南京产业地产现状研究
南京市房地产研究 南财大本科论文
南京市房地产景气循环研究[摘要]经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施等的空间需求，从而带来了房地产市场的兴起，从本质上讲，房地产业的发展是由整体经济的发展决定的。
因此，运用科学的方法对房地产的运行状态进行分析就显得尤为重要。
文章采取定性与定量相结合的方法，描述南京市房地产景气循环的轨迹，判断南京市房地产目前所处的景气空间以及发展趋势。
首先，对景气分析的相关理论和方法进行介绍；然后，根据南京市1995-2006年的12个与房地产业相关指标进行单指标的景气分析；最后，运用扩散指数研究南京市房地产的景气循环状况。
[关键字]房地产扩散指数循环波动景气指数Abstract The development of economic drive or produce the space requirements of resident commerce and service facility etc, so bring the market of real estate spring up. Therefore, from essence, the development of real estate is decided by macro-economy development. Therefore, it is important to analyze the state of a cities real estate. Through the combination of qualitative analysis and quantitative analysis, this paper analyzes and judged the business cycle of Nanjing's real estate market. First of all, the paper introduce the theories and the method about paper, then according to Nanjing’s 12 real estate—related indicators of economic indicators, Finally, use the diffusion index to study the real estate in Nanjing on the business cycle conditions.Keywords Real Estate Cyclical Movement Boom Index Diffusion Index一、问题的提出1. 研究背景及必要性当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业己经成为经济繁荣的基本支撑点。
南京市房地产市场发展研究——基于新型城镇化战略的视角
房 建设 的通 知 》 （ 国发 ［ １ ９ ９ ８ ］ ２ ３号 ） ， 正式 宣 布 停 止住 房 的实物 分 配 ，逐 步 实 行住 房 分 配货
币化 ， 开 始 了新 的房 地 产 市 场化 制 度 ， 同时 国 家在 １ ９ ９ ７年 亚 洲 金 融 危 机 时 期 出 台 了一 系
金融纵横 ２ ０ １ ３ ． ０ ９
南京市房地产市场发展研究
基 于新 型城 镇 化 战略 的视 角
邵 皖 宁
摘要 ： 本 文 基 于新 型城 镇 化 战 略 的视 角 ， 从 南 京市 房地 产 市场 发展 历 程 、 城 镇化 与房地 产 市 场发 展 关 系 、 新 型城 镇 化 战 略下 房地 产 发展 走 势研 判 等几 个方 面 对 南京市 房地 产 市场 发展进 行 分析 研 究 ， 最 后提 出 了相 应 的政策 建议 。
１ ９ ９ ８年 ７月 ， 国务 院发 布 《 关 于进 一 步 深
化城 镇 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 设 的 通 知 》
（ 国发 ［ １ ９ ９ ８ ］ ２ ３号 ） ， 正 式 宣 布 停 止 住 房 的 实 物分配 ， 逐 步 实行 住 房 分 配 货 币化 ， 我 国房 地 产 业 逐 渐转 向市 场 化 并 由此迈 上 快 速 发 展 的
二 、南 京 市城 镇 化 与 房 地产 市 场 发 展 关
系研 究
（ 一 ） 城 镇 化 发 展水 平 与房 地 产市 场 发 展
现 状
１ ． 城镇 化发 展 水平
南 京 城 镇 化 发 展 水 平 总 体 处 于 较 高 位 置 ，数 据 显 示 ， ２ ０ １ ２ 年 南 京 城 镇 化 率 为
南京房地产业和社区服务业发展研究
进人 ２ １世纪的南京第 三产业将面临巨大 的发展机遇。同时也面临巨大的挑战。作为南
京第三产业 的重要 组成 部分 的房地 产业 和社 区 服务业 ，其发展 现状 如何 ，面对 经济全 球化 的 浪潮 。面对我 国加人 ＷＴ Ｏ后 的经济 开放 ．面 对新 经济 ，将会 受 到怎样 的影响 ，会 呈 现怎样
维普资讯
夏 江
南京房地产业 和社区服务业发展研究
较科学研究
南京房地产业和社 区服务业发展研究
夏 江
（ 南京大学商学 院，江苏 南京 ２ ０ ９ ） １ ０ ３ 摘 要 ：２ ０世纪 ９ ０年代特剐走 丸五 期 同，南京房地 产业发展迅速，对 南京经济的发展发挥 了较太
这 也正是 能够准确地 反 映传统 的房地 产业与新 经 济 的结 合，这种 结合将 使房 地产业 实现产业 结 构 的高 度化 ．成为新 兴 的第 三产业 。 我们 可 以 看到 在 网 络 经 济 较 为 发 达 的 美 国 ，房 地产 业 已 经 产 生 了 重 要 的变 化。表 现 在 ：（）网络技 术 向传统 的房地产 经纪业 发起 １ 了强有力 的挑 战 ；（） 网络 使得 传统 的房 地产 ２ 评估 技术 更加科 学 ；（ ）网络使得 房地产 金融 ３
的发展态势．应该采取怎样的发展战略？这是
本研 究报告 的主要 内容 。
１ 经济全球化背量下房地产业发展的新态势 １ １ 网蝽 以新经 济的 面 目迅速 进入 房地 产业 ．
进人二 十世 纪 ９ ０年代 以后， 以信息技 术 、 生 命技术 、新 能源技术 、新材 料技 术 、空间技 术 、环保技 术等 为代 表的高科 技正 逐渐 融人经 济 社会 发 展 之 中，成 为 经济 增 长 的新 的推 动 力。房地 产 业 也 不 可 避 免地 受 到 了强 烈 的影 响。微软 总裁 比尔 ・ 盖茨 曾提 出 ：“ 地产业将 房 会 由于 技术 的进步 而发 生改变 。这种 改变 已经 开始并 以极 快 的速度进行 ， 只有意识 到这点 并 接受 它 的人 ，才能 在 房 地 产业 生 存 下 去。 事 ” 实 上．人们 现在 已经用 “ 混凝 土 ＋鼠标 ”来 形
金基地产-南京仙林地区板块房地产市场调研报告
金基地产-南京仙林地区板块房地产市场调研报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：仙林地区板块房地产市场调研报告调研日期：2006年11月18日至30日报告完成日期：2006年12月目录第一章总体概况 11、交通状况 12、生态优势 43、历史文化 44、信息化优势 5 第二章板块详细描述 61、板块规划 62、大学集中区（仙鹤片区）83、白象片区（科技产业园）274、国际会展交流区（麒麟片区）305、玄武徐庄软件园326、马群科技园33 第三章综合评述37第一章总体概况1、交通状况仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。
公路、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全，大运量、低能耗、出行便捷的交通网络是未来仙林大学城的交通特点。
距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程;距绕城公路4公里，4-5分钟车程；距新庄立交10公里，12-15分钟车程；距模范马路13公里，15-18分钟车程。
■ 公路交通北部有快速道路直达仙林：模范马路——玄武湖隧道——宁镇公路——仙林南部由景观路进入仙林：⑴宁杭公路——环陵路——宁栖公路——仙林；⑵中山东路——沪宁高速连接线——仙林大道——仙林。
仙林大道2005年10月份建成通车后，仙林至中山门仅需10分钟。
（图）■ 轨道交通根据规划，地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入仙林，在仙林新市区南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。
地铁2号线计划于2004年开工，2009年建成通车，马群至仙林规划了4个站点。
2、生态优势仙林大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。
南京写字楼市场项目调研
2023-10-29•调研背景与目的•南京写字楼市场现状分析•竞争情况及重点企业分析•南京写字楼市场需求与趋势分析•南京写字楼市场投资风险与机会分析目•调研结论与建议录01调研背景与目的背景介绍南京作为江苏省的省会城市，近年来经济发展迅速，尤其是服务业和高端制造业的快速发展，带动了写字楼市场的需求增长。
同时，南京作为长江三角洲的重要城市之一，与上海等周边城市的联系日益紧密，这也为南京写字楼市场的发展提供了良好的外部环境。
然而，随着全国经济下行压力的加大，南京写字楼市场也面临着供给过剩、空置率上升等问题。
因此，本次调研旨在深入了解南京写字楼市场的现状和未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。
调研目的1. 了解南京写字楼市场的现状，包括供需情况、价格水平、空置率等；2. 分析南京写字楼市场的竞争格局和发展趋势；4. 为投资者和企业提供决策参考和建议。
3. 探索南京写字楼市场的发展策略和建议；本次调研的主要目的是02南京写字楼市场现状分析行业规模南京写字楼市场近年来发展迅速，目前拥有众多大型写字楼项目，总建筑面积超过千万平方米。
其中，核心商圈的甲级写字楼年租金水平位于全国前列。
分布情况南京的写字楼主要分布在河西新城、新街口、鼓楼等核心商圈，其中河西新城是近年来发展最快的区域，聚集了众多高端写字楼项目。
此外，南京的南部新城和江北新区也在逐步崛起，成为新的商业发展热点。
行业规模与分布主要区域与特点河西新城作为南京近年来重点发展的区域，河西新城拥有许多高端写字楼项目，如南京奥体中心、南京国际博览中心等。
这些项目以现代化建筑风格、完善的配套设施和高品质的服务吸引了众多知名企业和机构入驻。
新街口新街口是南京传统的商业中心，聚集了大量高端商业和写字楼项目。
这里的写字楼以历史建筑为特色，融合了传统与现代元素，具有很高的辨识度。
鼓楼鼓楼区的写字楼以科技和创意产业为主导，聚集了大量科技企业和创意设计机构。
这里的写字楼项目注重环保和智能化设计，吸引了众多科技和创新型企业入驻。
南京 产业 调研报告
南京产业调研报告南京市是中国的历史文化名城，也是中国东部地区的经济、金融、科技中心之一。
随着改革开放的深入推进，南京市的产业结构不断优化升级，逐渐从传统的制造业向现代服务业转型升级。
本文将对南京市的产业发展现状进行详细调研，并对未来发展进行展望。
南京市的产业结构主要包括制造业、服务业和房地产业。
制造业一直是南京市的支柱产业，主要包括汽车制造、电子信息、机械制造、化工等行业。
其中，南京汽车制造基地是中国重要的汽车产业基地之一，吸引了一大批汽车和零部件企业入驻，形成了完整的汽车产业链，为南京的经济发展做出了巨大贡献。
在服务业方面，南京市的金融、科技、文化创意等行业发展较为迅速。
南京是中国重要的金融中心之一，拥有多家国有和民营银行总部，金融业在南京的经济中占据重要地位。
科技产业也是南京市的重点发展方向，大量科技企业和研发机构在南京设立，推动了南京市的科技创新发展。
另外，南京市还拥有丰富的文化资源，文化创意产业也呈现出良好的发展态势。
房地产业一直是南京市的重要支柱产业，在过去几年里，南京市的房地产市场经历了快速增长。
然而，近年来国家对房地产市场进行了调控，南京市的房地产市场也出现了降温迹象，但整体依然保持了较高的增长水平。
未来，南京市的产业发展将面临一些挑战和机遇。
一方面，随着国内外经济环境的不确定性增加，南京市的制造业可能面临市场需求减少和成本上升的挑战，需要加强技术创新和提高产品附加值。
另一方面，随着城市化的推进，南京市的服务业有望继续快速发展，尤其是金融、科技和文化创意等领域。
此外，南京市还应充分利用区位优势，加强与周边城市的合作，打造更为完善的产业链和区域经济合作体系。
综上所述，南京市的产业发展取得了较大的成就，但仍面临一些问题和挑战。
通过科技创新、提高产业链水平、加强与周边城市的合作，南京市有望实现产业结构的优化升级，推动经济持续稳定发展。
同时，政府也应加强政策引导，优化投资环境，吸引更多优质企业和项目进入南京市，为南京的产业发展注入新的活力。
南京市房地产市场投资环境分析
图1-1-7
1．城市房地产宏观背景分析
1.1 宏观经济运行状况 南京市是江苏省省会，也是长三角区域的核心城市，对周边城市有较强的辐射力。近年 来，随着高速公路与高铁网络的发展完善，已经形成以南京为中心、包含苏北、苏南、皖东 地区在内 8 座城市的一小时经济圈，也是我国经济社会最发达的区域之一。南京市经济发展 态势良好，潜力巨大，产业结构不断优化。作为江苏的政治中心与教育中心，南京拥有庞大 的人口基数，人口素质较高，而政策、区划、经济、交通、科教等利好因素将进一步推动南 京城市发展。
1
30 25 20 15 10 5 0 增速（%）
数据来源：南京市统计局
图1-1-3 南京市2005年~2015年产业结构变化
100.00 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00
46.90
2． 南京市房地产市场发展状况 ....................................................................... 7
2.1 土地市场 ............................................................................................................................................... 7 2.2 房地产市场 ........................................................................................................................................... 9 2.3 小结 ..................................................................................................................................................... 11
南京市区域经济发展差异分析
南京市区域经济发展差异分析作者：郭昊杨小林来源：《决策与信息·下旬刊》2011年第05期摘要本文运用主成分分析法找出了影响南京六区经济发展的主要因子，同时又结合目前南京市区未来的发展目标，最终得出南京六区在发展第二产业的时候，要转变经济发展方式，大力发展第三产业，第二、三产业协调发展，最终促进南京整体经济的发展。
关键词南京市区域差异主成分分析中图分类号：F127 文献标识码：A一、引言在民国时期，国民政府对南京的经济建设曾经付诸相當努力，兴建过一批在全中国有一定影响的企业。
1949年后，南京发展相对缓慢，但重化工业规模仍居江苏第一。
在1980年代改革开放后，由于南京经济以国营事业为主，相较于以外资和私人企业为主的苏州、无锡等长三角其他城市，发展较为滞后。
2009年，南京市人均GDP为55290元，位居江苏省第三位，在苏州（84810元）、无锡（81738元）二市之后；GDP总量为4230亿元，居江苏省第三位，次于苏州（74401亿元）和无锡（4992亿元）两市。
2009年南京市财政总收入901.15亿元，其中地方财政一般预算收入434.51亿元。
从以上的数据可以看出，南京的经济发展水平有待于进一步发展，以缩小和苏州，无锡的差距。
因此，研究南京各区域的经济发展差异，找出影响各区域发展不平衡的原因，综合提升南京的经济发展水平是目前要解决的一个问题。
二、相关文献综述目前关于研究区域经济发展差异的实证研究，主要有：（1）对于我国的区域经济差异的研究。
杨开忠（1994）在对中国区域经济差异研究时，同时采用了变差系数，加权变差系数方法，结果表明我国不同区域的相对收入差距变化具有不同的趋势，省，大区和地带分别呈倒U 型，S型和U型变化。
（2）众多学者对于一些经济发达省份区域差异的研究。
胡志远，欧向军（2007）运用泰尔指数对江苏省基于泰尔指数测度方法对江苏省1978- 2004年人均GDP、人均农业总产值、人均城乡居民储蓄存款和人均社会商品零售总额等4方面指标的区域差异进行测度分析，得出江苏省三大区域间的差异程度均呈现不断扩大趋势，且对区域差异影响较大。
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产业园服务
产业平台常规服务
部分产业园特有服务
金融服务：提供中小企业融资服务如风险投资、创 新基金、产业引导基金、担保、投融资咨询；
人力服务：为企业提供人力资源服务，为企业提供
南京白下高新技术产业园： 高端智能化管理系统
人才招聘、人事代理、人才培训等服务；
南京徐庄软件产业基地：
企业入驻手续办理服务：帮助企业办理入园各项手 续并提供咨询为入驻中小企业提供工商注册、税务 注册登记等服务；提供法律、财务、人力资源服务
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产业园案例——丰盛商汇
项目位于南京城南软件谷；软件谷总规划70平方公里，汇聚了国内外知名IT公司入驻，形成了通信、软 件外包、信息服务三大产业集群。
中国（南京）软件谷地ຫໍສະໝຸດ 南京主城南部雨 花台区，紧邻河西新城与南部新城，规划 总面积70平方公里。
加速完善软件业载体功能，打造一流的都 孵化器物业、多层办公楼、专
市产业空间
家SOHO、商业楼
以软件类研发及以数据平台为主 衍生其他与软件相关的产业类型
南京紫东国际创意园
南京乃至长三角地区最具优势的国际性创 意总部型商务园区，对长三角地区的创意 企业和总部企业形成跨界整合和集聚。
商务多层办公楼，总部经济物 业
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产业园政策
南京政府实行软件产业两免三减半政策
孵化器扶持政策，表现在减免租金、提供基金支持 等方式
经过认定的企业开发过程中费用的投入通过税收减 免返还政策 留园返税政策，一般针对于营业税税收，返还比例 在15—30%左右。优惠幅度视企业在项目本区注册 资金，企业规模、税收、产业类型（符合政府扶持 产业）因素
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产业园优惠政策
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产业园价格
产业园名称
售价
租金
物业费
（元/平米）（元/平米/月） （元/平米/月）
产业类型条件
税收条件 （元/平米/年）
面积 （平米）
南京白下高新 技术产业园
7500
36
3
研发、总部、无污染生产类 等公司
研发服务业，设计服务业，文化 传媒业，咨询策划业
南京软件谷
中国软件产业高端化、国际化、特色化和 优越生态环境平台、优质综合服务平台建
设的示范区。
研发孵化楼、总部经济物业、 商务办公楼
以软件类研发和总部经济物业为 主，商务办公比重不大
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下关CBD产业集群
徐庄软件园
紫东国际创意园 白下高新技术产业园
百家湖科技产业园
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产业园概况
南京产业园是以科技研发产业（软件、电子、通信）类型为主，在各园区内拥有一定量的孵化器物业，比 重较大；在产业比重方面，园区内总部经济区域、专家公寓区与产业区整体占比相近。
1600
最小为200 整层1200
南京徐庄软件 产业基地
5500
南京紫东国际 创意园
8500； 独栋
11000(有地 源热泵）
48 ——
南京软件谷
——
35（毛坯） 45-60（精装）
4
符合产业类型（软件、IT类 等）的公司
1300
最小为500 整层1500
最小300
4
符合产业定位，污染生产类 等的公司
产品测试 质量保证
等方面的咨询服务和培训
CMM/CMMI认证和资质服务
企业成长服务：中小企业提供创业指导制定了一些
工作制度和服务措施，聘请专家进行定期培训,为
创业人员提供相应的小额担保贷款及贴息的扶持政
策。为创业科技企业提供专利等服务
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目前已初步建成了中国首条软件大道，汇 聚了IBM中国软件授权培训中心、戴尔、 中兴通讯、华为科技、东软研发、文思创 新等国内外知名软件企业249家。
截至2010年，软件谷软件从业人员13万 人，软件建筑面积530万平方米，软件产 值突破428亿元。
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南京产业地产现状研究及重点案例
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
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南京大型产业园分布概况
高新技术产业开发区
鼓楼科技园 新城科技园 雨花软件园
产业园
劣势
工业用地为主，限制性条件多 交通不够便利 生活商业配套缺乏 园区对于企业扶持与服务不够
生活配套有待完善； 自然环境相对较好； 政府政策扶持为主； 价格及办公成本低； 满足不同需求客户。
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产业园客户特征
以整层租赁或分隔 租赁为主；
注重政策的优惠；
中小客户
带来符合自身的实 惠是中小型企业所 首先关注的
以整层、整栋租赁或购
买及自建办公楼为主；
注重物业产品及配套是
否适应自身产业类型的
客户特征 需求和企业文化；
大客户
注重政策的优惠； 看重产业园是否为自身
产业的集聚地
1500-2000
整层800 独栋1400、
2100
必须为南京雨花区注册企业、
2.5
且符合产业类型（软件、IT
无
类等）的公司
整层3000， 可分隔
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产业园特征
优势
良好的自然环境 政府政策扶持 售价与租金低廉，办公成本低 可以满足不同面积段的客户需求
名录
园区定位
物业功能类型
产业比重（以面积比重作为 参考）
南京白下高新技术产业 园
集规模、品质、创新和活力为一体，南京 乃至长三角具有较强影响力的科技创新集
聚区。
研发孵化楼、总部经济物业、 商务多层办公楼
科技研发产业占45%，总部基地 区域占50%，且基本位于天安数
码城，商务办公占5%
南京徐庄软件产业基地