房地产价格上涨特征及原因综述
房地产价格上涨的原因
摘要近年来,我国房地产市场持续高速发展,作为国家支柱性产业之一,对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。
但是,由于我国房地产市场发展相对不成熟,房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来,不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。
总体来说，房屋价格呈上升趋势，上升幅度高于上年。
房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、通货膨胀因素、政策因素、投机因素、心理因素等原因引起的。
过快上涨的房价使普通百姓无力承受,导致现阶段住房矛盾比较突出,在一定程度上影响了社会的和谐发展。
同时房地产价格过快上涨会带来居民购房负担重，抑制了其他消费，贫富差距加大，降低社会生产和资源配置率，影响城乡统筹发展等影响，降低了城市综合竞争力，容易引发金融风险，这些都不利于中国经济良性、持续的发展。
本文分析房地产价格上涨的原因,剖析其危害，并在此基础上探讨相应的对策。
关键词：房地产；房价；通货膨胀；供求不平衡；住房金融体系；保障性住房目录1.价格上涨的原因 (1)1.1 供求不平衡 (1)1.2 通货膨胀因素 (2)1.3 政策因素 (2)1.4 投机因素 (2)1.5 城镇居民人均可支配收入的影响 (3)1.6心理因素 (3)1.6.1 购房者的心理因素 (3)1.6.2 社会的舆论误导 (4)2.价格上涨的危害 (4)2.1居民购房负担重，抑制了其他消费 (4)2.2贫富差距加大 (4)2.3降低社会生产和资源配置率 (5)2.4影响城乡统筹发展 (5)2.5降低了城市综合竞争力 (5)2.6容易引发金融风险 (6)3.缓解价格上涨的对策 (6)3.1抑制不合理住房需求 (6)3.2逐步完善住房金融体系 (6)3.3控制住房抵押贷款风险 (6)3.4改善供应结构 (7)3.5加强住房需求管理，培育多种形式的住房租赁市场供给主体 (7)3.6加强银行监管，防范房地产金融风险 (7)3.7加强保障性住房建设 (8)1.价格上涨的原因1.1供求不平衡房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需 2- 3 年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。
房地产房价暴涨的背后真相揭秘
房地产房价暴涨的背后真相揭秘近年来，房地产市场经历了一轮轮的房价暴涨现象，引发了广泛的关注和争议。
许多人对于房价上涨的原因有所猜测，但却很少有人能真正揭示房地产房价暴涨的背后真相。
本文将深入探讨这个问题，并从多个角度来剖析房价上涨现象的原因和影响。
1. 政策因素政策因素是房价上涨的重要原因之一。
在过去的几年中，为了刺激经济增长和保障城市建设规模，许多地方政府推出了一系列支持房地产市场发展的政策措施。
例如，放宽购房限制、降低首付款比例、提供贷款优惠等。
这些政策的出台无疑刺激了房地产市场的需求，导致房价快速上涨。
2. 土地稀缺土地资源是有限的，尤其是在一些热门城市，土地供应相对较少。
随着城市人口的不断增加和城市化进程的推进，需求与供应之间的差距越来越大，这也直接导致了房价的上涨。
开发商为了争夺有限的土地资源，常常高价竞拍土地，这也导致了房价的不断攀升。
3. 金融因素金融因素也是导致房价上涨的一大原因。
随着货币政策的宽松和信贷政策的放松，购房贷款变得相对容易。
低利率和宽松的融资环境使得购房成本降低，推动了更多的人购房需求。
同时，一些投资者也将房地产作为投资的手段，进一步推高了房价。
4. 市场预期市场预期对于房价的上涨也有着重要的影响。
在房地产市场中，预期是驱动行为的一种重要因素。
如果市场普遍预期未来房价会继续上涨，那么更多的人会选择购买房产作为投资的手段。
这种买房的预期行为进一步推动了房价的上涨。
5. 市场调控不力市场调控不力也是导致房价上涨的原因之一。
尽管政府出台了一系列的调控政策，但一些地方政府在执行上存在一定的问题。
一方面，一些政策执行力度不够，执行效果不明显；另一方面，一些地方政府存在利益输送问题，导致不愿主动降低房价。
这些问题使得市场调控的效果大打折扣，房价仍然居高不下。
总结起来，政策因素、土地稀缺、金融因素、市场预期以及市场调控不力等多方面的原因导致了房地产房价暴涨。
解决房价过高的问题并非一朝一夕之功，需要政府、市场和社会各方共同努力。
浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策分析
浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策摘要：近年来我国房价持续上涨，对产业结构发展和民生产生了重大影响.文章通过对房地产市场价格持续升温原因的分析，得出房价持续上涨的原因包括:商品住房供不应求、住房消费观念扭曲、地价的上涨、住房供应结构颠倒、低资本金与预售制度并存、开发商哄抬炒作、国内外热钱的炒作等,针对这些问题为我国房地产业持续、健康发展提出若干建议。
关键词：房价持续走高原因对策改革开放以来,随着我国经济的快速发展和城市化水平的日益提高，公众住房条件得到了极大改善，人均住房面积不断增加.然而,从2005年开始，我国大部分城市的房屋价格开始持续快速增长，严重超出普通民众的承受能力。
高房价现已成为影响人民生活水平提高，制约经济社会发展的重要因素之一。
如何尽快解决高房价的问题，是我们党和政府所面临的一项严峻的挑战。
一、我国房地产市场现状自1998年以来,房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。
作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。
当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20％,由此可见,房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。
然而,从2005年开始，我国房价出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。
目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市还较低，但是增长速度很快.国家统计局最新数据显示：2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9。
3％,环比与上月持平。
而早些时候国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1％,为2001年以来最高水平。
那么,我国的房价到底是处在一个什么样的水平呢？在国际上，衡量一个国家的房价是否过高,通常会引用“房屋收入比"这一概念。
浅谈房地产市场价格上涨
浅谈房地产市场价格上涨随着经济不断发展，房地产市场价格一直处于不断上涨的状态。
不可否认的是，房地产市场是国家经济中非常重要的一环。
房地产行业的发展情况不仅直接关系到个人的生活质量，更直接关系到国民经济的发展状况。
然而，当前的房地产市场价格不断上涨却带来了一系列的问题。
本文将对房地产市场价格上涨的原因进行探讨。
一、需求数量增加需求是决定商品价格的主要因素之一。
在房地产市场中，随着城市化的进程，人口不断增加，人口基数扩大，购房的需求肯定会相应增加。
此外，城市人口素质提高，对住所的要求也更高。
故而在需求的影响下，房地产市场的价格不断攀升。
二、土地价格上涨资本积累的结果是土地价格上涨，这种上涨会通过购买土地的申请、竞争等方式间接地体现在价格上。
由于土地短缺，土地价格高位运行成为房价上涨的主要原因之一。
三、外来需求加剧随着国家的发展，外商不断涌入。
外商不仅对城市的经济建设带来了贡献，同时也对房产市场带来了巨大的影响。
外来需求的增加导致了市场上房屋的紧缺，这又间接地导致了房价的上涨。
在此，我们还应该看到外来需求对居民生活产生的影响：如购买力度大，房租的涨幅也可能会超过居民的预期范围。
四、城市规划的约束城市的规划与土地的开发是一种有机的关系。
但是，当前城市规划中存在很多问题，如规划的滞后、规划的水平等等。
市场在这种规划约束下，供大于求的情况使得豪华小区、公寓等房产价格居高不下。
五、政府调控不力政府的行为会对市场产生很大的影响。
政府调控的效果直接决定了房屋市场的价格。
根据调查，目前政府对房地产市场的调控力度不够，缺乏有效的制度、政策和管理工具，使得房价长期处于上升阶段。
综上所述，房地产市场价格继续上涨的原因是多种多样的。
价格上涨对经济社会发展带来巨大影响，影响的范围甚至超过了房地产市场本身。
因此，合理的调控政策能够推动房价稳定，促进经济健康发展。
房地产有没有价格泡沫？有没有崩盘将所有人的身家毁掉？这些问题需要用数据与时间来验证。
房价上涨的原因和趋势
房价上涨的原因和趋势在当前中国的不动产市场中，房价一直是大家关注的热点话题。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，房屋的需求不断增加，因此，房屋价格也逐渐水涨船高。
本文将从需求与供给，国家政策和经济因素等方面详细分析房价上涨的原因和趋势。
一、需求和供给需求和供给是影响房价上涨的根本因素。
随着国家经济的不断发展和城市化进程的加速，人口数量和城市人口占比不断增加，房屋需求不断扩大，这就使得房屋的价格也逐渐水涨船高。
此外，中国对房地产的需求不仅是居住需求，还包括购买房屋作为投资的需求。
由于中国经济中的其他投资选择受限，以房地产为投资选择的现象愈演愈烈，这也进一步推高了房价。
与此同时，房屋供给也影响着房价。
尤其是在大城市，由于国土资源有限，房屋开发难度大，加之土地政策和规划限制等原因，导致房屋供给量无法满足居民需求。
这就是为什么城市中房价大都高于农村的原因。
二、国家政策近年来，中国政府一系列房地产政策的施行，也是影响房价的重要因素。
政府的房地产政策主要包括土地政策、税收政策、信贷政策、限购限贷政策等。
这些政策的变化会直接或间接地影响房屋市场的供需结构，从而影响价格水平。
中国政府通过调控实施多种政策，贯穿了限制住房标准、严厉的金融管控、税制调整、金融组织改革等方面，对房价控制采取了不同的策略。
限购限售政策，其意义在于扰乱市场，通过抑制市场在短期内的连续高涨，制定出一个政策导向来引导市场。
而且，中央政府也发布了一系列租赁住房的政策，希望能够通过租赁住房来减缓房价上涨的压力。
三、经济因素房价上涨的第三个原因是经济因素的影响。
经济因素包括利率、经济增长、通胀率等。
利率是贷款利率，随着贷款利率的变化，借款人的购房成本也会变化。
利率的上升意味着购房成本增加。
这会抑制某些购房者的购房意愿，相应减少住房的需求，这可能会导致房价下降。
经济增长也会影响房价水平。
经济持续健康增长意味着收入的增加，居民购买房屋的能力增加，进而激发更多的住房需求，提高地方居民买房热情，涨幅也随之增高。
我国房地产价格快速上涨的原因及对策
我国房地产价格快速上涨的原因及对策摘要:文章针对我国房地产价格过高上涨过快的问题，从政府、房地产企业、房地产购买需求和外部因素四个方面分析了我国房价过高过快上涨的原因，提出了稳定房价的对策建议。
关键词:房地产泡沫;成本推上;国际游资;经济适用房一、近年来我国房地产价格持续快速上涨我国自1998年开始实施新型住房制度，即以住房分配货币化为起点，逐步建立私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度，有效拉动了社会需求，刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。
然而，随着中国房地产市场的发展，各种矛盾也逐渐暴露，特别是高房价问题。
过去的2007年，房地产价格经历了快速上升阶段，各省城市房价不断攀升，截止到2007年12月，国家统计局国房景气指数连续8个月上升，创下2004年2月以来新高。
不断走高的房地产价格，尤其在一些大城市，已远超大多数居民的购买能力。
房地产价格的快速上涨已成为我国经济平稳运行中的突出问题。
从房地产业在国民经济中所占比重以及该产业同其他产业的关联度大小来看，房地产业在国民经济中所占比重不断增加；房地产产业的产业链长，波及面广，国民经济中的绝大部分产业和房地产业都有关联关系；此外，房地产业还关系到民生问题。
驱动房地产价格上涨的因素主要有：国民经济的持续快速增长，居民收入增长加快；城市化进程的加快及我国人口结构因素；较为宽松的信贷政策；人民币升值的预期。
人民币近年来兑美元不断升值，随着美元不断贬值，人民币成了避风港，房地产行业作为不可贸易品部门，必然会吸引大量外资，从而推动其价格上涨；房地产升值预期的形成导致开发商囤积土地、捂盘惜售再加上土地供给缺乏弹性，导致供给减少，供需矛盾加剧，促使房地产价格上涨。
以上因素是房地产价格不断上涨的主要因素。
可见，房地产价格的上涨既有经济发展带来的必然因素，同时还存在一些不确定因素。
全面房改以来，原本为体制因素压抑下的购房需求爆发出来，加之20世纪末扩大内需的一系列政策，房地产价格一涨再涨（见表1）：由表1可以看出，1999—2005年间，房屋销售价格指数呈明显上升趋势。
浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施
浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施近几年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，政府为控制房价的快速增长相继出台了“国六条”、“国八条”、和一系列金融、税收调控政策，但仍收效甚微。
本文从房地市场价格的表面现象出发，进而从经济学的角度来阐述目前房地产价格不断上升的原因，在此基础上提出解决问题的对策措施。
一、当前房地产价格走高的表面原因分析房价上涨的原因是多方面的，但从表面看有两种，一是需求拉上型，二是成本推进型，需求拉上型是外因，成本推进型是内因。
（一）消费需求大，供不应求导致房价上涨1、居民收入水平提高对房价的影响。
居民可支配收入的增加，意味着人们的生活水平提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。
对房地产的需求有四部分组成：一是自用需求，购买的目的是为了自己使用；二是投资需求，购买的目的是为了出租获得回报；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时出售以获得涨价收益；四是跟风需求，没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。
自用需求、投资需求为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求，虚假需求进一步拉动了房价上涨，但是不能长期维持。
2、城市化进程加快对房价的影响。
城市化是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化及城市不断发展和完善的过程。
随着我国经济的快速增长，使得我国城市化进程加快，人口大量向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而引起房地产价格上涨。
（二）房地产成本上升推动房价上涨房地产开发商在定价过程中，开发成本是影响其定价的重要因素。
根据微观经济学理论，在不完全竞争的市场上，商品价格是边际成本的增函数，开发成本越高，那么房地产价格越高，反之亦然。
因此，房地产开发成本是影响房地产价格的重要因素。
1、土地取得费用的提高。
土地取得费是构成房地产价格的主要因素。
房价上涨原因分析
房价上涨原因分析摘要：从2003年以来，国内房价持续上涨。
房价上涨的原因有合理成分也有不合理成分。
从合理角度看，国民收入增长、城市化、人口增长等因素。
从不合理角度看，收入差距过大、城市发展模式缺陷、投资渠道不畅、人民币升值以及住房保障系统不健全等制度原因造成短期内需求增长，推动房价上涨。
针对此种现象政府也出台了一些列政策，如经济适用房。
本文针对房地产上涨原因从政府、开发商、投资者、购房者四方面来说明房价上涨的原因关键字：房价地价房产成本一、房价趋势综述从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的，这一因素成为被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。
再加上生活水平的发展，城市化的进程，房价在短期内仍不会下降，并且还有上涨的趋势，不过，上涨的速度会相对下降。
二、房价上涨政府方面的因素房价上涨对政府的短期收益是有利的，因为政府能够从出售土地中获得较多收入。
首先，政府是公共服务的提供者，需要从土地出售中获取收入，在财源充足的情况下，政府有钱投入建设更多的基础设施和公共服务，更好的基础设施又成为土地价格上涨的理由。
尤其是地方政府，政府主要的收入来源就是土地使用转让金，只有有了这些钱才能更好的进行基础设施的建设，而同时只有有了完备的技术设施才能招引更多的投资者，是当地的经济得到更好的发展，创造更多的就业，获得更多的国家专项拨款，而更多的投资更多的外来就业者又带来了更多的需求，从而再次促进房价的上涨。
这样就形成了房价上涨的恶性循环。
其次土地资源是有限的，政府不能够敞开供应土地，同时土地的价格也与土地供应量互为制约因素，因此政府土地收益的最大化并不是最高的土地价格，也不是最多的土地供应，而是：土地价格×供地数量×持续供地时间之后的最大数。
我国土地的招拍挂制度，更是促进了地价的上涨，地价又是房地产成本的重要组成部分，更是为开发商提供了涨价的缘由，大量的土地开发又带来了旧城改造及城中村的问题，而这又带来了大量的农民的住房问题，同时也带来了大量的置业投资的投资者们。
房地产市场价格涨跌原因分析
房地产市场价格涨跌原因分析房地产市场一直是经济运行的重要组成部分，其价格的涨跌直接影响着经济的发展和社会稳定。
因此，对于房地产市场价格涨跌原因的深入分析具有重要意义。
本文将通过探讨宏观经济因素、供需关系以及政策调控等方面，解析房地产市场价格涨跌的原因。
一、宏观经济因素影响房地产价格宏观经济因素是房地产市场价格涨跌的重要原因之一。
首先，经济发展水平直接影响人们购房的积极性和能力。
当经济增长迅速、居民收入稳定增长时，人们对于购买房地产的需求会上升，导致房地产价格上涨。
但当经济萧条、失业率上升时，购房需求减少，房地产价格可能会下跌。
其次，利率水平也是影响房地产价格的关键因素。
当利率较低时，购房贷款成本降低，刺激了购房需求，进而推动房价上涨。
相反，高利率会增加购房成本，抑制购房需求，房地产价格可能会下跌。
二、供需关系对房地产价格起着决定性作用供需关系是影响房地产价格的重要因素之一。
供需关系的不平衡会导致价格的波动。
当供大于需时，房地产价格可能会下跌；当需大于供时，房地产价格可能会上涨。
供给方面，土地供应、建筑材料价格以及施工成本等都对房地产价格有直接影响。
如果土地供应不足、建筑材料价格上涨或施工成本增加，导致供给减少，房地产价格通常会上涨。
相反，土地供应充足、建筑材料价格下跌或施工成本减少，房地产价格可能会下跌。
需求方面，人口数量的增加、城市化进程的推进、投资增加等都会刺激房地产需求。
当需求增加时，房地产价格有上涨趋势。
而当人口老龄化、经济下行等因素导致需求减少时，房地产价格可能会下跌。
三、政策调控对房地产市场价格的影响政府在调控房地产市场方面扮演着重要角色，其政策的实施往往会直接影响房地产价格。
政策调控的目标通常是为了防止房地产市场泡沫风险、保障居民住房需求等。
政府采取的政策对房地产市场的价格影响主要体现在以下几个方面：首先，政府收紧货币政策会提高购房贷款的门槛和成本，降低购房需求，从而导致房地产价格下跌。
《2024年我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究》范文
《我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究》篇一一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场一直是我国经济的重要组成部分。
然而，房地产价格的波动也引起了社会各界的广泛关注。
为了深入理解我国房地产价格波动形成机制及影响因素，本文将基于国内外文献综述，对房地产价格波动形成机制进行理论分析，并通过实证研究的方法，分析影响因素及其作用机理。
二、理论分析（一）房地产价格波动形成机制房地产价格波动主要受到供需关系、政策调控、市场心理等多方面因素的影响。
在市场经济中，房地产价格的波动主要由市场供求关系决定。
当需求大于供应时，房价上涨；反之，房价下跌。
然而，政府的政策调控如土地供应、房地产税收、信贷政策等也会对房地产价格产生重要影响。
此外，市场参与者的预期和心理因素也会对房地产价格产生影响。
（二）我国房地产价格波动特点我国房地产价格波动具有周期性、区域性、政策敏感性等特点。
周期性是指房地产价格在一段时间内呈现上涨和下跌的循环；区域性是指不同地区的房地产价格波动存在差异；政策敏感性是指政府政策对房地产价格的影响显著。
三、影响因素实证研究（一）供需因素供需关系是影响房地产价格的主要因素。
通过实证研究，我们发现，人口增长、城市化和经济发展等因素会推动房地产需求增长，而土地供应、房地产开发成本和政策调控等因素则会影响房地产供应。
当需求超过供应时，房价上涨；反之，房价下跌。
（二）政策因素政策因素对房地产价格的影响显著。
政府通过调整土地供应、调整房地产税收政策、调整信贷政策等手段来调控房地产市场。
实证研究表明，政策调整会对房地产价格产生短期和长期的影响。
（三）市场心理因素市场参与者的心理预期和信心对房地产价格也有重要影响。
当市场信心较强时，投资者和购房者对房地产市场的预期较为乐观，推动房价上涨；反之，市场信心较弱时，房价可能下跌。
四、结论与建议（一）结论通过对我国房地产价格波动形成机制及影响因素的实证研究，我们发现，供需关系、政策调控和市场心理等因素共同影响着房地产价格的波动。
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述：
的产品，按用途划分主要有住宅、合适。
售价格上涨幅度大幅提高
１９９８年以来，指数为１０９．７（见表１）。
２００４年城市房屋销售价格涨幅在１０％价格的涨幅，其中存量住宅销售价格的涨幅最高
文／刘琳
１９９８年以来，存量房销售价格的涨幅均高于商品房
销售价格的涨幅（见图１），２００４年存量房屋销售价格指
数为１１３．３，涨幅同比提高了８．１个百分点，高于同期商
品房屋销售价格的涨幅３．６个百分点。
２００４年存量住宅销
售价格指数为１１５．０，涨幅同比提高了９．２个百分点，高
于同期商品住宅销售价格的涨幅４．６个百分点（见表１）。
（三）２００４年办公用房、商业用房和高档住宅是拉
动商品房销售价格快速上涨的主要成因
２００４年增量市场的办公用房、商业用房和高档住宅
销售价格指数上涨较快，是拉动商品房销售价格快速上涨
的主要成因。
２００４年，办公用房的销售价格指数为１０８．１，
涨幅同比增加４．７个百分点；商业用房的销售价格指数为
１０７，涨幅同比增加４．７个百分点。
１９９９年以来商品住宅
的销售价格持续上升，其中经济适用房销售价格变化较为
平稳，年均涨幅在２％左右，２００４年涨幅达到最高为３．２％。
普通住宅销售价格涨幅年均增加２个百分点左右，２００４年
涨幅最高为９．８％，涨幅同比增加２．６个百分点。
高档住
宅销售价格２０００～２００２年较为平稳，２００３年上涨４％，２００４
年高档住宅销售价格迅速上涨，涨幅达到１０％，同比增加
了６个百分点（见表２）。
（四）土地交易价格的涨幅高于房屋销售价格的涨幅
土地交易价格涨幅最快的时间领先房屋销售价格三年
左右，２００２年土地交易价格指数同比提高５．２个百分点，
２００３年和２００４年在此基础上每年提高２个百分点左右。
２００４年土地交易价格指数达到近年最高，为１１０．２（见表
３）。
２００２年以来，土地交易价格指数持续高于同期房屋销
售价格指数（见图２）。
住宅用地交易价格指数高于非住宅用地交易价格指
数，２００４年普通住宅用地交易价格指数最高，而商业用地
交易价格上涨最快。
２００２年以来普通住宅用地的交易价格
涨幅持续高于高档住宅用地的涨幅，２００４年普通住宅用地
交易价格指数为１１１．８，涨幅同比微降了１．２个百分点，而
商业用地交易价格指数为１１０．４，涨幅同比上涨了５．５个
百分点（见表３）。
（五）房屋租赁价格保持平稳态势
理论上，房屋租赁价格更能反映房地产市场的实际需
求。
１９９８年以来，房屋租赁价格指数较为平稳，１９９９年
和２００２年房屋租赁价格指数分别有所微降，其余年份房
屋租赁价格的涨幅则在２％左右，２００４年房屋租赁价格指
数为１０１．４，比上年同期下降０．５个百分点（见表５）。
从不同房屋类型来看，住宅和非住宅租赁价格变化趋
势不同。
１９９８年以来，住宅租赁价格持续上涨，涨幅呈现
波动状态，２０００年涨幅最高，同比达到１４．２％，２００４年
住宅租赁价格指数为１０２．２，涨幅同比下降５．３个百分点。
非住宅类房屋中办公用房和商业用房的租赁价格在２００４
年结束平稳微降的局面，出现小幅上涨，两类房屋的租赁
价格指数分别为１００．２和１０２；厂房仓库租赁价格２００２年
开始微升，２００４年的租赁价格指数为１００．９（见表
４）。
（六）２００４年住宅市场销售价格的变化与租赁价格的变化不同步
本文选择私有住宅租赁价格指数反映住宅市场的实际需求变化，将其与商品住宅和存量住宅的销售价格指数进行对比分析。
１９９８～２００３年，住宅销售价格指数的变化与私有住宅租赁价格指数的变化基本一致，即同时上升或下降。
２００４年住宅销售价格指数与私有住宅租赁价格指数的变化则出现明显的不同，住宅租赁价格指数由２００３年的１１３．９下降为１０３．３，降幅达１０．６个百分点；而同期住宅销售价格指数则出现快速上涨，其中存量住宅的销售价格指数上涨最快，由２００３年的１０５．２上升为１１３．３，涨幅增加８．１个百分点；高档商品住宅的销售价格指数由２００３年的１０４上升为１１０，涨幅增加６个百分点；普通住宅的销售价格指数由１０６．２上升为１０９．８；经济适用房的销售价格指数保持平稳，由２００３年的１０２．６上升为１０３．２（见图３）。
相对租赁价格的变化而言，住宅销售价格的上涨较快。
房地产价格上涨原因分析
关于近两年房地产价格快速上涨的原因，当前达到的共识是：随着经济增长和城市化进程的加快，城市和住宅周边环境及相关配套设施的改善，居民收入的提高，房屋质量的改善等等，房地产价格应该保持适度的上升。
但对于部分地区房地产价格上涨过快，不同的专家、学者有不同的解释，不同的城市也有不同的原因。
本文将各种观点综述如下。
（一）需求的强劲增长
近期房地产需求快速释放，主要归因于：
（１）经济快速发展和居民收入稳步提高使购房者积累了一定的购买能力。
１９９８年以来，人均可支配收入的增长
速度一直高于房价的上涨速度，加上消费结构升级的影响，相对而言，房地产价格变得更加便宜了。
社科院的研究结论表明：我国中等收入阶层每年以１％的比重增长，２００３年达到１９％左右，成为房地产消费的主要支柱和不竭源泉。
而且，购房者往往集中父母或孩子、甚至三代人的收入来购房，福利分房又积累了各种补贴收入，这些因素都提高了居民的实际购房能力。
（２）长期负利率刺激了居民的买房需求。
虽然２００４
年１１月利率有小幅上升，但当前利率仍然为负利率，刺激了居民的买房需求。
人民币升值的预期还吸引海外资金进入大陆，在上海等城市购置高档物业，支持了房价的上升。
（３）城市拆迁导致房屋刚性需求上升。
全国平均来看，有三分之一的房屋需求是拆迁带来的，拆迁是造成房屋供应结构不合理和房价上升的主要原因。
例如，江苏省２００２年全省城镇房屋拆迁总量是前三年的总和，２００３年较上年又增长近３０％；南京市２００３年拆迁需求占住房总需求近半数；天津的旧城改造产生的住房需求占６０％左右。
（４）地区间经济发展和收入不平衡，为部分地区房价的持续上升提供了支撑。
以宁波市为例，近年个私经济迅
速崛起，全市个私经济的从业人员已达到１４０万人，
注册
西湖一景
资金近６００亿元，加上根深蒂固的买地购屋意识，使私营业主成为房地产市场购买力的一支重要力量。
宁波市近年房地产价格快速上涨，涨幅位居全国首位。
（５）房地产投资和投机导致的需求逐渐增加。
经济的长期向好导致对房地产投资的增加，而近年房价的快速上升也吸引了部分的投机者。
具有投资意识的人们普遍认为，一个国家或地区在经济快速发展初期必定伴随着房地产价格大幅上升。
据统计，上海市投资性购房比例已达１６．６％，局部地区超过２０％。
（二）市场预期对房价有重要的支撑作用
２００４年严控土地“闸门”和土地“招拍挂”出让方式的严格实施，使居民普遍产生土地供应减少，地价上升，未来房价上涨的预期，是导致房屋需求大量释放的重要原因。
（三）房地产供应总量不足，供应结构不合理２００４年紧缩宏观经济的政策和土地供给的制约性政策，限制了房地产的供应，加剧了房地产供需缺口，促使房价急速上升。
宏观政策的长期效应有利于房地产市场的发展，但也不可避免地引起了短期波动。
以青岛为例，２０００年青岛开始实行土地储备制度，土地供应总量较小。
２００４年土地政策调整，新增房地产开发用地减少，同比下。