项目预抵押未能办理对银行风险分析
商业银行授信审批中的主要问题及对策
商业银行授信审批中的主要问题及对策一、授信审批过程中存在的主要问题在授信审批管理工作中,从审批条件的设定、审批条件的落实等方面,可以反映出信贷审批的约束力、执行力和风险控制力,其结果直接影响信贷资产质量和经营效益;一授信审批条件设定方面授信审批过程中,授信审查人员为提出合理、有效的审查意见,往往在借款人符合或满足一般信贷条件的基础上,设定一些先决、约束和管理要求的条件,审批人在此基础上有些授信还增加额外的条件;这些条件涉及第一还款来源、第二还款来源、贷款用途及企业合作等多个方面;每一项授信审批条件,应该符合相关信贷政策,表述清晰、要求明确,操作性强,经办行能够及时、规范落实;但由于少数审查人员业务素质不高、审批人审批决策依据不足,对审批条件能否落实考虑不充分,审批标准和尺度把握不到位,导致部分审批条件设定的前瞻性、可行性不足,未能有效控制信贷风险;1.设定的授信审批条件无效一是审批条件概念不够清晰、具体,如审查人员提出的“我行授信条件不低于其他银行条件”、“借款人在经办行的结算份额不少于授信份额”等,经办行难以把握具体落实标准;二是审查人员不熟悉借款人地方有关政策规定,也未与经营部门进行有效沟通,授信条件提出后难以落实或存在执行障碍;如设定的“以在建工程抵押”条件,相当多地方的政府房产部门不办理在建工程抵押手续,导致无法落实;三是少数审查条件违背信贷政策,出现授信条件无效的现象;如贷款担保要求以中学的收费权作为贷款质押,实际在借款人不能归还贷款时无法执行,致使贷款形成不良;2.授信审批条件设定不合理由于企业外部经济环境和银行自身经营需求的不断变化,授信审批要适应不同行业、客户和产品的特点,很难有固定不变的操作依据和标准;审查人员往往凭借自身的经验积累和职业判断,拥有相当大的“自由裁量权”,导致审查尺度把握不一,出现审批决策不合理的现象;如部分设定的条件过高或过严,经办行难以落实或客户不愿意配合,造成贷款未能有效投放；借新还旧贷款未充分考虑借款人的还款能力或意愿,提出的压缩贷款本金条件难以落实;这些问题严重影响了贷款的授信效率和效果,既不利于经营部门的市场营销,也不利于实现银行效益的最大化;3.授信审批条件设定不全面部分审批条件泛泛而谈,缺乏针对性,设定的条件要求过低、把关不严格,不能及时、有效地防范和化解信贷风险;如审查人员未针对借款人经营管理、市场状况、产品成长阶段等风险特征提出适当的授信条件,未针对新成立企业的出资情况提出用款条件,未根据客户的重大经营变化及时调整相应的授信条件等,有时贷款实际上变成了企业的铺底资金,当企业周转不灵、资金链断裂时,授信条件无法有效控制贷款风险,导致产生不良;4.贷款担保条件设定不充分贷款担保是确保贷款安全性的重要措施,是防范信贷风险的第二道屏障;但部分信贷审批对第二还款来源关注不够,有的贷款虽提供了担保措施,但担保能力明显不足,担保形同虚设；有的贷款企业之间或集团内部关联企业互相担保,担保额严重超出自身偿债能力;对信用贷款、担保能力不足和企业互保行为未能有效控制,导致贷款投放时就存在较大的风险隐患,一旦企业经营困难、贷款质态趋于恶化,又难以要求其变更担保措施、提高担保额度,严重削弱了贷款的抗风险能力;二授信审批条件落实方面落实授信条件是贷款发放和后续管理的前提,是贷款经办行应尽的职责;只有严格落实授信条件,审批的决策意见才有意义和价值,才能发挥应有的覆盖风险作用;然而在实际工作中,对于审批部门提出的审批条件,经办行落实不够及时、有效的现象仍比较普遍,有的审批条件多次提出均未能落实;主要表现在：1.随意放宽或变通落实授信审批条件少数行风险意识不强,对审批部门提出的授信条件,采取应付手段、变通落实授信条件,随意变更指定的抵押方式、擅自提高审批要求的抵押比率、以临时冻结贷款资金的不合规方式代替抵押等,都容易使贷款担保出现真空;2.授信审批条件未落实或落实不到位有的经办行对授信条件能落实不落实,或只是部分落实;如对逐步退出的信贷客户,未按审批要求的时间或比例压缩贷款本金,加大了不良贷款的形成；贷款利率未按审批要求上浮,直接影响了经营效益;这种不落实或落实不到位的行为,使审批条件“悬空”,经营风险无法得到有效的规避和控制,加剧了信贷资金损失的可能;3.授信担保条件落实中存在缺陷在信贷审批过程中,审批部门一般对每笔业务的担保均提出明确、具体的条件;但经办行在落实时,常常存在抵押期限短于贷款期限、抵押物未经评估、土地未与房产同时办理抵押、抵押物未办理保险等问题,对第二还款来源的保障带来不利影响;如经常出现的银行承兑汇票到期后形成垫款,由于对其抵押的机器设备未进行评估,导致拍卖时多次流拍、难以变现,使垫款形成不良;4.对信贷资金用途缺乏有效监控审批部门为保证贷款用途合法、合规,对固定资产贷款设定了封闭运行、贷款额度与项目挂钩,对流动资金贷款设定了采购材料合同项下款项支付、不得用于股本权益性投资和固定资产建设等限定性条件,但少数经办行对贷款资金使用缺乏有效监控,致使贷款资金被挪用于归还他行贷款、补充子公司注册资金等,背离了贷款投放的原有目的,最终形成不良贷款;二、授信审批过程问题的原因分析1、授信方案不完整,导致授信审批附加条件多业务发起部门没有完整的授信方案,上报审批部门后,从尽责审查到授信评审的意见只是授信审批人的参考,层层的风险控制意见、金额、期限意见等都集中到审批人,最后批复有一大堆的条件和管理要求;最后业务发起部门无法逐条落实;有的人简单地将前后台的职责理解为“前台拓展业务、审批控制风险”;部分申报行于竞争需要,为了审批同意,对于项目的风险点的揭示、风险控制的措施安排越来越少；部分审批人出于风险控制的目的,所提条件有越来越多的趋向,由于不见客户,所提条款有时针对性不强或难以落实;2.审批决策依据不充分一是授信申报材料质量不高,影响授信审批决策;在授信审批过程中,授信审查、审批人员对项目的可行性判断、对产品市场的变化预期大部来自客户经理的申报材料;如果申报材料基础数据不全、信息失真,申报时经营部门提出的风险控制措施留有余地,都会使授信审批人员因信息不充分、不准确,造成审批决策依据不足,甚至决策失误;二是授信审批决策缺乏较为科学、系统的操作标准,审查人员凭借经验判断,有较大的“自由裁量权”;往往为了规避自身的审查责任和风险,在审批时对条件适度加码；对较为熟悉的机构和客户,条件的设定则“网开一面”;审批把关有时过松、有时又过严,尺度不一,使审批结论缺乏严肃性、有效性,影响了审批的效率和效果;3.授信审批后评价不到位主要是前后台沟通不充分,项目回访力度不够;在项目审批结束以后,对审批条件能否落实、审批意见能否有效防范风险等信息,审批部门与经营部门交流、沟通不到位,导致有的审批条件存在落实障碍,经办行被迫申请变更条件；有的项目担保措施设定又不足,不能完全覆盖风险;4.审批条件落实缺乏有效的监督有的经办行重发放轻管理,对审批条件的落实比较随意,能落实不落实、落实不到位的现象普遍存在,甚至变通应付审批意见、逃避落实责任,暴露出在信贷管理工作中,对授信审批条件的落实缺乏控制措施;同时,上级管理部门的检查、监督力度不够,对不落实授信审批条件或擅自变更审批条件造成风险损失的责任人,缺乏严厉的责任追究和处罚;5.盲目迁就客户利益和市场需要客观上,由于金融同业竞争激烈,有的经办行迫于客户营销拓展、业务指标考核的压力,为抢占市场份额,有时过于迁就客户利益;为顺利通过审批,个别客户经理甚至主动为借款人出谋划策,向审批部门承诺保证开立基本结算户、保证资金专款专用等;而贷款一经发放,借款人拒不履行承诺,不配合经办行落实审批条件,加之客户经理监督不力,缺少有效的制约手段,导致审批意见成为一纸空文;三、加强授信审批管理的对策为了提高商业银行的信贷管理水平和资产质量,满足外部监管要求,增强广大股东和战略投资者的信心,各级经营机构必须坚持以客户为中心、以效益为目标、以风险防范为前提的经营理念,提高审批质量和效率,确保授信审批适应当前业务发展的需要;1、在授信发起阶段,确定完整的授信方案;应赋予客户经理一定的营销权限,以便客户经理在营销中取得主动权;但客户经理权责要分明,对业务发起的真实性负全责;授信方案是要与客户谈判的,最终结果是否接受,风险是否控制,在授信评估报告中要有明确的授信方案,在授信发起时就要设计好授信方案,包括授信额度、授信品种、授信的先决条件、约束条件和管理措施,不要到风险部审查、审批时设置授信条件和管理要求,审批后实施不了,又申请变更条件,丧失良机;2、在授信审查阶段,要明确其职责,授信审查主要是合规性和业务发起材料的完整性审查、负责,不对材料真实性负责;在尽责审查中,尽责审查应对授信进行分类,分为存量授信、存量新增授信、存量新增项目贷款、项目贷款、新客户授信五类,每类客户授信建立合规性审查和申报材料完整审查标准;对业务部们的授信方案进行审查、沟通,在控制风险的条件下确定可操作的授信方案;经营部门要加强贷前调查,真实、准确地进行信贷申报,客观、全面地披露客户和项目信息,完善对客户授信后主要风险事项的防范和监管措施;在此基础上,提高项目不须附加条件、审批通过的成功率,从而避免审批部门因信息不对称、设定条件规避风险和责任的现象;3、在授信评审和审批阶段,前移风险关口,逐步推行无条件审批;要明确评审的职责,不能把评审机构定位授信决策机构,而是咨询机构,要充分发挥评委的作用;不能把公司客户授信不论金额大小都要上会评审;授信评审的范围：新客户授信、项目贷款、存量客户新增项目贷款、集团客户授信;评审的职责：对授信的可行性分析,对风险的可控性和我行可容忍的风险度作出判断,风险与收益匹配,供审批人参考;评审范围以外的授信经尽责审查后直接报审批人审批;业务部门是风险防范的第一道关口,不仅仅是市场营销和信贷管理投放的管理部门,同时也是授信方案谈判与设计等环节的风险控制主体;4、在授信发放阶段,强化审批条件落实的监督机制.对信贷审批条件的落实,应明确专门的责任部门和人员进行执行和监督,建立条件落实报告制度和跟踪档案;一是对贷前条件应由经营部门在贷款发放前予以落实,并将落实情况专题上报审查部门;二是贷后检查应将审批条件落实情况纳入检查范围,消除检查真空现象;三是要加强对条件落实的检查和监督,上级管理部门要定期抽查和回访,作为经营主负责人也要切实履行检查责任;通过审批、经营部门的良性互动,切实提高信贷业务全过程的管理控制水平;5、严肃责任追究,防范道德风险;树立稳健、合规经营的理念,从信贷资产质量和长期经营效益的角度出发,明确审查部门、经营部门各自应承担的风险义务,将审批、经营的业绩考核与责任相挂钩,实行严格的“问责制”;对贷前调查不实、审批把关不严、不落实审批条件或擅自变更审批条件等造成风险损失的责任人,要进行严肃的责任追究和处罚,以切实防范操作风险和道德风险;。
银行信贷案例分析
信贷业务案例四
• 大成商场是当地国有商业系统五大综合性零售企业， 成立于1956年，注册资本178万元，地处市繁华商业 街，地理位置优越，购物环境典雅。商场法 人代表陈 某，从事经商近20年，有着丰富的商业经验，曾取得 不菲的经营业 绩，在当地被称为商界女强人。但在 1999年以后，商业竞争愈演愈烈，商场经营遇到了前 所未有的困难，销售持续滑坡。面对困难状况，当地 市政府下令企 业于2000年7月份改制，进行资产剥离， 把良性资产转移到了新成立的超市有限公司和购物中 心，而把银行2亿元的贷款全部留在原商场，造成商 场财务状况极差，实际已资不抵债，名存实亡。
司和贸易公司偿还贷款本息并互负连带 责任。
• 分歧：
。 • 对于物业公司与贸易公司是否对偿还贷款本息 承担连带责任，有两种不同的意见：
• 一种意见认为，虽然物业公司以单独的名义向 银行借款，贸易公司提供抵押物成为抵押人， 看似物业公司单独借款，实际上物业公司与贸 易公司共同使用贷款，因此是共同借款人，应 对贷款承担连带清偿责任。
信贷业务案例三
• 北郊香料厂1998年8月在C银行开立结算账户，结算往来一直正 常，此前曾两次办理打包贷款，能够正常还本付息，与C银行建 立了正常的业务合作关系。此间企业经营良好，所生产的香料油 出口一直呈上升态势，并于1998年6月被外经贸部批准为自营进 出121企业。
• 1999年2月3日，香料厂第三次向c银行申请150万元信用证打包 贷款，期限二个月，用途为购买出口原料。c银行按信用证打包 贷款程序于1999年3月12日发放贷款。但香料厂获取贷款后，未 按照合同约定使用资金，而是挪作他用，导致银行贷款逾期。香 料厂自1999年5月份就关门停产，此后虽经c银行多次催收，终 因其所欠债务多、数额大、背景复杂，短期内无法归还银行贷款， 其风险等级也降为次级。
资金风险及规避方案(最新)
一、施工企业财务风险的类型及成因(一)资金结构风险资金结构风险属于筹资风险范畴，在市场主体的经济运作中，施工企业的财务风险相对较小。
但是随着建造市场的不断发展，投资主体的法人化程度不断提高，许多业主在投标过程中增加了风险抵押或者履约保证金的比例和额度，而且越来越多的业主将履约保证金由原来的银行保函改为货币资金，这样就加大了施工企业货币资金的额外沉淀量，在这种资金需要量较大且集中的情况下，筹集资金的方式和结构是否合理直接关系到规避财务风险能力的强弱。
资金的来源有两部份：负债资金和权益资金，目前施工企业采用较多的筹资方式是银行贷款，银行贷款除具有其自身筹资速度快、筹资成本低、借款弹性好的优点外，财务风险大、限制条件多、筹资数额有限，在一定程度上影响了施工企业的资金规模和周转速度，由于金融机构对施工企业的贷款多是短期借款，但施工企业资金周转的周期较长，往往贷款期限届满，资金未能完成周转，各工程项目部资金比较分散，企业不得已还要借新债还旧债。
仅靠这种筹资方式，利用企业的沉淀资金来运作生产经营，影响了资金结构的稳定性，也限制了企业的投资方向和发展规模，在一定程度上隐含着财务风险。
(二)合同中的财务风险当前由于建造市场的不规范和投标的激烈竞争，使企业面临着许多问题，如工程质量问题、工程款拖欠问题、材料价格问题等，都与合同履行不良有着密切的关系。
许多业主利用施工企业急于揽到工程任务的迫切心理，在签订合同时附加某些不平等条款，如要求施工企业垫付大量资金，收取工程保证金等。
类似如此项目，管理稍一放松，则可能发生亏损，甚至浮现项目承接到手就意味着要发生亏损，导致施工企业在承接工程初期就处于非常不利的地位，甚至掉入合同陷阱，直接增大了财务风险系数。
合同是施工企业一切风险的源头，如果合同“先天不足”，势必会造成工程项目实施中的被动，增加施工企业财务风险。
(三)项目成本管理控制的财务风险成本管理是企业生产经营管理的一个重要组成部份，在项目施工过程中，是不是实行全面成本控制，是否能够严格按照成本计划实施和控制，对构成工程实体的材料、人工、机械等施工现场工程直接费用能否分别不同情况，采取不同措施加以控制；对项目部间接费的核算和控制能否按照施工预算及工期要求，制订出费用开支计划，且对每一个费用项目逐一核定指标。
银行客户经理考试：对公资产业务管理题库考点
银行客户经理考试：对公资产业务管理题库考点1、多选办理信贷业务时，调查报告的内容应包括以下几个方面（）A．所采取的调查方式及调查程序B．客户基本情况及主体资格、客户信用情况、客户财务状况及经营效益C．（江南博哥）具体业务分析、担保情况及担保能力分析、所处行业状况及市场分析D．综合效益分析、风险分析、调查结论及意见正确答案：A, B, C, D2、单选利用集团成员各自会计报表集分别测算集团成员的授信理论值，根据集团整体风险状况和集团各成员自身风险承受能力，核定集团整体授信额度并对集团客户成员进行额度分配，由各成员分别承贷承还的授信模式。
上述描述所指的授信管理模式是（）。
A．整体授信、分配额度B．整体授信、统一使用C．整体授信、批量审批D．统一授信，集中管控正确答案：C3、单选客户经理对法人客户进行定期现场检查频率，不正确的是（）。
A．AAA-级（含）以上的客户至少每年进行一次现场检查B．AAA-级以下、BBB-级（含）以上的客户至少每季进行一次现场检查C．BB级、B级、C级客户至少每月进行一次现场检查D．D级客户可根据实际需要确定检查频率正确答案：A4、多选下列关于抵押和质押的表述，正确的是（）。
A．标的物的占有权是否发生转移是抵押和质押最重要的区别B．质权人对质物负有间接管理的义务C．抵押期间，不论抵押物所生的是天然孳息还是法定孳息，均由抵押人收取，抵押权人无权收取D．质押期间，质权人依法有权收取质物所生的天然孳息和法定孳息正确答案：A, B5、多选固定资产贷款项目银行效益分析的主要内容包括（）。
A．贷款成本效益分析B．投资机会分析C．中间业务收入分析D．对公存款增长分析正确答案：A, C, D6、多选纳入农业银行管理的集团客户，应具有的特征包括（）。
A．在股权上或者经营决策上直接或间接控制其他企事业法人或被其他企事业法人控制的B．共同被第三方企事业法人所控制的C．主要投资者个人、关键管理人员或与其近亲属（包括三代以内直系亲属关系和二代以内旁系亲属关系）共同直接控制或间接控制的D．存在其他关联关系，可能不按公允价格原则转移资产和利润，农业银行认为应视同集团客户进行授信业务风险管理的正确答案：A, B, C, D7、多选企业法人客户确需以信用方式办理中短期信贷业务的，应同时满足的条件有（）。
银行信用风险排查报告
银行信用风险排查报告银行信用风险排查报告（通用9篇）信用风险又称违约风险，是指借款人、证券发行人或交易对方因种种原因，不愿或无力履行合同条件而构成违约，致使银行、投资者或交易对方遭受损失的可能性。
银行信用风险排查报告篇1按照《陕县农村信用合作联社案件风险隐患排查活动实施方案》文件精神，为有力推进“合规提升年”活动深入开展，我社积极组织相关人员,进行全方面排查,现将本阶段自查结果汇报如下:一、成立专门领导小组。
为有力推进“合规提升年”活动深入开展，确保这次案件风险隐患排查活动取得实效，促进我社依法合规经营，及时发现和消除风险隐患，杜绝各类案件的发生，特成立案件风险隐患排查活动小组。
组长：成员：二、确定排查范围和重点。
本次案件风险隐患排查活动的排查范围：本次排查活动由社主任负责，具体组织实施，并接受监管部门及上级部门的指导，对我社全体员工进行全面排查，做到不漏一人。
本次案件风险隐患排查活动的排查重点为：一是排查是否存在员工利用农信社操作平台内外勾结盗用或挪用银行客户资金的行为;二是银行账户开立是否严格执行账户管理办法，印押证及对账管理是否规范;三是信贷业务是否严格执行“三个办法一个指引”，是否认真落实贷款“三查”制度，是否有因放松贷款条件引发违法骗贷和违法放贷行为;四是是否有农信社员工利用农信社平台参与社会非法集资活动。
三、排查具体情况(一)往来业务1.在办理往来业务中我们始终坚持“实时清算、随发随收、当日结平、信用社不垫款”的原则;2.设有专门的资金清算岗位，制定了严密的工作流程和风险防范措施，记账、复核、制单、送票、对账、会计主管以及事后监督各岗位人员分别设置，并相互制约;3.对操作员实行定期岗位轮换或强制休假制度，密押员设置的密码进行严格保密并定期更换;4.实行印、押、证三人分管;相关专用凭证按重要空白凭证进行管理和使用;5.定期对应解汇款、汇出汇款、应收应付等过渡性科目进行检查、清理，并掌握真实的交易背景及资金走向。
房地产银行法律风险案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售业务。
该公司在市内拥有多个房地产开发项目，其中B项目为该公司的一期项目。
B项目总投资5亿元，预计开发周期为2年。
为筹集资金，A公司向B市商业银行（以下简称“B银行”）申请贷款，B银行经审查同意向A公司发放贷款3亿元。
二、案例经过1. 贷款申请与审批A公司在提交贷款申请时，向B银行提供了包括公司营业执照、项目规划许可证、土地使用权证、财务报表等在内的相关材料。
B银行在审查过程中，对A公司的信用状况、项目可行性、还款能力等方面进行了全面评估。
经审查，B银行认为A公司具备良好的信用状况和还款能力，同意向其发放贷款。
2. 贷款发放与使用贷款发放后，A公司将贷款资金用于B项目的开发。
在项目开发过程中，A公司按照与B银行的约定，定期向其报送项目进度、财务状况等相关信息。
B银行在审查过程中发现，A公司在项目开发过程中存在以下问题：（1）A公司未按合同约定将贷款资金用于项目开发，而是将部分资金用于其他用途。
（2）A公司在项目开发过程中，存在违法违规行为，如未经批准擅自改变项目规划、拖欠工程款等。
3. 法律风险与纠纷针对上述问题，B银行向A公司发出书面通知，要求其改正。
然而，A公司未予理睬，导致双方产生纠纷。
B银行遂向法院提起诉讼，要求A公司偿还贷款本金及利息，并承担违约责任。
三、案例分析1. 法律风险（1）A公司未按合同约定使用贷款资金，存在违约行为。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
A公司未按约定使用贷款资金，已构成违约。
（2）A公司在项目开发过程中存在违法违规行为，可能引发法律纠纷。
根据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，A公司在项目开发过程中应严格遵守相关法律法规。
然而，A公司擅自改变项目规划、拖欠工程款等行为，已构成违法违规。
2. 案例启示（1）银行在贷款审批过程中，应加强对借款人信用状况、项目可行性、还款能力等方面的审查，确保贷款资金安全。
银行预抵押登记办理流程
银行预抵押登记办理流程
一、准备资料
1.产权证明
（1）房屋产权证书原件及复印件
2.贷款申请资料
（1）贷款申请表格及相关文件
3.银行要求的额外材料（如有）
（1）根据银行要求提供的其他证明文件
二、咨询银行
1.到银行咨询预抵押登记办理流程
（1）询问所需材料和具体操作步骤
2.确认贷款额度
（1）根据个人财务状况和房产情况，确定贷款额度
三、填写申请表格
1.填写贷款申请表格
（1）填写个人信息、贷款金额、抵押物信息等内容
2.递交表格及资料
（1）将填写完毕的申请表格和相关资料递交给银行工作人员
四、银行审批
1.审核资料
（1）银行工作人员对提交的申请表格和资料进行审核2.评估抵押物价值
（1）银行可能派员前往评估抵押物的价值和状况
五、签订合同
1.签署贷款合同
（1）确认贷款金额、利率、还款方式等内容并签字
2.办理抵押登记手续
（1）签订完合同后，办理抵押登记手续
六、发放贷款
1.审批通过后，银行将贷款款项划入指定账户
（1）确认贷款到账并核对金额是否准确
七、补充说明
1.时效性
（1）完成预抵押登记办理应尽早，以确保贷款及时发放2.注意事项
（1）确保提供的资料真实有效，避免影响贷款审批进程。
担保公司担保项目的风险与防控
担保公 司担保项 目的风险 与防控
李 荣 菊 航 空 工 业 档案 馆 １ ０ ０ ０ １ ２
摘要 ： 担 保公 司作 为专 门经 营担 保 业 务的非金 融机构 ， 其 项 目运作 具 有 高风 险 的特 点 ， 如何 识别和 防控风 险是担 保 公 司的生存 之本 ， 是管理 的核心 。本文 阐述 了担 保公 司项 目的特 点和风 险控－ ｔ ， １ 现状， 就担保 公 司项 目运作过 程 中存 在 的问题 ， 探 讨 了加 强 风 险 防控 的 具 体 对 策 ， 以期 对 担 保 公 司 的健 康 稳 定 、 可 持 续 发展 有 所 帮 助 。 关键 词 ： 担 保公 司 ； 担 保 项 目； 风 险 防控
二 担保公司担保项 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ风 险控 制的现 状及 其存在 的问题
四 、控制担保公司担保项 目风险的对策
、
１ 加强 内部控 制建 设 １ ． 缺乏风险管控措施 我国担保行业是新兴的行业， 而近年来发展速度过 陕， 担保公司 健全、有效地 内部控制体系是担保 公司取得 良 好风险控制效 的管理现状参差不齐 ， 由于没有建立完备 的风险控制制度 ， 缺乏管控 果的有效保 障。 措施 ， 在业务开展的同时风险控制环节跟不上 ， 导致很多担保公司成 （ １ ） 构建科学、有效地 内部控制组织框架 。担保公司结合公司 立不久即陷入代偿或难以为继的局面。 规模和业务特点 ， 建立适合本企业 的内部控制组织框架 。风险管理 ２ ．对项 目缺乏科学的调 查程 序 部按照领导层 的决策要求 ， 制定和执行风险管理政策及规定 ， 建立 受客观条件的限制， 担保公司很难对客户的情况非常得了解 ， 担 和完善内部控制机制 ， 对于内部控制中存在 的问题 采取措施进行纠 保公司的风险控制部 门和评 审委员会的成员往往对担保项 目的业 正 。形成各部门负责人对本部门风 险负责， 全体员工参与内部控制 务经理提供的资料先人为主或惯性思维 ， 风险控制部门对项 目的尽 防御和控制风险的公司文化氖 围。
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项目预抵押未能办理对银行风险分析
1、银行的法律风险。
由于未办理预售商品房抵押登记，银行对预售商品房不享有抵押优先权，不能对抗法院的查封，因此只能根据保证合同要求开发商提供保证担保。
但因开发商在银行预存的保证金远少于银行提供的按揭贷款，因此银行在提供的按揭贷款与开发商预存的保证金的差额之间承担了巨大的法律风险。
如同眼下的金融危机对美国银行业的巨大冲击一样，如果拒不偿付按揭款的买受人增多而又未办理预售商品房抵押登记，则银行业的法律风险将是毁灭性的。
2、开发商的法律风险。
(1)由于未办理预售商品房抵押登记，银行对预售商品房不享有抵押优先权，因此银行将根据保证合同扣划开发商在银行预存的保证金，保证金不足的，银行还会继续要求开发商提供保证担保责任。
(2)开发商承担保证担保责任后虽有权向买受人追偿，但因不能对抗法院的查封，则开发商除了应向银行承担保证担保责任外房产还将被拍卖，开发商将直接面临钱物两空的不利后果。
(3)如果开发商为保留房产提出解除合同，则因买受人已经如约支付了首付款和按揭款等全部房价款，一旦买受人不同意将很难解除;退一步说，即使合同解除，出卖人除应承担违约责任外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款
并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
”根据该解释，合同解除后，执行人有权在被执行人向第三人即开发商支付购房价款的范围内行使权利，而买受人向开发商支付的购房价款应当包括买受人支付的首付款和按揭款等全部房价款。
因此，解除合同的法律后果可能就是开发商虽然保留了房产，但却要付出向银行和第三人支付双倍按揭款的结果。
综上可以看出，因为未能办理预售商品房抵押登记，使得买受人的法律责任转嫁给了银行和开发商。
相反，如果办理了预售商品房抵押登记，则银行基于抵押优先权可以有效的对抗法院的查封，并使得银行的按揭贷款得以足额赔偿。
而开发商则因银行行使了抵押优先权而免责。
其结果是，基于银行对预售商品房抵押优先权的行使，使得银行和开发商的权益得以合法维护，买受人只能自行承担法律责任而无法转嫁。