龙之梦购物中心市调

上海长峰房地产开发有限公司市场调研报告日期：2010年11月25日调研对象：上海龙之梦购物中心地址：上海市长宁路1018 号（长宁路凯旋路交界处）调研主要课题及目的：1 了解其设计风格、整体定位、业态分布、招商情况2 根据其定位，搜集适合我司广场经营的各业态品牌储备3 分析其经营优势予以借鉴简介：龙之梦购物中心是由上海长峰房地产开发有限公司开发建设而成，是中山公园地区轨道交通枢纽商业组合体，占据上海市两条主要轨道交通交汇点。

其中，地铁二号线连通上海的两个机场，轻轨明珠线连通上海的两个火车站。

基地占地2.59公顷，地上、地下总建筑面积约32万平方米，总投资逾30亿人民币。

商圈、客流、交通及主要顾客群分析：商圈龙之梦购物中心座落于上海市长宁区中山公园西侧，南起长宁路，西临凯旋路，东北侧紧靠汇川路，轨道交通2号、3号线、4号线的交汇处。

龙之梦购物中心以其独特的设计和优越的位置成为上海西区重要的城市枢纽型轨道交通商业设施交通枢纽型综合建筑。

中山公园地区功能被定位为商业型、休闲式、数字化，并将建成以现代商业和多媒体产业为主导的，集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心。

“龙之梦”将与新宁购物中心、玫瑰坊商业街、米兰时尚广场、巴黎春天、贝多芬广场等共同组成中山公园商圈的核心。

主要顾客群分析集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体，坚持中高档经营定位，荟萃了1000 余种国际、国外的精选品牌，丰富的商品和特色鲜明的家庭互动功能业态使广大消费者近悦远来。

开业以来，龙之梦购物中心正日渐成为越来越多的浦西乃至上海市西部地区消费者购物休闲的重要场所，成为中山公园商圈最具影响力的企业之一。

交通中山公园地铁站/轻轨站轨道交通二、三、四号线直达公交:88、67、922(原13路)、946终点站20、54、737、765、825、921、941、949、316路公共汽车到中山公园建筑结构-独特的建筑造型长峰商城坐落于上海市长宁区中山公园西侧，南起长宁路，西临凯旋路，东北侧紧靠汇川路，占地25,899平方米。

长峰商城以其独特的设计和优越的位置成为上海西区的重要交通枢纽。

不仅如此，它还是一座拥有地下四层，地上十层裙楼和五十八层塔楼的大型商业，交通综合建筑，这其中包括大型停车库，汽车站，大型超市，百货公司，书城，办公楼和酒店等多种设施。

总建筑面积约30万平方米，是一座名副其实的城中之城。

长峰商城的办公和酒店部分叠加形成一幢240多米高的超高层主楼，以一条弧线勾划出长宁区新世纪商业中心的恢宏气势。

整个商城的外立面由玻璃和三片红铜质感的墙面组成，沿逆时针方向旋转，升腾，象征着商城的繁荣和蒸蒸日上的景象，又似一个巨大的聚宝盆，不断地给顾客以惊喜和收获。

长峰商城运用了现代化的商业理念，以单一的环型流线把大量的人流均匀的分流到商场的每个角落。

三个椭圆形中庭给顾客明确的方向感。

遍布于每个层面的自动扶梯在垂直方向拉动人流，在水平面上连接各个中庭，以保证顾客在单边4.2公里长，包含680个店铺的廊道内购物时不迷失方向。

【建筑布局】长峰商城地下室，共4层。

地下室3、4层为停车库、设备房、酒店库房。

地下2层与地铁站厅在同一标高，与附近900平方米的扇形地下广场相连。

在整个地下二层1000平米室内中庭全部采用自然采光，全天候24小时开放。

地下广场向北有8米宽的通道连接同在地下2层的出租车站。

通道的东侧是百货公司，西侧是大型超市。

地下1层同样是通道加大型超市加百货。

地下1层和2层的层高均为5 2米。

在地面上，一幢58层的主楼占据着商城的东南角。

一，二层为门厅，大堂；三层至八层是同时连同购物中心和上部酒店的各个特色餐厅；九至十层用作酒店宴会大厅的前厅；十二层为健身中心，连同屋顶的游泳池和网球场；十三层至二十三层为办公层；二十四层以上皆为酒店客房及设施。

（其中，十一，二十七，二十八和四十三层为避难层或设备层）。

地面裙房由一至九层的购物中心和十至十一层的酒店宴会大厅组成。

购物中心标准层呈弧形，有条形中庭及两侧的购物廊道连接三个顶角的椭圆形中庭，形成弧形环通的室内购物街。

在购物街围合的中心区域是每层三千平方米左右的百货公司，百货公司向三个椭圆中庭都开有入口。

购物中心七层沿中庭四周为大型的美食广场。

八，九层是龙之梦影城，。

如此齐全的设施，再加上十分便捷的交通，带动整个地区的经济繁荣。

整体定位，经营特色分析：整体定位：由于龙之梦实行主力店开拓式招商模式，使得旗下的品牌定位有了相当大的提升，部分国际知名品牌陆续进驻，招商目标定位向世界一线品牌靠拢。

经营特色：龙之梦以经营年轻时尚的品牌为主，部分奢侈品牌陆续引进中。

业态分布服装约33%、餐饮约40%，配套约27%。

主力品牌有：H&M、C&A、Calvin Klein Jeans、Concept、QUIKSILVER、、NEXT、Esprit、ONLY/VERO MODA/Jack Jones、亨达利钟表、望湘园、港丽茶餐厅、迈泰、洋葱餐厅、麻辣诱惑、阿一天下、星巴克、面包新语、宜芝多、玩具反斗城、炫动卡通乐园、汤姆熊、一兆韦德健身、龙之梦影城、特卖会等等。

其他（设施设备，环境，服务，楼层简介和发展趋势）车库：地下车库3、4层。

车位860个，半小时内免费，超出10/小时。

设施设备：1、1层设立总服务台。

2、广场设计内外扶梯相结合，双排双向设计。

服务：1、服务总台：咨询热线:61155511。

向顾客提供各餐厅租户之订座电话、广播寻人、失物报失及招领、提供正大广场周边道路及交通相关信息咨询服务、接待顾客投诉、接受顾客的意见或建议。

2、大部分店铺有优秀的待客意识。

楼层简介：（东区生活休闲区中区家庭生活区西区时尚精品区）1F H&M、C&A 、Calvin Klein Jeans (CK Jeans)... 、化妆品、黄金珠宝、钟表、配饰、摄影、花旗银行、哈根达斯、渣打银行、酷圣石、上海龙之梦万丽酒店、HAZZYS 、亨达利2F 天美意、精品少女装、it、sevendays、E-LAND、COEY 、Esprit 、爱茜茜里、谢瑞麟、3F 欧时力、优衣库、AGATHA 、屈臣氏、播、D'ORLAN 、鼎泰丰、Ebase 、Salon Esprit4F 男士服饰、牛仔休闲服饰、马克华菲、堡狮龙、优衣库、男鞋、男配饰、箱包、吉旺港式餐厅、Ab、、CROCS、CASIO、Colour jeans、chevignon、Clarks、CHOYA、DELSEY、DIDIBOY、EXR、GEOX、GORNIA、合衣坊、JACK NICKLAUS、ROBERTA、ST john、SATCIH、斯凯奇 SKECHERS、Test-tube 、TIMBERLAND、UNISEX、V-one、VICTORINOX、。

5F 运动服饰、运动器材、运动配件、NIKE、adidas、美容美发、美甲、望湘园、特力屋HOLA、拜尔齿科、酩悦炭烧火锅、旅行社、雷诺瓦拼图、麦吉柯魔术、Columbia、美丽田园、玛花纤体、娇莉芙。

6F 孕婴用品、儿童服饰、儿童玩具、儿童摄影、儿童乐园、玩具反斗城、阿拉丁儿童摄影 、汤姆熊欢乐世界、巴贝拉、川域、万裕采蝶轩、大渔铁板烧、巴国故事经典川菜、魔术吧、尚一汤、魔厨卡利专业咖喱餐厅、泛纳宾地中海餐厅。

7F 阿一天下、港丽餐厅、麻辣诱惑、广州蕉叶、干锅居、外婆澎湖湾、云南美食城、森森彩艺廊、釜山料理、福农草、米爱粥、一茶一坐、梧桐小镇、申菜坊、五徳鸡、瑞士丰饶咖喱、鼎心小笼、睿迪咖啡、吉思餐厅、赤坂亭、家有好面、越魅越南餐厅。

8F肯德基、柏斯琴行、EF英孚教育、豆捞坊、达伽马巴西烤肉、荷蛙轩、避风塘、来福小馆、上海人家、之味生蚝馆、和樱日本料理、过门香健康美丽中国菜、楚炫堂、洋葱餐厅。

9F龙之梦影城。

B1家乐福、休闲食品、健康瘦身馆、全家 Family Mart、、瑞尔齿科、中国银行、中国工商银行。

B2家乐福、永乐生活电器、中国移动通信、一代眼镜、茶叶、得一药房、休闲食品、代官山、宜芝多、麦当劳、龙照咖喱、老娘舅、燕窝、华氏大药房、味千拉面、快乐柠檬、丸来丸去、星巴克咖啡、DQ冰淇淋(冰雪皇后)、蛋蛋屋、Kole、Leonidas、莉莲蛋挞、、魔提工坊等。

电梯、洗手间、ATM：手扶梯60 个观光电梯 3 个货运电梯 2 个洗手间 26 个ATM 6 个发展趋势：功能扩大，购物中心逐步成为城市化中心。

随着商业中心的泛化和郊区城市化建设的加快，以购物中心等大型商业设施和新型业态以独特的业态、品牌、客流聚集效应，正逐渐成为一个商圈乃至一个地区的地标性建筑，而其所倡导的“一站式”消费概念对于提升整个地区商业配套及功能，促进城市化进程起到了举足轻重的作用。

龙之梦曾有过尴尬的过去，开业2年多，依然只有65%左右的出租率，6楼之上的三层楼面几乎全部空置。

这里大部分的客流长宁区本地客流为主，消费人流难以满足龙之梦巨大的胃口。

在新一轮重新调整之后，龙之梦以“家庭娱乐消费中心”的定位重新亮相。

先后引进健身馆、影城等设施，接着，新开出了几家餐厅，并引入更多知名品牌，带动一部分人气。

调整之后，家庭开始成为龙之梦的主要客流来源。

当然时尚年轻群体也是重要的客源。

包括h&m、优衣库、tvp、汤姆小熊、玩具反斗城等一批知名服装、娱乐、玩具等业态，纷纷被龙之梦招揽至旗下，这里租金也因此不断上涨。

个人观点：龙之梦购物中心成功优势：龙之梦购物中心作为轨道交通枢纽商业组合体，将人们生活中的购物、娱乐、休闲、办公等需求都集中在一个多功能建筑体内予以满足，减少了各类交通出行总量。

龙之梦购物中心利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合在一起，增强了城市服务功能。

让城市人真正享受到公共交通带来的便捷，从而由衷地热爱公共交通。

购物中心内同时配置了各项与人们日常生活密切相关的商业功能和现代服务功能，提升了消费结构，培育了新的消费热点。

给人们带去了不仅是出行的方面，更将人们生活中的购物、休闲、娱乐、办公等需求都集中在一个建筑体内予以满足，改变了原来对单一功能商业体的多次出行，减少了各类交通总量。

同时购物中心招商中心也尽全面照顾家庭消费核心为主的业态定位，不断创新引进一些老百姓所钟爱的品牌，在业态配比上，餐饮部分的比例也加大，这为整个购物中心引爆人气形成导火线作用。

龙之梦购物中心运营劣势：1、指示系统过于混乱。

龙之梦购物中心齐聚1000多商家，国内外知名品牌相继入驻，规划动线及指示系统过于混乱，消费者目的性消费减弱；2、购物环境过于陈旧。