房地产开发项目风险分析方法概述(PPT 44张)
合集下载
房地产投资风险分析PPT课件
6
7.2房地产投资风险的定性测度与评价
7.2.1头脑风暴法
头脑风暴法所表达的内涵是非常规的思维方式带来的创 造性设想。头脑风暴法的程序是让合理数量（一般为6～10 人，根据成本适当调整）的与会专家敞开思想和见解。按照 其分类有直接头脑风暴和质疑头脑风暴法。
7.2.2德尔菲法
德尔菲法（Delphi Method）强调系统的程序和采用匿
以上房地产投资的特点决定了房地产业是典型的高风险 行业，不确定性伴随其始终，并对房地产投资收益的实现起着决 定作用。
2
7.1.2房地产投资风险的特点
房地产投资具有周期长、投入资金量大、资金变现能力 差等特点，因而房地产投资风险也具有其自身的特点：
1、多样性。由于房地产投资的整个过程涉及到社会、经济、 技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变 化也呈现出极其复杂的关系。
根据风险因素的性质不同，可将房地产投资风险分为政 策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险和国际 风险，每种风险又可细分为多种风险。
政策风险法 环 金 房 产 经 政律 保 融 地 业 济 治风 政 政 产 政 体 环险 策 策 制 策 制 境变 变 度 风 改 风化 化 变 险 革 险风 风 革 风险 险 风 险险技术风险建 设 建 建 建信筑 备 筑 筑 筑息生 故 设 施 材风产 障 计 工 料险力 、 变 技 改因 损 动 术 变素 坏 和 和 和短 或 计 工 更缺 施 算 艺 新工 风 失 革 风险 事 误 新 险故 风 风风 险 险险
敏感度系数的计算公式为： β=△A/△F
其中，β为评价指标A对于不确定因素F的敏感度系数； △A为不确定因素F发生△F变化率时，评价指标A的相应变化 率（%）；△F为不确定因素F的变化率（%）。
房地产法律风险与防范ppt(完整版)
二、房地产行业常见的法律风险
房地产行业常见的法律风险
1，内土容地1出让 法律风险
2，委内托容设2计 法律风险
3，建内设容施3工 法律风险
4，房产内销容售4 法律风险
（一）土地出让法律风险(1)
主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后 不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能 达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同； 企业没有资金进行开发导致土地闲置。
房地产法律风险与防范
学习公约
课程要求
手机调整 全情投入 随时互动
目录
一、房地产风险概述
第一部分 第三部分 三、房地产行业风险防控 的必要性
二、房地产行业常险防控的建 立过程
一、房地产风险概述
按照风险产生的原因可以将风险分为自然风险、技术风险、政治风险、 经济风险、法律风险等。按风险的对象分为财产风险、人身风险、责任风 险等。按照风险的控制程度，可以分为可控风险和不可控风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提 前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一 旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为 出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与 政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(2)
《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗 力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行 后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能 避免并不能克服的客观情况。”由该条款可见，不可抗力是一项法定的免责事 由,是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同 当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不 能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行 合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。
房地产开发中的风险及风险管理图片PPT模板
工程项目管理
★ 开发项目管理目标分析
★ 开发项目合同策划
★ 开发项目风险管理 ★ 开发项目沟通管理
★ 开发项目管理新趋势
房地产开发中的 风险及风险管理
房地产开发中的风险 及风险管理 房地产开发中的风险管理
一、 房地产开发中的风险
1.3ห้องสมุดไป่ตู้1.4 1.5 1.6
1.4.2 开发区域与风险
（3）社会动荡。在一个动荡的社会环境里，人们对经济 前景的预测是很不确定的，对房地产这样的固定商品投资 会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房 地产市场的交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经 营者获得利润的机会。如1992年11月，香港新任总督制定 了所谓的“政改方案”，使港人对香港的前途产生迷茫， 房地产业受到严重影响：写字楼空置率上升，楼宇无法如 期出售或租赁出去，资金回收期延长，贷款利息增多。香 港股市大幅度跌落，其中房地产股损失最为严重，在损失 的近2000亿港元的币值中，地产股占了l／4。这个例子充 分说明了社会动荡给房地产市场带来的严重风险。
1.4.2 开发区域与风险
（2）工潮。工人罢工形成的工潮会直接或 间接地给房地产市场带来损失，比如工人 罢工会直接导致建筑工期的延长和成本增 加，因而使房地产商品开发者遭受利润损 失。工人罢工是一种严重的社会涣散剂， 会使人们对社会产生悲观，对生产和经济 活动丧失信心，由此会间接导致人们对房 地产市场的冷淡，造成房地产市场活动的 萧条，给从事房地产商品生产和经营的投 资者带来损失。
1.4.2 开发区域与风险
开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环 境、社会环境和经济环境风险。 1.4.2.1 政治环境风险 政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮 和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性 而给房地产开发经营带来的可能经济损失。 （1）战争。战争一旦爆发，不但对房地产业的打击是 沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。 房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会 急剧下降，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地 产的市场活动都会处于停滞状态。如1990年8月，伊拉克入 侵科威特。
★ 开发项目管理目标分析
★ 开发项目合同策划
★ 开发项目风险管理 ★ 开发项目沟通管理
★ 开发项目管理新趋势
房地产开发中的 风险及风险管理
房地产开发中的风险 及风险管理 房地产开发中的风险管理
一、 房地产开发中的风险
1.3ห้องสมุดไป่ตู้1.4 1.5 1.6
1.4.2 开发区域与风险
（3）社会动荡。在一个动荡的社会环境里，人们对经济 前景的预测是很不确定的，对房地产这样的固定商品投资 会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房 地产市场的交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经 营者获得利润的机会。如1992年11月，香港新任总督制定 了所谓的“政改方案”，使港人对香港的前途产生迷茫， 房地产业受到严重影响：写字楼空置率上升，楼宇无法如 期出售或租赁出去，资金回收期延长，贷款利息增多。香 港股市大幅度跌落，其中房地产股损失最为严重，在损失 的近2000亿港元的币值中，地产股占了l／4。这个例子充 分说明了社会动荡给房地产市场带来的严重风险。
1.4.2 开发区域与风险
（2）工潮。工人罢工形成的工潮会直接或 间接地给房地产市场带来损失，比如工人 罢工会直接导致建筑工期的延长和成本增 加，因而使房地产商品开发者遭受利润损 失。工人罢工是一种严重的社会涣散剂， 会使人们对社会产生悲观，对生产和经济 活动丧失信心，由此会间接导致人们对房 地产市场的冷淡，造成房地产市场活动的 萧条，给从事房地产商品生产和经营的投 资者带来损失。
1.4.2 开发区域与风险
开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环 境、社会环境和经济环境风险。 1.4.2.1 政治环境风险 政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮 和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性 而给房地产开发经营带来的可能经济损失。 （1）战争。战争一旦爆发，不但对房地产业的打击是 沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。 房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会 急剧下降，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地 产的市场活动都会处于停滞状态。如1990年8月，伊拉克入 侵科威特。
房地产开发与经营第八章风险分析与决策
一般地，房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化不同 步，因此要对各种不确定性因素的变化情况以及这些变化对开 发商的收益的影响及影响程度进行分析，为房地产开发投资决 策提供依据。
通常，长期抵押贷款利率较低、资金可获得性好时，风险 承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率，但 金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益 投资比率不得低于某一要求的比率。
可编辑ppt
10
（三）空置率 空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部
可出租建筑面积的比例。 空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常
可编辑ppt
8
二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素
（一）购买价格 购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其
高低变化很大程度上影响房地产置业投资经营的绩效。 高估或低估初始购买价格，会使财务评级指标偏低或偏高
，导致投资者失去投资机会或承担过多风险。 房地产投资分析中购买价格的确定，应该以房地产估价师
估算的拟购买房地产资产的公开市场价值为基础，这样基 于评估的购买价格有很大不确定性。
可编辑ppt
9
（二）权益投资比率
权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始 资本投资总额的比例。
权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使 投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资 收益率提高。
可编辑ppt
5
（五）容积率及有关设计参数 开发项目用地面积一定时，容积率的大小决定了项目
可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目 的租金收入、销售收入和建筑安装工程费。 项目评估阶段，开发商不一定能拿到规划批文，故而 容积率和建筑面积不确定；即使拿到了批文，项目可 供出租或出售的面积仍不能肯定。
通常，长期抵押贷款利率较低、资金可获得性好时，风险 承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率，但 金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益 投资比率不得低于某一要求的比率。
可编辑ppt
10
（三）空置率 空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部
可出租建筑面积的比例。 空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常
可编辑ppt
8
二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素
（一）购买价格 购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其
高低变化很大程度上影响房地产置业投资经营的绩效。 高估或低估初始购买价格，会使财务评级指标偏低或偏高
，导致投资者失去投资机会或承担过多风险。 房地产投资分析中购买价格的确定，应该以房地产估价师
估算的拟购买房地产资产的公开市场价值为基础，这样基 于评估的购买价格有很大不确定性。
可编辑ppt
9
（二）权益投资比率
权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始 资本投资总额的比例。
权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使 投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资 收益率提高。
可编辑ppt
5
（五）容积率及有关设计参数 开发项目用地面积一定时，容积率的大小决定了项目
可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目 的租金收入、销售收入和建筑安装工程费。 项目评估阶段，开发商不一定能拿到规划批文，故而 容积率和建筑面积不确定；即使拿到了批文，项目可 供出租或出售的面积仍不能肯定。
第七章房地产投资项目风险分析《房地产投资分析》PPT课件
4．可测性：风险具有一定的不确定性，但这种不确定性并不 是指对客观事物的全然无知。通过概率分析方法对可能发生
的风险是可以主观预测和衡量的。
Restricted Information and Basic Personal Data
第二节房地产投资风险的种类与控制方法
一、房地产投资风险的主要类型
（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生
Restricted Information and Basic Personal Data
x
第三节 房地产投资风险分析
7、置信区间与置信概率
“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置
信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成
的面积。
xi x
x
式中：
xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；
以上三种类型投资主体对风险—回报之间关系的态度，也 可用图示的方法进行说明（如图7－2所示）。
Restricted Information and Basic Personal Data
回报
避险型
普通型
冒险型
风险
图7-2 不同类型投资者的风险曲线
Restricted Information and Basic Personal Data
风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产投资项目风险概述
三、房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。
的风险是可以主观预测和衡量的。
Restricted Information and Basic Personal Data
第二节房地产投资风险的种类与控制方法
一、房地产投资风险的主要类型
（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生
Restricted Information and Basic Personal Data
x
第三节 房地产投资风险分析
7、置信区间与置信概率
“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置
信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成
的面积。
xi x
x
式中：
xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；
以上三种类型投资主体对风险—回报之间关系的态度，也 可用图示的方法进行说明（如图7－2所示）。
Restricted Information and Basic Personal Data
回报
避险型
普通型
冒险型
风险
图7-2 不同类型投资者的风险曲线
Restricted Information and Basic Personal Data
风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产投资项目风险概述
三、房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。
第六章房地产开发项目风险与不确定性分析PowerPo.pptx
• 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。20.7.608:13:0008:13Jul-206-Jul-20
• 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。08:13:0008:13:0008:13Monday, July 06, 2020
度，但不知这种不确定性因素发生的可能性及影响程度，因而不能代替风险
分析。通过风险分析可以得到不确定性因素发生的可能性以及给项目带来经
济损失的程度。
6.4.2房地产开发项目风险分析的方法
（1）专家调查法 （2）层次分析法 （3）概率分析法和蒙特卡洛方法
6.4.3 概率分析
（1）概率的确定方法 （2）房地产项目评价的概率确定方法 （3）概率分析的步骤
6.1.1 引言
房地产开发投资规模大、周期长，环节多，受自然因素以及社会、
经济、行政、心理等其他因素的影响带来较多的不确定性，是一项高收 益、高风险并存的经济活动，要求投资者在对房地产进行投资时应充分 了解投资的风险情况，应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。
6.1.2风险与房地产分析
（1）风险的定义 引起风险的风险因素 风险因素发生的可能性 风险因素一旦发生给活动和预期目标造成的损益程度 （2）房地产开发风险的定义 房地产开发过程中出现的 可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性 风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失。
• 9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。20. 7.620.7.6Monday, July 06, 2020
• 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。08:13:0008:13:0008:137/6/2020 8:13:00 AM
房地产开发流程中风险防范典型案例分析PPT
※不可抗力致使不能实现合同目的（双方可解除） ※开发商预期违约 ※开发商迟延交房经催告后三个月的合理期限内仍未 履行或约定或法定的所有权登记期限届满后超过一 年不履行（法释15条、19条） ※开发商根本违约 法理依据：合同法94条第一、二、三、四项
开发商根本违约(法释第8、9、12、13条)
＊合同签订后开发商未告知买受人又将该房屋抵押给 第三人 ＊合同签订后开发商将该房屋又出卖给第三人 ＊房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋 交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格 ＊房屋质量问题严重影响正常居住使用（屋面、墙面、 卫生间严重渗漏、房屋倾斜墙体开裂以及设计、施 工违反国家强制性标准的情形）
※面积差异：法释第14条
《商品房买卖合同（示范文本）》第五条 在保修期内，因严重质量问题经两次修 理仍 不能正常使用（地方性法规如浙江）
商品房销售中特殊问题
业主退房、索赔的风险防范 1、尽量按照商品房买卖合同约定的时间交付房 屋 2、延期交房及延期办理产权证书的违约责任中设 定较低比例或者数额较少的违约金或通过合同约 定免责的条件。 3、避免《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条、 第九条、第十二、十三、十四条、第十八条的情 形出现。
案例三： 建筑施工领域的风险防范 2009年3月1日甲房产公司与乙建筑公司签订了一份工程施工合同。乙方承包甲 方的五号楼及地下车库土建工程。合同约定工程价采用固定价定为2300万元， 影响合同价款的风险因素包括设计变变更、经济鉴证及原材料等。工程约定的竣 工时间在2010年8月20日。工程价款的5%作为质保金。合同签订后，乙方公司 于4月开始组织施工，在施工中建设局发现甲房产公司的项目并未进行招投标， 甲房产公司又通过招投标的方式与乙公司于4月10日签订了建设工程施工合同。 为了少缴纳一些费用，甲公司的领导找到乙公司的项目经理，要求把施工合同中 的工程价格写的低一些，经甲乙双方最后协商，乙公司同意在施工合同中把工程 价格写成1800万元。施工合同经甲乙双方盖章后由甲公司在建设局办理了备案 登记。 由于乙公司担心备案的价格过低将来影响工程结算，2009年7月21日，甲乙双方 又签订了一份承诺书，内容为：关于签订的五号楼及地下车库施工合同，就此合 同内容双方做郑重声明：本合同仅作为建委办手续备案之用，不作为工程造价结 算的依据。
房地产投资风险分析(精)PPT参考幻灯片
❖ 式中，V 为标准差系数。一般地，V 越小，项目的相对风险就越 小，反之，项目的相对风险就越大。依据净现值期望值、净现值 标准差和标准差系数，可以用来选择投资方案。判断投资方案优 劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、 期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。
13
第一节 房地产投资风险概述
7
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量 ❖ 根据定义，风险R用数学函数可表达：
R f (P, K )
❖ 其中： P——各种不确定性的概率 K——所以不确定结果的数值
8
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量
方差
❖ 度量风险的大小，实际是度量那些不确定性结果 之间的差异程度或偏离程度。
寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项 目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响 甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大 小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消 除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系 数，计算公式为：
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量 ❖ 例题：某投资者以25 万元购买了一个商铺单位2 年的经营权，
第一年净现金流量可能为：22 万元、18 万元和14 万元， 概率 分别为0.2、0.6 和0.2；第二年净现金流量可能为：28 万元、 22 万元和16 万元，概率分别为0.15、0.7 和0.15，若折现率 为10%。问该购买商铺投资是否可行。
3
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 强调风险的客观性
13
第一节 房地产投资风险概述
7
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量 ❖ 根据定义，风险R用数学函数可表达：
R f (P, K )
❖ 其中： P——各种不确定性的概率 K——所以不确定结果的数值
8
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量
方差
❖ 度量风险的大小，实际是度量那些不确定性结果 之间的差异程度或偏离程度。
寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项 目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响 甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大 小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消 除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系 数，计算公式为：
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量 ❖ 例题：某投资者以25 万元购买了一个商铺单位2 年的经营权，
第一年净现金流量可能为：22 万元、18 万元和14 万元， 概率 分别为0.2、0.6 和0.2；第二年净现金流量可能为：28 万元、 22 万元和16 万元，概率分别为0.15、0.7 和0.15，若折现率 为10%。问该购买商铺投资是否可行。
3
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 强调风险的客观性
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发项目风险分析方法
例如某种产品市场预测，在10年中销路好的概率为0.7,销路 不好的概率为0.3。相关工厂的建设有两个方案：
（ 1 ）新建大厂需投入 5000 万元，如果销路好每年可获得利
润1500万元；销路不好，每年亏损20万元。 （2）新建小厂需投入2000万元，如果销路好每年可获得600 万元的利润；销路不好，每年可获得200万元的利润。 则可作决策树见下图。
√
√ √ √ √ √ √
0.12
0.06 0.04 0.09 0.12 0.06 0.04 ∑W*C=0.56
房地产开发项目风险分析方法
评价基准
风险度范围 0-0.4 0.4-0.6 0.6-0.8 风险定性 低风险 中等风险 高风险 决策 正常投标 可以投标，要考虑 风险成本 进一步风险分析
0.8-1.0
房地产开发项目风险分析方法
方案 大 A建
投入5千万 2 厂 +4000万 销路好 0.7 销路不好 0.3 +1600×10 -500×10
D
方案
B建
小厂
投入2千万 1 2800万源自销路好 0.7 销路不好 0.3 决策树
600 200
对A方案的收益期望为： 图16-3
EA=1600*10*0.7+(-500)*10*0.3-5000=4700万元
房地产开发项目风险分析方法
房地产开发项目风险分析方法
决策树所用图解符号及结构： （1）决策点：它是以方框表示的节点。一般决策点位于决策树 的最左端，即决策树的起点位置。 （2）方案枝：它是由决策点起自左而右画出的若干条直线，每 条直线表示一个备选方案。方案枝表示解决问题的途径，通常是 两枝或两枝以上。 （3）状态节点：在每个方案枝的末端画上一个“ ○”并注上代 号叫做状态节点。状态节点是决策分枝的终点，也是表示一个备 选方案可能遇到的自然状态的起点。其上方的数字表示该方案的 期望损益值。 （4）概率枝：从状态节点引出的若干条直线叫概率枝，每条直 线代表一种自然状态及其可能出现的概率（每条分枝上面注明自 然状态及其概率）。 （5）结果点：它是画在概率枝的末端的一个三角节点（△）。 在结果点处列出不同的方案在不同的自然状态及其概率条件下的 收益值或损失值。
房地产开发项目风险分析方法
风险分析表
可能发生的风险 因素 政局不稳 权数 （W） 0.05 风险因素发生的可能性（C） 很大1.0 比较大0.8 中等0.6 不大0.4 较小0.2 √ 风险度 W*C 0.03
物价上涨
业主支付能力 技术难度 工期紧迫 材料供应 汇率浮动 无后续项目 ∑
0.15
0.1 0.2 0.15 0.15 0.1 0.1 1
非常高风险
不投标
此项目的整体风险度为0.56，则定性为中等风险， 可以投标，要考虑风险成本。
房地产开发项目风险分析方法
根据专家的经验、对该项目的了解程度、专长等 ，对专家评分的权威性确定一个权重值，取值建 议在0.5-1.0之间，1.0代表专家的最高水平，其 他专家的取值相应减少。 最后的风险度计算为：每位专家打出的风险总分 乘以专家权威性的权重值，所得之积合计后再除 以全部专家权重值的和。
房地产开发项目风险分析方法
房地产开发项目风险分析方法
（一）调查和专家打分法 最常用、最简单、易于应用的分析方法。 首先，辨识出某一特定工程项目可能遇到的所有 风险，列出风险调查表；其次，利用专家经验， 对可能的风险因素的重要性进行评价，综合成整 个项目风险。具体步骤如下：
房地产开发项目风险分析方法
房地产开发项目风险分析方法
专家 专家A 专家B 专家C ∑ 风险打分 0.56 0.62 0.48
专家的权威 性权重
1.0 0.7 0.8 2.5
乘积 0.56 0.434 0.384 1.378
最终的风险度=1.378/2.5=0.5512 则定性为中等风险，可以投标，要考虑风险成本。
房地产开发项目风险分析方法
房地产开发项目风险分析方法
决策树形图可分为单阶段决策树和多阶段决策树。 单阶段决策树是指决策问题只需进行一次决策活动，便可以
选出理想的方案。单阶段决策树一般只有一个决策节点。
多阶段决策是指在一个决策问题中包含着两个或两个以上层
次的决策，即在一个决策问题的决策方案中又包含着另一个
或几个决策问题。只有当低一层次的决策方案确定之后，高 一层次的决策方案才能确定。因此，处理多阶决策问题必须 通过依次的计算、分析和比较，直到整个问题的决策方案确 定为止。
得不到补偿。如果中标，可采用两种方法进行研制开发： 方法1成功的可能性为80％，费用为260000元；方法2成功 的可能性为50％，费用为160000元。如果研制开发成功， 该开发公司可得到600000元，如果合同中标但未研制成功
第一步，确定每个风险因素的权重，以表征其对 项目风险的影响程度。 第二步，确定每个风险因素的等级值，按可能性 很大、较大、一般、不大、较小这五个等级，分 别以1.0、0.8、0.6、0.4、0.2打分。 第三步，将每个风险因素的权数与等级值相乘， 求出该风险因素的得分。再求出此工程项目风险 因素的总分，总分越高说明风险越大。
优点：简单易懂，容易操作，适用于缺乏具体客 观资料的工程项目前期决策阶段的风险分析。 缺点：只能利用专家的主观数据进行估计，得出 的结论也只是一种大致的程度值。
房地产开发项目风险分析方法
（二）决策树 决策树常常用于不同风险方案的选择。 决策树又称决策图，是以方框和圆圈及节点，并 由直线连接而形成的一种像树枝形状的结构图。 即，将备选方案、可能出现的自然状态、结果、 各种益损值和概率值等分别用一些特殊的顶点与 边以及权值来表示，并按其因果关系排列而成的 树形图。如下图所示：
EB=600*10*0.7+200*10*0.3-2000=2800万元
对B方案的收益期望为： 由于A方案的收益期望比B高，所以A方案是有利的。
房地产开发项目风险分析方法
某开发公司拟为一企业承包新产品的研制与开发任务，但 是为了得到合同必须参加投标。已知投标的准备费用为
40000元，中标的可能性是40％。如果不中标，准备费用