最高法：抵押合同未办理抵押登记,抵押人也要承担连带清偿责任
最高法院：债权转让时即使未办抵押变更登记,受让人也享有抵押权（附：5个案例）
最高法院：债权转让时即使未办抵押变更登记,受让人也享有抵押权（附：5个案例）阅读提示不动产抵押权在主债权转让时，未办理抵押权变更登记，是否能够对抵押物继续享有抵押权？按照“不动产物权变动，非经登记不生效力”的原则，似乎可以得出债权受让人未取得抵押权的结论。
此种情形也不属于《物权法》第二十八至三十条规定的例外情形。
但需特别注意的是，不动产抵押权作为担保物权，是担保主债权实现的一种权利，在属性上具有从属性，这一从属性不仅表现为效力上的从属性，更表现为转让上的从属性。
因此最高法院认为，即使受让人在受让债权后，未办理抵押权变更登记，对于抵押物也享有抵押权。
最高人民法院有不动产抵押权担保的债权转让后，即使未作抵押权变更登记，债权受让人也享有抵押权裁判要旨《物权法》第一百九十二条规定了抵押权处分的从属性，抵押权作为从权利应随债权转让而转让。
债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，故不因受让人未及时办理抵押权变更登记手续而消灭。
案情简介一、2012年9月20日，农发行怀化分行与绿兴源签订《流动资金借款合同》，绿兴源向农发行怀化分行借款2000万元。
双方还签订了《最高额抵押合同》，绿兴源用其名下的厂房、土地使用权和全部设备作为抵押，并办理了抵押登记。
贷款到期后，绿兴源仅归还农发行怀化分行贷款本金100万元。
二、农发行怀化分行在告知绿兴源拟将所拥有的债权转让给城建投后，城建投与农发行怀化分行于2013年11月21日签订了《债权转让协议》，农发行怀化分行将其对绿兴源的前述贷款债权和抵押权转让给城建投，城建投没有重新办理抵押权登记。
2013年12月4日，城建投向绿兴源送达了《清偿到期债务通知书》，但绿兴源并没有在限定的期限内清偿债务。
三、城建投向怀化中院起诉，请求判决：1、绿兴源还本付息；2、城建投对绿兴源提供的抵押物享有优先受偿权。
怀化中院一审判决支持城建投的诉讼请求。
绿兴源不服，上诉至湖南高院，湖南高院二审判决驳回上诉，维持原判。
最高法院公报案例：抵押权预告登记人能否直接主张对抵押物行使优先受偿权附5个真实案例
最高法院公报案例：抵押权预告登记人能否直接主张对抵押物行使优先受偿权附5个真实案例作者：唐青林李舒李元元单位：北京市安理律师事务所阅读提示预售商品房抵押贷款中，银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记能否使银行获得现实的抵押权，司法实践中存在不同观点。
最高法院公报案例认为，该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
此外，本书作者另检索和梳理了5个相关案例，其中4个案例与最高法院公报案例的裁判观点相同，认定抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权，有1个案例认定抵押权预告登记人对抵押物享有优先受偿权。
最高法院公报案例抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权裁判要旨预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。
如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
案情简介一、2007年8月29日，原告光大银行与两被告陈思绮、东鹤公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》1份，约定：陈思绮向光大银行借款人民币37万元，用于购买东鹤公司房屋，被告东鹤公司承担阶段性连带保证责任。
陈思绮以该房屋作为抵押物提供担保，后光大银行和陈思绮办理了抵押物预告登记手续。
二、合同签订后，原告按约发放贷款。
后两被告之间的房屋买卖合同被(2011)青民三(民)初字第79号民事判决确认无效。
根据该判决陈思绮应偿还光大银行本金354852.26元。
三、光大银行向上海青浦法院起诉，请求判令：被告陈思绮偿付利息；被告东鹤公司连带清偿借款本金及利息和逾期利息；两被告偿付原告律师代理费15000元；原告在抵押物处分时享有优先受偿权。
四、上海青浦法院一审判决：陈思绮偿付光大银行律师代理费5000元；光大银行在借款本金及5000元律师费的范围内对抵押物享有优先受偿权；东鹤公司对不足部分债务承担连带清偿责任。
担保法习题（注会经济法）
担保法习题（注会经济法）第一篇：担保法习题(注会经济法)担保法习题一、单项选择题1、甲向乙借款，并约定将自己的奥迪车出质给乙，乙因自己不会开车，要求甲将该车开回。
后甲向丙借款，又将该车出质给丙。
丙对该车进行了占有。
因甲无力还款而引起纠纷。
乙丙均欲行使对该车的质权。
下列表述正确的是。
（答案D）A．甲与丙之间的质押合同无效 B．甲与乙之间的质押合同生效 C．乙可对依法对抗丙的质权 D．乙对抗丙的质权人民法院不予支持2、甲向乙借款20万元做生意，由丙提供价值15万元的房屋抵押，并订立了抵押合同。
甲因办理登记手续费过高，经乙同意未办理登记手续。
甲又以自己的一辆价值6万元的“夏利”车质押给乙，双方订立了质押合同。
乙认为将车放在自家附近不安全，决定仍放在甲处。
一年后，甲因亏损无力还债，乙诉至法院要求行使抵押权、质权。
本案中抵押和质押的效力为：。
（答案B） A．抵押、质押均有效B．抵押、质押均无效C．抵押有效、质押无效 D．质押有效、抵押无效3、甲将房屋一间作抵押向乙借款20000元，抵押期间，知情人丙向某甲表示愿以30000元购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖，对此，下列哪一表述是正确的？（答案：C）A.甲有权将该房屋出卖，但须事先告知抵押权人乙B.甲可以将该房屋出卖，不必征得抵押权人乙的同意C.甲可以将该房屋卖给丙，但应征得抵押权人乙的同意D.甲无权将该房屋出卖，因为房屋上已设置了抵押权4、同一抵押财产上设定两个以上的抵押权的，下列关于拍卖、变卖抵押物所有的价款的清序，不正确是。
（答案：A） A．抵押合同自签订之日起生效的，按合同生效时间的先后顺序受偿B．抵押合同登记生效且登记顺序相同的，按债权比例清偿C．抵押合同登记生效的，按抵押物登记的先后顺序清偿 D．抵押合同自签订之日起生效且有的登记，有的未登记的，已登记的优先于未登记的受偿5、依法应办理抵押登记的，抵押权的生效时间为。
（答案：B）A 抵押交付之日B 登记之日C 签订之日D当事人协商之日6、下列有关质押权的表述中，错误的是。
房屋抵押合同的效力
房屋抵押合同的效力xx年2月6日，杨乙出具借条向杨甲借款80000元，借条上载明：“今借到杨甲现金80000。
00元正，大写捌万元正。
利息按同期同类银行贷款利率的3倍计算给付。
借款人用杨丙的四列三间一楼一底砖混构造平房（房权地字xx00002号）作抵押。
担保人：杨丙借款人：杨乙xx年2月6日”。
借款后，未到有关机关或部门办理抵押登记手续。
杨甲后因急需资金周转，屡次向杨乙催收未果，故酿成诉讼。
本案在处理中，对借款人用第三人的房屋作抵押，借款人与担保人均在借条上签字，其将房屋作抵押写入借款合同中，符合《中华人民共和国担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”和第九十三条“本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、等，也可以是主合同中的担保条款”的规定，系借款合同的从合同中的抵押合同。
但对抵押权是否设立以及抵押合同的效力等问题存在以下四种不同意见：第二种意见认为，该案件中用房屋抵押的从合同已成就，因未办理抵押登记，其抵押合同无效。
杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。
其理由是：1、包括在借款合同中的抵押合同系三方当事人自愿签订，借款合同合法并生效，根据合同法合同订立理论，该抵押合同在三方当事人签字之日即已成立。
2、当事人订立抵押合同后，未到法律规定的部门办理抵押物登记，违反了《中华人民共和国担保法》“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效… …以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定，其从合同（即抵押合同）无效。
抵押合同无效，杨丙在借条上的签名担保行为，当然不能视其不存在，为保护当事人的合法财产权益，杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。
即判令杨乙、杨丙对杨甲的借款本、息共同承担连带清偿责任。
第五部分 中华人民共和国担保法--单项选择题-企事业内部考试金融试卷与试题
第五部分中华人民共和国担保法--单项选择题-企事业内部考试金融试卷与试题1. 《中华人民共和国担保法》规定的担保方式不包括( )。
A. 保证B. 抵押C. 押金D. 留置答案：C2. 下面哪个可以作保证人？( )A. 学校B. 幼儿园C. 医院D. 具有代为清偿债务能力的法人答案：D3. 当事人对保证担保的范维没有约定或者约定不明确的，保证人应当( )。
A. 对全部债务承担责任B. 不承担责任C. 承担50%的责任D. 根据情况承担部分责任答案：A4. 一般保证的保证人与债权人未约定保证期问的，保证期间为主债务履行期届满之日起( )。
A. 六个月B. 一个月C. 三个月D. -年答案：A5. 债权人与债务人协}义变更主合同的( )。
A. 无需取得保证人同意B. 取得保证人口头同意即可C. 应当取得保证人书面同意D. 取得保证人口头同意或书面同意都可以答案：C6. 质权应下列哪种情况而消灭？( )A. 质物转让B. 质物灭失C. 质物部分转让D. 质物部分灭失答案：B7. 张某将自己的货物质押给刘某，刘某疏于管理，任其日晒雨淋，下列说法错误的是( )。
A. 张某有权要求刘某妥善保管货物，如刘某拒绝，张某可以解除质押关系B. 张某可以要求提存这批货物C. 张某可以提前清偿债权而要求返还质物D. 张某可以要求刘某承担保管不善的责任答案：A8. 同一债权既有保证又有物的担保的．债权人放弃物的担保的，保证人( )。
A. 在原有范围内承担保证责任B. 在债权人放弃权利的范围内免除保证责任C. 不再承担保证责任D. 以上说法都不对答案：B9. 下面可以作保证人的是( )。
A. 学校B. 运营良好的某法人企业C. 某公司分支机构D. 任何国家机关答案：B10. 当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的( )。
A. 按照连带责任保证承担保证责任B. 按照一般保证承担保证责任C. 不承担保证责任D. 以上说法都不对答案：A11. 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的（）A. 保证人应当对全部债务承担责仟B. 保证人不再承担责任C. 保证人应当对部分债务承担责任D. 以上说法都不对答案：A12. 保证期间，债权人依法将主债权转让给第—人的（）。
司考民法复习：用益物权与担保物权考点整理
司考民法复习：用益物权与担保物权考点整理抵押权1抵押权的概念与特征。
应掌握抵押权的概念与特征。
特别应当明确的是，抵押权的客体必须是特定的可处分的财产。
至于限制流通物能否设定抵押权，担保法未予规定，但一般学者认为，其抵押权有效，但禁止流通物上不得设定抵押权。
抵押权是不转移标的物占有的物权。
2抵押物的范围。
抵押物的范围包括：（1）土地使用权。
土地使用权主要是指国有土地使用权，农村耕地使用权不得设定抵押，但四荒土地使用权以及乡镇企业用地连同乡镇企业厂房可以抵押。
（2）房屋。
房屋可以设定抵押权，但房屋如转化为以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施的，不得抵押。
宗教用房不得抵押。
机关法人的公益性财产，如机关法人的办公用房、部队营房也不宜设定抵押。
农民用房可设定抵押权。
（3）交通运输工具。
交通运输工具可以设定抵押，但转化为教育设施、医疗卫生设施的，不得设定抵押。
（4）机器设备。
机器设备可以设定抵押，但转化为教育设施、医疗卫生设施的，不得设定抵押。
（5）林木。
林木可以设定抵押权。
（6）其他财产。
包括依法获准建造或正在建造中的房屋，办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。
正在建造或计划建造的船舶可设定抵押。
但已被查封、扣押、监管的财产以及违法违章的建筑物，均不得设定抵押。
3抵押合同。
抵押合同是抵押人和抵押权人之间签订的合同，应采书面形式。
抵押合同对担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或无法推定的，抵押不成立。
法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人拒绝办理登记致使债权人遭受损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
抵押合同不得约定流质条款，即抵押物的所有权在主债权未受清偿时归债权人所有。
流质条款为无效条款，但流质条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。
实例演练1甲为一农民，因建房而向乙借款，双方约定，将自己承包的五亩及地上所种的小麦抵押给乙。
因甲无力还款而引起纠纷。
最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知 法办【2011】442号_学习稿
最高人民法院关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知法办【2011】442号一、民事审判工作的总体要求3、民事审判要始终坚持“调解优先、调判结合”工作原则，努力提高调解质量，做好调判结合；要继续创新和完善多元化矛盾纠纷解决机制；要积极推广诉调对接，做好诉前调解；要完善人民调解协议司法确认机制，推动人民调解工作更大发展。
5、民事审判要始终坚持改革创新，全面加强对下监督指导工作。
（1）要有效解决实践中存在的法律理解、裁判尺度不统一问题，（2）要有效降低上诉、申请再审、申诉上访的比例，（3）要做好小额速裁试点工作，二、关于物权纠纷案件7、当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。
因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。
违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理。
8、未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。
受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。
【法律连接】物权法第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
9、转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，原则上应当认定该转让行为无效。
受让人虽然知道转让标的物为共有，但其有理由相信转让人的处分是共有人共同意思表示的，可以认定转让行为有效。
【法律连接】物权法第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。
共有包括按份共有和共同共有。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
商事登记与商号案例
商事登记案例1、甲乙丙三人共有一栋房产，并且都在登记机关登记了，甲对乙提出来愿意放弃对该房产的共有权，但双方并没有办理登记，后来乙丙在卖房子的时候没有征得甲的同意，理由是甲已经表示愿意放弃该房产的共有权，但是甲事后后悔，表示不愿意放弃，实际上撤销了他的赠与，而且也没有办理变更登记，所以在这种情况下，不能说甲不再是共有人，进而在乙丙卖房的时候不分给他一部分钱款。
在这个案例中，登记起了重要的界定产权的作用，即使甲无权撤销赠与，在没有办理变更登记之前，法律上也仍然应当推定甲有法定上的权利。
2、甲购买了一栋房产，但是在办理过户登记时，甲把该房产登记在其女朋友乙名下。
后来，甲因为经济原因急于转让该房产，他将这房产转让给丙之后，乙提出异议。
乙称甲已经将该房产赠与给她，但除登记之外没有关于赠与的凭据。
本案在法院的诉讼中，最后法院判决该房产归甲所有。
但判决作出以后，甲一直没有办理变更登记手续，甲就将该房产交付给了丙。
乙对此提出异议，认为虽然判决房产归甲所有，但该房产并没有变更登记，甲怎么能够向丙交付房屋？这个案件实际上也涉及到登记的法律效力问题。
甲把该房产错误的登记在其女朋友乙门下，如果不存在买卖、赠与等合法的关系，仅仅是因为错误登记造成了纠纷，应该允许甲要求法院重新确认房产的权属，但是，在登记没有更改之前，我们只能推定登记记载的权利人是法律上的权利人。
3、有单位花了几百万在海南买了一套房子，后来让公司的办公室主任去看房子，可是办公室主任通过各种关系将房子登记在其名下，后来又卖给了第三人，买受人相信了登记就买了这套房子，后来被单位知道了就到法院打官司要求收回这套房子，单位已经付了房款，第三人是查了登记相信登记的公信力，对此利益是否要保护就涉及到公信力的问题了，尽管买受人的房子已经交付了，但是当事人是正在办理变更登记时被单位发现了，这种情况下不能得到善意取得的保护。
可能将来会大大限制使用善意取得适用的范围。
根据物权法草案的规定，买受人信赖利益保护的程度是在办理了产权登记之后才能受到保护，以平衡买受人和实际权利人之间的利益。
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最高法：抵押合同未办理抵押登记，抵押人也要承担连带清偿责任今天分享的案例可堪称“化腐朽为神奇”。
根据《物权法》的规定，不动产抵押权未办理抵押权登记，抵押权不成立。
换言之，如果未办理抵押权登记，债权人即不能就抵押物进行优先受偿。
因此，很多人都错误地以为，未办理抵押权登记的不动产抵押合同就是“废纸一张”，对于债权的实现不能发挥任何作用。
最高法院审理的这则案例，一举颠覆了很多人心中的这一错误认识，给那些没有办理不动产抵押登记的债权人在本以为是“病入膏肓”的案件中，给了一剂“起死回生”的“治病良药”。
其实，法律行为的转换制度的应用不仅限于此，在其他场合也有用武之地。
而且只要运用的好，都可以发挥“化腐朽为神奇”的效果，就看律师、法官如何解释运用了。
裁判要旨不动产抵押合同成立，抵押权因未办理抵押登记而未设立，债权人可以主张抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任，但债权人不能就抵押物主张优先受偿。
案情简介一、2012年12月24日，侯向阳（甲方）与韩福全（众邦公司的法定代表人）、李丽华（乙方）签订《借款协议》，约定：乙方向甲方借款人民币550万元。
乙方提供众邦公司位于商都县商张公路北侧（工业园区）的80004平米的工业用地的国有土地使用证作为抵押。
后侯向阳向韩福全账户汇入511.5万元，其余38.5万元作为利息预先扣除。
随后，韩福全将商都县国用（土）第2012-134号《国有土地使用证》交付侯向阳张振东持有，但双方未办理抵押登记。
二、因韩福全、李丽华未偿还借款本息，侯向阳向张家口中院起诉请求：1、韩福全、李丽华偿还借款550万元及利息；2、众邦公司在抵押财产范围内承担连带清偿责任，侯向阳对该财产享有优先受偿权。
三、张家口中院一审判决支持了侯向阳的部分诉讼请求，但未支持其主张的对抵押财产享有优先受偿的权利。
众邦公司不服，向河北高院上诉，河北高院二审判决驳回上诉，维持原判。
四、众邦公司仍不服，向最高法院申请再审。
最高法院裁定驳回其再审申请。
裁判要点本案中众邦公司的败诉原因在于其认为涉案的抵押财产有不动产，但并未办理抵押权登记，因此抵押权未有效设立，故不应当承担担保责任，因此侯向阳不能就土地使用权主张优先受偿，但最高法院同时认为：“根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以土地使用权进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立。
原审认为抵押合同成立，抵押权并未设立，侯向阳可以主张众邦公司在土地使用权范围内对债务承担连带清偿责任，但不能就土地使用权主张优先受偿，适用法律并无不当。
”实务经验总结前事不忘、后事之师。
为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：1、未办理不动产抵押登记的抵押合同并非废纸一张，而是可转换为要求抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任的有限担保责任。
理由是：根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
”也即，抵押未登记仅为抵押权未有效设立，但并不影响抵押合同的效力，抵押合同仍然有效。
在抵押合同仍然有效的情况下，债权人可基于抵押合同向抵押人主张在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。
因此，抵押人不要以为只要未办理抵押权登记，自己就可以免于承担担保责任；抵押权人也不要因为抵押未登记就觉得抵押合同是“废纸一张”。
通过抵押合同主张合同上的权利，也可以达到近似于抵押权被设立的法律效果。
2、不动产抵押合同签订后，不论是抵押人还是抵押权人，都应当应及时办理抵押权登记。
于抵押权人而言，未办理登记就不能取得抵押权，也就不能就抵押物优先受偿。
虽然债权人可以基于抵押合同，在抵押物的范围内要求抵押人对债务承担连带责任，但在抵押人资产资不抵债时，债权人还是极有可能会面临债务不能被全部清偿的风险。
于抵押人而言，其未办理抵押权登记，并不能当然免除其承担责任的义务和可能性。
相反，其必须在抵押物的价值范围内对债务承担连带清偿责任。
因此，迟延办理抵押登记，对于双方当事人而言均无太大意义，至少不能从根本上改变双方当事人的权利义务关系。
3、在抵押未登记但已满足抵押合同约定的或者法定的实现抵押权的条件时，抵押权人应当在请求保全债务人相关财产的同时，申请保全抵押物。
在抵押物已经被抵押人转让时，可申请在抵押物价值的范围内保全抵押人的其他财产。
以此来确保未来申请执行时的优先顺位，间接达到近似于有抵押权存在的法律效果。
4、本案的另一个重要启示在于：一项法律行为（如合同、承诺书等）无效或者不能发生当事人预设的法律效果，并不当然就是“废纸一张”，而是可以转换为与之相似相近的法律行为，并以此为基础确定双方当事人的权利义务关系。
本案中虽然抵押权未有效设立，但最高法院依据抵押合同有效，通过转换，要求抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任，诚值赞同！这一裁判方法被称之为法律行为的转换制度，并已经被最高法院的相关判例所采纳（详见延伸阅读）。
因此，运用好法律行为转换制度，可以在某些看似已经毫无可能胜诉的案件，起到“化腐朽为神奇”的效果。
相关法律规定《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。
《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
以下为最高法院在“本院认为”部分就众邦公司应承担连带清偿责任的论述：二、关于众邦公司是否应在抵押担保的土地使用权范围内承担连带清偿责任的问题。
原判决认定，案涉《借款协议》、《借条》签订之时，韩福全为众邦公司法定代表人，众邦公司对此并未提出异议。
韩福全在《借款协议》、《借条》上签字。
《借款协议》、《借条》均约定以众邦公司所有的商都县商张公路北侧（工业园区）80004平方米工业用地的国有土地使用证作为抵押，应视为众邦公司与侯向阳达成了以上述土地使用权作为借款抵押担保的合意。
当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，原审法院判令众邦公司在其担保的土地使用权范围内对案涉债务承担连带清偿责任并无不当。
至于众邦公司主张土地使用证交付情况未查清，其在二审中另行提交一份土地使用证，以证明债权人持有的土地使用证存在真假不明的问题。
如前所述，抵押合同于《借款协议》和《借条》签订之时已经成立并生效，土地使用证是否交付，如何交付，并不能影响抵押合同的效力。
三、关于原审适用法律是否错误的问题。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以土地使用权进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立。
原审认为抵押合同成立，抵押权并未设立，侯向阳可以主张众邦公司在土地使用权范围内对债务承担连带清偿责任，但不能就土地使用权主张优先受偿，适用法律并无不当。
众邦公司主张原审存在适用法律错误的情形，缺乏依据，本院不予支持。
案件来源：侯向阳与商都县众邦亿兴能源材料有限责任公司、韩福全等民间借贷纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第3299号] 。
延伸阅读以下案例为最高人民法院审理的另一起订立不动产抵押合同后未办理抵押登记的案例，裁判观点与前文引用的案例的裁判观点相同，均认为：不动产抵押合同成立，抵押权因未办理抵押登记而未设立，债权人可以主张抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任，但债权人不能就抵押物主张优先受偿。
新疆石河子农村合作银行与刘峻瑞、步春华借款合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第2354号]，最高法院认为：“关于刘峻瑞是否应当承担其中的20万元贷款的担保责任问题。
1998年8月19日合作银行与步春华、刘峻瑞三方签订的《贷款合同书》中约定：贷款20万元，期限6个月，步春华以房产作为借款抵押，刘峻瑞在合同中注明房产抵押证号31××36、32××31。
对于该抵押未办理登记的原因，合作银行称是为了减少刘峻瑞的房产抵押登记费用，故同意刘峻瑞提出的继续以房产抵押担保、不解除该房产抵押登记的要求。
刘峻瑞在申请再审理由中亦自陈其31××36、32××31号房产是为此前步春华向合作银行的贷款提供抵押并办理了抵押登记，结合本案中刘峻瑞在步春华此前贷款还清之后并未申请注销抵押登记，以及在一审诉讼的早期阶段刘峻瑞一直承认其为案涉贷款提供了房产抵押等案件事实，应当认定合作银行的陈述符合本案的实际情况。
故应认定本案当事人之所以未办理抵押登记手续，是因为合作银行已经因步春华的此前贷款而成为该房产的抵押权人，双方存在此前贷款还清后不办理注销登记，以31××36、32××31号房产继续为该20万元贷款的抵押担保的口头约定。
《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以该法第四十二条规定的城市房产、土地使用权等财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
据此，刘峻瑞与合作银行之间关于先前的贷款还清后不办理注销登记，抵押房产继续为20万元贷款提供担保的约定尽管是双方的真实意思表示，但并不能发生双方所希望的法律后果，案涉抵押合同并不能为该20万元贷款依法设定抵押权。
《中华人民共和国担保法》关于不动产担保物权的设定必须履行登记手续的规定，系为贯彻公示原则以保护善意第三人的利益和交易安全，对公示原则的违反尚不构成为法律秩序和法律的基本价值所不容的行为，故对于未履行登记手续的抵押合同，其法律效力并非确定无效。
为救济其法律效力的瑕疵，除可以通过补办登记手续这种方式加以补正使其发生法律效力外，还可以通过解释上的转换这一方式，将其转换为有效的担保行为，以节约交易成本，促进交易发展。
根据民法基本原理，法律行为的转换是指原有行为如果具备替代行为的要件，并且可以认为当事人如果知道原有行为不生效力或无效将希望替代行为生效的，可以将原有行为转换为替代行为而生效。