先导洋湖智慧生态新城建设的探索和实践

智慧生态新城建设的探索和实践长沙先导投资控股有限公司总裁助理汪洁目录1先导控股公司简介2洋湖生态新城简介3洋湖模式解读公司简介：成立背景大河西先导区----源始⏹2007年国家发改委批准长沙、株洲、湘潭城市群为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区” 。

⏹2008年1月，长沙市决定在湘江西岸建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区。

浦东新区后第12个国家级新区。

公司简介：成立背景湘江新区----发展愿景规划区：1200平方公里⏹其中建设用地规模420平方公里⏹生态景观绿地198平方公里⏹农用地495平方公里⏹水体面积占87平方公里核心区：570平方公里起步区：230平方公里打造两型社会标杆建设高端品质新城公司简介：先导控股2008年7月，中共长沙市委、市政府决定成立长沙先导投资控股有限公司，作为新区的投资主体和建设实体，担负着骨干道路及基础设施建设、两型社会核心片区开发和城市资源运营的重要使命。

注册资本：100亿元公司性质：国有独资监管模式：市委市政府委托湘江新区管委会行使监管权开发片区：“三片一岛一枢纽”三片——滨江金融商务区、洋湖生态总部区、湘江国际新城区一岛——月亮岛（文化旅游岛）一枢纽——长沙河西综合交通枢纽公司简介：战略目标与发展定位城市建设运营产业投资资本运作通过城市建设运营为产业投资和资本运作提供承载平台和发展基础通过产业投资引领两型产业发展，为城市可持续发展带来动力，为资本运作提供优秀项目通过资本运作为城市建设运营和产业投资带来源源不断的资金支持公司作为先导区的投资主体和建设实体，担负着骨干道路及基础设施建设、两型社会核心片区开发和城市资源运营的重要使命，确立了“一体两翼”发展战略，即以引领“两型”产业发展为主体，以城市建设运营和资本运作为两翼。

公司简介：总体情况成功实现“一年起步、三年起跑、五年起飞”为目标。

投资：5年累计完成投资380亿元。

土地出让：5年累计出让土地面积3540亩，土地成交金额238亿元。

融资：5年累计实现融资400多亿元。

呈现“直接融资为主、间接融资为辅”格局。

经营收入：5年累计实现收入220多亿元，上缴财税50多亿元，实现利润20多亿元。

资产规模：截至2014年6月30日，公司资产总规模已达470多亿元，资产负债率45%。

公司简介：总体情况380400220502050100150200250300350400450投资融资收入上缴财税利润上缴财税收入50亿元累计完成投资380亿元实现经营收入220亿元实现利润20亿元累计实现融资400亿元公司简介：智慧城市试点公司负责三片（滨江金融商务区、洋湖生态总部区、湘江新城片区）、一岛（月亮岛文化旅游岛）、一枢纽（大河西综合交通枢纽工程）和先导区骨干道路建设，打造了“一江两岸、东西一体”的新亮点。

洋湖、滨江新城片区于2013年8月成功入选国家智慧城市试点。

目录1先导控股公司简介2洋湖生态新城简介3洋湖模式解读先导·洋湖生态新城：区位洋湖片区位于长沙西南面，北依岳麓山、东临湘江，城市二环线与三环线围合，与湖南省政府隔江相望，规划面积19.8平方公里。

长沙市区二环线三环线洋湖片区长潭西线高速京港澳高速银盆岭大桥橘子洲大桥湘府大桥岳麓山高铁站湖南省政府湖南省政府洋湖片区岳麓山大学城湘江大王山生态公园湖湘文化园（曾国藩墓）黄花机场先导·洋湖生态新城：规划⏹先导·洋湖生态新城集中开发面积11.9平方公里，规划总建筑面积930万平米。

⏹定位：集酒店、办公、商业为一体的中部区域性总部经济基地及与之配套服务的生态⏹功能分区：湿地公园和绿色宜居社区。

湿地公园（6000亩）总部经济区（2400亩）生态宜居区（6600亩）⏹规划指标：片区综合容积率约0.93建设用地容积率约湘江2.74生态居住区总部经济区城市湿地公园教育科研产业区先导·洋湖生态新城：开发近况开发近况2009年正式启动，目前已累计完成投资90多亿元。

→路网：已建成通车道路7条，通车里程达20.7公里，在建道路17条。

片区已基本形成“五纵六横”路网；→教育配套：片区计划建设中小学12所。

目前，湖南中加学校已开学，洋湖小学，连山小学等加快建设，洋湖雅礼中学落户片区；→湿地公园：一期600亩已于2011年6月22日开园，二期今年4月26日开园，三期已开工建设；→洋湖再生水厂已建成运营；→保障房：100万平米的洋湖景园保障住房一期（14万平米）、二期（21万平米）已完工，三期（65万平米）已开工。

先导·洋湖生态新城：开发前后对比建设前建设后先导·洋湖生态新城：社会投资不断聚集中海、万科、中国水电地产等品牌房企，省农信社国家级数据避灾中心、浙商企业湖南总部等总部经济入驻片区。

中海国际社区万科白鹭郡蓝光-coco密城柏宁城市广场中盈广场北大资源-时光先导·洋湖生态新城：品牌项目分布先导·洋湖生态新城：洋湖湿地中国中南部最大的城市湿地公园：整体开发面积400公顷，总投资额55亿元。

绿化率70%，水面面积占25%，水质达到地表三类水标准。

现有植物500余种、鸟类30多种。

湿地公园建成后，植物将达到3000多种，鸟类200余种，负氧离子比中心城区高6倍。

目录1先导控股公司简介2洋湖生态新城简介3洋湖模式解读洋湖模式的创新与探索•复合型地产公园模式——多样城市型载体，综合休闲元素“复合型地产公园模式”是指生态价值、城市价值和文化价值相结合，功能和形态多元化，从而能够提升区域和城市的整体价值，成为城市名片。

洋湖总部经济区就是典型的复合型地产公园模式，作为长沙未来的城市副中心，它以湿地公园为核心将城市中各种资源进行整合，形成了集休闲、居住、酒店、办公、商业、科教、医疗等功能于一体的总部经济基地。

•先进的两型城市发展理念，高水平规划，总部基地，城市湿地公园•自主滚动开发，创新的融资方式，对项目具有较强的掌控性•科学有序的推地节奏，多渠道、多方式营销推广，形成区域价值标杆，收益最大化洋湖规划设计的理念高容低密：土地资源稀缺，高容积率低密度建筑有利于节约土地，提高土地的社会效益，实现综合效益最大化。

用地有效混合：将居住用地、商业用地、办公用地以及诸如教育、环卫、邮政、停车场、公园等配套设施用地在适合的尺度下有效混合布局，混合式的土地使用能鼓励乘坐公共交通和使用慢行交通减少人们出行对私家车的需求和依赖，从而从源头上降低碳的排放。

洋湖生态新城鸟瞰效果图洋湖总部经济基地北部中央商务区用地有效混合和南部生态宜居区土地有效混合洋湖规划设计的理念因地制宜：洋湖生态新城原为长沙南部的泄洪堤垸，湘江的水患区。

通过对堤垸的治理，因地制宜保留原有湿地生态系统，并因地制宜规划建设出华中地区最大的城市湿地公园。

避免进行大改大建，采用生态工程的方式对湿地进行低碳修复。

洋湖湿地生态修复示意图修复后实景图洋湖规划设计理念多层次的空间开发：土地是城市开发最重要的资源，进行多层次的空间开发式对土地最大的节约和利用。

洋湖生态新城拟采取“不计容积率，不计建筑密度”鼓励进行地下开发。

洋湖生态新城地下空间开发策略：以中央发展带和洋湖公园休闲活力特色核心、洋湖生态景观特色核心，建立起“一带、两心”地下空间结构，打造“生态特色地下综合体”。

洋湖地下空间开发规划城市能源系统——区域能源中心（水源热泵系统应用）区域能源中心：水源热泵是利用了地球水体所储藏的太阳能资源作为热源，利用地球水体自然散热后的低温水作为冷源，进行能量转换的供暖空调系统。

洋湖利用临近湘江的自然资源优势，建设江水源热泵能源站，为大型公建集中供能，提高能源利用率。

2014年4月，区域能源站启动建设。

洋湖片区集中供能水源热泵运行原理示意图城市水务系统——生态治污生态治污技术：洋湖再生水厂采用“MSBR+人工湿地+虹吸滤池”污水处理工艺首先采用MSBR工艺进行生活污水前处理，再采用“人工湿地+自然湿地”的方式，利用水生植物群落的阻滤、沉降、吸附等物理作用以及植物的吸收作用，达到对污水深度处理。

其出水水质达国家一级A排放标准(GB18918-2002)和中水回用标准，且比膜深度处理技术投资少，运营成本降低60%，由一级B处理到一级A每吨污水仅需0.4元。

洋湖再生水厂外观实景图洋湖再生水厂人工湿地实景图城市水务系统——分质供水系统两型示范住宅的分质供水：先导控股旗下两型住宅西雅韵项目采用了分质供水系统，预留了直饮水与自来水两套系统。

把自来水中生活用水和直接饮用水分开，另设管网，直通住户，实现饮用水和生活用水分质、分流，达到直饮的目的，并满足优质优用、低质低用的要求。

洋湖片区的中水回用系统：洋湖生态新城预留了中水会用管道系统，任何建筑均可接入片区中水回用系统，将中水用于小区的绿化浇灌、车辆冲洗、道路冲洗、家庭坐便器冲洗等，从而达到节约用水的目的。

两型示范住宅分质供水系统图洋湖再生水厂鸟瞰图城市水务系统——湿地调蓄与雨水收集雨水收集：1.在洋湖试点了屋面雨水集蓄系统，用于家庭、公共场所和企业的非饮用水；2.雨水截污与渗透系统，道路雨水通过排入沿途大型蓄水池或通过渗透补充地下水；3.生态小区雨水利用系统，沿着小区排水管道建有渗透浅沟，表面植有草皮，供雨水流过时下渗。

湿地调蓄：洋湖湿地公园是由靳江河与湘江交汇形成的河口沼泽湿地，利用湿地公园水系，可以实现对整个洋湖片区水资源进行调蓄。

目前湿地公园雨水池承载能力约为1.5万m³，具备一定的调蓄作用，并改善了局部小气候。

洋湖湿地雨水收集规划图洋湖湿地水系鸟瞰图城市交通系统——慢行系统慢行交通系统：慢行交通，就是把步行、自行车、公交车等慢速出行方式作为城市交通的主体，有效解决快慢交通冲突、慢行主体行路难等问题，引导居民采用“步行+公交”、“自行车+公交”的等更加低碳环保的出行方式。

洋湖生态新城建设了长约13.15KM自行车慢行系统，慢行系统包围整个景区，洋湖美景尽收眼底。

洋湖片区慢行系统规划慢行道路建成效果图绿色装配式建筑先导控股和远大住工进行战略合作，在洋湖新城大规模推广使用绿色装配式建筑。

所有建筑构件均在工厂进行生产，大量减少了现场作业粉尘、噪音、污水的污染，集中进行装修杜绝了二次装修的建筑垃圾污染，每百平方米可减少五吨建筑垃圾的产生。

和建造传统建筑相比，绿色装配式建筑节水80%，节能70%，节时70%，节材20%，节地20%已建成的洋湖景园商务中心已建成的滨江展示馆多种生态技术应用风光互补路灯系统：洋湖生态新城在洋湖湿地公园，潇湘北大道使应用了风光互补路灯系统，取得了良好的经济与生态效益。

潇湘大道风光互补路灯系统实景图洋湖湿地公园太阳能路灯弱电综合管沟：此技术广泛应用于先导控股公司旗下所有开放片区及建设的道路。