世联_保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议_132PPT
目标
均价4500元/平米
内涵 1、低密度住宅产品 2、具有独特的优势资源 3、区域生活配套成熟 4、社区内规划、环境良好 5、良好教育配套设施 6、社区配套满足高品质生活需求
周边生活氛围淡薄
启动位置
地块北面中部 容积率1.5左右
启动配套
国际风情商业街 学校、幼儿园 会所
“以小博大”
体验经济的萌芽状态
“以本伤人”
结论4： 本项目适合的模式为：
反营销的做法，属于产品经济范畴
“以小博大”的启动模式，我们的展示为： 外围+示范路+会所+景观轴
参照大盘启动的一般规律，结合本项目规 划，启动区规模约10万平米
项目一期面积表
按照项目总规划，一 期住宅占地263500m2， 容积率1.50；二期住宅 占地243500m2，容积 率1.38，；三期住宅占 地204900m2，容积率 1.75。
9000
9000
首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期 社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。
大盘启动模型
四季花城 每期开发均值：7.57万m2 每期套数均价值：641套 启动规模：7.64万m2 启动配置：300米花城商业街
启动模式 “以小博大”
片区
典型楼盘 选择楼盘特征
价格
主力户型
社区配套
高新西区 西区 南区
其他区域
学林雅园等
类别墅产品 性价比高
金沙园、蜀风 花园城、博瑞 花园、锦城花 园等
成熟区域 区域内的文脉 社区环境好
保利名城、翡 翠城、清华坊 等
成熟区域 社区环境 教育配套 具备特殊景观资 源
金林半岛、 麓山国际等
别墅产品
具备特殊景观资 源
本阶段核心 解决的三大 矛盾
Q1：高容积率与高端产品之间的矛盾 Q2：核心资源展示的矛盾 Q3：陌生区域与成熟配套之间的矛盾
问题的解决方案
★启动模式及策略 ★配套物业发展建议 ★建筑单体物业发展建议
大盘启动模式研究
参照系：《深圳销售龙虎榜》
华侨城·波托菲诺：108万m2 ，容积率，17年成熟社区 中心区·黄埔雅苑：47万m2 ，强势地段，强势地产商 南山后海·蔚蓝海岸：55万m2 ，滨海大道开通的最大获益者 二线关外·四季花城：53万m2 ，工薪白领的精神家园
大盘开发模式研究：大盘启动模式
大盘启动模型
蔚蓝海岸 每期开发均值：18.3万㎡ 每期套数均值：1667套 启动规模：8.4万㎡ 启动配置：缺乏
启动模式 “画饼”模式：描绘宏伟蓝图
同类项目：桃源居
适用范围： 1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或 市政规划有重大利好） 2、存在前提：早期地产营销不充分
启动区根据项目展示 要求，建议采用低容积 率。
地块编号 1号（北） 2号（中） 3号（南） 住宅一期合计
用地面积 （m2） 76200 105800
81500
263500
容积率 1.28 1.81 1.31 1.50
建筑面积 （ m2 ）
97536 191498
106765
395799
备注 启动区
项目启动区物业分类表
大盘启动模型的结论
结论1：验证原来的启动规模： 大盘的启动规模通常为7-15 万㎡ ，满足成本经济、
市场消化、规模展示三大要求 结论2：大盘要一举奠定气势 结论3：启动期一般的配套形式为：
会所及景观主轴或广场、风情商业街
大盘的启动模式
“画饼”模式
地产营销初始阶段的产物
“以点带面”
低成本营销手法，成为目前主流模式
项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建 成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。
大盘的启动模型
黄埔雅苑 每期开发均值：11.98万m2 每期套数均价值：753套 启动规模：10.7万m2 启动配置：会所（售楼处）
启动模式
“以点带面”
波托菲诺 每期开发均值：11.98万m2 启动规模：7.1万m2 启动配置：会所（售楼处）
国际公寓访谈要点
外籍租赁客户 职业特征 现居住地 租赁方式
租赁物业特点
租赁期 租金水平
主要租赁客户为跨国公司的技术骨干，较多为欧美人或享受欧美 公司福利待遇的其他外籍人士，有较高的住房消费水平
租赁凯莱帝景、银都花园、锦绣花园等高端物业，注重安全舒适 性
由公司出面租房，考虑到安全性、生活习惯等方面要素，一般租 住在一起、超过10户
波托菲诺的开发策略
时间轴 2005.1
第一期 2006.9
2007.7
2008-11
第二期 2009上半年
万M2
天鹅堡
7.64
首期配置：会所
纯水岸
1.6
2.7
天鹅堡
19
纯水岸
3-4 6-7
高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、
house
25000
House
15000
12000
多层 高层
8500
配套物业发展建议
启动区选址 国际公寓定位 国际学校发展模式建议 文化活动中心（卖场）规划 商业街定位及分布 道路/及导识系统 园林景观 集中商业分期开发建议
启动区选址标准
航空限高27.5米
标准一：一般选择资源最好或临路昭示性最好的地方
标准二：标竿产品，建立区域价格体系
标准三：有利于土地均匀升值
由中部开发，有利 于土地均匀升值
蔚蓝海岸的开发策略
时间轴
第一期
2004.11—2005.4
第二期
2005.5—2006.12
第三期
2007.5—2008.4
分期规模
万M2
8.4
主力户型 70-120的2-3房
首期缺乏配置 居住氛围不浓
价格走势 5300
25.9
100-150的3-4房
6500
20.3
100-200的3-5房
6600
方案二是基于目标的 启动区选址。有利于快速 建立区域价值，获得较大 开发收益，但前期需要与 政府谈判，投入资金量大， 风险加大。
基于现实的启动区选 址（方案一）
VS
基于目标的启动区选 址（方案二）
资源利用 政府目标 开发商目标 价值实现 启动难度 市场竞争 开发风险
不足 羊西线展示形象好 达成目标难度大 前期价值实现低
相对于成都其他高档楼盘，启动区容积率较高 启动区临近西延线，核心公园资源不能展示 区域内生活配套不足 启动区商业街仅能展示，不能形成商业氛围
R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生 的矛盾
现实
❖启动区容积率较高 ❖核心资源不能展示 ❖区域内配套不足 ❖商业街仅能展示，不 能形成商业氛围
目标
❖低密度产品体现高档品质 ❖独特的核心资源展示 ❖区域生活配套成熟 ❖社区内规划、环境良好 ❖良好教育配套设施 ❖社区配套满足高品质生活需求
同类项目：阳光棕榈园
理论基础： ——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财 富为终极需求
四季花城的开发策略
时间轴
第一期
第二期
第三期
第四期
第五期
第六期
第七期
2005年 2006初
2006-10 2007-5 2007-10 2008-5 2008-9
分期规模
万M2
7.64
9.13
8.39
4.25 5.58
物业类型
叠拼别墅 多层
小高层 合计
容积率
0.8 1.2 2.2 1.28
用地面积 （m2） 15240 48760 12200
76200
用地面积 比例 20% 64% 16%
100%
建筑面积 （ m2 ）
12192 58512 26840
97544
建筑面积 比例 12.5% 60% 27.5%
100%
启动模式
“以点带面”
理论基础： ——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被 大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力 ——新经济学观点：消费者是有限理性的
黄埔雅苑的开发策略
第一期
时间轴 2006.7
第二 期
20071
第三期
2008.5
第四期
2009.3
分期规模 万M2
10.7
10.5
13.4
航空限高50米
容积率高， 不适宜标 竿产品
航空限高15米
航空限高50米
两种启动方案代表
在案例揭示的启动区选址规律下，本项目可能的启动方案有以下两种
方案一：临路昭示性最好
方案二：展示差异化核心资源
两种启动方案优劣势分析
方案一基于现实的启 动区选址，启动开发难度 低，符合政府形象展示的 目标。但对区域价值建立 较弱，开发目标需要在中 后期努力实现达成。
13.3
主力户型 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房
首期配置：会所
9000
9000
9200
价格走势
8500
总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套 和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。
酒店
幼儿园
Ⅲ
Ⅰ
Ⅱ
Ⅱ
幼儿园
专业街
Ⅲ
休闲广场
(酒吧街)
Ⅰ
森林景观大道
高级 会所
高尔夫练习场
Ⅲ Ⅱ Ⅰ
国际网球中心
达成启动区目标必须解决的问题
启动区目标
成都保利国际广场定位策划报告下PPT课件
天际园林泳池及池畔咖啡廊及多功能商务中心， 全面照顾商务及居家之便利舒适生活。
➢空中苏式园林 ·苏州园林式生态泳池，在空中续写苏州园林经
典 ·50米泳池与苏州生态园林融会一体 ·空中花园，现代与自然璀璨结合的居住新景界
➢精品生活配套，极致人生享受
环球188裙楼1-4层共2万平方米的精品商业，汇 聚了时尚文化、特色餐饮、休闲娱乐等诸多元素。
Ecological Aqua CITY增值点3—— 艺术化天际会所
北向视线通廊
待建写 字楼 （限高 100m）
精装公寓
精装公寓
空中会所（59-60F） （180～570平）
精装公寓
47～62F
酒店式公寓
精装酒店式公寓 （70～300平米）
40～46F
精装公寓
时尚会所（21F）
精装公寓 （70-150平米）
精品住宅
酒店式公寓
135 100
海洋公园、高尔夫
1500米
待 建 建米 筑
500米
米 精品住宅
峰汇官邸 之“TOWN生活”
根据视线景观价值最大化的立体分区
UP-TOWN
景观/奢华/尊贵
47层以上视线开阔景观好，最高 价值设置大户型顶级豪宅
MID-TOWN
视野/服务/舒适
北向视线通廊
40层以上具备景观视野，设置空
1-4F 精品商业
钻石顶 43-44F
30-42F 精装大宅
4-28F甲级 写字楼
1-3F 挑高大堂
顶级配套：钻石顶商务会所+空中苏式园林+精品生活配套， 极致人生享受
➢钻石顶商务会所——3大顶级私人国际会 所 ·辉盛阁之钻石穹顶会所，供应各式会所设施，包
保利地产世联定价策略课件
02
世联地产概述
公司背景与历史
01
02
03
成立时间
世联地产成立于1993年， 是国内最早从事房地产综 合服务的企业之一。
总部位置
公司总部位于深圳，并在 全国范围内设有分支机构 。
发展历程
世联地产经历了从初创期 、成长期到成熟期的各个 阶段，逐步发展成为房地 产服务行业的领先企业。
业务范围与特点
世联地产拥有丰富的行业资源和广泛的业 务网络，能够整合各类资源，为客户提供 更加全面、高效的服务。
03
定价策略基础
定价策略定义
定价策略定义
定价策略是企业为了实现营销目标， 根据市场需求、产品定位、竞争状况 等因素，制定出的产品价格决策。
定价策略的核心目标
定价策略的制定过程
包括市场分析、产品定位、价格水平 与结构的确定等步骤。
目标。
对比分析与启示
对比分析
保利地产注重成本和预期利润，而世联地产更关注市场和竞 争情况。两种策略各有优劣，但都取得了良好的销售业绩。
启示
在制定定价策略时，应根据项目特点和市场环境等因素综合 考虑，选择合适的定价方法。同时，应注重市场调研和竞争 分析，及时调整售价策略，以确保销售目标的实现。
06
影响定价的主要因素
市场供需关系
市场供需关系是影响价格的最 基本因素，供大于求时价格下
降，求大于供时价格上升。
产品成本
产品成本是制定价格的下限， 企业需要确保销售价格能够覆 盖成本并获得盈利。
竞争状况
竞争对手的价格策略、产品质 量、品牌知名度等因素都会对 企业的定价策略产生影响。
消费者心理
消费者对价格的敏感度、支付 能力以及对产品价值的认知等 因素，都会影响企业的定价策
保利物业 发展策略
保利物业发展策略
保利物业始终坚持十四五的战略方向，践行“持续深耕、全面精益、加速数字化赋能”的核心经营策略，实现营收稳健增长。
其发展策略主要体现在以下几个方面：
- 传统物业管理：以传统物业管理为基础，着力于城镇全域治理模式升级，覆盖城镇、景区、交通场站、学校、军警后勤、医院后勤、机关楼宇、产业园区、公益设施等九大业态，打造公共服务第一IP。
- 公共服务：保利物业没有城市服务的概念，取而代之的是更大范畴的公共服务。
公共服务是以政策为导向，以公共服务理论为基础、政府为主导、企业服务为主体的协同治理创新模式。
- 多元营收结构：以“物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务”三大板块为主，使营收结构呈现多元、均衡态势。
保利物业在发展过程中，不断创新和优化服务内容和质量，以满足客户需求和提升客户体验为目标，推动企业高质量发展。
保利房地产产品定位及方案建议
保利房地产产品定位及方案建议保利地产是中国最大的房地产开发企业之一。
随着房地产行业越来越竞争激烈，以及现代消费者日益增长的消费需求，保利地产需要定位自己的市场和产品，以更好地满足消费者的需求。
本文将提供保利地产产品定位方案及建议。
一. 市场定位建议保利地产的产品应该定位为高端、舒适、现代和环保的房地产产品。
1.高端-针对富裕阶层和高端消费者。
这些消费者对房地产的品质、设计和配置要求高，寻求更高端的生活体验和高档住宅。
2.舒适-针对中高端客户群体。
这些消费者追求舒适的生活、休闲和娱乐体验，喜欢有品质的住宅居住环境。
3.现代-针对年轻时尚的消费者。
这些客户喜欢现代化的住宅、社区及服务。
他们对使用智能家居、多媒体和互联网的便利性都有很高的要求。
4. 环保-针对对环保、健康住宅有较高要求的客户。
对于这些环保意识较强的客户，他们希望居住的社区是绿色环保社区，住房采用绿色环保材料建造且良好通风，安全性高，以及拥有公共绿地或可持续开发的设计理念等。
二. 产品定位建议基于以上市场定位，我们建议保利地产应该开发以下类型的房地产产品：1.高端豪宅-针对富裕阶层的现代风格，采用先进的工艺技术，提供超大面积、特色服务等优势。
2.高档公寓-针对成功人士、中高端客户、养老客户等，设计新潮时尚、豪华品质、良好的社区环境。
3.全民住房-针对普通消费者，以多楼盘式开发模式，提供高性价比的住房，给消费者提供高品质的生活环境。
4.绿色环保住宅-针对环保认知较强的消费者群体，满足他们住房环保、健康、生态绿色，以及公共绿地等多样需求，使更多客户健康、美好享受生活。
三. 建议1. 根据市场研究，积极掌握经济、社会类型的客户需求并针对他们的需求，开发适合不同人群的定制化产品。
2. 加强对产品品牌营销，提高品牌知名度和品牌声誉，增加消费者对保利地产的信赖度。
3. 坚持住房环保建设原则，推广住房建设绿色标准，遵循绿色环保住房建设的基本原则去设计建造各型住房产品。
保利物业项目运营方案
保利物业项目运营方案保利物业项目运营方案一、项目定位1.1 目标市场：中高端居住、商业及办公建筑1.2 项目定位：提供高品质的物业服务，打造舒适便捷的生活环境和商务办公空间二、运营理念2.1 以客户为中心，满足客户需求，提供个性化服务2.2 提供全面的物业服务和管理，营造安全、舒适、和谐的社区生活环境2.3 引入科技手段，提升服务的便捷性和效率2.4 持续创新，提高物业服务质量和客户满意度三、运营策略3.1 人员管理3.1.1 建立专业的物业管理团队，包括物业经理、保安人员、维修员等3.1.2 员工培训，提高服务意识和业务水平3.1.3 设立客户服务中心，及时响应客户需求和投诉，解决问题3.2 维修与设备管理3.2.1 确保物业设备正常运行，定期检修和保养，及时处理故障3.2.2 建立维修服务热线，提供24小时的应急维修服务3.2.3 与专业维修公司建立合作关系，提供高质量的维修服务3.3 安全与保安管理3.3.1 建立全面的安全巡查机制，保持项目的安全和秩序3.3.2 设立监控系统，保护项目的安全和客户财产安全3.3.3 培训保安人员，提高其应急处理能力和服务态度3.4 环境卫生管理3.4.1 定期进行环境卫生检查和清洁，保持项目的整洁和美观3.4.2 建立垃圾分类和处理机制，保护环境和提高资源利用率3.4.3 加强绿化管理，营造良好的生态环境和绿色社区3.5 社区活动及社区建设3.5.1 组织社区活动，增强居民之间的互动和交流3.5.2 建设社区公共设施，满足居民的基本需求3.5.3 支持社区组织和居民自治，提高社区凝聚力和归属感四、科技应用4.1 引入物联网技术，建立智能化管理系统，实现信息互联互通4.2 在线报修系统，提供便捷的服务请求和处理渠道4.3 安防监控系统，保障项目安全和居民财产安全4.4 电子支付系统，提供便捷的缴费方式和服务消费渠道五、持续改进与创新5.1 定期收集、分析和评估客户满意度，及时调整运营策略5.2 借鉴国内外先进的物业管理经验，不断提高服务质量和水平5.3 总结和分享成功的案例，推动行业的共同进步六、营销与推广6.1 开展市场调研，了解目标客户需求和竞争对手情况6.2 制定差异化的市场推广策略，提高品牌知名度和美誉度6.3 精准营销，与房地产开发商及相关机构建立合作关系6.4 提供个性化的服务，提高客户满意度和口碑传播效应以上是保利物业项目运营方案的基本内容，通过严格的管理和优质的服务，我们将为客户创造更美好的居住和工作环境，实现共赢的经营目标。
保利物业定位报告
保利物业定位报告1. 引言本文档旨在为保利物业的定位提供详细的分析和建议。
保利物业是一家专注于物业管理和综合服务的公司，为客户提供高品质的物业管理服务以及增值服务。
本报告将从市场定位、目标客户、竞争优势等方面对保利物业的定位进行分析和评估，并提出适当的建议。
2. 市场定位分析为了了解保利物业在市场中的定位，我们需要对物业管理服务市场进行调研和分析。
根据相关数据和市场趋势，我们将市场定位分为以下几个方面：2.1 目标市场保利物业的目标市场主要是住宅和商业地产物业管理市场。
住宅市场是保利物业最主要的目标市场，因为住宅物业管理服务是城市居民日常生活中不可或缺的一部分。
商业地产物业管理市场则是保利物业的另一个重要目标市场，因为商业地产拥有更高的管理需求和服务标准。
2.2 市场规模和增长趋势根据数据和研究，物业管理服务市场在过去几年内呈现出稳定增长的趋势。
随着城市化进程的推进，人们对物业管理的需求也越来越大。
预计未来几年，物业管理服务市场将持续增长并提供更多的机会。
2.3 市场竞争格局目前，物业管理服务市场存在一定程度的竞争。
竞争对手主要是其他物业管理公司，包括本地和国际公司。
这些竞争对手在服务质量、品牌知名度和客户关系方面各有优势。
保利物业需要通过建立自身的竞争优势来脱颖而出。
3. 目标客户群体为了有效地定位和服务客户，保利物业需要明确目标客户群体。
通过调研和分析，我们得出以下目标客户群体：3.1 家庭住宅业主家庭住宅业主是保利物业的主要目标客户。
这部分客户群体需要综合的物业管理服务，包括小区安全管理、公共设施维护、环境卫生等。
保利物业可以通过提供高品质的服务，为业主提供安全、舒适的居住环境。
3.2 商业地产开发商和经营者商业地产开发商和经营者是保利物业的另一个重要目标客户群体。
这些客户需要专业的商业物业管理服务，包括租户管理、设施维护、市场推广等。
保利物业可以通过提供定制化的服务，帮助商业地产客户提升物业运营效率，吸引更多租户、提升租金收入。
世联项目战略与定位(整合版).pptx
本报告是严格保密的。
竞争分析（波特5力竞争模型）
替代品：普通商品 房、经济适用房等
潜在的竞争对手： 来自项目运作的不同 阶段的竞争对手（我 们将房地产项目分为 不同的阶段，包括前 期策划阶段、建筑施 工阶段、销售阶段）
企业间的竞争：
与自己在同一阶段的 竞争对手
房地产开发企业的行业特点决定了在不同的竞争阶段，企 业关注的重点不同
潜在竞争对 手
土地、建造 商、材料商
项目之间 直接竞争
房屋的购买者
本报告是严格保密的。
替代品
竞争分析
竞争对手分析： 竞争对手锁定（基于区域、基于项目特征、基于客户） 竞争程度（供求关系、技术更新、营销强度） 竞争机会（竞争对手的优势和局限、竞争对手的弱点、市场空隙）
竞争面向目标寻找最有利的机会
本报告是严格保密的。
具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/ 教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境 （噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是 匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可 判断产品的可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行动
知道解决的方法
有人提出一项解决 方案
行动未能奏效
我们如何实施解决 方案
该方案是否正确
为什么没能奏效
本报告是严格保密的。
资料来源：世联模型
通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的 分析模型
S=情境
C=R1,R2
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果
保利地产新都项目定位和整体发展战略PPT课件
8500
6700
6800
9210
7400
7400
龙湾半岛 中华名园 翠微清波 金域兰湾 二十四城 翡翠城
城西
城东
8500 6700 6800 9210 7400 7400
11000 9500 10276
壹号公馆 ７８号观邸天府时代豪庭 城中
11000 9500 10276
从上图可以看出，城北楼市价格明显比其他区域价格相对较低，原因在于城北片区起步较晚，住宅用地的楼 面地价便宜，城北的土地成本相对于其他区域较低所致，但星彦认为目前出现这种现象只是一种暂时的阶段性 现象。
36
A. 外部环境（泛竞争）
37
城西
成都市500亩以上大规模楼盘分布图
城北
博雅新城 万科.双水岸
东骏.湖景湾
今日田园 仁和.春天大道
金河谷 国色天香
华润.翡翠城 华润.二十四城
卓锦城 万科.魅力之城
龙城1号 御源大湖区
城东
南城都汇 蔚蓝卡地亚 河畔新世界
雅居乐
东山国际新城
城南 麓山国际新城
38
成都典型大盘：麓山国际社区
谨呈：保利地产
缔造城北王者
保利新都项目定位和整体发展战略
1
整体概述
概况一
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概况二
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概况三
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2
基于现状提出问题 跳出现状外的案例研究
整体的开发策略 一期的开发策略
39
麓山国际社区现场实景
已 交 房 楼 宇
40
成都典型大盘：仁和春天大道