确定建筑物所有权的依据(一)
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
建筑物的所有权是指对建筑物的归属权和支配权。
在建筑物区分所有权的解析中，一般可以从以下几个方面考虑：
1.物权登记：在一些国家或地区，建筑物的所有权可以通过物权登记来确认和记录。
产权证书或登记证明文件可以作为建筑物所有权的法律依据。
2.合同约定：建筑物的所有权也可以通过购房合同或租赁合同来确认。
合同中明确约定了建筑物的所有权转移或长期租赁等情况，可以作为建筑物所有权的依据。
3.土地权属：建筑物常常建于土地上，土地的所有权可以影响建筑物的所有权。
在土地有明确所有权的情况下，建筑物的所有权通常归属于土地所有权人。
但在一些特殊情况下，建筑物的所有权可以与土地的所有权分离。
4.法律规定：根据不同国家或地区的法律，对建筑物所有权可能有不同的规定。
政府可能对部分建筑物享有所有权，例如公共建筑或政府设施。
此外，法律可能规定了建筑物所有权的取得方式、转移手续和法律效力等方面的规定。
总之，建筑物的所有权解析需要结合具体的法律、合同和登记等方面的规定来综合判断，以确定建筑物的真实所有权。
浅析建筑物区分所有权之共有部分
浅析建筑物区分所有权之共有部分[摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。
房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。
由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。
[关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权一、区分所有权制度之理论研究（一）建筑物区分所有权的概念各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
（二）区分所有权的性质在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。
事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。
一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。
笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。
二、共有部分的范围（一）共有部分划分按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。
2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。
3.仅为部分区分所有人所共有的部分。
例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。
（二）我国对共有部分的法律规定我国新《物权法》第73条集中规定了共有部分的范围:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑物区分所有权的界定环节及建议
设和 登记
房地产行政管理
Ｅ ｔｅ ｓｔ ａ
公 被吊 营 执 后 不 产 置 司 销 业 照 的 动 处
宋祖 芳 陈群 一 赵 君 常州 市武进 区房地 产管 理处
一
、
公 司被 吊销 营业 执照 后 的法律 地位
权 。 动产 登记 是 国家保护 业 主不动 产权 利 的制 不
面积 的大小 与专 有权 利 是两个 概 念 ， 律 应有 明 法 确 的条文 对此 作 出规定 。 ２ 应 明确 规 定建 筑 物 区 分所 有 权 的 内涵 与 ．
外延
法 律 应 规 范 与建 筑 物 区 分所 有 权 相 关 的专 业 术语 ， 一它们 的面积 内涵 与权 利 内涵 。这 是 统
水 塔 、 外 自来水 管 等 ， 为部 分 区 分所 有 人 所 户 仅
筑 物 区分所 有权 的最 合理 环节 。
二、 完善建 筑 物 区分所 有权 相 关法 律 法规 的 建 议
１ 应 明确 规 定 专 有 权 的面 积 内涵 与 权 利 内 ．
涵
共有 的部 分 。 单体 建筑物 区分 所有 权 的面积 内涵
营 业执 照》 方取 得企 业法 人 资格 。自本 条例 施行 ， 之 日起 设立 公 司 ，未 经公 司登 记机 关 登记 的 ， 不 得 以公 司名 义从 事经 营活 动 。’ 读 此法 条 ， 懈 我们 不 难 发现 ， 同一 条 款前 后 两 句 存 在 矛盾 ， 照 前 按
一
算 结束 并 办 理 注 销 登 记 前 ，有 关 公 司 的 民事 诉 讼 ， 当 以公 司的 名义进 行 。 司成 立清 算组 的 ， 应 公
建筑物区分所有权司法解释
建筑物区分所有权司法解释1政府规定最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）为正确审理案件，依法保护的合法权益，根据等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
2管理办法第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条内符合下列条件的房屋，以及、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定中的等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
但违反法律、法规、管理，损害他人合法权益的除外。
第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
建筑物区分所有权的司法解释有哪些内容-
建筑物区分所有权的司法解释有哪些内容?第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分。
业主权益有不少的法律依据，有物权法的相关规定，有建筑物区分所有权的司法解释。
它们都是为了规范业主行为的。
那么，建筑物区分所有权的司法解释有哪些内容？有哪些业主权益有相关的法律依据？——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的征求意见稿。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条：依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。
第二条：具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。
建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。
前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
第三条：建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
014第六章业主的建筑物区分所有权(民法典第二编——第二分编所有权)
第六章业主的建筑物区分所有权亮点：276条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
一、业主的建筑物区分所有权的概念与特征（一）业主的建筑物区分所有权的概念所谓业主的建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
也可以指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相结合所形成的“三位一体”的所有权。
271条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
专有部分，指区分所有建筑物当中在构造上和使用上具有独立性，并且适合单独作为所有权的客体的组成部分。
就是各个业主分别所有的房屋单元。
除专有部分以外，所有其他部分都属于所谓的共有部分，它们构成了全体业主共同所有的对象。
如何决定这些共有部分的使用、维护和处分，就产生费用的分担问题。
（二）业主的建筑物区分所有权的特征1、区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的所谓区分，指对建筑物进行纵向和横向的分割，形成在构造上和功能上具有独立性的部分，业主对其专有的部分享有所有权，对建筑物的共有部分享有共有权和管理权。
区分方式有三种：①纵的分割；②横的分割；③纵横分割。
2、区分所有权的主体为业主，即对专有部分享有所有权的人。
业主包括三种人:①依照不动产登记取得专有部分所有权的人;②通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权,但尚未办理过户登记的人;③与建设单位签订买卖、赠与登合同，并基于合同受让房屋的占有，但尚未办理过户登记的人。
3、区分所有权是一种复合性的权利,由专有部分的所有权、共有部分的共有权和管理权组成。
4、区分所有权的客体主要是建筑物,但不限于建筑物。
在商品房小区内,业主的区分所有权的客体还包括范围内的绿地、道路等。
二、业主的建筑物区分所有权的内容（一）专有权1、专有权的概念。
建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权的概念建筑物是指以土地为基础修建的房屋、厂房、桥梁等建筑物。
在现代经济社会中，建筑物作为大量资本的投资对象，其价值不断地提高，对所有权和使用权的问题日益凸显。
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行区分，确立各方权利，防止发生纠纷，维护身分损失。
此文将从建筑物的区分所有权的定义、特点和建筑物区分所有权的实施等方面进行论述。
一、建筑物区分所有权的定义建筑物区分所有权是指：在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行分别确立，维护相关当事人之间的权益。
由于建筑物一般由不同的业主所有，因此建筑物内各部分的归属必须要进行合理的划分和安排，以维护不同所有人的权益。
二、建筑物区分所有权的特点1.民法规定：我国《物权法》第102条规定，“物业共有的各业主对共有部分以及各自专属部分的意见，须经过协商一致，但有关法律规定另行办理的除外。
”因此，建筑物区分所有权是一种依法实施的合法权利。
2.区分精准性：建筑物区分所有权的实行，必须对建筑物内部的每一个细节进行准确的划分和明确的归属，确保各方权益均得到合理保障。
3.权益保护性：建筑物区分所有权的实际操作中需要进行协商和讨论，各方意见必须达成一致的共识，避免因过程中的误解和分歧导致权益的损失和纷争。
三、建筑物区分所有权的实施1.编制建筑物区分所有权划分图：根据建筑物的特征，把建筑物划分为若干个合理的部分，并在图上标注各个部分的归属人。
2.协商确定归属权：建筑物所在地区的业主或物业管理机构需组织相关当事人开展协商或业主大会，就各部分的归属权进行讨论、协商、表决等过程，最终形成一致意见并签署相关协议。
3.协调分配对策：涉及到权益划分的问题，难免会存在一定的摩擦和争议，这时，需专业人士或者独立第三方调解。
在权益分配时，需采取公平公正的原则，避免权益分配中产生偏向性。
总之，建筑物区分所有权是维护建筑物内部业主权益必须的一项操作。
建筑物区分所有权的定义及基本特征
建筑物区分所有权的定义及基本特征所谓的建筑物区分所有权，指的是数人区分一栋建筑物时，所享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权、因区分所有人之间的共同关系所产生的成员权的总称。
建筑物区分所有权的客体是一个建筑物或一个居住小区的几栋建筑物都具有能区分成若于个专有部分以及由各个专有部分共有的共有部分，每个专有部分需成为独立的单位或空间，具有建筑物构造上的独立性和利用上的独立性，建筑物区分的共有部分有通向各个单元的梯道，覆盖建筑物的屋顶，外墙、小区各个建筑物共用的绿地、门岗、停车场等归专有部分的主体使用或利用。
若数人以一栋建筑物(农舍、平房、独体别墅)为客体成立所有权，则成立共有所有权。
区分所有权是数人对一栋建筑物的专有部分和共有部分成立的若干个所有权，实质上区分所有权没有违反一物一权主义的原理，建筑物分割出的各个专有部分，具有独立权利的基本要求，在物理构造上和利用上的独立性，属于一般独立物的特征范畴内。
以一幢住宅楼和一个居民小区为例，某一套住宅的权利为某人或某个家庭，这一套住宅就是某人或某个家庭的专有部分，而出了住宅门，楼梯、电梯、走廊、前厅、屋面、外墙这些属于这幢住宅楼的共有部位则属该幢住宅楼的若干套住宅的主人共同共有；在同一宗土地使用权的一个居住小区的几幢楼房的许多套住宅的主人，则享有对该小区的道路、绿化、大门以及其他设施共同共有权。
成员权则体现在业主大会对业主委员会的选举权、管理授权等。
建筑物区分所有权是真实存在的权利，虽然我国法律目前尚未有明确的条文规定，但在生活实践与司法审判实践中已基本达成共识。
但对于建筑物区分所有权的范围、功能、侵权维护、权利所应履行的义务等问题都急需立法进行确定，以为房屋产权等纠纷案件提供法律依据。
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建筑物区分所有权行使之理论依据
和习惯。
区分所有权行使 同时又发挥 了主体的主观能 动性 。这 种主观能 动性包括 民众 法律需 求 ，法学家的主观能动性 和立法者 的主观能动性四 。任何一项法律制度 的产生 总是离不 开主体 的法律 需求 ，民众对 法律 的需求使得 法律创制有合 法性基础 。 目前 在商品房销售
中图分类号 ：Ｆ ２ Ｄ５ １ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ：０ ８ ２ ０ （０ ６０ — ０ ２ Ｏ １ ０－ ５ ６ ２ ０） ６ ０ ９一 ５
我 国正在制定 的物权法 ，已将 建筑物 区分所有 权作为一 项重要 的物权制度规 定于 目 前 正起草 的 《 物权法草案建议稿 》之 中。但 目前 学术界对建 筑物 区分 所有权 的相 关理论
德 国的科殷 （ ｅ ｕ ｏ ｇ 认 为法哲学是把法 的文化现象所提供 的一些特殊 的难题 Ｈｌ ｔ ｉ ） ｍ Ｃｎ 与哲学 的普遍 的和原则 的问题结 合起来【 ｌ 】 。它是用哲学 的研究方法来研究法律 现象 。根据 法哲学关 于法 的两重性 的理论 ，任何一个 法律制度 的创制都 是立 法者根据一 定的社会经 济要 求 、自然规律要 求和主体思想 观念要 求而创立 的。因此一项 新 的法律 制度 的创制 既 具有一定的客观规定性 ，又具有 明显 的主观能动性ｌ －。建筑物 区分所有权 的行使 是客观 Ｚ￣ Ｐａ ２ 规定性与主观能动性的有 机结合 。 区分所有权行使是符合客观规定性 的。其一 ，它符合 自然规 律 的规 定性 。孟 德斯鸠 认 为：‘ 最 广泛 的意义上说 ，法是 由事物 的性 质产生 出来 的必然 关系 。在 这个意义 上 ， 从 切存 在物都有它们 的法。 ３ ”［ １ 现代社会 高层建筑物 和社区型住宅 小 区的出现 ，使得我 们 不得 不考虑如何来协 调区分所有人 之间的关系 。高层 建筑 物 和大型住宅小 区 出售后 ，就 会 产生多个所有权 共同存在于一 幢建筑物之上 的情 形 ，各 区分所 有人依据 其所付 出的对 价 （ 购房款 ）而取得 对其专 有部分 的专有 所有权 ，并 同时取得 对共有部分 的共有权 。其 二 ，它符合社 会经济 要求 的规 定性 。社会 经济要求 法律 制度必 须体现 时代性 和 民族 性 。 时代性要求法律 创制必须扎根 于现时代 。建筑物 区分所有权 制度是一个 历史 的范畴 ，是 随着 社会经济发 展 、人 口急剧增 多和土地资源有 限性 的矛盾 发展而 出现的 。时代性 要求 我们 在行使 区分 所有 权时既要兼顾 对 已出现 的衍生 权利 的行使 规则作 出规定 ，也 要对未 来可能会 出现 的新的衍生权 利预留发展空 间。民族 性要求我 们在行使 区分所有权 时 ，必 须保持与 国内其他法之 间内在性 格的一致 ，必须重 视依据 、借 助和利 用 中国的法 律传统
试论建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定
试论建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定何云【摘要】我国<物权法>确立了建筑物区分所有权制度,但该法仅规定了区分所有权中的几个原则性问题,不足以调整区分所有权领域内所有的法律关系.建筑物区分所有权制度设计的核心是明确建筑物区分所有权人的专有权与共有权,在保障区分所有权人专有权的同时,达到维持与管理建筑物的目的.因此,作为建筑物区分所有权客体的专有部分与共有部分,只有在立法上明确规定其范围与界定标准,才能真正廓清建筑物区分所有权人专有权与共有权的权利界限,解决实践中因所有权区分不明确而产生的诸多纠纷.【期刊名称】《内蒙古社会科学》【年(卷),期】2011(032)003【总页数】5页(P52-56)【关键词】建筑物区分所有;专有部分;共有部分;界定【作者】何云【作者单位】武汉大学,法学院,湖北,武汉,430072【正文语种】中文【中图分类】D91319世纪初期，建筑物区分所有权在欧美发达国家得以确立，至20世纪获得重大发展。
建筑物区分所有权的出现是住宅商品化发展的产物，也是人类在土地资源有限的条件下，解决住宅稀缺与人口激增矛盾冲突的方式。
现代城市的兴起及高度发达的建筑技术为建筑物区分所有权提供了物质和技术前提，同时也彰显出建筑物区分所有权这种较为特殊的不动产所有形式［1］。
建筑物区分所有权制度设计的根本目的是超越建筑物在物理上不可分的障碍，使物业小区内的房屋单元在法律上成为独立的不动产，能够单独抵押或单独买卖，并能够有效地解决物业小区内共有部分的维护和管理问题［2］(P．9)。
因此，建筑物区分所有权制度的核心是将物业小区划分为专有部分与共有部分，业主对专有部分拥有专有权，和其他业主一起对共有部分享有共有权。
采用何种方式完成对建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定，则是衡量建筑物区分所有制度理论与现实价值的关键所在。
(一)建筑物专有部分的范围建筑物区分所有专有部分是指由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成的，与其他专有部分或共用部分以墙壁(共同墙壁)、天花板、地板相间隔［3］(P．130)的部分。
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确定建筑物所有权的依据(一)
关键词:土地权利/建筑物所有权/国有土地租赁权
内容提要:筑物所有权须以土地权利为其正当根据。
土地权利可以是建设用地使用权、宅基地使用权,也可以是集体土地所有权、集体土地使用权,还可以是国有土地租赁权。
物权法第142条的但书内容应当指国有土地租赁权为建筑物所有权的正当根据。
市政公共设施所有权、职工购买的公有住房都应当以建设用地使用权为其正当根据。
一、问题的提起案例一:农户甲取得A地的宅基地使用权后,举家到B市贩卖蔬菜,邻居农户乙出资在A地建造住房,竣工后声称拥有该住房的所有权。
甲对此持有异议,并诉至法院,请求确认该住房的所有权。
案例二:甲房地产公司拥有A地的国有土地使用权,因缺少资金而与乙公司签订合作协议,约定乙公司投入3000万元人民币,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有权,甲房地产公司拥有三分之二的所有权。
后因双方发生争议,甲房地产公司告知乙公司,建成的商品房全部归属于自己。
乙公司坚持自己拥有三分之一的商品房所有权,并诉至法院。
但该项合作协议被认定为名为合作实为拆借资金,归于无效。
在这种情况下,建成的商品房所有权归属于谁？案例三:甲机关拥有一宗行政划拨的国有土地使用权,规划用途为建造职工食堂和停车位。
甲机关和乙公司签订合作建房协议,约定甲机关出资该国有土地使用权,并负责将土地手续合法化；乙公司建房的全部资金；建成的酒楼由双方各取得二分之一的所有权。
直至该酒楼建成并开始营业,甲机关也没有将行政划拨的国有土地使用权变性为出让的国有土地使用权。
后来,双方发生纠纷,甲机关请求确认合作建房协议无效,建成的酒楼归其所有。
解决上述纷争,确定建筑物所有权归属于谁,涉及到当事人的协议、资金投入、国有土地使用权、宅基地使用权各种因素,哪种因素起关键性的作用？需要回答。
二、建筑物所有权必须以地权为其正当根据建筑物所有权不可能凭空孤立存在,必须以地权作为自己的正当根据。
其道理在于:自罗马法以来,法律奉行土地吸收地上物的原则,尚未收割的农作物、生长于土地上的树木、竖立于土地上的建筑物都属于土地的成分,甚至于落在土地上的小鸟都要如此认定。
这固然周到地保护了土地所有权人的利益,可也阻碍了人们投资于他人的土地且保有建筑物所有权的热情和行为,衡平地协调土地所有权人和投资于土地的非所有权人之间的利益,让土地所有权人仅仅取得非所有权人利用土地的对价,使非所有权人保有建造在他人土地上的建筑物的所有权,法律创设了地上权制度,只要非所有权人在他人的土地上取得地上权,建筑物便不被土地所吸收,而是与地上权相结合,成为地上权人的所有物。
我国法借鉴了这种思想及路径,但没有采用地上权的称谓,而是使用了宅基地使用权、集体土地使用权、国有土地使用权、建设用地使用权等概念。
其中,宅基地使用权作为农户在集体所有的土地上建造住房并保有住房所有权的正当根据,集体土地使用权作为乡镇企业建造建筑物并保有所有权的正当根据,在广东省也能作为中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资独资企业等建造建筑物并保有所有权的正当根据,国有土地使用权作为在国有土地上建造建筑物并保有所有权的正当根据。
《中华人民共和国物权法》（以下简称为《物权法》）放弃了国有土地使用权的称谓,改称建设用地使用权,其目的及功能没有变化。
关于建设用地使用权作为建筑物所有权的正当根据,其法律依据是《物权法》第142条关于“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”的规定。
理解该条规定,疑问之一是,非建设用地使用权人在建设用地上建造建筑物,所有权归属于谁？根据上文所述,建设用地使用权是阻挡建筑物属于土地、使建筑物与建设用地使用权相结合的法律制度,因而,即使是他人出资建造的建筑物,该建筑物所有权归属于建设用地使用权人,而不归出资者,除非建设用地使用权人补办手续,国土资源管理部门将建设用地使用权变更为双方共有。
出资者若不能取得出资建造的建筑物,可以基于《中华人民共和国民法通则》（以下简称为《民法通则》）第92条的规定,请求建设用地使用权人返还不当得利。
于此场合,需要出资者举证建设用地使用权人获得了多少利益,在个案中,举证困难,尤其损失大于利益时,出
资者会遭受损失,更不要说在房价日益飚升背景下的情形了。
在上述案例二和案例三场合,因合作协议、合作建房协议无效,出资者也可以基于《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》）第58条的规定,请求建设用地使用权人赔偿损失。
不过,在许多情况下,受害人也有过错,得实行过失相抵规则,受害人所获赔偿数额有限。
理解《物权法》第142条的规定,疑问之二是,但书所指为何种情形。
有专家认为:“在现在的城市房地产建设中,一部分市政公共设施,是通过开发商和有关部门约定,由开发商在房地产项目中配套建设,但是所有权归国家。
这部分设施,其性质属于市政公用,其归属就应当按照有充分证据证明的事先约定来确定,而不是当然地归建设用地使用权人。
后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分。
”1]此其一。
由于历史的原因,各个机关、国有企事业单位利用行政划拨的国有土地建造了住房,出租与本单位的职工。
在公房改制过程中,单位依法及政策将职工承租的公房出卖与职工,仅仅按照成本价（或者标准价）向购房职工收取了房价款（《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第2条、第15条《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第3条）,国土资源管理部门没有收取土地使用权出让金。
在实务中,有些地区按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定出售公有住房,购房职工同时取得房屋所有权和基地的土地使用权；另有些地区则有所不同,购房职工只能领取房屋所有权证,不能获得房屋基地的使用权,拿不到国有土地使用权证（建设用地使用权证）。
在房屋买卖中,买受人拿到了所购房屋的钥匙,即使尚未办理变更登记（过户登记）手续,也已经取得了房屋所有权,只是不能以该所有权对抗善意第三人。
此其二。
笔者认为,这三种情形都不宜作为《物权法》第142条但书所包含的内容,首先分析第一种情形。
（1）建筑物所有权以地权为其正当根据,乃古今中外的立法例及其理论所共认,是衡平土地所有权和土地利用人之间利益关系的最佳模式,没有充分的理由不宜轻易放弃,何况《物权法》已经贯彻了这种理念,设置了相应的法律制度,如建设用地使用权、宅基地使用权等。
（2）设置例外,得有充分的必要性和正当性,否则,任其存在会破坏整体及其和谐要求,在法律制度领域就是破坏法制的统一。
某些专家所理解的《物权法》第142条但书所包含的三种情形（例外）,缺乏必要性和正当性,不宜存在。
这三种情形完全可以而且能够按照建筑物所有权以地权为其正当根据的思路加以解决,这从下文的分析中可以明了。