房地产文化主题商业街案例研究
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上海新天地案例分析
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑面积由105至500平方米。
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall
4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
12
The End
本报告是严格保密的。
13
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
本报告是严格保密的。
3
万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区 LIVING MALL，即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜：60~70元/m2
本报告是严格保密的。
10
招商推广策略——整合传播，活动造势
专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动，不断造 势
房地产风情商业街策划案
投资心态分析
l 较为熟悉坂雪岗周边环境 l 较注重投资风险，看重万科品牌实力 l之前可能投资万科开发物业（如四季花城住宅、商铺、特区内万科其它物业），从中获得较大投资收益 l 看好片区整体升值潜力 l 对本项目商业的整体规划非常认同
01
02
进行返租销售模式设计时，需解决以下几个问题：
商铺销售模式设计
面积建议：150-200平方米左右，不宜太大，否则很难形成商业气氛
其它方面：营销中心内必须有专门导示区分住宅销售专区及商业销售专区
正式营销中心设置
现场包装 整体导示系统 内部导示系统： 项目内部及地盘周边的导示系统设置如下： 坂田村进入坂雪岗大道入口处 华为基地进入项目入口 本项目小区内部主要入口处 小区内各区域通往营销中心导示，以及万科深圳所有楼盘内的灯杆旗帜
其它包装策略： 12000平方米文化休闲广场 设置具有西班牙异域风情的休闲小品和互动体育设施，营造真正意义的动感广场。 场的提前建设和装饰，将使本项目“广场铺王”概念在销售阶段得到实现。
销售中心/公共商业空间 要结合本项目的核心定位，将西班牙异域风情的元素融入其中，营造异域风情商业街热情、浪漫的风格
销售 目标
释放商业认筹消息，积累意向客户，确保认筹日火爆势头（当日认筹100个以上）
350个认筹号 30%解筹成功率 认购套数100 解筹日实现70%销售率
1 新增认购套数25套以上，累计认购套数125套以上 2、累计完成90%以上销售率 累计完成销售面积9000平方米以上
认购套数10套以上 累积完成销售率接近100% 累计完成销售面积10000平方米左右
阶段性 重点工作内容
确定销售模式、营销策略及营销推广计划；售宣传物料设计、印刷及制作； 3销售法律文件的完备； 4、认筹地点选择及相关工作准备 5第三方资源的整合（媒体、协会、旅行社等）；销售顾问的培训。
l 较为熟悉坂雪岗周边环境 l 较注重投资风险，看重万科品牌实力 l之前可能投资万科开发物业（如四季花城住宅、商铺、特区内万科其它物业），从中获得较大投资收益 l 看好片区整体升值潜力 l 对本项目商业的整体规划非常认同
01
02
进行返租销售模式设计时，需解决以下几个问题：
商铺销售模式设计
面积建议：150-200平方米左右，不宜太大，否则很难形成商业气氛
其它方面：营销中心内必须有专门导示区分住宅销售专区及商业销售专区
正式营销中心设置
现场包装 整体导示系统 内部导示系统： 项目内部及地盘周边的导示系统设置如下： 坂田村进入坂雪岗大道入口处 华为基地进入项目入口 本项目小区内部主要入口处 小区内各区域通往营销中心导示，以及万科深圳所有楼盘内的灯杆旗帜
其它包装策略： 12000平方米文化休闲广场 设置具有西班牙异域风情的休闲小品和互动体育设施，营造真正意义的动感广场。 场的提前建设和装饰，将使本项目“广场铺王”概念在销售阶段得到实现。
销售中心/公共商业空间 要结合本项目的核心定位，将西班牙异域风情的元素融入其中，营造异域风情商业街热情、浪漫的风格
销售 目标
释放商业认筹消息，积累意向客户，确保认筹日火爆势头（当日认筹100个以上）
350个认筹号 30%解筹成功率 认购套数100 解筹日实现70%销售率
1 新增认购套数25套以上，累计认购套数125套以上 2、累计完成90%以上销售率 累计完成销售面积9000平方米以上
认购套数10套以上 累积完成销售率接近100% 累计完成销售面积10000平方米左右
阶段性 重点工作内容
确定销售模式、营销策略及营销推广计划；售宣传物料设计、印刷及制作； 3销售法律文件的完备； 4、认筹地点选择及相关工作准备 5第三方资源的整合（媒体、协会、旅行社等）；销售顾问的培训。
房地产：特色商业街案例分享总结
美嘉欢乐 影城
BHG 顺电
平面布局 平面布局
L2：服饰为主 L3：餐饮为主 L4：餐饮、艺术
adidas
扶梯 楼梯 电梯 公共走廊 店铺（已开业） 店铺（即将开业） 餐厅和酒吧（已开业） 餐厅和酒吧（即将开业）
Esprit adidas
Esprit adidas
Apple
Uniqlo White collar 顺电
• 北区多为国际一线品 牌，范思哲、劳力士、 万宝龙等都有大面积 租赁
品牌 三里屯village云集了众多国际知名品牌的中 ——规模之首 国、亚洲、甚至环球旗舰店
• 除列表中的品牌外，Artini、 名称
LACOSTE、Levis、
Adidas
Mizuno、Steve Madden
也在三里屯village开设了
三里屯主设计师 隈研吾
建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼， 艺术建筑 以三维建筑去宣示品牌形象
•不规则的楼体、 色彩斑斓的外 观，到大胆的 建筑材料的运 用，以及相对 独立而又互相 连接的多层空 间设计，使得 建筑整体本身 就是一件艺术 品。
（趋势：世界一 线品牌购物终端 的发展史，大多 都经历了从只重 视店铺内的设计， 到重视整体建筑 艺术风格的演变 过程。）
平面布局 平面布局
LG： 购物、超市、影 院、珠宝、家电、艺术、 家居、礼品、美容 L1：服饰、娱乐/休闲 主力店：主要分布在南 侧、北侧沿路及南庭广 场周围
橙色大厅
White collar 顺电
Apple
Esprit adidas
Nike
Uniqlo
扶梯 楼梯 电梯 公共走廊 店铺（已开业） 店铺（即将开业） 餐厅和酒吧（已开业） 餐厅和酒吧（即将开业）
房地产策划案例：方中商贸广场
算。
收益预测
租金收入
根据项目定位和市场需求，预测出租率和租金水平，从而计算出 预期的租金收入。
销售收入
根据市场情况和项目定位，预测销售价格和销售量，从而计算出 预期的销售收入。
其他收入
包括停车费、物业服务费等其他收入来源，根据当地市场情况和 项目特点进行预测。
风险评估
市场风险
房地产市场波动大，市场需求、租金水平和销售价格等都可能发生 变化，从而影响项目的收益。
对未来发展的建议
加大宣传力度，提高项目知名 度和美誉度；
加强差异化竞争，突出项目特 色和优势；
持续关注市场需求变化，及时 调整项目定位和功能布局；
注重细节管理，提高服务质量 和管理水平。
感谢您的观看
THANKS
采用节能环保的LED灯具，营造舒适、浪漫的夜间 氛围。
04
营销策略
品牌定位
高端商业地产
方中商贸广场定位于高端商业地产，致力于打造一个集购物、休 闲、娱乐于一体的商业中心。
品质与品味
品牌定位强调品质与品味，以满足高消费人群的需求，树立方中商 贸广场的高端形象。
差异化竞争
在同质化竞争激烈的商业地产市场中，方中商贸广场通过差异化定 位，突显其独特性和不可替代性。
规划理念
以“创新、绿色、共享”为核心 理念，打造一个集购物、休闲、 办公于一体的现代化商贸中心。
规划目标
满足市场需求，提升区域形象， 打造城市新地标。
功能分区
根据不同功能需求，将项目划分 为商业区、办公区、休闲区等。
建筑设计
建筑风格
采用现代简约风格，强调线条和几何 形状的运用，营造出时尚、大气的视 觉效果。
05
财务分析
投资估算
收益预测
租金收入
根据项目定位和市场需求，预测出租率和租金水平，从而计算出 预期的租金收入。
销售收入
根据市场情况和项目定位，预测销售价格和销售量，从而计算出 预期的销售收入。
其他收入
包括停车费、物业服务费等其他收入来源，根据当地市场情况和 项目特点进行预测。
风险评估
市场风险
房地产市场波动大，市场需求、租金水平和销售价格等都可能发生 变化，从而影响项目的收益。
对未来发展的建议
加大宣传力度，提高项目知名 度和美誉度；
加强差异化竞争，突出项目特 色和优势；
持续关注市场需求变化，及时 调整项目定位和功能布局；
注重细节管理，提高服务质量 和管理水平。
感谢您的观看
THANKS
采用节能环保的LED灯具，营造舒适、浪漫的夜间 氛围。
04
营销策略
品牌定位
高端商业地产
方中商贸广场定位于高端商业地产，致力于打造一个集购物、休 闲、娱乐于一体的商业中心。
品质与品味
品牌定位强调品质与品味，以满足高消费人群的需求，树立方中商 贸广场的高端形象。
差异化竞争
在同质化竞争激烈的商业地产市场中，方中商贸广场通过差异化定 位，突显其独特性和不可替代性。
规划理念
以“创新、绿色、共享”为核心 理念，打造一个集购物、休闲、 办公于一体的现代化商贸中心。
规划目标
满足市场需求，提升区域形象， 打造城市新地标。
功能分区
根据不同功能需求，将项目划分 为商业区、办公区、休闲区等。
建筑设计
建筑风格
采用现代简约风格，强调线条和几何 形状的运用，营造出时尚、大气的视 觉效果。
05
财务分析
投资估算
房地产制度与标准-恒大示范区商业街(包装)案例分享标准化建议
户外挂件
侧招 户外灯饰 橱窗展示
展示面规划
花艺窗台 雨棚 商铺招牌 商铺门面
示范区商业街标准化体系
氛围营造
通过户外装置小品、花卉花箱和夜间亮化氛围营造，打造具有活力的缤纷商业街。
五、标准化体系实施建议（初稿）
标准化体系实施建议（初稿）
主题调性定位
建筑形态 街区风格 色系搭配 硬装要求 人文调性 软包可延展性
长沙恒大文化旅游城
位置：川01、03栋
长沙恒大文化旅游城
位置：川05栋及 通道区域
长沙恒大文化旅游城
位置：徽01栋
长沙恒大文化旅游城
商业街小品摆设/花卉外摆/休憩区域
长沙恒大文化旅游
风
格
格
桐溪古镇
长沙恒大文化旅游城
主题调性：荷兰风情+淳朴古镇
亮点 • 商业街整体调性明确，两大
• 除了需搭配周 边附属建筑风 格，一般建议 选用异国风情 建筑形态。
异国风情
底商型 古镇型
标准化体系实施建议（初稿）
主题调性定位
建筑形态 街区风格 色系搭配 硬装要求 人文调性 软包可延展性
实景商业街案例（可借鉴）
• 项目：重庆融创伊顿尚街 • 关键词：浪漫、情调、主题
实景商业街案例（可借鉴）
• 项目：镇江宝龙城市广场 • 关键词：标准化
实景商业街案例（可借鉴）
• 项目：北京顶秀美泉小镇 • 关键词：糅合、多元化
实景商业街案例（可借鉴）
• 其他案例
实景商业街案例（错误示范）
招牌无标准化设置 立面配色杂乱
示范区商业街案例分享 &
标准化建议
目录
一、在售项目商业街包装回顾总结 二、实景商业街案例分享 三、主题商业街包装设计鉴赏 四、示范区商业街标准化体系 五、标准化体系实施建议（初稿）
商业街案例研究：以武汉天地、楚河汉街为例
Parkour一、项目背景二、开发模式三、商业街研究Parkour一、项目背景介绍1、楚河汉街2、武汉天地楚河汉街武汉中央文化区——“楚河汉街”是万达集团投资600亿巨资倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。
项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米。
“楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
Parkour中央文化区规划总图Parkour中央文化区功能分区Parkour占地面积：1.8平方公里建筑面积：340万平方米其中：住宅155万㎡、写字楼45万㎡、酒店20万㎡、汉街18万㎡、万达广场20万㎡、电影文化广场6万㎡、汉秀剧场8万㎡、配套68万㎡Parkour 武汉天地“武汉天地” 位于武汉市汉口城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园，尽览长江二桥江滩美景。
项目占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，总投资额约100亿元人民币。
“武汉天地”参照上海新天地发展模式，打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能混合的综合发展项目。
武汉天地规划总图ParkourParkour武汉天地功能分区住宅住宅商业街商务区酒店配套A区B区Parkour 二、开发模式1、新天地模式2、汉 街模式Parkour 上海新天地Parkour武汉新天地Parkour新天地模式：1、立足旧城改造，争取政府的支持2、专业城市综合体、多功能开发3、精心与传承城市文脉、打造文化核心4、先做环境（商业），再做地产（住宅）5、独特设计打造独一无二旅游景点新天地模式：ParkourParkour 楚河汉街前世今生Parkour 楚河汉街Parkour楚河汉街模式：1、参与城市市政改造，获取政府的支持2、商业航母承载多功能业态3、挖掘文化潜力、打造文化风情体验4、先做市政设施，再做商业开发5、快速建设运营、打造旅游景点楚河汉街模式：ParkourParkour 新天地 与 楚河汉街 模式的相似之处：争取政府支持、多功能开发、寻求文化影响力、形成景点获取人气Parkour 三、商业街研究1、规划布局2、建筑设计3、商业气氛Parkour 55%7%38%武汉天地业态配比分析餐饮娱乐零售武汉新天地商业街占地面积：3.3万㎡建筑面积：5.7（地上）+2.5（地下）万㎡容 积 率：1.73绿 化 率：30%Parkour一、街巷Parkour楚河汉街Parkour商业街总长1800米，高度＜24米，内部街道宽度9米-20米ParkourParkourParkour 290米90米16米25米18米ParkourParkourParkour小结：1、避免简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；2、宜人的空间尺度：街的长度≤600米 街的宽度6—12米街宽与商铺高比1/2—1/1二、交通ParkourParkourParkourParkourParkour小结：1、交 通 组 织：停车场，易于到达，易于控制；2、人 车 分 流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间。
[建筑]上海新天地商业街案例分析
![[建筑]上海新天地商业街案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/075e49e279563c1ec4da71cb.png)
文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
项目特点：
修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地 产开发热点区域
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如 设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小 型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使 得项目很有新意
• 3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。 根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗 略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没 有投，现在还有2000多人在ห้องสมุดไป่ตู้队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”
经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因 为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较 长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者， 同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经 营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。
新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、 娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所
• 以房地产来带动 • 开发商：瑞安集团 • 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目
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清雅轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、
姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神
坊、天艺馆、开门大发、百姓寻根堂
黄包车、
游艺
锦里客栈
客栈
安怡旅行社
旅行社
但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙 小摊 玲剪纸、民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘
锦里商业街业态配比
20% 4% 24%%
24% 46%
对本项目 的启示
文化的构筑 商业运作
1、以本地文化为依托 2、选择特色文化主题 3、选择文化载体 4、策划与文化相关活动
5、确立鲜明的主题消费风格 6、有节制的融合现代商业元素 7、合理的商业空间组织 8、有条件的选择品牌业态
文化与商业结合 9、在区域布局上体现文化与商业融合
10、政府监管与协调商业利益与项目文化性的关系
老街、青石板路
锦里大门
• 青砖碧瓦、雕梁画栋、 石板古街
雕梁画栋
本报告是严格保密的。
客栈 青砖、青瓦
文化与商业 锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化 与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费
酒吧文化
三国蜀汉文化
川西民俗文化
•
锦里有如“三国茶楼”、 “三顾园餐厅”、“张飞 牛肉”等以三国文化为核 心的商业，采用“以点带 面”的策略和操作方式。
餐饮娱乐区
院落
大1 门2
廊双 连
背街打造
灈锦溪
3小吃街
场锦 戏
桥
里台
广
牌坊
锦绣文化区
墙隔
民俗市井区
窄巷
规划意图 ➢招牌性项目紧靠大门入口处
项目 1 三国茶楼
➢核心区放在项目中心，平横区域优劣势
➢宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色
➢背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点
本报告是严格保密的。
2 三顾园酒楼 锦里广场+大戏台 窄巷营造老成都氛围 3 小吃街
外省（4家） 久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店
光大国旅
商铺 旅行社
餐饮 商铺 游艺 客栈 旅行社 小摊
外国（3家） 喜福汇、m&m、星巴克本报告是严格保密的。
餐饮
经营特征
锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取按营业额收租金等先 进运营模式，国有资本，经营者与营销者三方持股，把项目真正 的整合起来
锦里的定位：
1.5万平方米左右 成都340.2亿
离市中心10分钟车程 荒地新建
本报告是严格保密的。
发展历程 锦里以前只是武侯祠附近一块荒地，后来找准定位， 开创先进运营模式，逐渐转变为中国仿古商业街典范
阶段 节点
措施
无开发计划
为游客服务 打造新经济增长点
创造先进运营模式
保持领先地位
2000年以前
2002年动工
选址：成都市武侯祠东侧 开业时间：2004.11.1 总建筑面积：7920m 总街长：340m 平均街宽：3-4m（最大街宽
为6m） 投资估算：2000万 项目定位：文化、商业与地产
的融合，是巴蜀民风民俗和三 国蜀汉文化的民俗风情街，号 称“成都版清明上河图”。 体验式、休闲式、互动式的旅 游方式，符合现代游客的旅游 需求
商业氛围的营造 ——通过文化产品现场制作、体验式营销来拉动人气，营造成 功的商业氛围。
项目的持续性建设 ——不断提升，例如背街的增加，“水岸锦里”的二期工程 规划等等，不断给区域注入新的活力。
本报告是严格保密的。
启示 锦里案例对本项目的启示主要在文化的构筑、商业运作及怎么样 把文化与商业相结合三方面，政府强有力的主导是成功的关键
丽江的发展也带动了云南新的变革，使区域更加国际化，并且 率先诞生了以经营民族文化为主导的新兴产业，加速了云南第 三产业的发展
丽江对云南大区域的带动：
加速第三产业发展：成功的项目运营，带动了当地第
三产业的发展，例如：商业旅游项目、房地产开发等。
丰富产业市场：丽江的旅游业处于国内先进水平，因 此率先诞生了先进的民营企业形式，例如：大研纳西古 乐会、东巴宫等以经营民族文化为主导的新兴产业。
系、用非物质文化宣传丽江以及打造以体验纳西民族生活方式的 旅游主题
非物质文化的
传统文化
利用：以民俗节 庆和民族文化活
现代商业
动代替广告宣传。
文化传丞与旅游 业发展相互促进： 文化成就丽江旅游 业，旅游业也是纳 西文化不可多得的 载体。
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鲜明的特色主 题：丽江在向游 人讲述纳西民族 社会生活方式。
南新仓特色街区简介：
占地：2.58万平方米 总建筑面积：11万平方米 老建筑遗留：4000余平方米 步行街总长：近千米 功能构成：餐饮、购物、办公、休闲娱乐
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南新仓概貌
画廊 新北京画廊租下了三个仓做艺术活动，因为是文物保 护单位，所以是中国最贵的画廊，举办各类绘画艺术 交流活动
画廊内部
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画廊外部
高档展示 场所
皇家粮仓在600年的古建筑中，开展高级商务派对、品 牌展示发布、主题艺术展览、现场表演等活动，是不 折不扣的高档社交展示场所
原滋原味 的老建筑。
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古粮仓和昆曲艺术结合在一 起的“文化空间”，经过1 年多的发展已有150多场昆 曲在此演出。
全市接待入境旅游者 57.97万人次，旅游外汇收 入2.02亿美元，同比增长 14.7%。
2006年锦里游客数突破 400万人次 ，约占全市旅游 人口10%。
锦里平均每天接待游客超 过1万人。
巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里
世界旅游组织专家Robert Cleverdon、Erik Holm-Petersen考察锦里
3、统一打造锦里品牌，进行 整合营销传播。
细部特征 根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里 外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体
• 紧临武侯祠，依托于 成都三国历史遗迹， “锦里古街”的品牌、 土地和所有店面的所 有权属于博物馆，经 营权属于管理公司
• 整个建筑系明清时代 的建筑风格，与武侯 祠博物馆现存的清代 建筑融为一体
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业态配比 锦里商业街有46%商铺，其次是餐饮占24%，另外有 20%的特色小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈
主题
名称
业态
三国 （8家）
三顾园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、 餐饮 曹营坝
羽扇青
商铺
诸葛连弩
游艺
成都及四 香味小吃、绿心森林跷脚汤锅、VC驿站、
餐饮
川（35家） 蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、 商铺
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案例匹配 地块商业项目与锦里拥有相似的资源条件、建筑规模， 锦里成功案例可作为重要参照
强势旅游资源
建造愿景
占地面积 城市2007旅游收入
区位 建设基础
伯渎港商业项目
泰伯庙/泰伯墓
为伯渎项目提供配套、支持
2万平方米 无锡445.76亿
离市中心15分钟车程 工地新建
锦里古街
武侯祠
为武侯祠提供支持 打造新景点
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锦里KPI 成都锦里商业街成长关键评定体系（KPI体系）
锦里商业街成长 关键评定体系
抢占市场先机 ——锦里利用宽窄巷子、文殊院、大慈寺三大历史文化街区还在 改造的契机，率先开市，抢占了市场先机。
政府的主导 ——国有资本充分发挥了作用，在利用民有资本的同时，没有因为 商业利益而丧失本项目的文化诉求。
业态特征
在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以 其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳
广场
餐饮
餐饮娱乐区
公建
购物
锦锈文化区
休闲
民俗市井区
住宿
业态没有严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态占主 体，其他业态与之相配合的策略。这种灵活的现实策略，既保证了策划中三个主题的实现，也避免 了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来的审美和消费疲劳问题。
东山的背后大约10多亩的 1、提出了要将三国文化
土地一直处于荒废状态， 打造成文化产业的思路。
成了堆放建筑垃圾的地方，
后来虽然进行了一些绿化， 2、意想建成一条古街。
但到武侯祠游玩的客人从
不涉足此地。
3、要寻找、建立新市场
运作模式。
2004年开始运 营
1、品牌、土地和所有店 面的所有权属于武侯祠博 物馆，不出让。
文化主题商业街案例研究
成都. 锦里古街
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地位 锦里古街是成都第一条仿古特色街，现在它已经无庸 质疑的成为全国特色商业街的典范
在成都，
有这么一条街，
论历史，它非常短暂，
但它现在无疑是这座城市人气最旺、知名度最高的街道之一。
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简介 成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积7920 平方米，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街
1、面向到武侯祠的游客，只要时间充裕都会到免费的锦里。 2、作为成都本地市民，怀旧、游乐、休闲的目的地。 3、作为成都的城市名片。
锦里的股份运作
20% 40%
40%
200余名武侯祠员工 龙鼎文化广告公司
武侯祠博物馆
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经营举措：
1、店面只租不售，租金按营 业额15%-20%收取。
2、经常举行文化活动，为区 域注入活力。
张飞牛肉
本报告是严格保密的。民俗服装秀表 演、皮影表演、西洋 镜
锦里成就 成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合 的商业项目，锦里为其中之一
2006年成都成为中国最 佳旅游城市。