更可能带来的额外费用和责任。
比如，将居住房屋改为商业用途，可能需要对房屋进行装修改造以满足商业需求，这就需要租客承担相应的费用。
同时，如果因用途变更导致房屋损坏或产生其他问题，租客也要负责修复和赔偿。
其四，变更后的用途不能对房屋的结构和安全性造成影响。
如果变更用途需要对房屋进行大规模的改造，可能会危及房屋的结构稳定和安全，这种情况下一般是不被允许的。
在满足上述条件的同时，租客还需要面对一系列的限制。
一个重要的限制是来自于租赁合同的约定。
有些租赁合同可能会明确禁止变更房屋用途，或者对变更用途设置了严格的条件和程序。
租客在签订合同前，应当仔细阅读并理解合同中的相关条款。
另外，社区或物业管理的规定也可能对房屋用途变更构成限制。
一些小区或商业楼可能有统一的管理规定，不允许某些类型的房屋用途变更，以保持整体的居住或商业环境的稳定和协调。
再者，周边邻居的权益也需要得到保障。
房屋用途临时变更规划管理研究--以舟山普陀区为例
房屋用途临时变更规划管理研究--以舟山普陀区为例江篪;罗文靓;龚韩庆【摘要】Temporary alteration of housing function is widespread phenomenon that exists in the city .Timely and measurable temporary alteration not only can save city resources ,promote urban renewal ,but also can provide a new idea to protect the city style and extend urban spatial texture .However ,the cases of Putuo district illustrate that existing temporary alteration has many problems such as changing at will ,lack of standardized management ,in‐terfering with the peopl e's livelihood and waste of city resources .To reverse the current disordered management ,we design the management system of temporary alteration ,so as to put it into the legal framework .Discussing the man‐agement of housing function temporary alteration has great significance to balance the interests of government ,de‐velopers and the public ,as well as the city renewal and sustainable development .%房屋用途临时变更在城市尤其在老城区普遍存在，适时适度的临时变更不仅能节约城市资源、快速促进城市更新，更是为保护城市风貌、延续城市空间肌理提供了新的思路。
租赁中关于房屋用途变更的规定是什么
租赁中关于房屋用途变更的规定是什么在房屋租赁的过程中，房屋用途变更这一问题常常会引发诸多争议和纠纷。
那么，究竟有哪些明确的规定来规范这一行为呢？让我们一起来详细了解一下。
首先，我们要明确房屋用途的概念。
房屋用途通常是指房屋被规划和设计用于特定的使用目的，例如居住、商业、工业、办公等。
在租赁合同签订时，一般会明确约定房屋的初始用途。
在我国的法律法规中，对于房屋用途变更有着较为严格的规定。
从合同法的角度来看，租赁合同是双方基于自愿、平等、公平原则签订的具有法律效力的协议。
如果要变更房屋用途，原则上需要经过出租人的同意。
因为这可能会影响到出租人的利益，比如房屋的价值、租赁期限、租金水平等。
从城市规划和管理的角度来说，房屋用途的变更还需要符合当地的城市规划要求。
城市规划是为了保障城市的有序发展、合理布局以及公共利益。
如果未经相关部门批准擅自变更房屋用途，可能会违反城市规划法规，面临相应的处罚。
比如说，原本租赁的房屋用途是居住，但承租人未经许可将其改为商业用途，如开设店铺。
这可能会导致一系列问题，如人员流量增加、噪音污染、消防安全隐患等，从而影响周边居民的生活和城市的正常秩序。
在实际操作中，变更房屋用途的程序通常较为复杂。
承租人需要向相关部门提出申请，提供详细的变更方案和理由。
相关部门会根据城市规划、土地使用政策等因素进行审核。
如果审核通过，还需要办理一系列的手续，如变更房屋登记、缴纳相关费用等。
另外，即使获得了变更许可，承租人也可能需要承担一些额外的责任和费用。
例如，根据变更后的用途对房屋进行改造和装修，以满足新的使用要求。
这部分费用通常由承租人自行承担。
同时，如果因为房屋用途变更给出租人造成了损失，承租人还需要进行相应的赔偿。
比如，因为变更用途导致房屋的折旧加快、价值降低，或者违反了租赁合同中的某些条款，承租人都需要对出租人进行补偿。
在一些特殊情况下，即使承租人获得了出租人的同意变更房屋用途，但如果违反了法律法规或者公共利益，这种变更也是不被允许的。
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【房屋用途变更】城市房屋用途改变问题研究所谓“住宅商用”,是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的行为｡“住宅商用”现象的产生与我国的历程密切相关,在我国刚刚开始改革开放的年代,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要矛盾是解决住宅紧张问题,住宅一般不会另做他用;但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生,在各种因素综合作用下,“住宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象｡对于“住宅商用”问题,社会上一直存在争议,有人完全支持“住宅商用”,认为“住宅商用”既能增加业主收入,又能缓解就业难,何乐而不为呢?有人并不完全反对“住宅商用”,认为“住宅商用”只要不影响别人,别人又何必干涉呢?有人则持完全反对“住宅商用”,认为住宅就是居住的,绝对不能变成经营场所｡对这一问题如何认识,看来还是值得研究和分析的｡一、“住宅商用”从法律上看是改变房屋用途(一)房屋用途的确定不考虑遗留问题,单纯从规范的角度上看,房屋的用途并不是在其建成以后才确定的,而是在其建成之前就已经确定了｡我们认为,城市房屋的用途取决于两个方面:一是土地的用途,二是规划设计的用途｡土地的用途决定了房屋用途的走向｡房地产开发商建房之前必须拿到地块,而地块的用途在供地时就确定了,而且要求开发商须按照其确定的用途进行开发,不得擅自改变土地用途,国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[1]第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记｡”规划设计决定了房屋用途的内容｡开发商建设开发之前必须持有《建设工程规划许可证》,为了获得《建设工程规划许可证》,开发商必须按照建设工程规划设计要求制订建筑设计方案,必须制定符合批准建筑设计方案的施工设计图纸,这些规划设计对房屋具体用途作了明确的界定,他们成为《建设工程规划许可证》的有机组成部分,已经批准便不得擅自变更｡如《四川省<中华人民共和国城市规划法>实施办法》[2]第28条就规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容及附件､附图,不得擅自变更,确需变更的,须经城市规划行政主管部门同意,办理变更手续｡”(二)不同用途的房屋具有特定的内涵不同用途的房屋具有特定的内涵?依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》[3]的规定,所谓“住宅”,依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的规定,是指“专供居住的房屋,包括别墅､公寓､职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等｡但不包括住宅楼中作为人防用､不住人的地下室等,也不包括托儿所､病房､疗养院､旅馆等具有专门用途的房屋｡”所谓“商业服务用房”,是指“各类商店､门市部､饮食店､粮油店､菜场､理发店､照相馆､浴室､旅社､招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋｡”“住宅”是专供居住的房屋,而“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,二者是两种完全不同用途的房屋｡(三)不同用途的房屋所承载的土地价值不同我国对土地用途有明确的划分,不同用途的土地有不同的使用价值,而且相互之间不可以混同｡依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,国有土地用途有五大类,分别是居住用地,用地,､科技､文化､卫生､用地,商业､､娱乐用地,综合或者其他用地｡“住宅”之下的用地只能是居住用地,“商业服务用房”之下的用地只能是商业用地,居住用地最高使用年限为70年,而商业用地最高使用年限仅为40年,两者单位面积所承载的土地价值是绝对不同的｡(四)“住宅商用”是改变房屋用途“住宅商用”从土地管理角度上看是改变土地用途,将“居住用地”改变为“商业用地”;从规划上看是变更《建设工程规划许可证》内容的行为;从房屋的使用功能上看,则是改变房屋用途的行为｡二、改变房屋用途是否需经审批认可“住宅商用”是否需要政府有关部门批准,从国家法律行政法规的规定上看,没有对于这一问题的明确回答｡实践中对这一问题有不同的理解:其一是认为需要批准认可｡为了明确这一点,有的采用地方性法规的形式予以明确,如《广州市城市规划条例》[4]第38条规定:“建设工程经核发建设工程规划许可证后,确需要修改立面､结构设计和变更使用性质､功能布局的,必须报原审批城市规划部门批准｡竣工投入使用的建(构)筑物,未报经城市规划部门批准,不得改变使用性质和擅自开(堵)外墙门窗､封闭阳台､搭建棚盖或在天台上建设建(构)筑物｡”《河南省城市房屋拆迁管理条例》[5]第30条第2款规定:“被拆迁房屋的用途､建筑面积按房屋所有权证的记载为准;房屋所有权证未记载的,房屋用途以建设工程规划批准文件为准,经县级以上人民政府有关部门批准改变房屋用途的,以实际用途为准,建筑面积以房产测量机构实际测量结果为准｡”有的以政府规章的形式规定,如辽宁鞍山市人民政府的《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》[6];有的以政府文件的方式加以肯定,如广东省惠州市人民政府的《惠州市区建筑物改变使用功能的若干规定》[7]､江门市人民政府的《江门市区房屋改变用途补交土地出让金的规定》[8]､厦门市人民政府办公厅的《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》[9]｡其二是不强调必须审批认可｡如《江苏省城市房屋拆迁管理条例》[10]第18条第(二)项规定:“(被拆迁房屋,笔者注)用途:以房屋所有权证书上标明的用途为准,所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准,但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,应当参照经营用房评估”;《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施<公司法>大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》[11]第13条明确:“允许科技咨询､软件开发和科技中介等,在不影响周边居民生活环境的前提下,利用家庭住宅或租用居民住宅作为经营场所｡”依照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》该项“但书”即“但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,应当参照经营用房评估”的规定,住宅改为非住宅作为经营用房使用的,只要取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,在拆迁时就必须参照经营用房予以评估并补偿,至于当初“住宅商用”是否经过政府有关部门的批准,则不予考虑｡依照《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻落实施<公司法>大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》[11]第13条的规定,“住宅商用”是不需要政府部门批准的｡其三是有过反复,但最后强调必须批准认可｡2004年6月,北京市工商行政管理局下发的《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》,明确允许企业(或个体工商户)以居民楼中的居住用房屋作为住所(经营场所)从事科技开发､咨询服务､市场调研､企业形象策划､打字､复印､图文设计､动画制作和广告经营活动,也即不强调“住宅商用”必须审批认可;2006年6月,北京市工商行政管理局下发的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》,明确暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册,换言之,如需在住宅里从事经营活动,则必须报经批准将该房屋用途予以改变｡2000年11月,广州市工商行政管理局发布的《关于企业经营场所登记有关问题的通知》明确规定:“凡没有产权证､建设工程规划许可证､建设工程规划验收合格证的违章建筑､产权证注明为住宅的以及宅基地房,一律不发证”,换言之,如需在住宅里从事经营活动,则必须报经批准将该房屋用途予以改变;但同年12月,广州市工商行政管理局出台的《关于工商登记放宽政策问题》规定:“住宅改作商用的,提供房产证和租赁合同”即可,即不强调“住宅商用”须经审批;2001年2月,广州市规划局发布的《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》[12]明确规定“住宅商用”须经审批;2005年11月,广州市规划局发布的《关于贯彻实施<广州市房屋租赁管理规定>的意见》[13]再次重申“住宅商用”须经审批｡改变房屋用途是否需要政府有关部门批准认可,国家法律行政法规对这一问题虽无明确的规定,但这并不意味着其无须批准认可｡(一)从土地管理工作角度上看国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第27条规定:“土地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当依照本条例第18条的规定办理｡”而该条例第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记｡”在我国,土地及其上的房屋是紧密结合的,土地的用途与房屋的用途是一致的｡“住宅商用”行为,并不单纯是房屋用途的改变,随之而来的是土地用途的改变,而在城市规划区内改变土地用途的,依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,不仅需要征得出让人的同意,更需要经过土地管理部门和城市规划部门的批准｡(二)从规划管理工作角度上看《中华人民共和国城市规划法》[14]创设了建设用地规划许可证､建设工程规划许可证和选址意见书等“两证一书”制度,其中,建设用地规划许可证中载明了该宗地的用途,也就是说同时明确了该宗地之上房屋的用途,《中华人民共和国城市规划法》虽然没有明确规定“两证一书”所载内容不可擅自改变,但其所载内容的不可擅改性是不言自明的｡其第45条第2款明确授权:“省､自治区､直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法制定实施办法｡”我们看看相关省人大常委会制定的实施办法是如何规定的:1.《河南省<中华人民共和国城市规划法>实施办法》[15]第35条第1款规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更,确需变更的必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”2.《江苏省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》[16]第21条规定“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更｡确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”3.《山西省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》[17]第21条第1款规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更｡确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”上述三省人大常委会在制定《中华人民共和国城市规划法》实施办法时,无一例外地明确建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更,确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡建设用地规划许可证上记载有房屋的用途(或者使用性质),“住宅商用”实质上是变更建设工程规划许可证内容的行为,须经城市规划部门的批准｡(三)从房地产管理上看《中华人民共和国房地产管理法》[18]第43条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市､县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金｡”“住宅商用”行为,从另一方面上说,就是改变原土地使用权合同约定的土地用途的行为,须经城市规划部门的批准｡建设部和国家工商行政管理总局1995年发布的《商品房购销合同示范文本》第1条明确了地块规划用途,第22条明确了房屋的用途,2000年,建设部和国家工商行政管理总局发布《商品房买卖合同示范文本》取代《商品房购销合同示范文本》,《商品房买卖合同示范文本》第1条明确了地块规划用途,第18条明确了房屋的用途｡商品房买受人“住宅商用”的,属于改变房屋用途,同时也改变了该地块的规划用途,不仅须经出卖人的同意,还须经规划部门的同意｡(四)从城市房屋拆迁的要求上看国务院《城市房屋拆迁管理条例》[19]第12条规定,拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:(1)新建､扩建､改建房屋;(2)改变房屋和土地用途;(3)租赁房屋｡房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续｡上述规定虽然没有明确表明改变房屋用途须经有关部门批准,但我们完全可以从中推导出这一结论,否则,房屋拆迁管理部门就没有必要就改变房屋用途问题通知相关部门暂停办理相关手续｡(五)从城市房屋登记的管理上看建设部在1993年《对湖北省沙市市房产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》(建房函字[1993]23号)中明确:“在拆迁中,对于私房非住宅,应根据房屋产权上登记的房屋使用性质确定｡当私房的使用性质由住宅变更为非住宅或者经营房屋,其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记｡对私有房屋使用性质虽已变更,但没有办理房屋使用性质变更登记的,应首先补办房屋使用性质变更登记手续,补交国家规定的有关税费后,拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同｡”建设部的这一复函非常明确地表明房屋用途的变更必须经过有关部门的批准认可｡综上所述,尽管行政法规没有正面直接明确规定改变房屋用途需要批准认可,但法律行政法规从不同的侧面间接明确了这一点｡三、不强调“住宅商用”须经批准认可存在的问题(一)导致国家资产的流失“住宅商用”如果不需要批准,“住宅商用”者就不需要签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,也不需要补交土地使用权出让金,让本应补交的土地使用权出让金白白流失｡(二)挑战规划权威“住宅商用”如果不需要批准,也就是说房屋的用途可以随意变更,规划也就失去了意义,其严肃性与权威更是无从谈起｡(三)形成不公平竞争“住宅商用”如果不需要批准,“住宅商用”者就取得了以商业用房作为经营用房的人无法比拟的成本优势,因为取得住宅用房和取得商业用房需要付出的代价绝对是不可相提并论的｡。