房地产开发企业会计核算.ppt共55页PPT资料
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房地产开发企业会计处理59页PPT
房地产开发企业会计处理
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
房地产开发企业成本和收入的会计核算培训课件
房地产开发企业成本和收入的 会计核算
2018-12-16
1
会计规范
会计政策开始实施时间坐标轴
93 01 02 05 07 13（年）
两则两制
三套会计制度
大准则 小准则 （准则不分行业）
2
2018-12-16
关于房地产企业划型标准
• 《中小企业划型标准规定》 工信部联企业[2011]300号
大 中 小 微 营业收入 100万元以 下或资产总 额2000万 元以下
3
营业收入 营业收入 营业收入 200000万 1000万元 100万元及 元及以上， 及以上，且 以上，且资 且资产总额 资产总额 产总额 10000万元 5000万元 2000万元 及以上 及以上 及以上
2018-12-16
一、成本费用的核算与管理
• 参考资料： • 《企业会计准则》 • 关于印发《企业产品成本核算制度（试 行）》的通知 财会[2013]17号 执行日期：2014-01-01 • 《《万科集团房地产成本核算指导 》 • 《房地产开发经营业务企业所得税处理办 法》（国税发〔2009〕31号 ）等
2018-12-16
13
土地开发成本
1) 土地征用及拆迁补偿费 有关分配方法为: 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到 各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小 区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地 面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公 用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算 对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象 的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分 配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补 偿费。
2018-12-16
1
会计规范
会计政策开始实施时间坐标轴
93 01 02 05 07 13（年）
两则两制
三套会计制度
大准则 小准则 （准则不分行业）
2
2018-12-16
关于房地产企业划型标准
• 《中小企业划型标准规定》 工信部联企业[2011]300号
大 中 小 微 营业收入 100万元以 下或资产总 额2000万 元以下
3
营业收入 营业收入 营业收入 200000万 1000万元 100万元及 元及以上， 及以上，且 以上，且资 且资产总额 资产总额 产总额 10000万元 5000万元 2000万元 及以上 及以上 及以上
2018-12-16
一、成本费用的核算与管理
• 参考资料： • 《企业会计准则》 • 关于印发《企业产品成本核算制度（试 行）》的通知 财会[2013]17号 执行日期：2014-01-01 • 《《万科集团房地产成本核算指导 》 • 《房地产开发经营业务企业所得税处理办 法》（国税发〔2009〕31号 ）等
2018-12-16
13
土地开发成本
1) 土地征用及拆迁补偿费 有关分配方法为: 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到 各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小 区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地 面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公 用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算 对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象 的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分 配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补 偿费。
房地产开发企业会计之开发产品成本的核算(PPT 63页)
第七章 开发产品成本的核算
本章要点
❖ 1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成 本核算对象
❖ 2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配 ❖ 3、土地开发成本的归集和结转 ❖ 4、配套设施开发成本的归集和结转 ❖ 5、房屋开发成本的归集和结转 ❖ 6、代建工程开发成本的核算
第一节 开发产品成本概述
第二节 开发间接费用的核算
❖ 一、开发间接费用的构成内容
❖ 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开 发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接 计入各项开发产品成本的各项费用。由于这些费用往往是多 项开发产品共同发生的，因而无法将它直接计入某项开发产 品成本，而应将其先记入“开发间接费用”账户，然后按照 适当分配标准，将其分配记入各项开发产品成本。
开发间接费用的核算
❖ 按采用的分配标准不同，开发间接费用可按预算间接费比例 法和直接费比例法进行分配。
❖ （1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开 发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分 配的一种方法。其计算公式如下：
❖ 分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算 （计划）开发间接费用总和
开发产品成本概述
❖ 开发产品成本按其经济：指房地产开发企业开发土地
(即建设场地)所发生的各项费用支出。 ❖ （二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种
房屋(包括商品房、出租房、代建房等)所发生的各 项费用支出。 ❖ （三）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发 能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让，不能 直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各 项费用支出。 ❖ （四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受 委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他 工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
本章要点
❖ 1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成 本核算对象
❖ 2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配 ❖ 3、土地开发成本的归集和结转 ❖ 4、配套设施开发成本的归集和结转 ❖ 5、房屋开发成本的归集和结转 ❖ 6、代建工程开发成本的核算
第一节 开发产品成本概述
第二节 开发间接费用的核算
❖ 一、开发间接费用的构成内容
❖ 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开 发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接 计入各项开发产品成本的各项费用。由于这些费用往往是多 项开发产品共同发生的，因而无法将它直接计入某项开发产 品成本，而应将其先记入“开发间接费用”账户，然后按照 适当分配标准，将其分配记入各项开发产品成本。
开发间接费用的核算
❖ 按采用的分配标准不同，开发间接费用可按预算间接费比例 法和直接费比例法进行分配。
❖ （1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开 发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分 配的一种方法。其计算公式如下：
❖ 分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算 （计划）开发间接费用总和
开发产品成本概述
❖ 开发产品成本按其经济：指房地产开发企业开发土地
(即建设场地)所发生的各项费用支出。 ❖ （二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种
房屋(包括商品房、出租房、代建房等)所发生的各 项费用支出。 ❖ （三）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发 能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让，不能 直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各 项费用支出。 ❖ （四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受 委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他 工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
房地产开发企业会计核算
第一节房地产企业开发成本一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。
其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。
在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。
开发成本与各项费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。
该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。
期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。
如：开发成本—土地开发开发成本—房屋开发开发成本—配套设施开发开发成本—代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。
三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。
如：开发成本—土地开发—A土地—B土地开发成本—房屋开发—A房屋—B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
2.“开发间接费用”账户为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用”总账账户。
房地产开发企业会计核算(PPT54页)
②支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：
借：开发成本—土地—碧水园(土地征用及拆迁费) 5500000 贷：银行存款 5 500000
③支付勘察设计费210000元，作会计分录如下： 借：开发成本——土地——碧水园(前期工程费) 210000
贷：银行存款 210000 ④支付土石方费用5500000元，作会计分录如下： 借：开发成本——土地——碧水园(前期工程费)5500000
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中， 为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。
可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象： （一）以整个开发项目为成本核算对象 对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地 产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核 算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同 项目开发周期一致。 如某房地产公司在市中心有100亩土地，拟一次性开发商 住楼6栋，该房地产公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算 对象。
土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土 地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补 偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据 法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用 的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让 土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规 定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿 费。
专栏包括：土地征用及拆迁安置补偿费、建筑安装工程费、 开发间接费用等。
2．“开发间接费用”账户
该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算 单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借 方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月 末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费 用总额，结转后无余额。该账户的明细账应按企业 内部不同单位的名称设置。
借：开发成本—土地—碧水园(土地征用及拆迁费) 5500000 贷：银行存款 5 500000
③支付勘察设计费210000元，作会计分录如下： 借：开发成本——土地——碧水园(前期工程费) 210000
贷：银行存款 210000 ④支付土石方费用5500000元，作会计分录如下： 借：开发成本——土地——碧水园(前期工程费)5500000
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中， 为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。
可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象： （一）以整个开发项目为成本核算对象 对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地 产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核 算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同 项目开发周期一致。 如某房地产公司在市中心有100亩土地，拟一次性开发商 住楼6栋，该房地产公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算 对象。
土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土 地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补 偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据 法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用 的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让 土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规 定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿 费。
专栏包括：土地征用及拆迁安置补偿费、建筑安装工程费、 开发间接费用等。
2．“开发间接费用”账户
该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算 单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借 方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月 末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费 用总额，结转后无余额。该账户的明细账应按企业 内部不同单位的名称设置。
房地产开发企业会计课件第四章房地产开发企业开发成本的核算
装工程 设施
费
费
公共 配套 设施 费
合计
开发 间接 费
土地开发 500000 60000 成本
40000
600000
结算建筑 安装费
8000000
8000000
予提配套 费
180000
180000
分配间接 费用
12000 12000
接转完工 500000 60000 8000000 40000 180000 12000 8792000
（一）成本费用核算应设置的账户
• 1、生产成本 • 生产成本 • • • •
性质：成本类帐户； 用途：核算开发产品发生的直
接费用和分配负担的间 接费用；
• 按种类设置明细账： • 生产成本——土地开发成本
——房屋开发成本 ——配套设施开发成本 ——代建工程开发成本
• 并且以上四类开发产品成本，在核算上还将其 进一步细分为如下六个成本项目，进行明细核算。
•
• 房地产开发跨越生产和流通两个领域， 它的活动内容 用图示表示：
规划设 计
征地撤迁
土地 开发
各类房 屋建造
工程 验收
经营 销售
交付使用
售后管理维修 服务等
币 资金
储备 资金
在建 资金
成品 资金
• （2）表现为多向平行运动：
土地开发项目在建资金
（ 储结 备算 资资 金金
）
商品房项目在建资金
配套设施项目在建资金
即借记“经营成本”、“分期收款开发产 品”、“出租开发产品”、“周转房”等 账户，贷记“开发产品”账户。
基础设施费及建筑安装费的核算
• 施工方式；自营及发包。 • 自营方式下： • 按实际发生的工程费用： 记入“生产成本”账户或“工程施工”账户 *注意P135
房地产开发企业会计核算
房地产开发企业的主要经营活动
开发成本的核算 开发产品的核算 出租开发产品的核算 周转房的核算
房地产开发企业的主要经营活动
开发成本的核算
①土地开发成本：指房地成本：指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各 项费用支出。
③配套设施开发成本：与开发、建设的各种服务性配套设施所 发生的各项费用支出。
房地产典型会计核算业务为： 开发成本的核算 开发产品的核算
房地产开发项目投资费用估算
• （一）开发成本
• 1.土地使用权出让金 • 2.土地征用费用及拆迁安
置补偿费 • 3.前期工程费 • 4. 建筑安装工程费
• 5.基础设施费 • 6.公共配套设施费 • 7. 不可预见费 • 8. 开发期间税费
一、房地产开发产品种类
土地的开发与经营
房屋的开发与经营
城市基础设施和公共配 套设施的开发 代建工程的开发
二、开发成本的构成项目
01 土地征用及拆迁补偿费 02 前期工程费
03 基础设施费 04 建筑安装工程费
05 配套设施费 06 开发间接费用
三、开发成本的核算
• 1.“开发成本”账户。该账户属于成本类，核算 企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发 过程中所发生的各项费用，以及企业对出租房进 行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出 。
房地产开发：在依法取得土地使用权（开发权、经营 权）的基础上，对土地及其地上建筑物进行建设、改造、 利用等生产建设与经营管理的活动。
房地产开发企业：从事房地产开发和经营管理的企业， 它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。
知识点1 房地产开发企业的主要经营活动
房地产开发的形式
（1）土地的开发与经营 （2）房屋的开发与经营 （3）城市基础设施和公共配套设施的开发与建设 （4）代建工程的开发和建设
房地产开发企业会计核算56页PPT
2、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
房地产开发企业会计核算
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
房地产开发企业会计核算
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。