房地产泡沫发展史
人类史上远超房地产的经典泡沫案例
人类史上远超房地产的经典泡沫案例一、概述泡沫经济在人类社会发展中曾多次出现，而其中房地产泡沫更是备受关注。
本文将对人类史上远超房地产的经典泡沫案例进行深入研究，探讨其形成背景、特点和影响，以期能够更深入地了解泡沫经济的本质和规律，为未来经济发展提供经验和教训。
二、南海泡沫南海泡沫是我国古代一个著名的经济泡沫案例。
南海泡沫发生在唐朝晚期，是一个以南海为中心的经济繁荣时期。
当时，南海地区因为交通便利、资源丰富，吸引了大量商人和投资者涌入该地区，导致了经济活动的异常繁荣。
在这种情况下，不少人投机倒把，居奇买卖，甚至有人将南海地产买走，造成南海泡沫。
南海泡沫的形成，严重影响了当地的经济发展，导致了当地经济的衰退和社会不稳定。
三、荷兰郁金香泡沫荷兰郁金香泡沫，发生在17世纪中期，是人类史上远超房地产的另一个经典泡沫案例。
当时，郁金香从东方被传入荷兰，由于其花朵美丽、香气迷人，一时间成为了社会上的热门商品。
郁金香的价格飞速上涨，成为了荷兰社会的狂热，甚至有人因此破产，导致了郁金香泡沫。
郁金香泡沫的破裂，对荷兰的经济和社会造成了重大的影响，也成为了当时世界经济史上的著名案例。
四、美国次贷危机美国次贷危机发生在2008年，是人类史上远超房地产的最典型的泡沫案例之一。
美国次贷危机的发生，是由于房地产市场的持续繁荣，加上低利率、松绑的信贷政策，导致了银行和金融机构纷纷发放高风险的次级抵押贷款。
这些次级抵押贷款被打包成金融衍生产品，投资者贪婪地购物了大量这些产品，形成了次贷泡沫。
2008年次贷泡沫破裂，引发了全球金融危机，对世界经济造成了严重的影响。
五、总结房地产泡沫的形成和破裂，是经济发展中一个重要的问题。
人们需要认真对待泡沫经济，及时发现并采取措施加以控制。
文中列举了南海泡沫、荷兰郁金香泡沫和美国次贷危机三个经典案例，对泡沫经济的形成、特点和影响进行了分析和探讨。
希望本文能对理解泡沫经济提供一些帮助，也能引起更多人对经济问题的思考。
香港、美国、中国房地产发展历史
• 1944年，国会通过了“退伍军人再就业法 案。·成立了退伍军人管理局·建立了该局 的住房贷款担保计划。
• 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”，该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后·随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开 始减少
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到 600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。
90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
• 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。
• 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。
各国房地产发展史
各国房地产发展史一、中国房地产发展史中国的房地产业发展可以追溯到古代的土地制度。
在封建社会时期，土地归属于地主阶级，农民只能作为佃农耕种土地，并向地主缴纳租金。
到了近代，随着中国社会的变革，房地产业也经历了不同的发展阶段。
1949年中华人民共和国成立后，中国实行了计划经济体制，房地产业被国家垄断。
直到改革开放以后，中国逐渐放开了对房地产市场的控制，允许个人和企业购买、出售和租赁房产。
这一举措促使了房地产市场的蓬勃发展，各地相继出现了大量的楼盘和房地产企业。
二、美国房地产发展史美国的房地产市场发展较早，可以追溯到殖民地时期。
在18世纪，美国各州陆续出台了土地买卖法律，确立了土地产权制度。
随着西部拓荒和城市化的进程，美国的房地产市场逐渐成熟。
20世纪初，美国建立了现代房地产市场体系，包括了土地登记制度、房地产经纪行业和住房信贷体系。
房地产市场的发展推动了美国经济的增长，也成为了美国家庭财富的重要组成部分。
然而，在2008年爆发的次贷危机中，美国房地产市场遭遇了严重的泡沫破裂和经济衰退。
三、日本房地产发展史日本的房地产市场经历了不同的阶段。
在二战后的重建时期，日本政府出台了一系列的住宅建设政策，促进了日本房地产市场的迅速发展。
然而，在1980年代末期，日本房地产市场经历了一次泡沫破裂，导致了长期的经济低迷和房地产市场的衰退。
1990年代以后，日本政府采取了一系列的措施，包括金融体制改革和房地产税制改革，以恢复房地产市场的稳定。
如今，日本的房地产市场已经逐渐复苏，房产投资成为了日本人的重要理财方式。
四、英国房地产发展史英国的房地产市场可以追溯到中世纪时期的封建制度。
在18世纪，英国通过一系列的土地法律和土地登记制度，确立了现代房地产市场的基本框架。
随着工业革命的到来，英国的城市化进程加快，房地产市场也得到了进一步发展。
20世纪以后，英国的房地产市场经历了几次波动。
1970年代的石油危机和1990年代的房地产泡沫破裂，都对英国的房地产市场造成了较大的冲击。
中国楼市历史回顾
中国楼市历史回顾一、改革开放初期自1978年开始，中国实行改革开放政策，经济开始逐步开放。
在此背景下，中国的房地产市场也开始起步。
这个时期的房地产市场主要以满足居民的基本住房需求为主，房地产投资和开发尚处于初级阶段。
二、1990年代随着中国经济的快速发展，房地产市场在1990年代得到了快速发展。
这个时期的房地产投资和开发开始逐步商业化，房地产市场逐渐成为中国经济增长的重要引擎之一。
同时，由于经济体制转轨等原因，也出现了一些房地产泡沫问题。
三、2000年代初进入21世纪后，中国的房地产市场迎来了一个新的发展高峰。
这个时期的房地产投资和开发规模不断扩大，房价也开始快速上涨。
同时，政府也开始加强对房地产市场的调控和管理，以防止房地产泡沫的进一步扩大。
四、2008-2010年随着国际金融危机的爆发，中国的房地产市场也面临了较大的调整压力。
为了应对金融危机的影响，政府推出了一系列的刺激政策，包括“四万亿”投资计划等，以稳定经济增长和楼市。
这一时期，部分城市的房价出现了过快上涨的情况。
五、2010年代进入2010年代后，中国的房地产市场逐渐分化，一线城市的房价持续上涨，而部分二线和三线城市则出现了供大于求的情况。
政府针对不同城市的不同情况，实行了一城一策的调控政策，以稳定楼市。
同时，租赁市场也开始得到重视和发展。
六、2016年至今2016年是中国楼市的转折点，部分热点城市的房价出现了新一轮的快速上涨，政府针对楼市的调控政策也进一步升级。
同时，租赁市场的发展也逐渐成为热点，政府和企业纷纷加大投入力度。
此外，随着城市化进程的加速和人口迁移的增加，一些新兴城市也逐渐崛起成为楼市的热点城市。
七、未来展望未来，中国的房地产市场仍将继续发展，但发展的方式和速度将会发生变化。
一方面，政府将继续加强对房地产市场的调控和管理，以稳定楼市；另一方面，租赁市场和共有产权房等新型住房模式也将得到进一步发展。
同时，随着科技的不断进步和应用，未来的房地产市场也将更加智能化和绿色化。
历史上的三次房地产大泡沫
所有泡沫总有破灭的时候。１９９１年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到１９９３年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达６０００亿美元。
从后果上看，２０世纪９０年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达１５年的萧条和低迷。
２０世纪是世界经济快速发展的１００年，房地产业的兴盛无疑是刺激这１００年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。
上世纪２０年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
美国两次房地产泡沫的启示
美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。
美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。
因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。
一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。
20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。
80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。
1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。
1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。
美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。
受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。
20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。
美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。
但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。
由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。
中国房地产发展史
2008：寒流、下跌、低估
2008年3月因认购不足，恒大地产被迫放弃 在港IPO计划，是中国房地产业面临命运转 折的具标志性事件。 2007年的疯狂没有在2008年得以延续，一 场严重的金融危机横扫了全球。以救市之 名，地方政府率先举起了刺激经济的大旗， 各地分别出台了救市举措，大举救市大旗； 中央政府也抛出了4万亿救市计划，与此同 时，房地产信贷的利好政策也款款而来。
1988-1991：真正意义上走向市场化 发展道路
供求关系不合理虚假繁荣。 1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志 的中国房地产严冬如期而至。可以说，海 南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才 在阵痛中。
第二阶段：探索阶段（19பைடு நூலகம்1-1999）
1991-1993：繁荣期
1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始 迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮 炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等 地
1979年开始经济体制改革。 1980年4月 邓小平提出“出售公房，调整租 金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了 住房制度改革的序幕。
1980-1988：住房制度改革正式启动
1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革 问题座谈会。 1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定， 土地使用权可以依法转让。
2007：疯狂的一年
2007年是疯狂的一年。房价完成了在这一 轮中国经济景气周期中的冲顶表演，各大 房地产商竞相圈地和上市筹资。但到下半 年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让 这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观 望情绪浓厚，房价企稳。给予房地产开发 商更沉重打击的是，资本市场的机会窗基 本关闭，被大量的土地储备吸干了现金的 一些开发商面临资金链断裂的局面。
世界房地产发展重要年表
世界房地产发展重要年表1. 1800年代-1900年代：工业革命与城市化带动的起步阶段- 工业革命的兴起带来了城市化的需求，房地产市场开始发展。
- 1851年，伦敦举办了第一届世界博览会，吸引了大量人口涌入该城市。
2. 1920年代-1930年代：美国经济大萧条与全球房地产危机- 1929年，美国发生了大规模的股市崩盘，引发了经济大萧条。
- 全球房地产市场陷入危机，许多投资者破产或遭受巨大损失。
3. 1945年-1970年：战后重建与城市规划的发展- 第二次世界大战后，许多国家开始进行战后重建，房地产市场持续增长。
- 规划和建设大规模住宅区，满足日益增长的城市人口需求。
4. 1980年代-1990年代：亚洲四小龙的崛起与地产泡沫- 亚洲四小龙（香港、新加坡、南韩和台湾）迅速崛起，房地产市场蓬勃发展。
- 1980年代末至1990年代初，亚洲地产市场出现泡沫，一些国家的地产市场遭受重创。
5. 2000年代-2010年代：次贷危机与全球房地产市场的变革- 2008年，全球金融危机爆发，次贷危机导致了全球性的房地产市场动荡。
- 房地产市场的监管加强，发展趋势逐渐向可持续和环保方向转变。
6. 2010年代至今：科技创新与城市智能化发展- 科技创新对房地产市场产生了深远影响，如共享经济、在线住房预订等平台的兴起。
- 城市智能化成为发展趋势，房地产开发商将越来越多的关注智能化设施和可持续发展。
7. 未来展望：人口老龄化与可持续发展的挑战- 随着全球人口老龄化趋势加剧，房地产市场将面临来自养老服务、医疗设施等方面的新需求。
- 可持续发展将成为房地产市场的重要考量，建筑绿色化、能源节约和环境友好将成为未来发展的方向。
结语：世界房地产发展经历了多个阶段，从工业革命的起步，到战后重建，再到亚洲四小龙的崛起和次贷危机的巨大冲击。
随着科技创新的推动，未来的房地产市场将更加注重智能化和可持续发展，同时也需应对人口老龄化带来的挑战。
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房地产泡沫发展史
2008年经济危机爆发，所有的行业都出现了经济不景气的现象。
就房地产而言，美国房地产泡沫就是一个例子。
我们可以体会到它给美国人民带来的损失，虽然晚了几年但多了几年准备时间，有备无患。
房地产泡沫，“泡沫”是华而不实，真实存在又不需要的。
“房地产泡沫”说明这种泡沫是存在于房地产行业的，并不存在于其他行业。
纵观中华上下五千年，真正有房地产行业是从建国以后，世界发展史也是如此。
就我国而言，现在中国人口13亿多，真正与房地产关联的城市人有7亿多。
看一下我们居住的城市到处高楼林立，人民生活已经比20多年前好了太多，开车上班在北京、上海这样的一线城市还天天堵车。
如果我是房地产开发商，首先我要考虑我有多少资金运转，然后考虑在哪座城市什么样的价位卖房利润最高，规模大小是否我一家房地产公司能够承受得了。
但现实是，中国买得起房的人都已经买房了，不少人都有房贷要还，快退休的人还有两三套房的靠租房挣点钱。
剩下没买过房的人都是农村人，靠着租房希望在城市里生活下来。
城市里也是资源有限，国家政策不同城市房屋限高，不准超过多少层。
在人口密集的城市，再盖房子会使资源短缺，于是房价越来越高，比如北京，同样在北京，一二环比四环房价高出很多；墓地贵的惊人的城市要把骨灰送到外地去。
农村人买不起房，城里人为什么不能接着买？如果7亿城里人每3年买一套100多平米的房子，本来世界第一人口大国——中国，原本地大物博也负担不了人口密度过大下的超大负荷。
一套合格的房子，自交房之日起房主有70年产权，说明房子的质量是可以70年屹立不倒的。
按70年产权算，从行业体系完善到人们都买上房子，再到70年后房屋产权不在房主手中，房地产行业的一个经济周期至少140年。
除了房地产行业体系完善的头二三十年，剩下的100多年，仍会有人买房，但规模不会很大，100多年里养不起庞大的现有的房地产行业。
如果5年就会塌，无法住人，人们当然会买新房了。
这样房地产开发商就得建新房去卖，但是价格一定没有现在市场上的高，70/5=14倍，如果是100平米的房子价格100万，100/14=7.14万，这样5年就是房屋产权,7.14万就是一套100平米房子的价格。
如此一来房地产行业的一个经济周期变短，按现在的情况计算（140-70）/5+70=84年，49年建国2033年原来的房子产权到期，不久就塌了，每个有房子的中国人都需要再买一套房子。
而2033年左右，现有的房地产公司很多因入不敷出早已破产，所以又会吸引一批愿意经商的人投入房地产行业，过去高峰期，他们也要面临破产。
那么，怎样的周期合适，不会引起房地产行业的大震荡？即便周期合适，因为太短又会造成大量建筑垃圾，对于房子寿命的追求也无法实现，每个公民一生要多搬十几次家，弊大于利。
那么计算的这么精确一到了房地产行业周期的高峰期由国企投资不就好了，过了高峰期把资金抽调出来用于其它行业的发展！那样，政府多操了多少心。
那么，买房的任务交给农村人喽！本来，农村GDP就是中国经济的短腿，即使30以下的农村人都到城市居住，偌大的中国也不会缺种地的农民角色。
所以国家是鼓励年轻的农村人到城市来买房居住的，相比于同龄的城里人，农村人要多付出几十万元买房，还房贷，拥有至少一套房，但这样相比于一直待在农村而言条件是好多了。
这么说，实际上未来几十年房地产行业的主要消费者应该是农村人和房屋该拆迁的人群！这就相当于中国13亿多的人口都住在城市里，16年统计的城镇人口56%，剩下的44%除了老弱病残都搬来城里居住。
于是，得出了一个结果，当该行业的经济周期过长，比如国内有1亿套房子要盖，把握先机的人变成了富豪。
当1亿套房子都卖出去，不需要盖了，富豪们仍然在盖房。
有人盖没人买，形成鬼城的现象，也易出现烂尾楼，供大于需。
当该行业的经济周期不长不短，白手
起家的富豪们可免于破产的风险，但建筑垃圾等问题无法解决。
当该行业的经济周期过短，为了挣钱，更多的人挤入这一行业，变成富豪，使原本的经济周期大大缩短。
换言之，只要银行能贷款给创业者，所有的行业经济周期都会缩短，涌现出越来越多的富豪。
而国民经济中，使用周期最长，价格最高的当属房地产，所以房地产行业的经济周期应该是最长的，在所有行业中最后出现不景气的行业。
所以，房地产泡沫也是2008年经济危机的产物，只是最后出现，加上中国有不少人都很穷没赶上买房子的热潮，在后期多攒了几年钱之后买的房，所以中国房地产泡沫又往后拖了几年。
综上，我认为现有的房地产商们不应再做房地产行业，有半数的房地产商们应该转行从事于房地产行业相关的行业，比如智慧城市，不是说没出路。
庙会上卖冰糖葫芦的人，夏季卖雪糕，冬天卖汤圆，技多不压身。
这些自由行业的人，一个经济周期是一年，周转资金是五百块，相比于房地产开发商，周转资金2个亿，后者是前者的40万倍啊！同样的道理，不同的理解就是不同的答案，然而你对了么！。