养老社区规划设计任务书

卓达?香水海百万平米

“卓达中国蓝色半岛养老社区”

概念规划设计任务书

让卓达香水海享老生活成为所有人致礼崇拜的“梦”

卓达集团

2015年6月22日

一、项目概况

1．项目名称：中国蓝色半岛养老社区

2．建设地点：中国山东香水海

3．委托方：卓达集团

二、用地条件

1．地理位置及交通条件

卓达香水海项目总占地3.2万亩，位于环境秀美的山东威海南海新区的核心区位，整体规划围绕中心的香水湖展开分东西两岸，目前西岸的一期、二期、三期总计约为200万平的小区已交付业主或临近竣工，五星级希尔顿酒店、城市体验会所、医院、学校等多重配套项目进入报规或施工准备阶段，卓达香水海已将一座新城呈现于世人眼前。

2．委托范围及规划面积（参见香水海100万平方养老社区用地选择图）以D E F G M N O P地块（占地139公顷，2085亩，总建面约140万㎡）为概规委托设计内容，是百万平米养老社区规划的核心。其中：D E F G M 地块容积率1.2，先期建设，N O P地块容积率0.8，作为预留后期建设。同时，将西侧A B C I H K J L R Q地块在结合现状与规划基础上，通过“主题融合”实现整体布局和功能关联，共同打造200-300万㎡“中国第一大蓝

色半岛养老社区”。

同时，基于养老社区概规，为南侧高尔夫原址提出用地规划设计方向。3．委托内容

策划及概念规划，以策划为主，概念规划为辅。

概规深度要求：由于香水海地区路网、用地指标等已经明确，本次概念性规划主要对策划研究成果的落实和表现，从整体用地上解决养老功能分区、公用配套、建筑总体布局形式、交通及景观空间体系、分期开发等主要规划问题。能够达到有效指导下阶段规划（修建性详细规划）的目的即可。4．附加要求：

外围A B C H I J K L Q R地块及香水海中央公园（原高尔夫）区域共计287公顷，作为养老社区的拓展区一并纳入研究范围，在尊重现状事实基础上，统一考虑规划融合，共同形成蓝色半岛区域型中国第一养老社区大盘。对于该范围已建、已规划用地、未规划用地在尊重现状条件下：

1）提出适老化优化方案

2）重新定位，匹配百万平米养老社区

3）L地块作为综合配套用地要倾向性的布置适老公建。

4）南侧香水海中央公园（原高尔夫）已经明确不再建设，与北侧别墅区统一整体考虑用地功能考虑两个方向：a在尊重原出让用地性质（商业服务业）基础上，结合百万平米设计方案，提出设计方向和规划建议；b抛开原用地性质，提出与百万平米养老社区相结合的最优方案

5）最南侧希尔顿逸林酒店群周边用地要纳入考虑范围。

5．用地现状

用地现状见附图说明。

6．规划依据

4.1《中华人民共和国城乡规划法》

4.2《城市规划编制办法》

4.3《卓达集团项目规划导则》

4.4中华人民共和国国家有关规划设计的法律、法规、条例和规范

4.5项目所在地相关的技术管理规定

7．相关部门对项目指导意见

三、策划、概念规划阶段内容

山东香水海百万平米养老社区规划的核心是要有效解决“如何实现人口导入与人口滞留”，且保证规划方案的独一性和领先性，并在概规阶段即可指导销售。即，概规需要回答“中国蓝色半岛养老社区是一个城市，如何把大跨度、长距离的有效人群吸引过来”？如何让卓达香水海享老生活成为所有人致礼崇拜的梦想？

（一）原则：

1、须具备可实施性，符合建设全国最大的持续照料+旅居度假模式的养老社区目标，并能将项目营造成金融产品，把方案实施及运营方式具体化。

2、蓝色半岛养老社区规划要寻找合理的产业导入模式、配套设施模式，确定合理的产业构架和服务配套。

3、产业新城项目须遵循集团“三卖”原则。

第一，卖给政府。让政府接受项目方案和卓达集团。

第二，卖给市场。通过市场快销，将项目营造为市场接受度高的产品，达到快速去化的目的。

第三，卖给金融机构。将项目营造成优质的金融产品，吸引全国的金融机构，做到“天下来投”。

4、卓达养老规划设计基本原则：根据卓达独有的“居家、社区、机构”三位一体开发模式，结合卓达养老4+1+N服务运营要求，提出卓达养老规划设计基本原则：

（1）从养老设计建筑和老年人“生理、心里、身体”特点出发，按照

环境与人体工程学（人体五感认知）、行为心理学、营养学、色彩学、体适能运动等体验感受和9073规划设计原则，为适老人群提供居住、照护、医养保健、文化娱乐等方面的专业或综合规划与无障碍设计；

（2）遵循“由老人而家居、由家居而建筑、由建筑而城市”理念，精细化规划设计“适老化住宅、养老公寓、照护机构、亲情主题酒店、老年大学、城市/社区级医疗健管中心、社区综合服务中心、配餐中心、适老化文体设施、智能终端、适老化景观、交互空间、起居环境、适老化步道等”内容，实现“让产品和创意说话”；

（3）贯彻“创意优化、成本控制”原则，须充分考虑适老服务业态布局、交通动线、设施设备利用及其服务半径均好性要求，避免功能重复、同质化设计及不适老。

（二）定位研究

1.项目背景

包含政策背景、编制背景、上位规划解读、新城地块发展现状与愿景、新城用地在区域内整体发展的功能定位分析、交通分析（详细分析全国、区域、项目地周边快速交通的优劣势——高铁、航空、高速）。

2.市场分析

区域市场分析、目标客群分析：地块周边重大项目发展计划及可能与本项目产生的影响分析、基地自然生态资源分析、项目用地条件分析、开发容量分析、水环境评价、植被资源评价、景观资源普查、土地价值, 房地产开发综合效益评估、构建土地价值综合评估指标体系。

3.产业规划（产业规划必须以创新为引导，以高科技做支撑，以国际视野的战略做出产业新城的整体产业布局）

产业定位：发展问题、发展机遇。

产业体系：产业发展研究、整体产业分析、各产业市场概况、主要产业市场历史数据、主要产业市场动态、主要产业市场预测、产业体系构成（包