抵押贷款评估中应明确的问题
房地产抵押贷款评估问题及对策
东方企业文化・百家论坛 2012年12月162房地产抵押贷款评估问题及对策研究刘 辰 周天驰 侯魁等（首都经济贸易大学财政税务学院，北京，100079）摘 要：商业银行对企业发放的担保贷款中，不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。
数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%，风险远大于获益。
本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查，分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题，提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系，以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。
关键词：房地产抵押 抵押贷款 房地产评估 中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）12—0162—02一、房地产抵押贷款评估文献综述《国际评估准则》是目前最具影响的国际性评估专业准则。
其中应用指南201.01提出对担保贷款评估通常使用市场价值类型。
此外，收益法和市场法更加适用于担保贷款的资产评估。
新的巴塞尔协议（Basel Ⅱ，2004）提出了合格的金融抵押品的认可标准，如存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场，存在可以公开得到的抵押品市场价格，特别是协议强调了抵押贷款价值。
Fernando Miranda-Mendoza （2010）则进一步将折扣率和随机事项这两个因素引入到传统的抵押贷款评估期权模型中，并将改进的模型应用到实例当中，从而提高了住房抵押贷款的评估准确度。
我国的学者主要是从评估价值类型、评估方法以及抵押贷款评估风险三个方面来对房地产抵押贷款评估进行研究。
崔宏（2007）认为，抵押贷款价值是抵押资产评估理论的核心概念，抵押贷款价值类型是抵押资产评估理论的统帅和灵魂，抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成。
评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。
商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨论文
商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨论文商业银行作为金融机构之一，在进行信贷业务时通常会采用抵押资产评估方法来评估借款人的抵押品价值，以确保贷款的安全性和可持续性。
然而，抵押资产评估方法存在一些问题，这些问题需要得到解决以提高评估的准确性和可靠性。
本文将讨论商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题，并提出相应的对策。
首先，商业银行信贷抵押资产评估方法存在信息不对称的问题。
信息不对称是指商业银行的评估人员无法获得完整和准确的抵押资产信息，而借款人可能有意或无意地隐瞒有关抵押品的关键信息。
这可能导致评估的不准确和不可靠。
为了解决信息不对称的问题，商业银行可以采用以下对策：首先，建立完善的信息收集和核实机制，确保评估人员能够获得客观、真实和完整的抵押资产信息。
其次，加强与相关部门和机构的合作，获取第三方的数据和评估报告，以增加评估的准确性和可靠性。
此外，商业银行还可以利用信息技术手段，如人工智能和大数据分析，来加强对抵押资产信息的核实和验证。
其次，商业银行信贷抵押资产评估方法存在估值不准确的问题。
由于抵押资产的价值受到多种因素的影响，如市场行情、地区经济情况等，评估人员在评估抵押资产价值时往往存在主观判断和误差。
为了增加估值的准确性，商业银行可以采取以下对策：首先，建立科学的抵押资产评估模型，将市场行情、地区经济情况等因素纳入考虑，以减少主观判断的影响。
其次，加强评估人员的专业培训和技能提升，提高其对市场和经济趋势的把握能力。
此外，商业银行还可以引入第三方专业机构进行独立评估，以提高评估的客观性和准确性。
此外，商业银行信贷抵押资产评估方法还存在缺乏统一标准和规范的问题。
由于评估标准和规范的不统一，不同评估人员可能会采用不同的评估方法和模型，导致评估结果的差异。
为了解决这个问题，商业银行可以采取以下对策：首先，制定和发布统一的评估标准和规范，确保评估人员在评估过程中能够遵循统一的方法和流程，提高评估结果的一致性和可比性。
土地抵押评估常见问题及建议
对于土地估价来说 ， 土地抵押评估是其主要工作之一 ， 因为 涉 及 到信 贷 的安 全 和 当事 人 的财 产保 护 ，所 以它 又与 一般 的土
用 由抵 押 权人 进 行 支付 ，这 时进 行 抵 押评 估 的对像 就 是 土地 使
用 权清 算 时 的价 格 ，应 按 照 清算 价 格标 准来 确 定具 体 的清算 价 格 ； 押 权 设 定 时 ， 时 转移 的是 土 地 使 用 权 的 抵 押 权 ， 不 是 抵 此 而 土地 使 用权 ， 此 时 无 法确 定 清偿 的费 用 是否 由抵 押进 行 支 付 ， 而 所 以 ，此 时进 行土 地 抵 押评 估 的 对 象是 土 地 使用 权 的 抵押 权 价
供 的 评估 报告 是 否 满 足银 行 的 操作 规 程 ，银 行 能 否对 土 地抵 押 评 估 报告 完全 理 解 。目前 土 地抵 押 评估 中最 常见 的情 况 是 ： 业 专
的评 估 机 构计 算 出 了抵 押 物 的 市场 价 值 ，银 行 就按 照 其 估计 的
值 ， 该 考虑 其 设定 的抵 押权 ， 且 要 考虑 当土 地 抵押 的期 限满 应 并
险， 而且 要 涉及 到 土 地 当事 人 的合 法 利 益 ， 如何 正 确 的对 土地 进 行 正确 的评 估 ， 就成 为人 们关 注 的 问题 。
１ 土地 抵押 评估 的 特点 Ｉ１ 抵 押 土 地 需 满 足 的 要 求 ．
具有 抵 押权 的人来 说 ，抵 押 价 格 就是 其 履 行 担保 的程 度 而不 是
时 ， 下 的土 地使 用 年 限对 土地 抵 押价 值 的影 响 。 剩
２ 土地 抵 押评 估 中 的问题
浅析抵押贷款评估存在问题和相关建议
一
、
抵押 贷款 资 产评 估 当前 面 临 的
道德 层 面 首先 ，抵押 资 产评 估 存 在 虚假 或者 夸
一
【 文章摘要】 随 着我 国房地产市场的快速发展 ， 房地 产金融市 扬越 发活跃 ，房 地产抵 押 贷款评 估业 务 日益增 多。抵押 贷款
评 估 的质 量 关乎 金 融 机 构 发放 贷 款 的
安全 ，而金融稳定是 经济稳 定的基础 ， 金融 动荡将会给社 会经 济带来 动荡和 不安 。 目前抵押 贷款资产评 估在道德 和 技 术层 面存 在 一 些 令人 担 忧 的 问题 。 本文从 分析 目前我 国抵押 贷款 资 产评 估 存 在 的 主 要 问题 出 发 ， 并 在贷款 ；金融
维普资讯
浅析抵押贷款
评估存在问题和相关建议
林 金 豪 中 国建 设 银 行 温 州 分 行 ３ ５ ０ ２００
估 业务 ，选 择 评 估 业 务开 始 ，一 直 到项 目 完成 向用 户 提 供评 估 报告 的 全过 程 中 ，采 取 一系列的检验 、核查、验证等措施或方 法，保证评 估的真实 、可靠 、科学 、公正。 这 需要 建 立 机 构 适 宜 的组 织 体 系 ，并 根据 角度 也 进 一步 纵 容 了 银行 对 抵 押 评 估管 理 一 体 系 建 设 进 行 必 要 的 职 责 划 分 ，互 相 约 的放松。 束 、 相 促 进 ， 到 职 责分 明 ， 益 明 确 。 互 做 利 ２ 、技术 层 面 、建 立和 完善抵押贷 款评估 的金融机构 首 先 ，评 估 准 则 的 制 定严 重滞 后 。 资 ２ 产 评 估 协 会 ２ ０ 年 并入 注册 会计 师 协 会 ， 内部管理和外部监管制度 ００ 各大银行应当建立完善的抵押评估管 ２ ０ 年 又 独立 出 来 ， 并期 问 评 估理 论 的 ０４ 合 研究和评估准 则的制定 处于半停 止状态。 理 制度 ，通过 内控制度减少贷款风险。银 评 估 准 则 的制 定 严重 落 后 于 评 估业 务 的 发 行 等 金 融机 构应 当将 评 估 作 为 信 贷审 核 过 展。我国评 估行业没有对抵押贷款评估业 程 中一 个重要 的环 节，并确保其独立性 、 务必要的规范 ，目前 尚未 出台有关抵押贷 有 效 性 。 重 点 强 化 抵 押 评 估 业 务 的 独 立 款 评 估 业务 的准 则 或 指 导 意见 ，从 一定 意 性 ，不仅要 采取有效措施确保评估人 员和 义上可以说我国抵押贷款评估业务基本处 评 估机构的独立性 ，也要保证银行 内部机 于 无 序 状 况 。 由于 缺 乏 必 要 的 技 术 规 范 ， 构 在 评 估 业 务 委 托 、 审 核环 节 的独 立 性 ； 建立评估报告复 核制度 ，由具有专业知识 给 抵押 贷款 评 估 业 务 带 来很 大 的混 乱 ，评 和经验 的工作人员对 评估报告进行复核 ， 估 业 务 中 许 多 重 要 的概 念 混淆 不 清 。 或 委 托 专 业 评 估 师进 行复 核 。 其次 ， 评估执业人员的专业胜任能力 金融监管部 门应加大对抵押评估业务 有 待提 高 。评 估 人员 应 当 根据 其具 有 的 专 业 胜 任 能 力 和 执 业 经 验 承 担 资 产 评 估 业 的管理 力度 ，通过制度法规或部 门规章的 务 。必 要 时 应聘 请 专 家协 助 工 作 ，但 应 当 形 式 ，对抵 押 评 估 业 务 的相 关政 策性 问题 予 以明确 ，包 括 什 么样 的抵 押 业 务必 须进 采 取 必要 措 施确 信 专 家工 作的 合 理 性 。 行评估、由具备什么样条件的评估师和评 估 机 构 进行 评 估 、抵 押 评估 及 其 复 核 中应 二 、抵押 贷款 评估 有关 建议 １ 健全社会的诚信制定建设 ， 、 建立和完善 当 遵 守 的原 则或 最 低要 求 等 。根 据 我 国 当 前抵押评估业务的状况，为避免 申请 人与 评估机构质量保证体 系 完 善 人行 征 信 系 统 ， 评 估 师 的 执 业 评 估 人 员之 间的 利 益 冲突 ，确 保 抵 押评 估 将 情 况 反 映 到 资 产 评 估 师 的 个 人 征 信 报 告 能 够有 效地 帮 助 银 行 合理 决 策 ，防 范 金融 中。如评 估师出具虚假或不实评估报告 ， 风 险 ，笔 者 建议 可 以参 照 国 外 的做 法 ，由 政府 强制规定抵押评估业务必须 由银 行统 其 个人 征 信 报告 中将 有 不 良记 录 ，为 保持 委托 ，银 行 不 受理 由 申请 人 自行 委 托 评 良好 的 信 用 记录 ，评 估师 将 谨 慎 出 具 评估 估机 构 的评 估 报 告 。此 外 ，也 应 当 由政 府 报告。 建立评估师职业保险制度 。 截止２ ０ 部 门定 期 对 金融 机 构 执 行抵 押 评 估 业 务制 ０５ 将此作为对银行考核的 年 底 我 国注 册 资产 评 估 师 已经达 到 ３ 余 度情况进行检查 ， 万 人 。 样 庞 大 的 队 伍 ， 于保 险公 司来 说 ， 内 容之 一 ，以督促 金融 机 构 完 善 其抵 押 评 这 对 是 一 个 具有 极 大 潜 力 的 发 展市 场 。一 旦建 估 管 理 制 度 。 、 从技术 立 评 估 师风 险保 险 制 度 ，对 评 估 师 会产 生 ３ 制定切实可行 的抵押评估准则 ， 督 促 作 用 。如果 某 个评 估 师 因 为 业务 水 平 层面上 规范 抵押 评估行为 ，从价值类型 、
土地抵押评估中常见问题及其改进建议论文
浅谈土地抵押评估中常见问题及其改进建议摘要：对于土地估价来说，土地抵押评估是其主要工作之一，因为涉及到信贷的安全和当事人的财产保护，所以它又与一般的土地评估不同。
在实际的土地抵押评估中，其核心问题就是评估价格的把握，这关系到借贷双方的切身利益，也体现估价师及估价机构的业务水平。
文章在对上述问题分析的基础上，提出了一些改进建议，以此来实现对土地抵押估价的科学管理，进而维护产权人的合法权益，希望对相关人员有借鉴作用。
关键词：土地抵押评估；问题；建议中图分类号：d912 文献标识码： a 文章编号：土地因其具有不可移动性、价值量大和不轻易贬值等优势，一直被人们认为是一种良好的提供债务履行担保的物品，土地具有不可移动性、寿命长久，价值最大，保值增值等特点。
随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。
一般，公民，法人或者其他组织向其他公民，法人或者其人组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保，为了知道提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。
但是土地抵押因为涉及到信贷风险，而且要涉及到土地当事人的合法权益等重要问题。
如何正确的对土地进行正确的评估，就成为人们关注的问题。
1土地抵押评估的特点1.1抵押土地需满足的要求进行土地抵押时，明确土地产权的归属是最基本的要求。
土地抵押贷款像其它贷款一样也具有一定的风险性，所抵押的土地应有明确的土地产权，具有国家颁发的土地使用证；估价人员对所抵押标的突击进行评估时，首先要检查是否具有土地产权使用证，并且要到现场进行实地勘察，保证土地的实际情况与产权使用证上的一致；如果进行抵押的土地委托人与土地使用者不是同一人时，应明确二者之间关系，并要求土地使用者提供相关证明。
1.2土地抵押价值在进行土地抵押时，其抵押价值是进行债权担保时的价值；抵押的土地不符合法律要求的，就没有土地抵押价值；对于首次进行抵押的土地，此块土地本身的价值就是其抵押价值；第二次进行抵押的土地，其土地抵押价值就受到首次抵押的影响，直接影响到其土地的担保价值，它的土地抵押价值就是扣除已经进行担保后的差额部分；对于具有一定使用年限的土地的抵押价值，应该考虑其设定的抵押权，并且要考虑当土地抵押的期限满时，剩下的土地使用年限对土地抵押价值的影响。
贷款抵押物评估有关问题探讨
贷款抵押物评估有关问题探讨(共8页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--贷款抵押物评估有关问题探讨一、货款抵押物评估的有关概念什么是贷款抵押物评估可以从三方面理解。
第一、评估目的是为抵押资产实现债权担保提供价值依据。
第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。
第三、评估的最终结果应该是抵押（或清算）价格。
抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的但保，债备人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
贷款抵押物评估的前提条件按贷款发放的时间先后应分为以下三种：1．企业拟以抵押方式向银行申请贷款，即评估在贷款之前。
评估结果作为银行发放贷款金额的决策依据，抵押物价值不足以抵偿贷款时，银行可以减少贷款额或要求企业提供其他担保，在当前信贷体制改革中，这种评估日益增多。
2．在贷款未到期，而原评估结果超过了有效期，银行要对抵押物的保管、使用和实际价值不断进行检查，重新评估，当抵押物价值低于借款合同规定的水平时，应要求借款人补充新的抵押物。
评估即为银行防范风险的一种方式。
3．贷款到期，债务人未能按期偿还时，抵押物需在折价或者拍卖、变卖前进行清算评估，即处置抵押物前的定价评估，评估结果应作为抵押物变现的客观公允市价，目前以拍卖方式的评估情况较多。
以上三种情况下的评估虽然同是对抵押物进行评估，但评估时考虑的因素和选取的方法应分别对待。
本文重点阐述第1、2种情况下的抵押物评估。
二、贷款抵押物评估操作中应注意的问题贷款抵押物的评估除遵守资产评估操作规范外，还应注意其特殊性，主要表现在以下几点：1．抵押物的选择。
一般而言，银行所希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可靠还款保证。
因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分的保证。
按照风险大小选择抵押物的顺序为：存款、可出售的证券、应收帐款、存货、机器设备、建筑物、股份。
商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨
商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨【摘要】商业银行信贷抵押资产评估方法存在着诸多问题，如抵押物价值估计不准确、评估过程缺乏监管等。
为了应对这些问题，建议加强抵押物权益登记管理、建立完善的评估体系、加强评估师培训和监管，并引入第三方评估机构。
这些措施有助于提高信贷抵押资产评估的准确性和公正性。
在未来的研究中，可以深入探讨如何进一步完善评估体系，提高评估师的专业水平，加强第三方评估机构的监管等，以更好地规范和推动商业银行信贷抵押资产评估工作的进展。
【关键词】商业银行、信贷、抵押资产、评估方法、问题、对策、抵押物权益、评估体系、评估师、第三方评估机构、培训、监管、结论、未来研究方向1. 引言1.1 研究背景商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨引言:信贷是商业银行的核心业务之一，而抵押资产评估则是信贷风险管理的关键环节。
商业银行在发放贷款时，通常会要求借款人提供抵押物以减少信贷风险。
随着金融市场的不断发展和变化，信贷抵押资产评估方法也面临着一些问题和挑战。
随着房地产市场的波动和价格变化，抵押物价值难以准确评估。
特别是在房地产价格快速上涨或下跌的情况下，评估师往往难以给出客观准确的评估结果，导致信贷风险的增加。
一些商业银行在抵押物权益登记管理方面存在缺失或不规范的情况，造成了评估过程中信息不对称和风险控制不到位的问题。
商业银行信贷抵押资产评估方法存在一些问题，需要通过加强管理和引入新的机制来解决。
本文将探讨这些问题，并提出相应的对策和建议。
1.2 研究意义商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题在当前金融市场中具有重要意义。
随着经济全球化和金融市场的不断发展，商业银行作为金融机构，承担着信贷和风险管理的重要职责。
信贷抵押资产评估是商业银行进行信贷决策和风险控制的基础，直接影响到银行的资产质量和风险承受能力。
研究商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题具有重要意义的原因有以下几点：商业银行是金融市场的重要组成部分，其信贷抵押资产评估的准确性和科学性直接关系到金融市场的稳定和健康发展；信贷抵押资产评估方法存在的问题不仅会增加商业银行的信用风险，还可能导致金融市场出现风险传导和系统性风险；随着金融市场变革和金融工具创新，信贷抵押资产评估方法需要不断完善和提升。
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分，而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正,关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展.本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。
关键词:房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years，with the rapid development of economic reform, China’s real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually，has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair，to financial institutions，the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests，real estate mortgage loan evaluation has become very important，but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estatemortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage。
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抵押贷款评估中应明确的问题
RealPropertyAppr
不动产评估
银行及非银行金融机构对外贷款偿还的担保已经
大多需要抵押,仅以信用担保的贷款越来越少.以抵
押来融通资金是银行及非银行金融机构最重要的业务
之一.在抵押贷款中抵押物的产权人为借款人,抵
押权人(银行及非银行金融机构)在抵押人(借款人)
不能按照贷款合同的规定按期偿还贷款时有处理其
抵押物的权力,以补偿贷款的损失.《国资企函发
(1994)36号》文件早就规定,国有资产抵押时,必
须进行评估以确定抵押的底价.
抵押物的真实价值是资金提供者也是抵押权人
普遍关心的问题.目前,我国抵押贷款的评估业务发
展很快.本文拟对抵押贷款评估中的有关问题作一些
探讨.
一
,抵押对象
银行及非银行金融机构接受的抵押物包括不动
产,有价证券机器设备及专利权等.这些抵押物
中,由于房地产不可移动不可隐藏,易于保管,不
易损耗,难以灭失,产权易明晰且具有较好的保值
性,因此成为抵押贷款中的主要抵押物.而其他抵
押物由于没有房地产的这些优点,抵押的频率都低
于不动产.其中,专利权,商标等知识产权的抵押贷
款在我国才刚刚开始.如柯瑞生物医药技术有限公
司凭借其蛋白多糖生物活性物质的发明专利权从交
通银行北京分行成功获得了150万元的贷款.随着知识经济的发展,知识产权抵押贷款的评估业务将会越来越多.
暖设施与装饰的各类标准成本单
价.在评估中,我们通过相应调整
和修正,得出其所评估建筑物的重
置单价从而得出评估值.
对于非商用性质却在进行商业
经营的房屋建筑,如小商店,小饭
店,机动车修理铺等,只要其能提
供工商经营许可证和税务纳税证明
的,我们在采用成本法评估时根
据其收入给予了适当的收益补偿.
对于海边几幢老人常年居住的
住宅,无房权证和土地证房屋本
身质量也较差,如仅以成本法评估
补偿价值,可能解决不了他们以后
的居住问题.但这些房屋是老人们
避风遮雨赖以生存的住处,根据国
务院第3(35号令《城市房屋拆迁管
理条例》精神,我们积极建议华电
国际莱州发电厂筹建处为他们新建
住宅,最终使老人们得到了妥善安
置.社会上也因此对此安置工作给
予了良好的评价.
(作者单位:山东莱州宏正会
计师事务所)
圈
PropertyAppraisal
不动产评估
二,抵押贷款中要明确的几个概念
1评估价值:是评估人员根据抵押物的实际情
况,结合当前市场行情,通过详尽的现场勘察,应用
公允的评估方法确定出的抵押资产在评估基准目的参考价值.
2预计税费:是假设抵押物于评估时点交易时
按照国家有关交易税费标准所计算出的税费,主要用于协助银行确定抵押物未来可能发生处分时应缴纳的税费.
3抵押净值:是评估价值减去预计税费,抵押物
处置时的拍卖费用,抵押物法定优先受偿款等之后的剩余价值.法定优先受偿款是法律规定优先于本次抵押贷款白勺受偿款额,包括抵押人拖欠的所抵押不动产的建筑工程款,抵押物本次抵押前已承担的抵押债务金额以及其他法定优先受偿款.抵押净值即银行确
定贷款额度的基数.
4贷款额度:贷款额度由银行根据贷款风险,抵
押物的变现能力,市场行情及相关规定在抵押净值基础上进行确定.
根据上述这几个概念,可以清楚评估价值不等于
抵押净值及发放给抵押人的贷款额.这三者之间的关系为评估价值大于或等于抵押净值抵押净值大于或
等于贷款额度;抵押净值是在评估价值基础上得出
的而贷款额度是在抵押净值的基础上得出的.
三,抵押贷款评估中应关注的问题
1抵押评估采用的价值标准
在抵押贷款评估中,应采用什么样的价值标准
业内有众多的争议.一部分评估师认为应评估抵押物
的市场价值或正常市场条件下的价值.而另一部分评估师认为应当评估其清算价值或变现价值.
持清算或变现价值观点的评估师认为,依据担保
法规定,债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖,变卖该财产的价款优先受偿.而当债务人不履行债务时,银行往往只能通过变卖来行使处置权和收益权,该财产持续使用或"持续经营的条件都已经不存在,因此适用的评估
价值标准只能是强制清算价值或变现净值.而市场价值往往可能高于清算价值如果按照市场价值评估会高评抵押物的价值,从而加大了债权人的风险.
而持市场价值或正常市场条件下价值观点的评估
师认为:抵押物的价值评估是设定抵押物所有权及经营条件不发生变化的前提下而进行的价值鉴定.当需要抵押人以抵押物清偿债务时,应另行确定其价值, 原评估值不能作为抵押物转让的价值依据.
对以上两种观点,笔者认为采用哪种价值类型
应取决于抵押贷款的合同期限理由如下:目前,抵
押贷款评估报告的有效期一般为一年.当抵押贷款合同期限在一年以上时,若债务人不偿还贷款,银行通过变卖行使处置权和收益权时,评估报告使用时限也已经过期评估师没有必要对评估报告有效期
以后的变卖价格过多考虑.在这种情况下,评估适用于市场价值或正常市场条件下的价值.当抵押人到期不能偿还债务时应另行聘请评估师对抵押物进
行评估以确定变卖价值.反之,当抵押贷款合同的期限在一年以内.也就是说在评估报告的有效使用期内银行通过变卖抵押物行使处置权和收益权时,可以谨慎考虑采用清算价值或变现净值.而如果抵押
人的资信等级较高,未有到期不还贷款的先例,也没
有任何证据表明其到期不能偿还贷款,也应考虑出
具市场价值的评估报告.
2.
权属
与其他目的的资产评估一样抵押物的权属问题
至关重要.评估人员必须对抵押物的权属进行仔细, 谨慎的复核.原则上抵押人的名称必须与产权证书
上的所有权人的名称一致.如有差异要求抵押人对
不一致的原因予以说明.抵押物最终产权文件尚未办妥之前必须提供相应的替代文件.所有替代文件上
的所有权人必须与抵押人一致.评估师还必须验证产权证书原件以避免抵押人将抵押物重复抵押贷款而造成抵押权人的损失(抵押物已抵押情况下权属证书上一般都会做登记).如果抵押物的产权转让自他人, 而产权证书还没有过户则除了验证转让合同及付款凭证之外,还需要抵押人提供未过户原因的书面说明,并在评估报告中予以披露以提示报告使用者.
3.资产的再抵押评估
抵押物价值大于第一次抵押贷款的额度抵押人
还可以就抵押物的未抵押额度进行再一次抵押.例如:抵押物的评估价值是500万元,假设抵押价值不
存在其他需要扣除的款项,银行抵押贷款率70%,则
最高抵押贷款额度为350万元.抵押人第一次贷款].0 万元,则抵押人还可以就抵押资产第二次向银行申请不超过250万元的贷款.但即使在评估报告有效期内, 如果第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长,抵押
物价值已明显上涨或下跌也必须重新评估其价值.
然后在新评估价值的基础上确定贷款的总额度,在此总额度中减去第一次贷款的数额则得出第二次贷款的允许额度.这一再抵押评估的背景必须在再抵押评估报告中披露.
4.
抵押不动产中以划拨方式取得的土地使用权的
处置
抵押不动产中的土地是以划拨方式获得的情况
下,评估师一定要单独评估计算出应上缴的土地使用权出让金数额然后在抵押不动产建筑与土地的整体评估价值中减去这一数额,才能得出抵押不动产的评估价值.这一划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金数额必须在评估报告中予以披露.
此外该数额应按照当地政府规定的标准计算.当
地政府没有规定的可参照类似不动产缴纳标准计算. 5抵押物未全部付清交易合同款的处置
在抵押贷款评估中很多抵押物存在着交易合同RealProperty▲-
不动产
中的款项没有付清的情况.如建筑工程已完工并达到了可以使用的状态但由于合同中规定留有质量保证金,而只有在保修期限过后此保证金才全部付给施
工单位.在此情况下评估师应关注所评估抵押物尚
欠的合同款项.另外,在评估抵押的在建工程时应
要求在建工程的承包人或发包人出具于评估基准日是否存在拖欠建筑工程款与拖欠数额的书面说明并在评估报告中予以披露.
6.
抵押物价值评估的方法
抵押物价值评估应尽量采用两种以上的评估方
法,以防止采用单一方法导致的价值偏离.如土地评估中的基准地价修正系数法由于相关资料取得较为容易而成为广泛采用的一种方法,但基准地价修正系数法只能作为土地抵押评估中的一种方法,而不应是土地抵押评估中的唯一评估方法.
四案例
某粮食加工企业为长期开发,以其不动产,在建
工程与机器设备为抵押物向国家开发银行申请贷款期为十年的贷款.
由于此为十年期限的长期抵押贷款,当债务人到
期不偿还贷款,银行对抵押物变卖时必须重新进行抵押物的价值评估,因此,此次抵押物的评估中采用的价值标准应为市场价值.
此外,评估师对所抵押在建工程的工程合同条款
进行了分析,了解到该在建工程实际上已经完工,并达到了可使用状态,只是工程合同中规定的质量保证金还未支付,评估师在评估报告中应对这些调查分析后的情况进行披露.
(作者单位:北京龙源智博资产评估有限责任公
司黑龙江分公司)。